万达上海西郊万达广场商业商业项目市场研究报告.docx
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万达上海西郊万达广场商业商业项目市场研究报告
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上海·西郊万达市场研究报告2
项目综述：
地处江桥，55万㎡规模，商业为主，9>13万㎡住宅33
第一章、江桥楼市简述4
一、量价走势：
楼市“拐点”潜伏期金融危机影响期楼市回暖成交期量价小节：
刚需带动回暖，成交增长明显，价格小幅上扬，未来预期乐观5
江桥竞品项目名称嘉城盐湖新居华江景城天际蓝桥嘉宝都市港湾（二期）地理位置曹安路2378号曹安路2831弄海波路333弄华江支路328弄新郁路199弄面积范围60-125㎡68-106㎡63-160㎡57-129㎡70-146㎡主力户型二房二房二房一房、二房二房、三房主力面积84-95㎡85㎡98-113㎡57-97㎡91-146㎡单价范围11000元/㎡8500元/㎡10800元/㎡9000元/㎡14000元/㎡总价范围66-138万/户58-90万/户68-173万/户51-116/户98-204万/户主力总价92-104万/户81万/户106-122万/户51-87万/户127-204万/户开盘时间20041>.12000均价14000均价13000均价11000以上6主要卖点江桥第一大盘单价较低品质较好一房较多周边配套较完善
在售分布：
曹安沿线集中开发，项目位置略有偏离华江景城盐湖新居嘉城天际蓝桥嘉宝都市港湾本案7
第二章、竞品分析《2012商业地产操盘秘籍宝典》320G移动硬盘版！
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探索机会客户机会“安家”“换巢”“升级换代”新上海人渴望在上海扎根，日渐攀升的房价使这个群体走向城因虹桥交通枢纽、真市边缘；这个群体对如副中心、普陀城区客户刚性需求的释放为项目提区域无过多情节，重改造而区域动拆迁生活品质改善后希望离视的是生活便利性、产生的大量置业需求开老工人新村提升整体供了丰富的客源支持对价格敏感居住品质因家庭结构变动而产产业客户因就近置业生的刚性需求，新婚，考虑产品性价比选族、养老族等择这里一房、经济型二房一房、经济型二房舒适型二房、三房10
客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨长风北新泾中心城区（浦西）闵行区11
客户策略客户构成与特点前期客户构成客户特点本地客户江桥、黄渡、真新等区域，自住为主，改善型需求产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户受价格挤压，来自杨浦、闸北、普陀，宝山北区客户，自住为主，受低价吸引外区域动拆迁导致的购房，自住为主，受低价吸引近期客户构成客户特点外区导入客户受价格挤压，长宁、普陀区客户，其中普陀内外环间客户为购买主力本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降12
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客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀?
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价格逐渐走高，难以吸引跨区客户；?
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顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；?
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江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；?
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阳光威尼斯等大型项目接近尾盘，其原有主力客户群（普陀、嘉定）寻求新房源。
嘉定本地客户趋向饱和?
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江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及安置，购房需求逐部趋向饱和；?
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嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。
产业客户比重减小?
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早期曹安路小业主大量置业，需求渐趋饱和；?
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价格逐渐走高，强调经济性的业主群体逐步流失；?
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曹安路新增商业项目尚处发展期，入驻商户有限，但产业客户出现断层。
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客户策略客户定位分析竞争态势虹桥交通枢纽的启动沪太路沿环线同质板块竞争积累真如城市副中心启动客户分流明显。
普陀旧城改造建设带动区域动迁购房需求顾村“嘉城”开发中上大沪宜公路“阳光威尼斯”尾盘南翔“金地格林世界”开发中金地格林世界选择减少，客户机会增加曹安公路阳光内普陀威尼斯该案曹安商业中心的建设旧城建设真如城总规模超过155万平方米市副中心曹安商业中心逐步成熟商业带动商业人虹桥交群导入通枢纽沪青平公路七宝九亭15
客户策略项目资源提炼?
规模开发，已积累较高的知名度与客户口碑?
各项配套基本配置到位?
江桥区域标杆项目，产品品质、物业服务均居板块领先?
曹安路百万规模商业中心建设?
江桥交通枢纽地位16
客户策略目标客户一本地客户江桥区域标杆项目，产品品质、物业服务均居板块领先本地改善客户。
改善居住条件的情况下，也十分重视物业安保服务、社区内部配套等增值项目17
客户策略目标客户二产业导入客户上海轻纺市场、上工批曹安路及延伸连接内环、文化用品·礼品国际采中环、外环，贯通多个交购中心、上海曹安国际通节点，江桥交通枢纽地礼品城、曹安国际鞋城位确立等开发建设。
曹安路百万规模商业中心雏形已成。
西区重要交通干道商业中心的集聚效应产业导入客户。
对价格较敏感，投资自住兼具，讲求实际，注重服务、舒适、便捷及项目增值。
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客户策略目标客户三外区导入客户交通出行便捷配套基本齐全青年置业客户。
初次置业，价格敏感度较高，品牌跟随，出行方便，就9条公共交通线沃尔玛、嘉莲华、低总价小户型产近置业，希配套有路，2个公交总曹杨二中江桥实品一定成熟度站。
距离人民广验学校、江桥幼场13公里儿园、江桥中学、首次改善客户。
首次改善，有一定价9条公交线路舒适二房，三房格承受能力，出行等，各项配套基方便，就近置业，本配置到位。
希配套有一定成熟度19
客户策略目标客户三外区导入客户沃尔玛、嘉莲华、曹杨二中江桥实验学校、江桥幼规模开发，已积累较高儿园、江桥中学、9条公的知名度与客户口碑。
交线路等，各项配套基本配置到位。
近市区，但差价明显。
口碑良好，客户配套基本齐全，能提供较认可度高完全的城市生活功能外区域动拆迁客群。
价格敏感度较高，品牌跟随，就近置业，希配套有一定成熟度20
客户策略客户定位分析着眼于以下三类客户客户类别客户特征改善居住条件的情况下，也十分重视物业安保服务、社区内部本地客户配套等增值项目对价格较敏感，投资自住兼具，讲求实际，注重服务、舒适、产业客户便捷及项目增值青年置业客户。
初次置业，价格敏感度较高，品牌跟随，出行方便，就近置业，希配套有一定成熟度首次改善客户。
首次改善，有一定价格承受能力，出行方便，就近置业，希配套有一定成熟度外区导入客户外区域动拆迁客群。
价格敏感度较高，品牌跟随，就近置业，希配套有一定成熟度21
小结该案总结及对本案启示结论?
嘉城主力户型84㎡-95㎡两房。
主要以70/90小户型产品的低总价来吸引周边市区新婚置业的刚性需求客群。
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嘉定本地区对置业需求趋于饱和，客源主要集中于普陀等外区，“外区导入客户”构成明显。
详见附件嘉城来人、来电月报22
小结该案总结及对本案启示结论对本案的启示：
9嘉城百万方的规模效应和先入为主的市场地位优于万达，地理位置上对东区导入客户形成截流；应加强本案从市区导入的2条交通动线上导视和户外；9万达地理位置比嘉城更靠近虹桥交通枢纽，因此外区导入的客户的区域构成和客群比例较嘉城更高，应利用好虹桥交通枢纽作整体板块提升，大力拓展长宁、静安、闵行的外溢客户。
9万达的开发商品牌、商业配套明显优于嘉城，整体产品品质、社区品质亦会高于嘉城，升值潜力也明显优于嘉城；应加大项目整体品质宣传，与嘉城多年来已相对固有的形象形成差异化。
9嘉城销售中采取与二手门店联动的手段，颇有建树。
此种分销手段也可借鉴于本案。
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竞品二：
盐湖新居24
探索机会客户机会首置首改的刚性需求为项目提供丰富的客源支持，有区域渊源的投资客成为可以争取的潜在客户群与该区域有渊源“首置”“首改”的“投资”客产业客户（附近专业市场的生意人）因就因虹桥交通枢纽、真近置业，考虑便利性如副中心、普陀城区产品性价比选择这里改造而区域动拆迁亲友工作或生活于此，产生大量改善型置业新上海人渴望在上海对于区域的发展潜力看需求，此部分人大多扎根，日渐攀升的房好，带动了部分投资客为“首次改善型”购价使这个群体走向城户进入房。
对于房型等不会市边缘；这个群体对过高要求。
需求仍是区域无过多情节，重以经济型的两房、三视的是交通便利性、房为主对价格敏感经济型二房、三房一房、二房、小三房经济型二房25
客户策略项目客户分布宝山区嘉定区江桥该案真如曹杨长风北新泾中心城区（浦西）闵行区26
客户策略客户构成与特点前期客户构成本地客户江桥、黄渡、真新等区域动拆迁，自住为主，多为首次置业产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引外区导入客户普陀、闸北客户，自住为主，受低价吸引近期客户构成产业导入客户曹安轻纺市场、桃浦物流园区，自住为主，受低价吸引本地客户江桥、黄渡客户，有一定的量但比例逐渐下降外区导入客户普陀、静安、长宁等受价格挤压外区导入客户比重逐渐上升27
客户策略现有客户构成分析主力客户逐步集中于普陀?
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由于项目位置离普陀相对较近，也是嘉定离市区最近的版块，因此客户主要集中于普陀区域；?
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顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户；?
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江桥板块配套条件逐步成熟，满足了普陀客户就近的基本要求；嘉定本地客户趋向饱和?
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江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及安置，购房需求逐部趋向饱和；?
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嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。
外区导入客户比重逐步提升?
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越来越多的人认识到“江桥”为上海少有的“价格洼地”，外区域受价格挤压导入江桥的客群比重越来越大。
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客户策略项目资源提炼?
本案以低价入市，在江桥本区域仍处于“低价水平”，并以低价为项目传播主诉求；?
经济舒适型两房、三房；?
二级物业管理资质；?
曹安路百万规模商业中心建设?
虹桥交通枢纽地位29
客户策略目标客户一区域动拆迁客群沃尔玛、轻纺市场、曹杨二中江桥实验学校、江桥幼儿园、江桥中学、9条低价位，在本区域已形成公交线路等，各项配套基了良好的口碑传颂效果本配置到位。
近市区，交通便利区域动拆迁客群。
价格敏感度较高，就近置业，希望配套有一定成熟度30
客户策略目标客户二周边产业导入客户上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、上海曹安国际虹桥交通枢纽礼品城、曹安国际鞋城等开发建设。
曹安路百万规模商业中心雏形已成。
商业中心的集聚交通、运输的便利性效应产业导入客户。
对价格较敏感，自住投资兼具，讲求实际，生活工作便捷性及项目增值。
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客户策略目标客户三外区导入客户（受价格挤压的首置新上海人及外区首改客户）地铁13号线、虹桥交通沃尔玛、嘉莲华、曹杨二上海少有的“价枢纽的规划修建中江桥实验学校、江桥幼格洼地”中的高儿园、江桥中学、9条公性价比产品交线路等，各项配套基本配置到位。
交通出行便捷低总价经济型产品配套基本齐全，能提供较完全的城市生活功能青年置业中年首改客户。
初次置业，价格敏感度较高，交通出行便利性要求极高。
首改客户对于城市基本配套要求较高32
客户策略目标客户四有区域渊源的投资客虹桥交通枢纽将会带来的曹安路百万规模商业中心建设引丰富物流、人流和财富流入大量的江浙一带投资人群上海本地及江浙一带投资客户。
看中区域及产品的升值空间。
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客户策略客户定位分析客户类别客户特征价格敏感度较高，首次改善，就近置业，希配套有一定成熟度区域动拆迁客群周边区域生意人，希望就近置业，投资自住兼具，讲求实际，产业导入客户对于交通便利性有一定要求受价格挤压进行首次置业的新上海人，希望改善居住条件的外区导入客户周边区域首改人群。
价格成为该部分人购房的最终决策因素，其次是交通的便利性和周边配套的成熟度投资客户看重区域的发展潜力和项目的增值潜力34
小结该案总结及对本案启示?
83㎡-86㎡两房，103㎡-106㎡三房低单价，低总价。
主要以低价吸引客户；产品及价格决定其的主力客群为“首置首改”客户。
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体量不大，主要客户构成为“产业导入客户”、“本区域动拆迁客户”、“外区导入客户”及“部分有区域渊源的投资客户”；35
小结该案总结及对本案启示结论对本案的启示：
9盐湖新城70㎡-90㎡两房，90㎡-110㎡三房与万达的面积区间差异不大又以低价为销售策略，会大量分流价格敏感度较高的“首置首改”主力客群；我们应树立较高端形象、强化项目品质及大商业大配套等等主诉求，来彻底拉开与该项目档次，使得即便是“首购”客户也因为对于万达整体的认可，而认可万达虽然不便宜，但是仍具超高的性价比。
9近阶段以来，受楼市火爆及通胀传闻的加剧，该案因较低的售价，吸引了上海本地及江浙一带投资客户。
对于这部分投资客群，我们更应该放大万达的品牌效应、放大增值潜力和投资性，分流对这部分理性精明的投资客。
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竞品三：
华江景城37
探索机会客户机会客户刚性需求的释放和部分投资客户为项目提供了丰富的客源支持“安家”“换巢”“升级换代”产业客户因就近置业因江桥区域配套的改，考虑产品性价比选善吸引周边区域普陀择这里区桃浦、真如、曹杨等板块，长宁北新泾生活品质改善后希望离在江桥附近工作的新，受市区房价挤压产开老工人新村提升整体上海人渴望在上海扎生的大量置业需求居住品质根，这个群体对区域无过多情节，重视的因家庭结构变动而产是生活便利性、对价生的刚性需求，新婚格敏感族、养老族等一房、二房经济二房、舒适二房舒适型二房、三房专业人士原话描述：
户型构成比例90平米以下占20%，90~100平米占40%，100平米以上占40%卖得最好的是100平米以上的。
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探索机会客户来源区域分布宝山区嘉定区江桥周边区域普陀区桃浦、真如、曹杨等板块，长宁北本案江桥新泾；嘉定真曹如安商曹杨圈周边（因产业导入）；上海其他区长风北新泾域中心城区（浦西）闵行区39客群区域分析：
西北客群为主，其中普陀、长宁比重较大。
客户策略客户构成与特点客户特点前期客户构成本地客户指来自江桥本地客户，极少可忽略不计曹安商圈：
在曹安轻纺市场、曹安建材市场做生意的生意人；西北物流园区：
在桃浦物流园区、江桥物流园区从事物产业导入客户流行业的客群；在（桃浦）高新技术产业园区工作的年轻可群，自住为主，首次置业需求受价格挤压；主要来自普陀区的桃浦、真如、曹杨板块的客外区导入客户群；距离江桥最近的长宁区北新泾等区域的客群，首次置业为主和改善型需求；来自静安、黄浦、闸北、徐汇区、虹口区（从人数从高到底排序）等区的客群，自住为主，受相对于市区较低价格吸引近期客户构成产业导入客户产业客户中投资客比重上升外区导入客户外区导入客户中首改型客户比重上升40
客户策略现有客户构成嘉定本地客户趋向饱和?
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大量的市区动迁客户选择嘉城等大型项目（由于嘉诚开盘较早，已经消化了大量本地动拆迁客户）；?
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江桥及黄渡等区域居住人口有限，通过多年置业及拆迁安置，购房需求基本饱和；?
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嘉定新城、安亭、南翔等嘉定本地板块的崛起分流部分本地客户。
产业导入客户比重加大?
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曹安商圈小业主大量置业；（除满足自住的刚性需求，越来越多的投资客户意识到了本区域的发展潜力和产品的升值潜力进行投资）?
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西北物流园区物流产业导入客户；?
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高新技术产业、制造业等产业导入客户。
主力客户集中于普陀、长宁等周边区域?
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江桥板块配套条件逐步成熟，靠近市区，满足了周边区域客户就近的基本要求；?
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建筑外观、景观（中央水景）、户型面积等产品品质吸引改善型客户；?
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顾村、南翔等板块或以低价或以高性价比，分流了北区客户。
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客户策略项目资源提炼?
庄重而又现代建筑外立面、产品品质、中央景观（水景）、会所（2000平方米）、自身社区商业配套等给客户产品面直观的感受。
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周边商业配套的逐步完善?
江桥区域较高品质项目，产品品质居板块领先?
曹安商圈百万规模商业中心建设?
曹安公路江桥交通枢纽地位42
客户策略目标客户一产业导入客户群客户策略目标客户一：
产业导入客户上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采越来越多的周边产购中心、上海曹安国际虹桥交通枢纽业客户意识到了区礼品城、曹安国际鞋城域的发展潜力，除等开发建设。
曹安路百了满足自住需求万规模商业中心雏形已外，开始进行投资成。
商业中心的集聚物流量、人流量加大产业导入客户的投效应资需求逐渐释放产业导入客户。
自住为主，投资比例有所上升。
注重性价比及升值空间43
客户策略目标客户二外区导入客群地铁13号线、虹桥交通靠近市区，上海少有的品质楼盘98-113平米紧枢纽的规划修建价格洼地凑舒适型两房、三房较高品质，满足改交通便利，出现方便近市区、价格低善型需求外区导入客户：
受价格挤压的普陀、长宁首置型新上海人及有一定层次的首改型客户44
客户策略客户定位分析着眼于以下两类客户客户类别客户特征自住为主，投资兼具，纯投资客。
随着房市的快速回暖，价格的不断产业导入客户攀升，产业导入型客户意识到了这一契机除了满足自住需求外，逐渐由部分投资型客户出现。
青年置业客户。
初次置业，价格敏感度较高，受市区的高价位挤压的普陀、长宁客户，对交通便利性有很高要求。
外区导入客户首次改善客户。
首次改善，有一定价格承受能力，出行方便，就近置业，对居住品质有一定的要求。
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小结该案总结及对本案启示对本案的启示：
9华江景城已是尾盘期。
对本项目并不构成竞争。
（9月179套尾盘开盘）9此项目虽体量不大，但在整个产品设计、景观营造和社区氛围上都是江桥地区较为高端的一个。
虽然较之嘉城，该案面积偏大总价较高，但高品质仍然吸引了大量普陀、长宁的首改客户。
这点同样可为万达所借鉴。
9产业客群仍然占了相当的客群比例，其中投资客比例近期有大幅上升趋势。
这一点与嘉城和盐湖新城的客群构成并不相同。
也就是说，其他2个项目产业客户的萎缩并不完全是客群消化殆尽的原因，有部分对价格不是特别敏感的小业主仍然有相当购买力，只是更看重项目的品质和预期。
作为品牌开发商的万达，对于外区导入客群中的首改客群和投资客群，更应该做好品质和价值体系。
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消费者调研笔录解读结果报告—〈保守小康型〉47
研究方法?
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代表人群：
外区迁居江桥的人群?
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研究方法：
定性研讨会?
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研究步骤：
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步骤一：
将笔录中发现的客户需求描述记录下来?
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步骤二：
按照深访大纲对发现的观察点进行分类?
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步骤三：
对每个分类的观察点逐一解读，了解每一点背后的驱动因素?
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步骤四：
对每组进行总结讨论，每个分类将界定怎样的目标客户以及媒体投放的参考依据48
群体肖像——江桥当地客户群体?
于女士已退休考虑为父母买房?
周女士考虑为子女买房?
秦先生35岁左右考虑为父母买房?
陈女士已退休考虑再次购房改善居住环境?
吴女士33岁左右考虑为父母买房?
王女士已退休考虑为子女买房49
群体肖像——江桥当地客户群体由于动拆迁从市区迁居到江桥，居住在江桥至少3年，对江桥较为熟知房屋态度：
保守型基本需求者?
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以首次置业、首次改善居住环境为主，讲究性价比。
对于房型功能的要求满足基本生活需要即可，房型需要以两房较为适宜；对于居住社区环境的要求一般；看中周边生活配套。
对于房型功能只要够用即可，不过渡追求舒适性和居住空间的功对房屋功能的要求一般，两房已能满足需要能分区对于社区环境、社区生活配套和物业管理只有基本配置的要求对于社区生活配套和物业管理要求简单时间多，迁居者会延续原来的生活习惯，拿原市区居住环境的商多属中老年，儿女已长成，有的有第三代，业配套、教育配套等因素与现在做比较，作为对于外环境的评判生活习惯单一，迁居者仍有强烈的“市区情标准节”家庭收入水平一般，投资方式简单，以定期储蓄为主，因此又有制造业、物流行业、政府行政职能等传统职一定的经济储备。
业占多数。
相信朋友推荐和介绍，对于从传统媒体获取的信息也较为认同。
教育背景一般，获知信息渠道较传统，更相信品牌和口碑5050
研究结果?
外部?
社区?
房屋?
信息?
价格5151
外部：
居住环境和周边配套?
对目前的居住环境评判主要因素包括——绿化、空气、噪音、生活配套居住环境比较注重绿化；有水景更好；这里空气比市区的要好；飞机噪音现在也不觉得太吵；我这里住了3年了比起刚搬来时现在环境明显改善（专指周边配套）有了大卖场（沃尔玛）、超市等还是缺少银行、邮局、医疗机构，我觉得生活配套很重要；这里的小学老师授课带有当地口音，好的医院也没有。
——王女士买房比较看重交通、商业配套、医院。
——吴女士、于女士等买房比较看重交通、商业配套、娱乐休闲。
江桥的娱乐休闲配套很少，工作之余的活动范围仍然以工作区域为主——秦先生?
由于迁居户已在江桥生活了至少三年，已习惯了江桥的环境，对噪音的抗性不大。
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绿化/生活配套，都是对环境的考虑因素，由于现居住地周边没有大型医院、学校、邮局等，更看重周边生活配套的完善。
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外部：
交通配套?
目前周边的交通以公交车为主，只能满足日常生活购物（超市、卖场）?
通往市区的线路较少且营运时间很早就结束，出行较不方便现在出行主要依靠公交车，日常生活物品的采购选择有班车接送的大卖场购买，周末回会选去市区采购，但直接开往市区的线路比较单一，而且很早就结束运营时间，不太方便。
——吴女士现在逛街、上班主要依靠公交车换地铁。
——秦先生、吴小姐现在住的片区没有医院，如有需要仍然选择区市区大型医院就医，但是公交车线路单一路上时间又长，我们中老年人来说，是很不方便的——王女士?
目前靠公交线路满足生活工作需求?
希望交通配套能够更加完善5353
外部：
虹桥交通枢纽会带来的影响?
虹桥交通枢纽会对江桥带来不小的影响，会带动江桥板块的升值知道虹桥交通枢纽；有了虹桥交通枢纽交通会更加便利，但是担心居住环境受到影响（人流量会增大，人员杂乱）。
——吴女士认知中的虹桥交通枢纽就是类似于新客站+地铁站+机场，以后房价肯定会上升但是居住环境肯定会受到影响——秦先生、吴女士虹桥交通枢纽对江桥的房价肯定会影响，上升空间肯定是有的，但是与七宝板块不同的是，江桥板块刚开始起步，与七宝的差异性更大，如果要达到七宝那样醇熟的氛围，估计要3、5年——王女士?
对虹桥交通枢纽整体认知度不深?
认为虹桥交通枢纽会带动整体板块的房价上升，但对虹桥交通枢纽都不了解，对上升空间持保留意见?
但普遍认为虹桥交通枢纽会对日常生活造成影响5454
外部：
轨道13号线的影响?
13号线肯定是利好信息，出行会更加便捷、交通会更加便利，会带动房价上升现在出行主要依靠公交车，如果13号线通到江桥镇上，以后交通肯定会便利；交通好了肯定会带动房价上升。
——吴女士13号线通到江桥，肯定会带动法房价上升，出行会更加便利，不可避免的会增加外区域人群，担心人流量增加后对生活环境的影响。
——秦先生、吴女士?
认为13号线肯定会改善出行条件和交通便捷?
肯定会带动房价上升和整体板块的价格上升?
担心人流量增加，对生活环境的影响5555
外部：
对大型综合性项目的看法?
对大型综合性项目的肯定——生活会更加便利，会带动整个板块的配套成熟?
对大型综合性项目的担忧——人员杂乱、人流量大、不便于物业管理对大型综合性项目比较喜欢，但觉得生活肯定会更加便利，衣食住行各方面的配套都会开始成熟，交通也会更加便捷，但是商业和办公楼的入驻，势必引起人流量增加，环境会嘈杂，对中老年人的生活造成影响。
——王女士喜欢大型商住办综合性项目，生活会方便，但是担心会比较吵，人流量大不便于（物业）管理。
——于女士喜欢大型商住办综合性项目，配套会更加成熟，但是担心外区域人群过多，人员杂乱。
——吴女士不喜欢大型商住办综合性项目，我觉得商业、办公、住宅的功能区分应更加清晰，如果仅是同片区内，能够接受商业与住宅并存，不能接受办公楼。
——秦先生?
对于大型商住办综合性项目还是非常的认同?
普遍对物业管理提出担忧，人流量大、人员杂乱、片区面积大，都不便于物业管理?
由于迁居户以中老年为主，商业和办公楼带动的人气和氛围，担心太过吵闹而影响日
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