厦门湖里万达广场项目商业定位报告.ppt

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厦门湖里万达广场前期商业市场调研及定位报告,20010-09-26,目录,一、厦门总体概括介绍-7P二、湖里区总体概括介绍-9P三、厦门商业发展状况-30P四、湖里万达广场项目及周边情况介绍-42P五、项目SW分析-44P六、项目前期定位-50P七、步行街定位-59P,一、厦门市总体概况：

1.厦门市基本情况厦门市是福建省的一个副省级城市，也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一；全市土地面积1565.09平方千米（其中厦门岛土地面积132.54平方千米，鼓浪屿土地面积1.91平方千米），海域面积约390平方千米；下辖6个行政区：

思明、湖里、集美、海沧、同安、翔安;人口：

户籍人口177万，常住人口252万，60%人口居住在岛内；厦门籍华侨、港澳台同胞人数众多。

一、厦门总体概况,2、厦门市基础数据,3、城市经济发展水平2009年厦门全市实现财政总收入451.41亿元，比上年增长10.1%，其中地方级财政收入完成240.56亿元，增长9.2%。

在地方级收入中，税收收入实现204.37亿元，增长5.9%，占地方级收入的85.0%，其中，营业税、增值税、企业所得税和个人所得税分别增长3.7%、9.7%、14.0%、6.4%。

全年全市实现社会消费品零售总额488.62亿元，比上年增长15.3%。

其中，批发业实现零售额68.95亿元，比上年增长8.9%；零售业实现334.39亿元，增长17.4%；住宿餐饮业实现68.42亿元，增长13.1%；其他行业完成16.86亿元，增长11.0%。

一、厦门市总体概况,4、厦门交通【对外交通】铁路方面：

福厦、厦深、龙厦高速铁路，厦门是国家“四纵四横”铁路客运专线沿海快速铁路通道上的一个重要枢纽。

高速公路方面：

福厦高速公路、厦成线、南安至厦门高速工程建设中。

机场方面：

厦门高崎国际机场。

开辟50多条国内航线和数条国际航线，最大年客运能力为1000万人次，是华东地区主要的航空枢纽之一，国内十大航空港之一。

厦门市将在大嶝规划建设第二机场。

水路方面：

厦门港，条件优越的海峡性天然良港，我国东南沿海对外贸易的重要口岸，厦门港的航线不断扩大，客货运量大幅度增长。

【对内交通】厦门大桥：

曾是全国最长跨海公路桥集美大桥：

厦门最宽进出岛通道杏林大桥：

厦门最长跨海桥梁，集合铁路公路功能海沧大桥：

厦门岛通往海沧的一座兼具公路和城市桥梁功能的内海湾大桥。

海沧引桥正建设中。

翔安隧道：

中国第一条海底隧道，10分钟横跨海峡，2010年5月通车厦门BRT（BusRapidTransit）：

BRT一期工程共建5条线路（简称4+1），即1号线、2号线、环岛干道线、成功大道线和联络线，总长115公里，总投资约30亿元。

一、厦门市总体概况,5、厦门市商圈网点分布厦门商业分布如图所示，呈现东西分布特点，西南部为传统商圈，东部为新兴商圈，总体可概括为“五大商圈”。

中山商圈，思明区的中山路至厦大传统商圈。

禾祥商圈，禾祥东西路、湖滨东西路富山商圈，火车站至富山商业区的商圈。

SM商圈，莲花路口至SM城市广场的新兴商圈。

瑞景商圈，即将形成的莲前瑞景商业商圈。

各区域即独立成市又有不同程度的联动和辐射。

厦门开发重心向东部倾斜，大量人口迁入，带动商圈向东部转移趋势。

全市商业主要集中在西南部，商圈间竞争激烈，而湖里万达广场处于商业市场空白点，未来前景广阔。

一、厦门市总体概况,城市发展方向：

岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，从老城区转向新城区。

城市重点发展片区：

近期重点建设东部板块的枋湖片区、五缘湾片区和湖边水库片区。

对本项目的影响片区成为重点建设区域必将带动区域生活、居住等功能完善，片区发展迎来发展良机。

产业的发展将大大带动工业厂房、物流园以及办公物业的需求；投资的增长在拉动经济增长、提高居民消费能力的同时，也带来外来就业人口的置业需求。

项目发展具备良好的城市经济基础支撑。

快速交通条件改善，使得项目具备向主城区辐射的可能。

项目应大力发展商业服务业，弥补周边大型商业中心的不足。

项目开发营造一个现代、时尚的体验区域。

6、厦门市未来发展规划,7、市场环境小结,二、湖里区总体概况,1、湖里区概况湖里区成立于1987年11月，位于厦门岛北部；现辖有五个街道：

湖里街道、殿前街道、禾山街道、江头街道、金山街道；面积63.41方公里，占厦门岛面积的47%，海岸线长达24公里；总人口70.98万人，其中户籍人口19.58万人，外来人口51.4万人；是进出厦门岛的门户，厦门经济特区的发祥地，中国十大港口、航空港之一。

2、湖里区经济数据按照在地统计口径，2009年全年完成地区生产总值430.6亿元，增长4.5%；财政总收入44.58亿元，增长11.46%，其中区级财政收入10亿元，增长5.7%；城镇居民人均可支配收入28411元，增长8.7%；城镇登记失业率控制在4%以内。

二、湖里区总体概况,3、产业现状湖里区是国家信息产业基地中心，至2006年底，区内有三资企业2000多家，占全市三资企业总数的32%，投资总额约44亿美元；外资企业工业总产值占全区工业总产值的80%左右；财富全球500强企业中，就有24家、35个项目落户湖里，包括ABB、通用电气、波音、东芝、飞利浦、日本航空、戴尔、丰田通商、富士电器、霍尼韦尔、三菱、日本烟草、松下、TRW、可口可乐、沃尔玛、麦德龙等世界著名企业。

4、湖里区商业市场岛内商业主要集中在中山路、火车站、禾祥西路，以SM购物广场和台湾街为中心的SM商圈及新兴的瑞景商圈构成厦门五大商圈；岛内传统商圈MALL已经呈现饱和的态势；湖里万达广场所处片区处于五大商圈辐射边缘，商业市场处于空白点，随着五缘湾高端板块居住氛围逐渐形成，未来市场前景广阔。

三、厦门商业发展状况,厦门主要商圈情况介绍,【中山路商圈】中华商业名街中山路,以中山路为主道，从西边的鹭江海口到东边的文化宫。

全长1200米，街道宽15米左右，优美的南洋骑楼，丰富的历史人为景观，且与厦门三个最著名的景点鼓浪屿、万石植物园和环岛路近在咫尺，中山路老街因此成为厦门最宝贵的商业资源。

三、厦门商业发展状况,中山路代表性商场/百货,三、厦门商业发展状况,【富山商圈】,三、厦门商业发展状况,【SM商圈】,三、厦门商业发展状况,【二期新生活广场】,三、厦门商业发展状况,SM一期城市广场品牌分布,三、厦门商业发展状况,SM一期城市广场品牌分布,三、厦门商业发展状况,二期新生活馆品牌分布,三、厦门商业发展状况：

【瑞景商圈】,三、厦门商业发展状况,【加州商业广场】,三、厦门商业发展状况,瑞景商业广场品牌分布,三、厦门商业发展状况,厦门主要百货/品牌介绍,【SM来雅百货】,三、厦门商业发展状况,SM一期来雅百货楼层品牌分布,三、厦门商业发展状况,【世贸巴黎春天百货】,三、厦门商业发展状况,世贸巴黎春天百货楼层品牌分布,三、厦门商业发展状况：

【厦门名汇天虹百货】,三、厦门商业发展状况：

厦门名汇天虹百货楼层品牌分布,三、厦门商业发展状况,1、Ochily2、ONLY3、VEROMODA4、E-LAND5、TEENIEWEENIE6、MindBridge7、BasicHouse8、CK-Jeans9、guess10、江南布衣11、雅莹12、艺之卉13、哥弟14、玛丝菲尔15、例外,16、DAZZIE17、Levis18、Lee19、G-STAR20、ESPRIT21、JACKJONES22、GXG23、苹果24、马克华菲25、Nautica26、EIN27、PinkMary28、纳帕佳29、马狮龙30、E+,服装服饰销售排名前30的品牌,三、厦门商业发展状况,1、斗牛士2、鹿港小镇3、大丰收4、必胜客5、澳门豆捞6、金象湾泰国餐厅7、海浪泛亚自助餐厅8、两岸咖啡9、食汇堂10、翠苑私房小厨,11、咖喱大叔12、贵族世家13、鑫林滨餐厅14、翔鹭锦绣自助餐厅15、D.D.L西餐厅16、静月轩中餐厅17、瀛正日本料理18、牡丹大酒楼19、禾绿回转寿司20、鲤鱼门食府,餐饮销售排名前20的品牌,三、厦门商业发展状况,配套销售排名前20的品牌,1、屈臣氏2、绿阳工坊3、面包新语4、Whatfor5、ECCO6、庄记百货7、天梭8、酷动苹果9、SkinFood10、DQ,11、雅天妮12、FANCL13、SONY14、华视眼镜15、中博手机城16、佰草集17、中国唱片18、热风19、仙绿晶20、天福茗茶,三、厦门商业发展状况,厦门主要竞争对手情况,竞争对手租金情况-SM一期,二、商业状况,竞争对手租金情况-SM2期,二、福州商业状况,竞争对手租金情况-明发,二、福州商业状况,四、湖里万达广场项目及周边情况,湖里万达广场效果图,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,厦门湖里万达广场位于厦门市岛内的湖里区，所处湖边水库板块是厦门市岛内外一体化建设中的重点区域。

项目总规划用地面积12.9万平方米，总建筑面积约53万平方米，总投资超过50亿元，内容包括大型商业中心、五星级酒店、万千百货、万达国际影城、大玩家电玩城、大歌星KTV、儿童城、酒楼、电器商场、室外步行街、SOHO公寓、高级写字楼及商业街区等多种业态，集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲多种功能一站式消费场所。

项目商业硬件配套齐全，总停车位2250个，其中大商业900个，酒店50个，SOHO1300个。

可以全方位地满足消费者的停车配套需求。

厦门湖里万达广场简介,周边交通区域图,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,项目临近城市主干道仙岳路、环岛干道交界处，交通便捷，位处五缘湾板块和湖边水库板块交界处。

地理位置：

距离中心城区：

5公里。

距离机场：

4.5公里。

距离翔安隧道：

2公里。

距离规划公交枢纽：

位于地块右侧。

公共交通：

6、24、73、80、94、91、99、523、51路等。

轨道交通：

城市轨道1号线从县黄路方向通过，为本区提供强有力的交通支持。

四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,湖里区功能分布,商贸类片区江头片区商贸中心制造、研发类片区县后片区高新技术产研基地火炬片区国家级高新技术产业区及其配套服务区商务、旅游类片区五缘湾片区旅游和商务集中区湖边水库片区商务、休闲旅游区五环及环岛路沿线滨海旅游带其他类片区枋湖片区行政中心及商业居住区高林五通片区商住和新兴产业区名埔金山片区居住区,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,五缘湾片区规划,五缘湾规划的总体功能结构，可概括为：

“一个中心，七大功能区”“一个中心”即环湾中心区：

它是五缘湾最具特色的核心区域，中心区临湾滨水带将建成一条长8公里的连续不间断的环湾步行道、旅游电瓶车道和自行车道；它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。

“七大功能区”是指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园区。

湖边水库规划为高尚居住片区，整体形成“两大中心、四个分区”的布局结构湖边水库片区将被定为为高尚生态社区。

由于厦门本岛东北部片区的综合性中心将规划在大规模开发的五缘湾片区，其山水环境特色十分明显，吸纳的对象具有高端的特点。

湖心岛开发的文化休闲区，周边布设酒店、文化、娱乐、观光设施，成为湖边水库片区的文化休闲中心，而在水库以东用地开阔区域，通过密路网、小街区，打造富有吸引力的社区商业服务中心。

四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,湖边水库片区规划,高林五通规划的总体规划结构为“一带、两片、七组团”“一带”指环岛路滨海旅游绿化带；“两片”指高林片与五通片；“七组团”指金山科技研发组团、高林居住组团、虎仔山综合组团、对台商贸办公组团、金通滨海居住组团、东宅滨海综合组团以及滨海生态旅游组团。

片区处于独特地理区域，拥有钟宅湾滨海、五通环岛路休闲旅游带、湖边水库等丰富的生态资源和旅游资源，滚装码头和东通道、翔安隧道成为连接厦门岛内外的重要枢纽。

四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,高林五通片区规划,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,湖里万达广场周边楼盘分布及交通动线,湖里万达广场周边楼盘分布,高林居住区,观音山公寓,万锦公寓,特房山水新座,万科金域兰湾,联发五缘湾一号,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,四、厦门湖里万达广场项目及周边情况,湖里万达广场周边配套属性分析,教育资源较少：

高林中心小学，教育配套还有待改善；商业配套缺乏：

片区的配套主要以沿街底商为主，商业低档，3公里内缺乏大型购物中心和商业设施；公共配套待完善：

距离城市主干道，规划公交站点，便利性较强；规划中的全国最大眼科医院和长途汽车站；工业残留较多：

片区周边较多原工业厂房及旧村，环境较差。

目前正拆迁中；南侧垃圾焚烧场带来不利影响；周边景观资源：

项目临近五缘湾1.2KM、湖边水库1KM、环岛路1.9KM，虎仔山等丰富的生态资源；旅游资源丰富：

五缘湾帆船港口、湿地公园、厦金湾旅游度假村、人工沙滩、香山国际游艇码头、国际奥网中心；城市重点发展片区；岛内地产开发的重点已经转移到东北部，从西海域转向东海域，仍老城区转向新城区。

湖里万达广场周边中高档住宅项目较多，主要分布在五缘湾板块、观音山板块、湖边水库板块，随着未来城市东扩快速的发展，将会在项目周边迅速集聚人口，将成为项目潜在的客户来源。

“万达品牌”效应及多个成功项目运作经验,是厦门目前商业业态组合最丰富的城市综合体,优势分析,专业团队运营管理优势,城市东扩，项目地处新兴商圈，填补本区域商业空白,位于环岛路与翔安隧道口，进出岛的门户,五、项目SW分析,金山片区居民收入相对较低，外来人口比重较大,厦门商业竞争激烈、对手经营已较成熟,项目无公交车站，停车位全为地下,本地消费者对地下停车场有抗性，车流动线不够完善，高架桥破坏动线,项目地势坡度高低差,不利客流动线循环,劣势分析,东部区域规划正在进行，周边尚处于拆迁建设的交替时期,五、项目SW分析,六、项目前期定位,市场定位建议：

以家庭休闲体验为主题，融合购物、餐饮、休闲娱乐为一体，面对城市新兴家庭及周边商务群体为主的区域型综合性购物中心,项目经营定位：

厦门休闲时尚生活中心,各楼定位说明,各楼定位租金建议,七、步行街定位,下步计划?

特定客群消费问卷；如针对商务人群旺销品牌榜；如百货目标商户访谈等；如引入新品牌客户意向；,