房地产住宅小区项目可研报告.docx
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房地产住宅小区项目可研报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
xx住宅小区
1.1.2项目建设单位
xxx地产开发有限公司
1.1.3项目建设地点
x市x教场路与解放路交叉处东南侧
1.1.4项目负责人
xxx地产开发有限公司
1.2项目单位概况
1.2.1项目建设单位
单位名称：
x市xx地产开发有限公司。
单位住所：
x市永定办事处回龙居委会金海岸
法定代表人：
李唯读
注册资本：
3015万元
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发、销售；相关物业管理；建筑材料、五金交电、化工产品（不含危险品）、日用百货、针棉织品经营。
成立日期：
二00一年六月四日
房地产开发企业资质等级：
二级
房地产开发企业资质证书编号：
湘建房（张）字第026号
单位简介：
xxx地产开发有限公司成立于2006年6月，通过多年的经营发展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅游商业中心，累计开发面积26万平方米，已成为x市知名的房地产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，选择地理位置优越、环境效果较好的地段作为公司房地产开发项目的发展战略。
公司董事长李唯读先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx地产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015万元的97%。
1990年7月毕业于湖南省建筑学校；1990年—1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技术员、项目经理、分公司经理；1999年12月—2001年5月任x中房开发有限公司副总经理；2001年6月—至今任xxx地产开发有限公司董事长、总经理；2005年—至今年任x华天大酒店董事长。
1.3可行性研究依据及范围
1.3.1研究依据
1）xx项目地形图。
2）xx项目设计方案图。
3）《x市总体规划（修编）（2002-2020年）》。
4）《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。
5）x市政府及主管部门的有关文件规定。
6）国家现行的有关政策和法规。
7）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）。
8）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与数（第二版）》。
9）建设单位提供的其他基础资料。
1.3.2研究范围
依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx工程项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合研究。
1.4主要技术经济指标
项目主要经济技术指标如下表1-1。
表1-1项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
技术经济指标
单位
备注
一
项目概况
1
总用地面积
28809
㎡
规划建设用地面积
23698
㎡
2
居住户（套）数
642
套
3
总建筑面积
121033
㎡
4
按功能性质划分
4.1
住宅建筑面积
86579
㎡
4.2
商业面积
8172
㎡
4.3
地下车库及其他面积
23788
㎡
4.4
配套设施
2494
㎡
5
按地上地下划分
5.1
地上建筑面积
97245
㎡
续表1-1项目主要技术经济指标汇总表
序号
项目
技术经济指标
单位
备注
5.2
地下车库建筑面积
23788
㎡
6
停车泊位
764
辆
6.1
1）地面
99
辆
6.2
2）地下
665
辆
7
容积率
4
8
建筑密度
33.1
5
9
绿地率
15.3
%
10
绿化面积
3625.8
㎡
11
建筑占地面积
7849.8
㎡
12
道路广场面积
17333.4
㎡
二
投资数据
1
总投资
32000
万元
1.1
固定资产投资
26901
万元
1.1.1
静态投资
25461
万元
1.1.2
建设期利息
1440
万元
三
筹资数据
1
总筹资
32000
万元
1.1
业主自有资金
16309
50.1%
1.2
自筹资金
691
2.16%
1.3
申请银行贷款
15000
46.88%
四
经济指标
1
销售收入
53760
万元
2
财务净现值
16623
ic＝12%
3
投资利润率
51.9
全部投资
4
静态投资回收期
1.46
全部投资
5
动态投资回收期
1.52
全部投资
6
投资利润率
101.9%
自有资金
7
财务内部收益率
118.6%
自有资金
8
财务净现值
16623
ic＝10%
项目开发建设成本费用投资估算
项目计算期投入总资金估算为32000万元，其中开发建设投资26901.57万元，占84.07%；固定资产投资1415.87万元，占4.43%；经营成本费用3682.56万元，占11.51%。
项目收入单价：
本项目高层住宅均价按3200元/平方米计取，可销售建筑面积86579.2平方米；
商铺均价按27000元/平方米计取，可销售面积8172.1平方米；
地下车库按60000元/个计取，可销售套数为665套。
1.5研究结论
1.5.1项目建设必要性和可行性
1）项目建设符合国家现行宏观经济政策，符合x市x市“十五”时期城市基础设施总体发展规划。
2）项目建成有利于发挥该项目自身优势，改变此地段居住环境。
3）项目开发方面规划全面、科学、实用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合x市x市城市规划要求，技术上有保证。
4）项目建成后能为x市居民提供一个高档次的“运动型生态花园”住宅小区。
1.5.2问题与建议
1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。
2）质量是项目的生命线，产品是项目的生命力，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。
3）营销是项目成功与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应精心安排好营销组织、控制好销售节奏，确保项目的销售和项目资金回笼顺利。
4）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。
1.5.3结论
综上所述，本项目在技术上和经济上均可行。
在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的经济效益和社会效益。
项目的社会效益主要表现为：
首先，满足x市居民对中高档次住房的需要；其次，城市建设的需要；第三，满足随着经济发展而逐渐增长的住房扩大规模建设需求；第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、品位高的住宅示范小区。
项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。
第二章市场分析
2.1x市总体经济状况
2009年，x市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。
增速比全省和去年同期分别快0.1和0.5个百分点。
其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。
对经济增长的贡献率分别为5.0%、29.4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6：
23.5：
61.9调整为13.2：
23.2：
63.6。
按常住人口计算，x市人均生产总值13517元，增长12.9%。
2.2x市房地产现状分析
x市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市经济发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。
房地产业作为国民经济支柱产业，其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用。
特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。
在这种背景下，在现有规模的基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题。
为此，我们从分析近几年的房地产开发市场状况，对x市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本项目可行性研究报告，以满足业主的决策需要，促进房地产市场保持健康协调发展。
2.3x市房地产需求分析
x市房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大
1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。
从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。
2、城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。
3、危旧房改造产生被动型住房需求。
x市以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。
4、外向度扩大，需求多样化。
随着外向经济的不断发展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求。
在提升房地产质量和人气的同时，为x房地产市场发展创造了良好的契机。
综上所述，x市每年住房需求十分旺盛，开发潜力巨大。
5、根据《x市住房建设规划（2006-2010年）》住房建设需求情况的预测：
（1）根据人口增长测算。
目前，市城区人口为16.5万人，按照《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的目标，到2010年市城区人口将达到22.5万人，净增人口6万人，按每户3.5人、每户90m2计算，约需住房154万m2。
（2）根据拆迁规模测算。
市城区每年需拆迁417户，五年共需拆迁2085户，按每户90m2计算，约需住房19万m2；武陵源区因景区建设要求需拆迁2500户，约需住房36万m2。
共计55万m2。
（3）根据可供上市的二手房测算。
根据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480户居民，已有2149户换房，按每户70m2计算，有15万m2的二手房提供市场。
（4）综合以上测算情况，净增人口需要154万m2的住房，加拆迁被动性住房需求55万m2，两项合计为209万m2，减去可供上市的二手房15万m2，故规划期内市城区住房需求量为194万m2。
2.4x市房地产价格分析
x市的房地产消费在全省范围内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房地产消费相当，商品房单价1800元/m2至3500元/m2。
其中多层均价在1800元至2200元/m2左右，小高层均价在2500元至3500元/m2，市中心繁华地段商铺价格20000元/m2起至50000元/m2
2.5项目周边环境分析
2.5.1项目地理位置分析
本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧，三面临街。
东侧为2000年开发的物流小区；南侧为天门路；西侧为教场路；北侧为解放路。
本地场是x市城市的经济、文化中心。
新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。
周边的医院，集贸市场等配套设施齐全；得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。
2.5.1项目周边配套设施现状
1、医疗配套设施：
教场中路距项目500米处有x市妇保健院门珍部；天门路距项目600米处有x宏任医院；天门路距项目1000米处有x市人民医院。
2、学校、教育：
崇实小学距本项目约800米；澧滨小学距本项目1500米。
3、自然景观、人文景观：
商业大楼南侧和北侧新建绿化广场。
因此本地段是一个地理位置优越、交通便利、人气旺盛、各项配套设施完善的地域，是具有高品质现代人居环境和工作环境。
2.6项目优劣势分析
2.6.1优势（strength）
1、地段优势
本项目座落在三条城市主干道上，对面是商业大楼中心绿化广场和商业大楼，这有着不可复制的优势。
文化和人文环境对本项目的开发至关重要，其巨大的潜在号召力有时会胜过楼盘的广告炒作。
本项目让生活与购物在商业大楼绿化广场的人们在享受生活便利的同时又可安享生活的悠闲。
2、开发商优势
①资本运作优势本项目的开发商xx地产开发公司实力雄厚，信誉良好，项目开发资本金充足，基础工程正开工。
②成本控制优势xx地产开发公司集聚了一大批富有经验的设计、施工、财务管理人员，只要项目运作过程中控制成本，即可获利，公司采用半包工施工，每平米可节约造价约150元左右，其节约的成本可作为开发商的利润也可作为市场销售降价的重要法码。
③营销策划优势xx地产开发公司有一只高水平的专业招商队伍（引进深圳的人才），有专业的房地产营销策划公司参与本项目的前期策划、项目包装推广工作。
唯读公司开发的金海岸项目招商工作进展顺利，已经同全国排位前10名的大型连锁超市“步步高”（在全国5个省43个地级市有网点、计划今年还要发展30家网点）合作成功；本项一层商业部分同将近60家品牌店洽谈了合作事宜，其中有40家意向性较强。
④建筑规划优势本项目的建筑设计目标是建设一个大型的人文商住楼，既考虑住户的现实需要，配套设施完善，又适度超前，将智能化引入楼盘的开发建设之中，可使住户在充分享受幸福生活的同时，感受到高科技为他们带来的生活之便利和高品味生活享受。
本项目由四栋围合成院内步行商业街，只设一层商业，本步行街其独创的，具有相当的市场号召力，推出市场后必将受到众多客户的支持与欢迎，市场前景广阔。
⑤功能布局优势
商业业态布局合理，超市、百货、精品、休闲、娱乐等商业项目遥相呼应、互补联盟，能够满足广大市民日常购物需求。
步行街布置有珠宝、通讯、药品、品牌服饰连锁店；大型品牌超市；咖啡、茶艺、中西美点等休闲娱乐项目；中心花园布置有绿化广场、喷泉、嬉水、健身等配套完善，凸现闹市一方净土，增加园林休闲品味。
3、楼盘品质优势
本项目与同类住宅小区相比，将走高档楼盘中档价格的路线，在规划建设和物业管理上突出其精品形象，使住户以适中的价格得到高档享受和称心的服务，以此来吸引更多的住户购买和入住。
4、政府支持优势
项目建设符合某某县城市总体规划的要求，社会经济效益显著，能够得到政府各职能部门的大力支持。
2.6.2劣势（weakness）
1、认知程度不够
本项目为高层住宅，由于高层住宅的建筑成本高，物业使用成本高，人们的认知程度上还需要一定的时间，对于倾向于多层住宅的潜在用户吸引力较弱。
2、营销策划及招商需要专业运作
本项目受其占地面积的影响，无法形成大盘效应；且居民对高层住宅购房消费存在观念上的制约，营销策划及招商需要专业运作，提高项目吸引力，在项目开盘时将潜在的项目优势转化为现实优势。
2.6.3机会（opportunity）
1、购买能力加强
随着x社会经济的发展，当地居民商品房的消费观念越来越强；外来人口（主要指打工、经商人员）逐渐增多，其中相当一部分人都愿意在x市购房置业，为住宅市场提供了较为强劲的购买基础。
2、房地产市场发展逐渐成熟
x市房地产市场虽然起步较晚，但是近两年发展迅速，投资额和销售额一直保持平稳的增长势头，整体发展态势良好。
3、市场潜力较大
比较目前x市其他商业形态，缺乏有良好购物环境、结合娱乐休闲、建筑形态优美的新型商业设施，这为本项目提供了市场机会。
2.6.4威胁（threat）
主要威胁来自的附近开发的新楼盘：
如南庄坪种子公司楼盘。
2.7本项目市场前景分析
在市场调查过程中，可以发现目前的部分客户已经在心理上逐步的接受高层的物业形态，并且以住高层为时尚，这种趋势经过一个短周期的发展将逐渐成熟。
消费者普遍对目前楼市看好，能够接受一些适度创新、并能够在实际购买过程中接受一定的弹性价格浮动，前提是所购买高层住宅的创新要到位。
购买店铺的客户心态：
一部分为店铺经营者，很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营；一部分为经商成功人士，他们还要不断增加财富；还有一部分为公务员，他们因受时间和职业所限，购买店铺是一种较稳妥的投资方式。
在市场调查中发现，人们置业投资的首选是商铺（如很多经商户尽管手里面有相当积蓄，却一直靠租铺面经营而增加了开支，许多经商户的梦想就是拥有1—2间自己的店铺）。
这种状态正好说明了商业活动的质量在提高，人们对商业活动的要求在提高，从而带来对商业活动空间的新追求。
目前住宅及x市核心地段商业店铺脱销，本项目位于三条城市道路中心，其商业布局都无法相比，周边配套更是无法同本项目匹敌，虽有部分客源流失，但可能只是很小的一部分，相反的还可以与之形成客源的互补。
更重要的是以上稍有规模的商场并不能满足日益增长的消费购物需求。
项目周边的商业大楼，人民医院、各机关单位。
这些单位都会产生大量人流给本项目商业经营提供得天独厚的优质客户资源。
因此，只要本项目的商业店铺做好商业招商和运营，高层住宅提供价格合理的优质物业管理，本项目的市场前景较好。
2.8市场定位
2.8.1x市购房群体的现状
大众住房消费将逐渐演变为市场主流
随着x旅游经济的飞速发展，城市化建设的步伐不断加快，城市居民收入大幅提高，购房能力逐渐增强，由于居民收入逐年增多，年收入在3-6万元之间的中等收入家庭，已成为市场购房主力，因此推动了x市当前整体住宅消费结构发生重大变化。
同时，x实行的拆迁政策也为x购房整体消费结构发生重大变化增加催化剂。
居民住房相间梯次消费结构已经形成，由以往金领阶层、银领阶层购房为主，向铜领阶层购房为主转化。
占居民总数40%左右的铜领阶层大量进入购房市场，这就标志着x市住房消费结构发生了重大变化，大众住房消费将逐渐演变为房地产市场的主流。
2.8.2可以承受的价格
据了解,x市居民所能承受的价格在2000-3000元/㎡这个区间，其他价格区间已经失去了重心，2000元/㎡以下的房子一扫而空，而4000元/㎡以上的房子让普通人望尘莫及。
2.8.3住房面积需求
90-130平方米左右是市民普遍的选择。
根据x的消费者住房面积需求供求调查，80平方米以下商品房不适宜居住，而80-160平方米这个面积范围是市民普遍的选择。
其中三室二厅每套135平方米的住宅占总量55%左右。
第三章项目选址
3.1项目现状
项目用地原为居民私宅，经x市土地储备中心收储，三通一平基本完成。
3.1.1土地权属类别
该地块土地权属业主所有，通过公开拍买取得土地使用权，用地性质为居住用地。
3.2场址条件
3.2.1自然条件
3.2.1.1气候
x属亚热带季风气候区，光照充足，热量丰富，雨量充沛，霜期短。
①气温：
年平均气温17.2℃，极端最高气温40.6℃，极端最低气温－11.3℃。
②雨量：
年平均降雨量1389.8㎜，年最大降雨量1959.4㎜，月最大降雨量192.5㎜。
③湿度：
年平均相对湿度80%，年最小相对湿度10%。
④风：
年平均风速2.7m/s，年最大风速24m/s，年最多风向及频率NW24%。
⑤雪：
年最大积雪深度20cm。
年平均气温16.5℃。
风雪荷载
基本风压
地面粗糙度
基本雪压
Wo=0.30KN／m2
B类
So=0.35KN／m2
3.2.1.2地形、地貌
场地地处丘陵地区，海拔高程120～300米，拟建地段属澧水中上游谷地，微地貌类型为堆积阶地。
原为旧地基地形因周围及场地建筑施工等普遍取土、填土而面貌全非。
目前总体由北向南缓倾斜，高程最高187.67米，最低l86.3米，相对高差O.7米，场地地表为已折房地基和平整空地。
3.2.1.3工程地质
因工程暂没做地质勘察，参照附近原x华天大酒店地质资料分析如下：
（1）地层
钻孔揭示，场地土层从上至下有填±层，第四系冲积层。
基底岩层上部为奥陶系碳质页岩，下部为奥陶系钙质灰岩。
地层特征如下：
1>、填土层①（Q4m1）：
属杂填土。
全场地分布，主要为粘性土，其次为卵、块粒、砂及生活、建筑垃圾。
厚度0.60～2.40米，平均l.O8米。
2>、淤泥质粉质粘土②（Q4a1）：
分布于场地西端。
灰色、黄色，可塑一软塑，局部流塑。
摇震反应较迅速，稍有光滑，干强度较低、韧性较低。
局部夹灰黑色淤泥，稍有臭味，另局部夹粉细砂。
该层下部含地下水，厚度l．30～3．10米，平均2．21米。
3>、粉质粘土③（Q4a1）分布于场地东端。
黄色，可塑，稍湿。
含有约2～5％的黑色铁锰粉末。
无摇震反应，稍有光滑，干强度、韧性中等。
厚度2.40～1.40米，平均2.13米。
4>、圆砾④（Q4a1）：
全场地分布。
大于2㎜粒径者占50％以上，一般粒径2～8㎜，夹卵漂粒，漂粒粒径大者达0.30米。
母岩为灰白色，少量紫红色石英砂岩，亚磨圆形，表层强风化，内部中等风化，排列不紧密。
由粘性土及粉砂充填，充填不均匀。
均匀程度差，部分地段松散，部分地段中密。
厚度3.00～10.30米，平均6.49米。
5>、强风化碳质页岩⑤（O）：
为场地基底岩层，全场地分布。
黑色，灰黑色。
岩石硬脆，属软一极软岩。
层片状结构，节理裂隙极为发育。
岩芯碎块，岩芯呈碎块状，破碎。
块状体积一般2～3m2。
夹有泥质钙质砂岩，含条带，斑块状白色方介石。
钻探取芯困难，采取率很低，无样品。
该层由ZK5、ZKl0揭穿厚度分别l0.50米、l4.30米，平均l2.40米。
其余钻孔未揭穿，钻孔控制最大厚度ZK9达18.50米。
埋藏深度本栋9.50一l3.00米，平均l0.8米，高程l74.03一l77.20米，平均l76.01米。
6>、灰岩⑥（0）：
含钙质，厚一巨厚层状，属硬质岩。
中等一微风化。
裂隙一般不发育，有轻微溶蚀痕迹。
结构面主要为裂隙面，次为层面。
由钻孔ZK5、ZKl0控制，厚度2.60—3.10米，平均2.85米。
3.2.1.4岩土工程条件分析、评价
（1）、地基条件分析、评价
场地为堆积阶地，地形较为平坦。
土层主要为冲积层，基岩上层为奥陶系碳质页岩，下为奥陶系钙质灰岩，呈平行整合接触。
土层种类不多，较为简单。
1）、杂填土①：
是不能利用的土层；
2）、淤泥质粉质粘土②：
承载力较低，也是不能利用的土层；
3）、粉质粘土③：
呈可塑，有较高承载力，但厚度较小，不宜做基础持力层；
4）、圆砾④：
有较高承载力，且厚度大于3米，但土质不均匀，对拟建高层建筑，易产生不均匀沉降，向南及南西倾斜为主，不宜做基础持力层；
5）、碳质页岩⑤：
该层属软质层，岩体破碎～较破碎，岩体质量等级V级，因岩性及风化强弱不均匀，导致承载力有差别。
该层标贯击数大于l22，平均199击，承载力较高，且无临空面，下伏灰岩的强度和承载力更高，也不成存在临空面破碎带及较弱层等不利因素。
根据拟建建筑物结构特征、荷载条件等，可选做基础持力层；
6）、灰岩⑥（0）：
属硬质岩石，有很高承载力。
但岩面由北向南倾斜，北部ZK5、ZKl0埋深分别为22.1米、24.10米，南部ZK9钻孔揭至27.20米，未见其岩面。
因此该岩层不宜选做基础持力层。
（2）、地下水条件
场地地下水主要为潜水，其次为裂隙水，具弱承压性，水量较丰富。
补给条件为大气降水，排泄方向由北向南。
水位测量情况及成果见插表6。
水位对基础设计施工将有较大影响，水质分析成果见附表7，地下水对混凝土不具腐蚀性。
（3）、不良地质作用
经钻孔揭
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