经纪实务习题.docx
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经纪实务习题
1.某房地产开发公司欲推出一楼盘项目，当前正在进行房地产项目定价工作，与该楼盘类似的周边房地产项目A.
B.C.均价分别为3000元/㎡.3200元/㎡.3300元/㎡，则：
2.如该项目采用市场比较定价法，则均价最有可能是（ ）。
A.3120
B.3170
C.3250
D.3280
3.均价的制定与（ ）有关。
A.成本
B.市场供求关系
C.市场接受度
D.开发商利润率
4.均价可以分为（ ）。
A.整体均价
B.分栋均价
C.分层均价
D.分期均价
5.最终该公司制定的均价为4000元/㎡，其主要依据是（ ）定价原则。
A.在合理的定价范围之内
B.反映市场供求
C.体现楼盘价值
D.高开低走
6.作为一种高价策略，其主要目的是（ ）。
A.提高市场占有率
B.实现较高的营销利润
C.实现较高的市场营销量
D.树立品牌形象
1.D2.ABD3.ABC4.ACD5.C
1.（ ）是最常见的按地域范围对房地产市场进行的划分。
A.按国家
B.按区域
C.按域市
D.按省份
2.下列不属于新建房地产产品交易的是（ ）。
A.租赁
B.销售
C.抵押
D.保险
3.房地产增量市场属于房地产（ ）。
A.一级市场
B.二级市场
C.三级市场
D.初级市场
4.下列属于房地产二级市场和三级市场共同特点是（ ）。
A.买方竞争市场
B.市场需求方均为业主
C.完全竞争市场
D.卖方竞争市场
5.房地产市场营销的最显著特点是（ ）。
A.市场研究
B.市场定位
C.从规划设计阶段介人
D.项目策划
6.下列不属于房地产三级市场营销特征的是（ ）。
A.交易双方协定定价
B.较多使用促销手段
C.转少使用促销手段
D.采用商获科土地之后
7.项目取得与地块研究工作在（ ）进行。
A.开发商获得土地之前
B.开发商获得土地之后
C.较少使用促销手段
D.采用多种分销形式
8.产品规划设计阶段的工作不包括（ ）。
A.项目定位
B.项目策划
C.物业开发建议
D.A和B
9.物业开发建议是指从市场角度对（ ）提出的要求。
A.产品设计
B.客户定位
C.形象定位
D.市场定位
10.房地产业是（ ）行业。
A.技术密集型
B.劳动密集型
C.资金密集型
D.知识密集型
11.下列不属于房地产市面上6调查主体的侧重内容是（ ）。
A.项目基地状况
B.交通信息
C.基本信息
D.消费者
12.项目的细分市场分析属于房地产（ ）市场调查的内容。
A.项目定位阶段
B.市场推广阶段
C.销售阶段
D.三级市场
13.下列阶段需要行客户调查的是（ ）。
A.房地产项目定位阶段
B.房地产销售阶段
C.房地产三级市场
D.以上阶段均需要
14.按照市场调查行业内部通用的操作方法，样本量在（ ）个以内的为定性调查。
A.15
B.20
C.30
D.50
15.（ ）是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推导出一般结伦。
A.普查
B.重点调查
C.典型调查
D.随机调查
16.行为记录法属于（ ）。
A.访问法
B.观察法
C.实验法
D.实地调查法
17.（ ）是市场调查的第一要求。
A.准确性
B.客观性
C.实验法
D.实地调查法
18.（ ）是各阶段市场调查常用的方法。
A.座谈会
B.成交客户问卷调查
C.实地调查法
D.二手资料调查
19.在房地产市场调查中，确定调查目的后应做的工作是（ ）。
A.资料搜集
B.制之一调查计划
C.质量控制
D.数据处理分析
20.当企业对需要研究的问题和范围不明确时，可采作（ ）找出症结。
A.探测性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.预测性调查
1.C2.D3.B4.B5.C6.B7.D8.B9.A10.C11.D12.A13.D14.C15.B16.B17.A18.C19.B20.A
21.二手资料调查是（ ）调查。
A.定量
B.定性
C.定性主，定量为铺
D.定量为主，定性为铺
22.在房地产市场调查的数据处理分析环节，首先进行的是（ ）。
A.数据分类编号
B.数据统计
C.数据整理
D.数据比较分析
23.在对消费者使用方法和使用心理进行分析研究基础上可形成房地产项目的（ ）。
A.市场定位
B.产品定位
C.形象定位
D.项目定位
24.研究建筑功能和空间的组合方法属于建筑策划方法研究的（ ）。
A.第一领域
B.第二领域
C.第三领域
D.第四领域
25.市场细分的因素不包括（ ）。
A.地理因素
B.经济因素
C.人口因素
D.行为因素
26.档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性（ ）。
A.越低
B.越高
C.视情况而定
D.没有心然关系
27.下列不属于挖掘卖点阶段的工作是（ ）。
A.片区市场研究
B.消费者构成及购买行为研究
C.提炼推广主题
D.对手动态跟踪
28.从产品定位中可以寻求（ ）。
A.物业主题
B.客户主题
C.市场主题
D.广告主题
29.推广控制工作的第一个流程是（ ）。
A.确定控制对象
B.设置控制目标
C.确定控制标准
D.选择检查方法
30.一般来说，如果心须重新进行广告策划过程，则可能是由于（ ）造成的。
A.衡量效果所用的方法不当
B.发布时机不当
C.调查资料有误
D.媒体选择不当
31.房地产销售工作中的认购合同由（ ）保管。
A.销售经理
B.销售人员
C.财务人员
D.销售人员和财务人员共同
32.关于销售工作的流程正确的是（ ）。
A.定金收取及认购合同签订.交纳首期房款.办理按揭.签订正式买卖合同
B.交纳首期房款.认购合同签订.办理按揭.签订正式买卖合同
C.定金收取及认购合同签订.交纳首期房款.签订正式买卖合同.办理按揭
D.交纳首期房款.认购合同签订.签订正式买卖合同.办理按揭
33.关于房地产居间业务中的信息发布的相关观点错误的是（ ）。
A.由于居间业务的分散性，所以信息发布也采用分散发布的方式
B.信息发布必须持续不断
C.信息发布必须能引起目标客户的注意
D.信息发布方式具有多样性
34.人员销售过程中的开场阶段指的是（ ）。
A.寻找客户
B.接近客户
C.确认需求和问题
D.介绍说明
35.如果在某一居间合同中有如下条款：
甲方必须于买卖完成前，付清一切有关该屋之杂费，则该条款属于（ ）。
A.提示性条款
B.明示条款
C.免责条款
D.默认条款
36.下列不同产权性质的房屋，按照相关规定不能上市交易的是（ ）。
A.私房
B.经济适用房
C.免责条款
D.默许条款
37.已经出租的房屋出售的，则租赁关系（ ）。
A.由购买方承接
B.由售房者继续履行租约
C.由购买者和售房者协商解决
D.随之中止
38.对于已经出租的房屋，如要出售，心须提前（ ）通知承租人。
A.15dB.20dC.30dD.40d
39.当一处房地产作出售处分时，关于优先购买权之间的关系正确的是（ ）。
A.国家优先购买权>承租人优先购买权>共有人优先买权
B.国家优先购买权>共有人优先购买权>承租人优先购买权
C.共有人优先购买权>承租人优先购买权>国家优先购买权
D.承租人优先购买权>国家优先购买权>共有人优先购买权
40.下列关于定金的说法错误的是（ ）。
A.支付定金是保证合同履行的必要条件
B.收受定金一方不履行约定债务，应当双倍返还定金
C.定金合同自签订之日起生效
D.定金的数额不得超过主合同标额20%
21.B22.C23.B24.B25.B26.A27.C28.A29.A30.C31.C32.C33.A34.B35.B36.D37.A38.C39.B40.C
41.房地产买卖成交时的购房款与产权过户的给付模式不包括（ ）。
A.银行共管账户
B.开发商代收代管
C.银行代收代付
D.机构代管
42.住房抵押贷款属于（ ）。
A.公积金贷款
B.保证贷款
C.商业性贷款
D.政策性贷款
43.在住房抵押贷款过程中，银行与售房者签订的合同有（ ）。
A.评估合同
B.贷款合同
C.抵押合同
D.B和C
44.住房抵押贷款申请延期的，原借款期限与延长期限之和最长不超过（ ）。
A.25年
B.28年
C.30年
D.40年
45.在租赁居间业务中，业主将自己拥有的物业委托经纪机构代租代管，出租空置的风险由（ ）承担。
A.业主
B.经纪机构
C.视情况而定
D.业主和经纪机构共同
46.转租期间，原租赁合同变更.解除或者终止，转租合同（ ）。
A.继续执行工
B.随之变更.解除或者终止
C.按照约定执行
D.重新签订转租合同
47（ ）一般为短线投资。
A.买卖投资
B.置业消费投资
C.置业租赁投资
D.房屋租赁投资
48.>由房屋（ ）到房屋租赁管理部门办理。
A.承租人
B.所有人
C.经纪人
D.使用人
49.下列不属于房地产经营投资的特征是（ ）。
A.价格具有多样性
B.投入量大
C.投资回收期短
D.投资具有保值增值性
50.房屋租赁投资中租赁经营成本有包括（ ）。
A.租赁推广费用
B.设备运行费用
C.固定租金
D.经营管理人员费用
41.B42.C43.D44.C45.A46.B47.A48.B
71.下列属于房地产居间业务信息收集中的常规信息有（ ）。
A.按揭费用表
B.楼盘广告
C.房产展销会
D.售楼书
E.转移登记税费表
72.租赁居间主要业务包括（ ）。
A.房屋理财
B.招租居间业务
C.代租代管
D.项目转让与合作
E.租售结合
73.房地产经营投资包括（ ）。
A.买卖投资
B.置业消费投资
C.置业租赁投资
D.房屋租赁投资
E.房屋理财
74.下列属于房地产买卖经营投资成本的是（ ）。
A.购置价款`
B.改造费用
C.经营费用
D.空置费用
E.押金利息
75.下列（ ）情形下，房屋出租人有权终止合同。
A.房屋承租人擅自转让房屋
B.承租人累计拖欠房租3个月以上
C.承租人经出租人同意将房屋全部转租
D.承租人故意损坏承租房屋
E.承租人擅自改变房屋用途
76.房地产经营投资的特征包括（ ）。
A.投资的产品价值具有双重性
B.价格具有多样性
C.投资回收期短
D.投入量大
E.投入量大
77.下列属于建筑划方法中的内部条件调查的内容是（ ）。
A.使用方法
B.空间形式
C.场地条件
D.功能要求
E.用途
78.影响房地产价格的市场因素不包括（ ）。
A.经纪发展状况
B.客户取向
C.发展商营销目标
D.周边环境景观
E.发展商知名度
79.作为推广费用制定的销售百分比法的优点是（ ）。
A.根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行
B.推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利
C.比较灵活
D.考虑到推陈广成本.售价与企业利润之间的关系
E.普遍采纳可以使竞争趋于稳定
80.房屋出租人是指在城市规划区范围内，将房屋出租给承租人以取得租金或收益的（ ）。
A.房屋所有权人
B.房屋使用权人
C.房屋委托代管理人
D.A或C
E.A或B
71.ADE72.BC73.ACD74.ABC75.ADE76.ABDE77.AD78.ADE79.ADE80.ACD
（一）某开发公司欲进行写字楼的开发建设，在对区域总体写字楼市场进行调查研究的基础上，决定将项目放竟争不是特别激烈的A区，A区虽然不是黄金闹市区，但处在成长中的小型民营企业众多，了解到这些企业希望通过拥有自己物业来减轻租金的负担，该开发公司于是将物业定位为实用型出售写字楼，面积为100～150㎡之间，总价100万元起。
但是项目推出以后，销售情况并不乐观。
针对以上现象，试分析：
81.项目的产品定位一般可以通过（ ）方法。
A.市场分析
B.SWOT分析
C.建筑策划
D.市场细分
82.房地产市场调查的一般内容应涉及（ ）。
A.供给调查
B.需求调查
C.价格调查
D.产品调查
83.本例中，对销售情况不乐观的情况经过分析，认为可能是市场调查和市场推广两方面出了问题，则这一种调查属于（ ）。
A.预测性调查
B.因果性调查
C.描述性调查
D.探测性调查
84.如果经判断认为是市场调查环节出现问题，则最有可能的是在市场调查环节忽略了（ ）。
A.需求调查
B.客户调查
C.产品调查
D.价格调查
（二）某一楼盘的价目表制定过程如下：
首先选取市场比较楼盘，确定权重，其中同质同区楼盘A20%，同质异区楼盘B25%、楼盘C15%，异质同区楼盘D20%、楼盘E20%，然后进行项目因素调整各楼盘与楼盘比较的最后合计得分（%）分别为+1.3、-2.5、-1.1、+1、-1.7，根据比较价格，得出楼盘的整体均为3840元/㎡，接下来进行层差和朝向差的调查整，制定出分栋、分期均价，最终形成价目表。
式分析;
85.价目制定的正确步骤应该是（ ）。
A.制定整体均价、进行层差和朝向差的调整、制定分栋分期均价、形成价目表
B.制定整体均价、制定分栋分期均价、进行层差和朝向差的调整、形成价目表
C.制定分栋分期均价、进行层差和朝向差的调整、制定整体均价、形成价目表
D.制定栋分期均价、进行层差和朝向差的高速形成价目表、制定整体均价
86.本案在整体均价确定的过程中可能出现的问题是（ ）。
A.均价制定过程中仅考虑到比较楼盘的影响因素，而忽略了楼盘本身的成本
B.同质异区楼盘B的权重设置可能偏高
C.重点市场比较楼盘的个数不够
D.项目因素调整要结合权重进行修正
87.如果楼舯C的折实均价为3900元/㎡，则基于楼盘C的本楼盘的比较价格是（ ）。
A.3857/㎡
B.3893/㎡
C.3943/㎡
D.3906/㎡
88.进行楼栋之间的差异调整时，主要考虑下列（ ）因素。
A.朝向
B.质量
C.周边景观
D.噪音
89.在定价因素中属于地域因素的有（ ）。
A.生活气氛
B.规模
C.景观
D.配套
90.除了本案采用的市场比较定位方法以外，还有（ ）。
A.成本定价法
B.市场竟争定价法
C.未来收益定价法
D.估算法定价
81.ABC82.ABC83.C84.BD85.B86.BC87.A88.ACD89.AD90.ABC
（三）.某开发公司将积压的5000㎡的住宅，以包租的形式委托经纪机构进行经营管理，双方约定整体包租价格为5万元/月，租期5年，由该经纪机构对楼盘进行投资经营。
91.除了双方约定的整体包租价格及租期，在包租条件中还应约定（ ）。
A.包租者的整改投资成本
B.免租期
C.再出租的租金水平
D.空置风险
92.包租者的租赁经营成本包括（ ）。
A.租赁推广费用
B.设备.设施维护费用
C.每月交纳的固定租金
D.整改投资费用
93.经营成本的高低取决于（ ）。
A.相关人员的配置
B.未来租金水平的高低
C.免租期长短
D.租赁空置的多少
94.如果当初开发公司不是以包租的形式，而是将物业委托经纪机构代管，则（ ）。
A.出租空置的市场风险由经纪机构承担
B.所有租金都交给该开发公司
C.佣金由承租人支付
D.佣金由该开发公司支付
95.假设整改投资费用为50万元（全部自有资金），年经营成本80万元，租金收入不20元/月㎡，空置率10%，税费合计为8.5万元，则资本金利润为（ ）。
A.39%
B.19%
C.43%
D.63%
96.投资回收期为（ ）。
A.6.7年
B.1.6年
C.4年
D.2.6年
（四）某项目正处于销售阶段，其中的客户置业计划中给出了四种不同的付款方式以及折扣优惠（见下表），有一客户李先生看中了一套面积100㎡，价值45万元的房产，拟签订认购合同。
付款方式折扣率
一次性付款90折
分三年付款，每年15万元无
半年后一次性付清无
七成20年按揭9.5折
97.下列关于定金收取与认购合同的签订正确的是（ ）。
A.认购合同由财务人员统一保管，由销售人员与客户共同签订
B.在签订购合同前必须与销售经理核定房号，然后才能知收取定金
C.定金由销售人员和财务人员共同收取，同时做好房号的再落实工作
D.认购合同中就必须明确付款方式
98.如果李先生同时要申请办理住房抵押贷款，则必须（ ）。
A.在借款银行开立存折账号
B.与开发商签订>
C.取得单位同意发放贷款的证明
99.李先生申请办理住房抵押贷款还必须提交以下（ ）资料。
A.个人身份证明
B.房屋财产保险单副本
C.房本产权属证明复印件
D.住房抵押贷款申请书
100.如不考虑支付能力及风险等因素，李先生采用哪一种付款方式最不利，假定贷款年利率和折现率都为5%（ ）。
A.一次性付款
B.分三年付款，每年15万年
C.半年后一次性付款
D.七成20年按揭
91.BD92.AB93.AD94.BD95.B96.D97.ABD98.ABC99.ACD100.C
1.楼盘推广中市场主题的确定是以（ ）为基础的。
A.产品定位
B.客户定位
C.形象定位
D.功能定位
2.户外广告不具备的（ ）特点。
A.长期性
B.固定性
C.覆盖率高
D.集中
3.广告推广的周期循环为（ ）。
A.发布—评估效果—跟踪调研—调整—发布
B.发布—跟踪调研—评估效果—调整—发布
C.发布跟踪调研—调整—发布
D.发布—评估效果—调整—跟踪调研
4.房地产营销模式中不常见的是（ ）。
A.职能式组织
B.集团式组织
C.市场式组织
D.产品式组织
5.房地产企业根据市场需求，通过不断完善和改进住宅产品，扩大企业的品牌影响。
其品牌战略执行的是（ ）。
A.服务策略
B.活动策略
C.产品效应策略
D.关系策略
6.广告目标效果的测定主要是关于广告经济效果测定和（ ）测定。
A.广告社会效果
B.广告媒体效果
C.广告心理效果
D.广告创意效果
7.房地产销售一般分为销售准备和（ ）阶段。
A.销售实施
B.售后服务
C.广告定价
D.营销策划
8.未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（ ）条件。
A.封顶
B.验收
C.预售
D.规划
9.房地产销售一般根据项目销售量.销售目标和（ ）等因素决定销售人员人数。
A.销售进度
B.销售难度
C.广告投放
D.物业档次
10.项目销售预热期的推广主要是整个项目的（ ）。
A.产品推广
B.形象推广
C.客户推广
D.价格推广
11.强档期的推广策略，通常以（ ）为主，来积聚大量人气，获得目标客户的认同感。
A.广告推广和活动推广
B.展示售楼处
C.大量的促销活动
D.适当的价格策略
12.不符合定金收取及认购合同签字程序与要求的操作是（ ）。
A.定金必取及认购合同由销售人员和财务人员配合完成
B.认购合同由销售人员统一保管，与客户共同签订
C.销售人员在签订认购合同前必须与销售经理核定房号
D.由销售人员通知收取定金
13.房地产居间业务活动过程中，最关键的步骤是（ ）。
A.吸引客户
B.了解需求
C.促成交易
D.售后服务
14.房地产经纪人了解城市规划与城市建设的发展变化是为了（ ）。
A.清晰物业的产权
B.熟悉道路
C.更有效地向客户介绍和分析物业相关情况
D.把握投资重点
15.历史背景.风俗习惯.社会群体.街区风貌.治安状况等方面构成了片区的（ ）。
A.社区环境
B.银行按揭
C.区域功能
D.自然环境
16.利用一部分客户的成效去说服另一部分客户，制造“羊群效应”是（ ）的表现形式。
A.抢购促成法
B.涨价促成法
C.从众促成法
D.压力促成法
17.每一宗房地产居间业务活动中都贯穿了商品交易过程和（ ）。
A.心理活动过程
B.知识学习过程
C.市场分析过程
D.建立关系过程
18.房地产居间业务活动的过程是（ ）。
A.联系客户，接待客户，了解客户需求，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
B.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，解决问题，协商谈判，促成交易，售后服务
C.联系客户，接待客户，现场看楼，介绍情况，拟订合同，直辖市谈
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