房地产投资.docx
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房地产投资
1、一般在什么样的情况下房地产会保值增值？
当一城市受地理环境限制，可利用的土地已开发完毕城市也无法向周边发展，土地价格就会有所上升，后期楼价也会上升。
区域性配套设施的改善，如周边环境、文化教育和市场配套的改善。
交通状况的明显改善。
城市中心的偏移。
2、一般购房的时机？
一、项目建设的初期。
这一时期房地产刚刚开发，周围配套设施没有建成，良好的居住环境也没有形成，人们对该地区房地产价值缺乏足够的认识，人们的购买力没有进来，开发商又急于回收现金，这时可以逢开买进。
二、经济不景气阶段。
房产业发展是有周期的，在不景气时低价买入。
三、在销售率低于百分之三十的阶段买入。
一般来说销售率达不到百分之三十，开发商的资金就收不回来，在一定时期没有改观时就会被迫降价。
四、在空置率中把握时机。
当一个楼盘空置率为百分之九十的时候就爱个比较优惠，或者在百分之五十。
3、卖房时机
一、达到自己的预期，然后根据市场状况考虑卖房。
二、一级市场火爆时，即房产公司将商品房出售给消费者。
三、经济景气阶段逢高卖出，即各个行业经营活动旺盛，投资亢奋，对房地产的需求也会达到相当高的水平，房产价格也会上升较高。
楼市周期长、涨跌幅宽，要么不升一升就是很多，要让利润有足够时间增长。
反之，一旦看错市，应该立即止损。
四、通货膨胀率高时，见利就走。
总结：
个人投资房地产，只有在投资时机出现之前就发现它，才能及时抓住他利用它，为了提早发现投资时机只能依靠房地产市场预测来保证实现。
这种预测的思维是一种创造性的逆向思维，需要在其他投资者意识到之前，需要抢占先机不能人云亦云、追随潮流，应该多参考一些专家学者的判断和调查统计。
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投资房地产很重要的一个方面就是研究消费者的心理预期，抓住大多数人的所思所思想，才能把握住房价的涨跌的趋势。
（心理预期：
即如果消费者认为房价将来还会涨，那么必定趁目前低价买入从而导致房子需求增加，推动价格上涨，反之亦然）
一个地段周围的公共建筑设施和交通条件能够显示出这地段的优异，吸引更多的求租者使住宅自身更具吸引力和居住效应，买房要寻找政府即将改造或者规划的小区，增值潜力更大。
政府规划影响具体体现：
（了解城市规划很重要）
1、新交通路线的建设。
2、城市新中心的确立。
3、新商业圈的形成。
4、城乡结合部。
（即城市扩张的新郊区）
如果你所要投资的房产所在的小区据公共汽车站、地铁站和城市轻轨站步行时间在十分钟左右，周边商店林立，生意兴隆，那就一定是成熟地段，但超市菜场面包店餐馆等最好离房产100米左右，太远了买东西不方便，太近了噪杂。
对于购房者来说，最重要的是地理位置，房产的增值很大程度上是土地的增值。
用便宜的价格买下位置优越的土地。
好地段重要的就是便捷性，也就是买房时一定要考虑周边配套是否完善，出行是否方便。
要考虑多方面因素在内，例如，一个城市的空气污染比较严重，所以选择在上风口地带会好一些。
房地产市场有一个重要的延边发展理论：
城市将沿着铁路或公路道边、江河岸边境界边发展，延边地段是好的投资阶段，道边的交通方便。
开发中的地块：
这类地块已经完成了区域规划，具备基本的交通条件，供水供电有保障，城镇周围周围的的郊区或新开发区多数这种类型，投机潜力很大。
另外旧城区域地段的投资也比较具有升值的潜力。
总而言之：
不同类型和用途的房产对位置的要求不是一样的，通常，住宅用房产价格虽周围环境状况、安宁程度、交通方便与否，以及距离城市商业繁华区的远近有很大差别。
商业办公楼的用户大多数都希望办公地点位于繁华地带交通方便，据其他业务单位、金融机构近，方便业务上的联系。
而商店和购物中心则更注重商业口岸和所在地区对商业服务的需求以及需求的增长度。
房产的关键在于位置的优越，但是已经开发完毕的繁华地段不一定是好的投资对象，这里价格较高，升值潜力有限，最好的投资还是在将来，预测未来地段位置的变化趋向，即那些目前不算优良但极具发展潜力的地点购置房产。
租售比：
房屋月租金与房价之比，一般在1:
100~1:
200之间可投资。
租售比在合理范围内房价和租金应该同步上涨，租售比基本稳定，房地产市场运行平稳没有泡沫。
租售比偏低则有泡沫。
在投资房产之前我们应该首先估算一下各类房产的投资回报率，从而考虑房产的价值与期望的收益是否合理。
从出售转让来看，由于小户型的总价低，相对于大户型来说更容易出手，而从出租的角度来讲一个好位置、好户型、环境不错的小户型其相对租金价格要比大户型的相对租金价格高，可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。
出租投资回报率：
出租投资回报率=月租金*（12-空置期）*（1-0.1）/（房产总支出）
小户型投资一要看地段，二要看产品，有没有做到设计创新和品质化，物业实力如何，还会受到楼盘气候的影响（即楼盘入住后形成的一个社会环境，例如租住者的素质）。
二手房的投资：
当房屋出售者全都是个人而不是房产开发商或是售房代理时，非常容易讨价还价。
投资二手房要结合本地区的实际，权衡利弊。
衡量一处物业价格是否合理基本公式：
年收益*15年=房产购买价。
房地产的增值主要来自于土地的增值，市中心土地稀缺性较强，因此增值空间很大。
投资商铺：
商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上涨，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。
俗话说：
商铺越用越值钱、住房越用越折旧。
投资商铺具有稳定性，不会折旧并随着周围商业圈发展成熟而不断升值，回报率高。
商铺投资的分析：
1、租金回报率分析法（税后月租金-每月物业管理费）*12/房屋总价
比值越大就越值得投资。
是选择绩优地产的简捷方法。
但没有考虑全部的投入与产出以及时间成本，对按揭付款不能提供具体的投资分析。
2、投资回报率法（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内按揭款）这种方法是一个范围比较广，可估算资金回收期限的长短，作参考用。
3、内部收益率法IRR=累计总收益\累计总投入=月租金*投资期内累计出租月数\按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他收入+累计按揭款+累计物业管理费
宽街无闹市，闹市无宽街。
值得注意的是，现在很多住宅项目在开发的同时会建造相应数量的裙房，冠以社区商业街的名号，因其商业氛围形成的时间较长，存在闲置风险，并因为各个楼盘规划定位不同，很难形成店多成市的效应，注意不要被套牢。
一个会投资会运转金钱的人，肯定不会一次性付款，而是善用房地产杠杆原理，利用银行的贷款按揭以小博大，以少量的投入赚取大量的利润，从而让自己的资金有更多的周转和用武之地。
对于不能立即产生租金收入的房产，为了减少总成本的增加，就需要尽量缩短贷款年限。
在购房前应结合参考各种反应房产市场的指数指标。
购买小户型：
户型格局要合理（麻雀虽小五脏俱全，通风、采光）隔音效果要好
怎样挑选性价比高的小户型：
要从地段、配套、房型以及未来的升值潜力来综合考察。
认准商业圈，选地段就是选商业圈。
分析将要出售或者出租的人群。
《以上内容出自于房道》
选择好小区以后，决定房型质量的参数主要是开间、进深、层高和出房率。
开间越大进深越小层高越高的房型越好，因为大开间能够获得较大的采光窗，有更好的通风效果，小进深使窗地比例更为合理避免黑房间的出现，得房率高可以少花钱的实惠。
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。
二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。
尾盘投资：
不利之处价格上不一定有优势，有时尾房价格高过其早期售价。
质量上相对差些，不如朝向不好，中高楼层可能已经没有。
优势价格、付款方式及谈判有空间。
能客观更冷静，一般项目在开盘时都能造成令人冲动的销售氛围。
风险低，在尾盘期会对项目前期承诺及质量，特别是对将来的邻居构成有更准确的认定。
住宅外部环境：
交通是否便利，是否远离工业区，空气水质有无污染；周边是否有绿化带或河流湖泊；附近是否有文化机构商业服务场所；
关于谈判：
不要马上接受任何方案，要慢慢来。
要记住，对方希望从谈判中得到满足感，不要让他们觉得一切都过于容易，否则他们就会怀疑是否在谈判中吃了大亏。
善于拖延谈判时间。
不要快速谈判，快速谈判只能是你完成糟糕的交易，除非你比对方更有经验，准备得更好。
不要太尽全力，要为今后的交易开一扇门，这是长期合作。
不要忘了，错误的选择地产，永远没有一个正确的价格。
《房神秘笈》笔记
富贵稳中求，启动初期，小步快跑是相对明智的选择，即收益低，但所需的资金少、风险小、见效快、周转快的房产投资。
所以很多房产投资者都不约而同的从出租房起步。
从一层建大楼到十层只需三个月，但打地基则需要半年。
赚钱从一百万到二百万很快，但从零到一百万很难！
所以不要急于求成而担待大的风险，要稳，日积月累，稳中求胜！
在房地产投资中，拖延往往是不败的代名词，请在以后的每一笔投资前，都问问自己：
可以拖延一下，用于自省，以求稳健吗？
什么叫做稳？
就是在做每一件事情之前要思考“如果……………..怎么办？
”
我们可选的二手房只要具备以下两个特点即可：
1、地段好，利于出租或出售；2、房东想尽快摆脱此房，交易方式灵活。
以租代买：
就是在二手房交易中，双方事先约好一个交易价格期限。
在这段时间里，购房人可以先租用房产，每月租金的一部分（或全部）可用于冲抵购房款。
到期如果购房人要购买就可以直接补交剩余房款，然后卖方将房屋产权转给购房人。
相反，如果购房人最后放弃购买，则之前所交租金不退还。
对于有“有月供，没首付”的年轻夫妻，以租代买是一种有利的购买方式。
以租带售：
方式就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。
投资模式：
以租代买-----积累现金------按揭买入-------以租代售
此交易模式主要是与房东签署租房合同以及期权合同，到期后寻找转售对象。
房源的寻找和估价：
可以通过中介的广告直接与房主联系，估价时也可以打电话说自己有房产准备出售，只需说明地段朝向等询问方式通过中介询问价格，只能作为参考价格。
简单而高效的问句
《我是平民》：
投资就是投资。
投资的房子是讲出租回报的，那么你投资的时候一定要以租房户的身份来选择房屋。
大房型虽然在转手时有很大的利润空间，但是投入的资金多，接盘更要看地段和户型，手头资金有限的人不宜接盘。
所以你在考察时要注意流动人口的结构，注意这个地段附近有哪些高档的消费场所，这样才能判断房产出租的价位，反过来决定买还是不买。
总之，你买之前，先要看看那个地区的整体规划，不要买一个马上就要被拆的；二要亲自到现场去考察，核对每条信息；三是不要过分相信自己的眼睛。
真正具有投资价值的物业不是一眼就能看出来的，还要到房产附近多问。
你还要考虑的是同房区的房产结构，地段好，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价的。
你要注意资源上的独占性，即一处房产在它的小区中的地位，包括户型、朝向、采光以及楼层等等的无法替代性。
看房：
第一步，第一个关键是印证房产信息相关资料是否属实。
看房最好拿着皮尺。
第二步，首先要看四周的交通设施，最好有五条以上的公交路线，其中一定要有通向商业区的公交车，然后考虑到购物的需要，保证要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场。
如果想要保值，最好附近要有好的小区。
第三步，看房产内部的质量结构，小户型能不能通过打通阳台、移动隔断来增大空间，能不能通过凿墙等方法提高利用率。
如果房产结构特别不科学，那宁愿不要这房子。
第四步，计算投资回报率。
如何知道自己投资的房产合不合适：
1、比较销售方法选购目标物业价格与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。
2、总租金乘数法公式：
总租金乘数=投资价值/第一年潜在资金收入。
优点：
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可以在不同的物业间比较取其较小者。
3、直接资本化法公式：
总资本化率=第一年营业净收入/投资价值。
营业净收入：
扣除空置、欠租损失和营业费用后的实际收入。
对于住宅买卖来说，营业费用通常为经纪人费用。
4、税前原始股本收益法公式：
原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。
初始投资，总投资中扣除贷款部分后的自备金。
适合百姓投资的选择方法：
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格*物业面积/100，则认为该物业投资物有所值。
如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格*物业面积/100，则表明该投资项目尚具有升值空间。
一般情况下投资者应考虑的位置：
a、基础设施完善的地区，基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面的需求，也更能聚集人气，形成升值潜力。
b、交通往来方便的地区。
c、外来人口密集地区，是指较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区。
d、文教区。
e、城市边缘相对独立的地带，记住要选择相对独立的地带，f、自身绿化条件较好的地区。
如果你没有足够的分析能力，那不妨用商铺选址的办法，跟着大鳄走，比如肯德基、麦当劳等，这些大型的餐饮连锁店在进入中国的市场时是经过了周密的调查和计算才下定店址的。
法宝：
小而俏的对象
房屋竣工后即进入折旧期，所以俺照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为五十年，每年的折旧率为-2%；另外旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，三小套型（小厅、小厨、小卫）扣减10%，此外，楼层对价格也有影响：
一层和五层为基准价，五层和六层为-3%，七层-5%，三层和四层+3%，若是楼顶-5%，而朝向不朝南-5%。
环境因素：
在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。
再如社会环境，在同一级别的地区，有的适合经商、有的适宜居住。
还有该地居民的结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响，附近拥有省、市重点中小学的+15%。
外观因素：
一个房产外观很久很难看，那么里面装修的再好也无法把高档次的客户吸引过来。
（此折旧按时下商品房价位计算）
一是要看有装修的房产，那说明前任房东不是黄牛，不是待价而沽的，而且最好连里面的家具电器一起让给我，这样我就可以省下一笔购置家具电器的钱。
二是一定要再交钱前看清三证上的数据，问清有无税等。
三是在交易前一定要和房东见上面，全权委托不可靠。
房产指向灯：
第一个指向灯是银行。
一般来说，银行贷款比较轻松说明银行对房产市场前景看好，这时房产只会涨不会跌。
相反，如果银行对房贷看紧，说明银行对房产市场不看好，这时进去风险较大。
你可以在房产下降的时候吃进房产，以租养贷，等房产市场再次回升的时候抛出。
第二个指向灯是空置率。
泡沫理论的一个重要依据就是“黑灯现象”，即粗略的看一看晚上楼房的亮灯情况，大体上就可以调查出入住率，你到一个已经落成的楼盘去走走，如果空置率超过50%，那就说明房产市场有问题了。
第三个指向灯是还本时间。
如果你购买的房产价格远远高于单位时间你能收到的租金，那么你也要注意了。
比如说，银行已经两次提高贷款利率了，而且对住房贷款的门槛越来越高，但购房的人还是趋之若鹜。
房价上升的速度已经使租金所得比例减小，但是市场交易活跃。
“黑灯现象”明明存在，但是还是新楼盘的号子排都排不到。
这说明几个问题：
第一：
住宅需求很大。
第二：
虽然政府经济杠杆的银行放贷亮出了黄灯，但是这个歌黄灯模糊，即不能明显抑制炒作房产的现象，又不能帮助低端人群切实落实购房问题，结果两方面的人都对这一指示灯失去了警觉。
第四个指向灯是参考平均价。
第五个指向灯是政策。
房地产投资应该从高到低进行三个方面的分析。
首先是政策分析，我们今天要不要投资房产，如果情况不好，还不如把钱放进银行；基本面分析，我们应该投资什么样的物业，是商铺、写字楼或者公寓住宅，具体投资哪个区域，投资那家开发的产品等；技术面分析是投资商玩的投资回报法，什么是出租回报率、现金流、空置率、税费管理等。
所以，我们在物业投资中，切记千万不要被意识的投资回报的算法弄昏了头，如果没有政策面投资的良好分析，也一定要做好基本面的分析
以上距离均以步行十分钟以内，特别是距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站步行时间在十分钟之内。
如果周边商店林立、生意兴隆，那一定是成熟地段，以后在此生活很方便。
但超市、菜场、面包店、餐馆、洗衣房、五金店等最好离新房100米左右，太远了买东西不方便，太近了又噪杂，以上各项综合分数超过37分是可以考虑的房产，分数越高越能考虑购买。
选择区域有了以上方法就可以做到心中有数，你还可以在一个地区附近数一数，如果附近有三家以上的房产经纪人安家落户，你可以多留心去找房源，否则你可以另选地方了。
判断小区的方法：
1、外观要求。
街道外观要简单，过于复杂的结构会降低吸引力；房子离购物中心、公共交通设施近；综合评价有发展前途。
2、供应套数。
以自主户为主建在城郊的普通住宅以大社区为好，大社区的配套比较可靠。
室内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物餐饮等不对外开放的私人会所，意味着业主出租以求回报时竞争更少，意味着更精致、更珍贵。
3、社区文化背景。
中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。
另外不同层次的人不喜欢住在一栋楼里。
4、物业管理。
物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。
黄金地段：
这是城市发展中产其形成的特定的区域。
这里优越的地理位置和区位经济优势明显，有一定的历史文化传统，在公众心目中特殊的地位具有无可替代性，故常有“旺地、黄金地段”之说。
衡量物业升值与否有几个因素：
一是交通。
现代城市的交通是否有完善体系是经济发展的关键。
是否有立体的交通体系、公路、地铁、主干道能否通往机场市区等等都是人们选择物业十分关注的。
一般“黄金地段”的交通比较完善，二是配套设施。
完善、成熟的配套设施能反映出物业的生命力，能坚定人们潜在购买的信心，是未来升值不可忽略的重要条件。
在这一方面，各个城市的“黄金地段”也都是由商务中心、购物中心、学校、大医院等配套设施构成的，所以受到人们的青睐。
产业经济的中心。
快速城市化的地区：
快速城市化的地区也许近期还有种种不便之处，但不要被短期内的一些不便所蒙蔽，而要关注其周边是否处在快速发展中，如果是，则十拿九稳有增值前景。
成功经验：
总的来说，你必须有很好的心态，才能在房产投资是从容不迫，荣辱不惊。
经济学原理告诉我们，任何一个投资品种，其发展规律都是趋向于社会的平均利润水平。
有关资料显示，目前我国全社会的行业平均利润大致在6%~8%。
但房产投资价值不仅体现在租金回报上，还体现在房产本身具有很大的增值的可能性。
今后几年，房价继续保持小幅稳步上升的可能性非常大。
因此，租金回报率略低于社会平均利润水平也是合理的，随着近期政府控制房价涨幅的措施逐步出台，短期炒房的难度将增大。
今后房产的增值、保值效应都需要经过较长的时间才能体现。
房产投资者若想长期持有房产，稳定的租金收益是降低投资风险的有效途径。
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