投资性房地产.docx
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投资性房地产
第一章投资性房地产（任务一投资性房地产业务核算）
教学内容：
（6课时）
1.1.投资性房地产与自用房地产差异的确认
1.2.成本模式下投资性房地产业务核算
（包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或转换业务核算）
1.3.公允价模式下投资性房地产业务核算
（包括初始计量、后续计量、期末计量、处置或者转换业务核算）
教学目标：
能够描述投资性房地产与自用房地产之间的区别，能够按照会计准则要求，核算成本模式下投资性房地产的初始计量、后续计量以及期末计量业务的核算，公允价模式下投资性房地产初始计量、后续计量以及期末计量业务的核算，结合企业案例资料完成相关业务的账务处理，能够正确计算相关账务入账数额。
完成相关凭证填制和账簿登记工作
每2课时的教学安排：
先讲述投资性房地产业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中的实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
第一次课（第1-2节）----教案第2页至第5页
先讲述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
第二次课（第3-4节）----教案第2页第6页至25页
先讲述成本模式计量投资性房地产后续计量、期末计量以及处置业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中的实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
第三次课（第5-6节）----教案第2页第6页至48页
先讲述公允价值计量的投资性房地产业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
第一次课（第1-2节）
先讲述投资性房地产概念、特点、范围以及确认规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
1.1.投资性房地产与自用房地产差异的确认（1课时）
一、投资性房地产的定义与特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
包括：
已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
二、不属于投资性房地产的项目
下列各项不属于投资性房地产：
1．自用房地产（如：
企业经营管理的饭店）；
2．作为存货的房地产（如：
房地产开发企业准备出售的楼盘）。
某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
【提示】不属于投资性房地产的项目还包括：
（1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物；
（2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物；（3）按照国家有关规定认定闲置土地。
【例题1·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
（2009年考题）
A．已出租的建筑物B．待出租的建筑物
C．已出租的土地使用权 D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括：
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产；选项D，不属于企业持有的资产。
【例题2·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
（2007年考题）
A.企业拥有并自行经营的饭店
B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
C.房地产开发企业正在开发的商品房
D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
【答案】BD【解析】选项A属于自用房地产；选项C属于作为存货的房地产。
三、房地产的转换形式及转换日
房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，且满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：
1.投资性房地产开始自用。
即投资性房地产转为自用房地产。
在此种情况下，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。
2.作为存货的房地产改为出租。
通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。
租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。
3.自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，固定资产或土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为租赁期开始日。
4.自用土地使用权停止自用改用于资本增值。
即企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的土地使用权改用于资本增值，土地使用权相应地转换为投资性房地产。
在此种情况下，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
5.房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。
这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
1.2成本模式下投资性房地产业务核算（3课时）
初始计量及转换形成---收取租金---后续计量（改造）----期末计量（提取折旧及提减值准备金）---出售处置----转为自用
一、核算规则
（一）投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
1．外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
【例题3·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是（）。
A.企业购入的写字楼直接出租
B．企业购入的土地准备建造办公楼
C．企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值
D．企业购入的写字楼自用2年后再出租
【答案】A
【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。
自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【例题4·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。
（）（2010年考题）【答案】×【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。
【例题5】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。
20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。
20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。
假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9000000×（12000000÷24000000）=4500000（元）
借：
固定资产——厂房12000000
投资性房地产——厂房12000000
贷：
在建工程——厂房24000000
借：
投资性房地产——已出租土地使用权4500000
贷：
无形资产——土地使用权（9000000÷2）4500000
3.自用的厂房转换为投资性出租房产
借：
投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷：
固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示：
【例题6】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20×9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租期为5年。
20×9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500000000元，已计提折旧5000000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
借：
投资性房地产——办公楼500000000
累计折旧 5000000
贷：
固定资产——办公楼 500000000
投资性房地产累计折旧 5000000
【例题7】甲公司是从事房地产开发的企业，20×9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。
甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20×9年5月1日，租赁期为5年。
20×9年5月1日，该写字楼的账面余额500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
20×9年5月1日
（1）每月确认租金收入
借：
银行存款（或其他应收款）400000
贷：
其他业务收入——出租写字楼租金收入400000
（2）每月计提折旧
每月计提的折旧=（72000000÷20）÷12=300000（元）
借：
其他业务成本——出租写字楼折旧300000
贷：
投资性房地产累计折旧300000
（四）成本模式的期末计量（提取减值准备）
投资性房地产发生减值情况下，按照其账面价值低于可回收金额的差额计提减值准备金：
借：
资产减值损失
贷：
投资性房地产减值准备
（五）出售投资性房地产的处置业务
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。
（1）取得收入
借：
银行存款
贷：
其他业务收入
（2）转销账面价值
借：
其他业务成本
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：
投资性房地产
【例题10】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。
租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为200000000元，乙公司已用银行存款付清。
假设这栋写字楼原采用成本模式计量。
出售时，该栋写字楼的成本为180000000元，已计提折旧20000000元，不考虑相关税费。
甲公司的账务处理如下：
借：
银行存款 200000000
贷：
其他业务收入 200000000
借：
其他业务成本 160000000
投资性房地产累计折旧 20000000
贷：
投资性房地产——写字楼 180000000
转为自用
借：
固定资产
投资性房地产累计折旧
贷：
投资性房地产
累计折旧
二、核算案例
业务操作流程：
决定购买投资性房地产后选购房产-----签订房产购买协议并付款取得发票-------办理房产权证----选择租用单位后协商租用房产事项并签订租赁协议---------收取租金后缴存银行----期末提取折旧------报表日确认是否减值并对减值房产提取减值准备金------日常维护-----转让处置或转为自用。
成本模式1.1――购入投资性房地产
2010年01月01日，南方实业有限公司购入写字楼，即日租给林业有限公司。
（南方实业公司对投资性房地产采用成本模式计量）请根据背景资料为南方实业有限公司编制记账凭证。
原始单据:
银行进账单 转账支票（农业银行） 房屋买卖合同 房屋租赁合同 销售不动产统一发票
卖方（以下简称甲方）：
天地房地产公司
买方（以下简称乙方）：
南方实业有限公司
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：
甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
1.房屋状况：
房屋座落：
经济开发区108号7幢108号102、103室号2套（8间）数建筑结构（钢结构）总层数9层建筑面积（1000平方米）用途：
租赁
2.该房屋的土地使用权取得方式为出让。
二、甲乙双方商定成交价格为2000万元，（大写）贰仟万元整。
乙方在2010年08月01日前付清，付款方式：
银行转账。
三、甲方在2010年08月01日将上述房屋交付给乙方。
该房屋占用范围内土地使用权同时转让。
四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。
五、本合同经双方签章并经审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。
如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。
六、双方愿按国家规定交纳税费及办理有关手续。
未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。
如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（本市）仲裁委员会申请仲裁。
七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房屋部门一份。
甲方：
天地房地产公司乙方：
南方实业有限公司
签订日期：
2010年08月01日签订日期：
2010年08月01日
出租人：
南方实业有限公司（以下简称甲方）
承租人：
林业有限公司（以下简称乙方）
租赁单位甲方决定将经济开发区108号写字楼租赁给乙方经营，经甲乙双方协商签订合同如下：
一、租赁物
本合同项目下的租赁物为写字楼，所有固定资产已经在当地资产评估机构评估，评估结果已经当地国资委确认。
二、租赁期限
上款所列固定资产的租赁期限为2年，自2010年08月01日起至2012年08月01日止。
以上租赁期届满后，甲乙双方如无异议，租赁期可自动延长至2012年12月31日。
以上租赁期或租赁延长期届满时，双方如有意修改或续订合同，至少应当在期限满前90日提出协商，并在期满前60日签订新的租赁合同。
双方如在本合同租赁期或租赁延长期满前60日内未就争议达成一致或签订新的租赁合同的，本合同到期即行终止。
三、租金及支付方式
乙方于每届满一年付甲方年租金200万元整。
乙方年度租金的支付期限为次年08月01日以前，支付方式为银行转账。
……
十一、合同争议的解决方式：
本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的依法向当地中级人民法院提起诉讼。
本合同未尽事宜双方另行协商解决。
本合同经双方签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方各执两份。
出租人：
南方实业有限公司承租人：
林业有限公司
代表（签字）：
许林沛代表（签字）：
万沥阳
日期：
2010年08月01日日期：
2010年08月01日
成本模式1.1----自行建造形成的投资性房地产业务
2010年07月份南方实业有限公司与林业有限公司签订经营租赁合同约定，南方实业公司的在建厂房自完工时开始出租给林业有限公司。
2010年10月01日，该厂房达到预计可使用状态，南方实业有限公司采用成本计量模式计量。
请根据背景资料编制记账凭证.
原始单据:
在建工程计算表 房屋租赁合同
出租人：
南方实业有限公司（以下简称甲方）
承租人：
林业有限公司（以下简称乙方）
租赁单位甲方决定将2010年10月01日竣工的未使用厂房租赁给乙方经营，经甲乙双方协商签订合同如下：
一、租赁物
本合同项目下的租赁物为厂房，所有固定资产已经在当地资产评估机构评估，评估结果已经在当地国资委确认。
二、租赁期限
上款所列固定资产的租赁期限为2年，自2010年10月01日起至2012年10月01日止。
以上租赁期届满后，甲乙双方如无异议，租赁期可自动延长至2012年12月31日。
以上租赁期或租赁延长期届满时，双方如有意修改或续订合同，至少应当在期限满前90日提出协商，并在期满前60日签订新的租赁合同。
双方如在本合同租赁期或租赁延长期满前60日内未就争议达成一致或签订新的租赁合同的，本合同到期即行终止。
三、租金及支付方式
答案
成本法模式1.1-自用固定资产转为投资性房地产
2011年10月01日，南方实业有限公司与林业有限公司签订经营租赁协议，即日起将原有闲置厂房出租。
请根据背景资料编制记账凭证。
（南方实业有限公司采用成本模式计量）
原始单据:
固定资产卡片 累计折旧（反面） 房屋租赁合同
出租人：
南方实业有限公司（以下简称甲方）
承租人：
林业有限公司（以下简称乙方）
经甲乙双方协商签订合同如下：
一、租赁物
本合同项目下的租赁物为厂房，所有固定资产已经在当地资产评估机构评估，评估结果已经在当地国资委确认。
二、租赁期限
上款所列固定资产的租赁期限为2年，自2011年10月01日起至2013年10月01日止。
以上租赁期届满后，甲乙双方如无异议，租赁期可自动延长至2013年12月31日。
以上租赁期或租赁延长期届满时，双方如有意修改或续订合同，至少应当在期限满前90日提出协商，并在期满前60日签订新的租赁合同。
双方如在本合同租赁期或租赁延长期满前60日内未就争议达成一致或签订新的租赁合同的，本合同到期即行终止。
三、租金及支付方式
乙方于每届满一年付甲方年租金20万元整。
乙方年度租金的支付期限为次年10月01日以前，支付方式为银行转账。
……
十一、合同争议的解决方式：
本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方协商解决；协商不成的依法向当地中级人民法院提起诉讼。
本合同未尽事宜双方另行协商解决。
本合同经双方签字盖章后生效，一式四份，甲乙双方各执两份。
出租人：
南方实业有限公司承租人：
林业有限公司
代表（签字）：
许林沛代表（签字）：
万沥阳
2011年07月01日2011年07月01日
成本模式1.2――收到承租方租金
承接第1题，2010年12月31日，南方实业有限公司收到对方租金。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
银行进账单 服务业通用发票
成本法1.3――投资性房地产计提折旧
2010年12月31日，南方实业有限公司编制折旧计算表。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
折旧计算表
成本模式1.4―--日常维修业务（用银行存款支付维修费）
2010年12月13日，南方实业有限公司对作为投资性房地产的写字楼进行日常维修。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
银行进账单 转账支票（农业银行） 服务业通用发票
成本模式1.4―--日常维修业务（用自用材料维修）
2010年04月20日，南方实业有限公司（一般纳税人）对作为投资性房地产的写字楼领用材料进行日常维修。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
出库单
成本模式1.5――处置投资性房地产（实现收入）
2013年01月01日，南方实业有限公司将到期的投资性房地产售出。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
银行进账单 销售不动产统一发票
成本模式1.5――处置投资性房地产（转销成本）
承接1-4题，2013年01月01日，南方实业有限公司结转投资性房地产成本。
请根据背景资料编制记账凭证。
原始单据:
投资性房地产计算表
成本模式1.6---投资性房地产转为自用固定资产
2010月01月01日，南方实业有限公司将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。
请根据背景资料编制记账凭证。
（南方实业有限公司采用成本模式计量投资性房地产）
原始单据:
固定资产验收单 南方实业有限公司管理层决议书
南方实业有限公司管理层决议书
我司出租的海淀区24号厂房于2009年12月31日到期，据总经理办公室和董事会的决议，公司决定于2010年01月01日起将其收回，开始作为自用厂房，用于本企业生产商品。
南方实业有限公司
2010年01月01日
三、实训练习题（见实训平台中的相应实训题）
第三次课（第5-6节）
先讲述公允价值计量的投资性房地产业务核算规则（30分钟）；然后作出典型例题及案例的教学解析（15分钟）；让学生操作实训平台中的实训题（35分钟），教师讲评练习题10分钟。
1.3公允价模式下投资性房地产业务核算（2课时）
初始计量及转换形成---收取租金---后续计量（改造）----期末计量（按公允价调整）---出售处置----转为自用
一、核算规则
（一）初始计量：
按照取得形成时的市场公允价入账，通常为取得时的成本。
包括购买取得；自行建造及造形成；自用转换为投资性房地产方式。
1.改造形成业务：
[例题11]20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。
20×9年5月31日。
该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。
20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
假定甲公司采用公允价值模式计量。
甲公司的账务处理如下：
（1）20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程
借：
投资性房地产——厂房——在建20000000
贷：
投资性房地产——厂房——成本16000000
——公允价值变动4000000
（2）20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出
借：
投资性房地产——厂房——在建3000000
贷：
银行存款3000000
（3）20×9年11月30日，改扩建工程完工
借：
投资性房地产——厂房——成本23000000
贷：
投资性房地产——厂房——在建23000000
2.自用的厂房转换为投资性出租房产
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积——其他资本公积，计入所有者权益。
处置该项投资性
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