项目管理小组报告.docx
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项目管理小组报告
一.鑫苑国际城市花园的项目概况
郑州市鑫苑城市国际城市花园位于郑州市金水路，处于碧沙商业圈与二七商业圈的中心位置，具体位置为二七中心城区金水路与棉纺东路交汇之处。
鑫苑国际城市花园项目规划有20000平方米的商业区，内设有中西餐厅、各种美食小吃以及休闲娱乐场所；附近有中原商贸城、苏宁电器以及丹尼斯大卖场等商业场所，各种中高档消费场所尽收眼底。
同时，社区内规划设有幼儿园，在附近有多所中高中学校以及医疗服务单位等，能够满足社区居民的居住需要。
鑫苑国际城市花园占地总面积为235亩，建筑规划面积为40万平方米。
项目已经动工建设并进行销售。
该项目主推户型为三房，采取了跃层与平层相结合的设计风格，突出了采取大面宽和小面深的“特色”，公寓与多层住宅错落相致，户型面积45—150平方米不等，可以满足不同层次居民的入住需求。
面对的客户主要为收入较高、追求高档生活品质的“白领阶层”。
居民主要为政府部门公务员、事业单位人员，个体经营商户以及外企企业职工，这些人员收入相对比较稳定，而且基本上以中小户型需求为主。
该项目的市场定位主要是在项目决策之前对郑州市房地产市场进行调查和分析，再进行后期的项目可行性进行分析的基础上制定的。
郑州市鑫苑国际城市花园属于集高档休闲、生活以及度假于一体的高档住宅社区。
该项目以“一轴、两带、六区”为规划的的指导原则，在设计方面突出错落有致的独特风格，并以园林体系为衬托创造出了多元化的景观社区特色，社区内绿化率达到了42%，容积率为2.5。
鑫苑国际城市花园社区在建筑规模上、生活配套设施服务方面以及社区物业服务管理方面，都彰显出了高档社区的尊贵之处，社区周围交通、医疗、购物、娱乐等军配套完善，比如，2.4万平方米的国际名仕会所，4000平方米高档幼儿园、小学，居民可以在这里尽享社区服务的超级便利。
鑫源国际城市花园项目定位为高档，建筑风格突出了古代典雅与现代建筑风格相融合的特色，偏重于现代风格，在产品开发、项目的使得市场定位、顾客群体定位方面，均与周边地区的住宅项目形成了明显的对别，可以说，市场定位的“差异化”使得鑫苑国际城市花园项目具有了更强的市场竞争力。
项目潜在客户具体情况分析如下：
（1）外企职工收入相对较高，为了上下班方面，对小型公寓型户型需求潜力较大；
（2）年轻的公务员、事业单位人员，收入相对比较稳定，又可以享受公积金贷款的优惠，对面积为80—120平方民的中小户型需求量比较大；
（3）个体经营者由于收入相对比较高，而且多属于二次置业范围，基本上以120—150平方民的住房为主，这些客户一方面购买力比较高，另一方面对于居住环境的品质、环境要求也较高。
该项目是建立在前期调查分析的基础上投资开发的，项目最大的依赖就是周边商业圈内经商人士以及外企白领和政府公务人员，市场定位比较明确。
该项目地处繁华地段，位于第一大道旁边使得项目的价格具有一定的自主定价权，尤其是处于商业圈的中心位置，更是的它成为众多个体经商者的“新宠”。
该项目平均价位在6000元左右，与其它同级别楼盘相比，性价比性能较高。
从郑州市房地产发展的趋势来看，鑫苑国际城市花园项目具有较强的市场竞争力。
鑫苑国际城市花园项目户型设计丰富多样，公寓型、住宅型户型设计，能够满足单身人士、成功人士等的不同需求。
二．鑫苑国际城市花园项目综合分析
鑫苑国际城市花园项目处于一个宏观政策相对较紧的发展阶段，在这样的严峻形势下，必须对项目所处的环境进行分析研究，有效地识别项目所面临的各种潜在的风险，并进一步对各个风险的大小进行评估、监控，并提出相应的对策和建议，才能有效地促进项目的开发和销售。
作者结合项目的实际情况，运用SWOT分析模型，对鑫苑国际城市花园项目从内外部，从发展的优劣势、机遇和挑战四个维度进行简单的分析和研究，并在研究的基础上，制定出促进该项目顺利开发的SWOT矩阵的最优路线。
（一）鑫苑国际城市花园项目的优势
项目的地理位置优越：
项目处于被三个重要的商业圈所包围，商业环境、交通条件都比较优越。
尤其是附近商业的发展，必将带动该项目的升值，项目的投资、发展的潜力较大。
市场定位准确：
项目的开发是建立在对附近的商住用户和公务员需求基础上开发的，这些人群构成了该项目的主要的消费群体；同时，小户型、公寓、大户型的合理搭配也使得该项目满足了不同群体的需求，市场发展的潜力巨大。
品牌优势：
鑫苑国际城市花园项目开发商在济南等地开发了多个楼盘项目，总投资方属于我国建筑行业里主要的开发商之一，在社会上具有一定的知名度，品牌的优势也为该项目的销售打下了坚实的基础。
优越的服务：
鑫苑国际城市花园项目的配套设施建设、物业管理服务模式也使得业主少了后顾之忧，促进了该项目的顺利开发、销售。
（二）鑫苑国际城市花园项目的劣势
竞争加剧：
该项目属于2007年郑州市政府批准的建设项目之一，开发商于2008年开始施工开发并与2009年开始销售。
房地产项目的开发与一般的投资项目相比，具有一定的“滞后”效应，2009年、2010年同类住宅区的供应量显著增加。
建筑风格：
该项目的开发比较注重实用，建筑风格却比较普通，把过多的精力放在了环境建设方面，楼盘设计不够创新。
缺少停车场：
该项目由于频近商业圈，可以说地段属于寸土寸金，在规划的过程中，对停车场的设计不够完善，导致很多业主可能无法停车。
物业费用较高：
优越的服务水平，也使得其物业管理费较高。
（三）鑫苑国际城市花园项目面临的发展的机遇
经济发展较快：
郑州市近年来经济发展水平不断提高，居民的可支配收入水平显著增加，该项目面临着良好的发展的经济环境。
新住房购买政策的实施：
国家今年相继出台了多个房产置业购买政策，尤其是对二套购房贷款和首付款比例的限制，使得人们购买二套房屋时更愿意选择性价比较高的房屋，并不在一味地追求大户型房屋。
这也为该项目的销售提供了良好的发展机遇。
建筑用地审批：
随着国家队房地产市场的管理政策的加紧，国家把更多的精力放在了整治闲置未开发动工的用地管理上，这就降低了鑫苑国际城市花园项目的竞争压力。
（四）鑫苑国际城市花园项目面临的发展的挑战
房控政策：
国家今年对房地产出台了多个宏观调控政策，对鑫苑国际城市花园项目产生了不利的影响。
信贷政策：
国家出台了二套住房首付、利率的政策，其中，二套房首付比例已经达到50%，公积金贷款利率上涨了1.1%。
国家这一系列政策的出台，抑制了该项目的销售。
表2-1：
鑫苑国际城市花园项目SWOT分析矩阵
内部因素
优势（S）
劣势（W）
项目的地理位置优越
市场定位准确
品牌优势
优越的服务
竞争加剧
建筑风格
缺少停车场
物业费用较高
外界环境
机会（O）
威胁（T）
经济发展较快
建筑用地审批
新住房购买政策的实施
房控政策
信贷政策
由表2-1看出，鑫苑国际城市花园项目可以借助于本项目市场定位准确、品牌优势，以及郑州市经济发展较快的优势，结合本地房地产市场的竞争的变化，适当地调整房地产销售的价格，以最大限度地增强项目的竞争力。
三.鑫苑国际城市花园项目实施企业内部风险分析
（1）项目资金管理风险
鑫苑国际城市花园项目的资金来源主要有自有资金、预售房的销售回款收入、建筑施工方的垫资投入以及项目开发商的银行贷款等四个部分组成。
项目资金的组成比例见表2-1：
表2-1：
郑州市鑫苑国际城市花园项目资金来源组成分析表
项目
建筑
安装
设备
其它
合计
投资额
57121.74
853.97
3132.27
40812.16
101920.13
比例
56.05%
0.83%
3.07%
40.04%
100.00%
该项目是由郑州建投鑫苑置业有限公司投资开发的，公司注册资本金达到了5000万元，公司的资金周转能力相对比较强。
该项目的预售销售回款收入采用按揭和一次性支付两种方式进行，预售目标实现即可得到房屋总款的35%左右，余款在客户入住时即可全部支付。
该项目的总投资额为101920.13万元，开发商自行筹措资金为66920.13万元，另外35000万元通过银行贷款的途径进行解决（见表2-2）：
表2-2：
项目来源资金表
资金来源
资金额度（万元）
所占比例
自筹资金
66920.13
65.66%
银行贷款
35000.00
34.34%
开发商项目自筹资金的来源主要是企业资本金的投入增加、企业大股东增加投资两个方面。
该项目的银行贷款期限为三年，从2009年开始，分三年向银行还清全部贷款，具体的还款情况见表2-3：
表2-3：
鑫苑国际城市花园项目银行贷款偿还计划表单位：
万元
时间
2010年
2011年
2012年
偿还本金
---
10000
25000
偿还利息
2677.5
2677.5
1912.5
该项目开发商已经投资66920.13万元，主要分别用于项目转让费、前期工程预付款、基础设施建设费用、建安工程安装费用、销售管理费用以及土地出让金及税金等款项。
从项目资金的使用、投入来看，该项目的实际投资额与原可行性报告预计的计划投资额基本上一致，款项支付基本符合原预计水平。
从当前施工进度来看，该项目的投资与施工进度比较吻合，开发商在保证后续资金能够按照前期的情况继续投入的情况下，该项目能够实现开发商预期的开发目标。
按照开发商与银行签订的贷款协议，项目的销售收入要优先用于银行还款，在这种情况下，一旦鑫源国际城市花园项目不能实现预期的销售目标，项目后期的资金缺口将会加大，随之而来的是银行利息会进一步增加，由此导致的贷款风险可能会影响到整个项目的开发与销售。
在本项目的开发过程中，土地转让费所占的比例较高，达到了总成本的20%以上，这就对整个项目的开发成本、资金的周转造成了较大的影响，使得项目面临着更大的风险。
同时，该项目处于商业圈之间，价格的波动受到周围商业发展的影响较大，可以说，该项目的价格、销售能否实现预期的目标，与整个市场的发展有着较为密切的联系，项目对市场的依赖性有些偏大。
特别是，当前国家对住房贷款政策的监控力度加大，尤其是对于二次置业的人群的贷款限制条件较高，这对于以二次置业为主的鑫苑国际城市花园项目的开发在宏观政策方面带来了不利的影响。
郑州建投鑫苑置业有限公司属于郑州市建投集团所属的6个控股公司之一，其借款信度受到总公司的影响，导致项目贷款存在一定的资信风险。
因此资金管理风险属于较高级别风险因素。
（2）技术风险
技术风险是指由于技术进步、结构升级及政策要求革新技术等因素带来的可能损失。
技术进步带来了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此带来了房地产的风险。
该风险包括以下几个方面。
（1）建筑材料改变和更新的风险，新建筑材料的不断出现，国家政策导向，消费需求导向，装潢潮流的变化或其他原因可能会导致建筑材料的更新和改变。
如果建筑材料需要更新和改变，一方面会迫使施工工艺随之变换，另一方面有可能影响到原有的设计，因此会造成建设成本增加。
此外，材料更新可能导致材料成本上升，或者造成原有材料的浪费。
这些增加的成本或浪费的材料变成了开发商的损失，其中一部分损失会转移到房地产项目商品的消费者身上。
（2）建筑施工技术和工艺革新的风险，新的施工技术或工艺由于其在技术应用上的不稳定，增加了项目失败的可能性，还会增加试验成本。
因此，这样的损失一旦出现就会增加项目开发商的成本。
当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险是一种低概率风险。
（3）建筑设计变动或计算失误风险，建筑设计变动或计算错误可能给开发商增加房地产项目开发成本或造成其他损失。
设计变化主要是指建筑物设计的风格、流派等等的变化。
这种变化将影响施工成本、材料成本以及建筑物形成后的出租和销售量。
设计的准确度就直接影响房地产项目的质量和可靠性。
（4）设备故障或损坏的风险，这类风险主要存在于施工过程中，它将影响到房地产项目施工的顺利进展，造成工期延长，成本增加。
（5）是建筑生产力因素短缺风险，建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品、建筑期需要的流动资金等。
这些因素的短缺会直接影响建设工期，从而增加房地产项目的开发成本。
（6）施工事故风险，施工事故风险是指因施工过程中出现各种事故而造成项目破坏、人员伤亡、机械设备损坏等损失，以及由人员素质、材料质量、机械设备质量、施工方法和环境问题引起的项目质量问题。
这类事故一旦发生，便会发生事故处理费和各种补偿费，同时影响整体工作气氛且延迟工期，这些损失造成开发成本的增加。
四．鑫苑国际城市花园项目实施风险规避对策
（一）资金管理风险的规避
1.针对财务风险的具体措施
（1）建立规范和健全的财务管理的制度
企业管理的一个非常重要的环节就是资金管理。
因此，该项目的开发企业应该根据房地产行业的财务管理特点和房地产项目的经营活动特点，来建立规范和健全的企业财务管理的制度以规范该项目的各种财务行为。
财务管理制度必须贯穿在该项目的整个开发过程中，并在实施的过程中根据实际情况对其加以修订和完善。
该项目的财务管理制度必须严格，财务管理人员必须遵照并执行该制度，在项目进行过程中定期对企业的财务状况进行清查，对查出的违规行为，应该在分析其原因的基础上，及时采取相应的措施以避免该行为可能造成的重大损失。
（2）加强资金管理
资金管理在财务管理中占有十分重要的地位，是财务管理的核心，因此该项目的开发企业必须加强资金管理。
企业可以采用多元化渠道进行融资，将外部融资和内部融资有效结合。
在该项目的开发过程中，可以建立资金的报表制度和信息反馈系统以加强对资金的调度和管理。
同时，该项目的开发商还应该积极认真地做好房地产市场行情的预测和调查，并根据调查结果核算出该项目的销售成本，做好项目投资资金的回收。
（3）加强项目的开发管理以及成本监督和控制
为了规避财务风险，该项目的开发企业必须加强项目的开发管理、加强项目的成本控制和监督。
项目的开发管理要求开发企业综合多个行业的标准和知识，采用系统的理论和方法来协调和管理该项目的计划、决策、组织、控制以及反馈。
该房地产项目的持续时间比较长，因此项目成本比较复杂，包括许多环节的成本，对其进行监督和控制可以从以下几方面入手：
项目的成本核算、项目的管理费用支出以及避免上游房地产行业的风险传导。
（4）提高财务管理和控制能力
该项目开发企业可以积极利用网络创新财务管理的方法，提高财务管理和控制能力，提高财务人员的效率，增强企业的竞争力。
该项目开发商必须加强资金管理和成本管理，提高资金的利用率并降低项目开发过程中的成本消耗，从而使该项目可以获得较好的经济效益。
（5）加强财务分析和财务监控
该项目的开发商必须定期对项目开发过程中的财务状况进行分析和监控，提高项目投资资金的利用效率，做好项目投资资金的回收衔接工作。
通过分析和监控项目的开发成本、销售价格和费用支出，可以降低项目成本和各种风险，并对各种风险进行有效防范，从而可以获得较高的经济效益。
2.针对贷款风险的应对措施
（1）该项目的开发企业应该加强对贷款资金的管理和监督，准确掌握贷款资金的使用情况。
由于房地产市场受金融政策变化的影响相当大，因此，该项目的开发商必须有相应的可以应对政策变化的策略，同时，也应该采取相应措施来应对由于利息提高造成的购房成本增加的风险。
该项目采取了组合式担保方式，只有抵押价格合理，变现才具有可操作性。
（2）资金负债比例不宜过高。
该项目的开发商强调在筹资问题上不应该过度负债，因此，在该项目开发前，鑫源国际城市花园项目的开发商就应该对项目投资资金进行全程运作，并准备预备金应急。
比如，开发商还可以采用预售和承包方垫资的方式来达到融资的目的，从而可以解决资金不足的问题。
（二）技术风险的规避
1.完善项目投资风险管理的组织。
房地产项目投资风险管理涉及众多部门如设计、规划、勘察、材料、施工、市政和设备供应等，而且房地产项目的周期比较长，而且需要投入大量的资金，因此必须对房地产项目的投资风险管理进行组织以实现风险管理目标，因此有必要在该项目的投资过程中对相关的经营管理风险的机构加以完善。
风险经理在风险管理组织中起着重要的作用，是其核心部分，风险经理的工作与项目投资成败息息相关。
风险经理必须掌握有关项目投资风险管理的先进的理论和方法，而且要对投资企业自身的业务非常熟悉。
该项目投资企业应该对项目的经营管理风险部门或者团队进行完善，使得该项目能够在风险意识比较浓厚的环境下运行。
2.加强企业风险管理人员素质。
目前，该项目投资企业的首要任务之一就是对企业的风险管理人员进行培养以提高其素质和道德修养，从而避免风险管理人员素质过低而对该项目造成的经济效益的影响，提高风险管理人员素质的最好方式是对这些人员进行业务培训。
通过对该项目的风险管理人员进行集中的学习和培训，可以有效提高他们的业务水平并树立良好的企业形象，并有助于解决不断出现的问题。
企业可以对这些风险管理人员进行定期考试和述职，以激发这些管理人员的工作积极性，从而为该项目的成功做出贡献。
3.加强自身队伍的安全意识。
鑫苑国际城市花园项目开发商必须增强所有参加该项目建设人员的安全意识，对他们进行安全培训教育，制定相关的安全措施，并经常进行核查。
所有上岗人员必须严格遵守有关规章制度，必须佩戴安全帽，系好安全带，并办理人身保险。
只有整个队伍都具有了较高的安全防范意识，在建设过程中才有可能建设处一流的住宅小区。
4.图纸层层把关和审核。
进一步加强设计图和施工图的会审制度，使各有关单位了解该项目工程的特点以及设计的出发点和意图，根据设计图纸找出存在的有关问题，并制定相应的解决方案，确保设计图纸的质量问题。
严格设计变更问题，不管设计变更是由业主还是设计单位或者施工单位提出，都必须经过项目吧认可，而设计变更需要由原设计单位出具。
同时，该项目的开发企业还委托专门的设计机构对整个项目的设计过程进行全程监控，并把开发商的设计意图融入到了设计中。
5.该项目委托应该专门的监理公司对其全程监理，加强质量监控。
该项目实行了三级质量监督，派专人监督项目质量，以防止项目产生质量问题。
6.鑫苑国际城市花园房地产项目的整个工期比较长，而且受到自然环境的制约，因此自然环境变化很容易造成工期拖延。
因此，该项目的开发商在与承包商的合同中明确规定相关的条款，以及工期拖延所应承担的责任。
尽量缩短项目周期，以缓解由于经济条件变化而造成的不确定性。
7.严格遵守合同规定，开发商应该严格遵守事先签订的合同条款的规定，甚至于在企业即使遭受到一定的经济损失的情况下，都不擅自更改合同条款的规定。
总体来看，该项目的开发商合同意识比较强，认真签订各种合同，如勘察设计合同、土地出让合同、拆迁补偿合同、施工合同、资金使用合同和销售合同等，在签订合同的时候，努力避免出现各种歧义、漏洞和陷阱。
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