境城商住小区建设项目可行性研究报告Word文件下载.docx
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11、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）
12、国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策
13、现行有关的技术经济规范、标准和定额资料
14、项目承办单位提供的技术资料
1.3项目实施单位概况
本项目实施单位是AA乾丰房地产开发有限公司，该企业基本情况介绍如下：
名称：
住所：
GG省AA市AA区世纪新村小区群贤苑1-302室
法定代表人：
张天忠
注册资本：
壹仟万元整
实收资本：
公司类型：
有限责任公司
经营范围：
房地产开发
成立日期：
二O一三年十月十五日
AA乾丰房地产开发有限公司是2013年10月经AA市工商局行政管理局批准成立，注册1000万元，是集房地产开发；
房屋出租、销售；
土建工程电气配套承装；
物业管理；
室内装潢；
房产信息咨询；
企业管理策划，企业营销策划为一体的有限责任公司。
公司现有员工13人，具有工程师、建筑师、会计师等中级以上职称4人，具有较强的技术力量和开发建设管理经验。
目前，该公司满怀信心、志存高远，凭借着不断创新的勇气、锐意进取的精神、坚忍不拔的意志，做一个工程，树一个精品，逐步把乾丰地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己的贡献。
1.4项目的编制过程
2016年1月，受AA乾丰房地产开发有限公司委托，我公司组织有关工程技术、经济评价人员成立编制小组。
根据项目建设单位提供的相关材料，按照国家有关部门的法令、规程、规范及省上有关产业政策，结合HH县城市总体规划，深入实地，就拟建项目的土质状况、生态环境、水电资源进行了深入细致的调查分析。
依照国家有关规定及《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《可行性研究与项目评价》的要求，编制完成了《HH县二境城商住小区建设项目可行性研究报告》。
1.5可行性研究的范围
（1）项目场址的选择；
（2）建筑方案总平面布置、功能布局的确定；
（3）与项目配套的供电、给排水以及其他设施；
（4）工程项目节能、节水、建筑消防与环境保护措施；
（5）项目实施进度计划；
（6）项目投资估算与资金筹措；
（7）社会效益分析；
（8）项目可行性研究结论和建议。
1.6项目投入总资金情况
HH县二境城商住小区建设项目估算总投资9483.00万元。
资金来源：
全部由建设单位自筹解决。
1.7主要技术经济指标
总用地面积：
23733.33m2
总建筑面积：
43514.28m2
地上建筑面积：
40370.47m2
地下建筑面积：
3143.81m2
1#商住楼建筑面积：
7841.59m2
2#商住楼建筑面积：
3#住宅楼建筑面积：
2655.28m2
4#住宅楼建筑面积：
3964.40m2
5#住宅楼建筑面积：
6155.58m2
6#商住楼建筑面积：
5295.27m2
7#住宅楼建筑面积：
9219.23m2
8#商业楼建筑面积：
541.34m2
总基底面积：
6558.30m2
居住人数（3.2人/套）：
1024人
总户数：
320套
容积率：
1.70
建筑密度：
27.63%
绿地率：
30.13%
1.8研究结论
住宅是人们生活的必需品，消费市场具巨大的潜力，受国家宏观调控和住房制度改革的影响，近几年房地产业一直保持持续稳定的增长。
随着HH县城人口的高速增长、县域经济的快速发展和新一轮城市总体规划的实施，建设大规模高质量的住宅小区已成为加快城市化进程，改善投资环境的重要举措。
HH县根据县城新一轮总体规划，在充分论证HH县经济发展现状和房地产业发展趋势的基础上，结合本单位实际，AA乾丰房地产开发有限公司在HH县北区建设一处高品质、分展示人性化的新型商住小区，HH县二境城商住小区的建设将成为在HH县倡导城市新居理念，完善房地产市场，提升城市品位的示范工程。
通过整体分析论证，该项目属新型中档商住小区项目建设，小区选址符合HH县城市规划的总体布局，项目开发建设具有良好的经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范、效益良好，具有一定的抗风险能力，是安全可行的。
第二章项目建设的背景及必要性
2.1项目提出的背景
近年来，我国房地产业快速发展，形成了从开发建设、流通交易、中介服务到物业管理的产业链。
房地产业与宏观经济的稳定发展及人民群众生活联系更加紧密。
2012年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
据我国住房和城乡建设部统计，改革开放30年来，建筑业和房地产业对国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业。
2008年12月8号召开的中央经济工作会议，再一次明确了房地产业是重要支柱产业的地位，要求要保持房地产市场稳定健康发展，要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来。
2008年12月17号，国务院常务会议专门研究和部署了促进房地产市场健康发展的政策措施，进一步明确了要坚持住宅市场化的基本方向，同时要加快保障性住房的建设，进一步鼓励支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展，并确定了加大保障性用房建设力度，鼓励普通商品房的消费，和支持房地产合理融资等三方面的政策措施，这些都是近期中央对房地产调控的大政方针。
2010年以来，各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，取得了积极成效，新建商品住房成交面积大幅度增加，保障性安居工程建设进度进一步加快，这对于提振信心、活跃市场、解决低收入家庭住房困难问题、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要作用。
2011年1月7日，下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》进一步明确，要加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。
AA乾丰房地产开发有限公司为进一步促进HH县住房供应结构调整，适应新的城市功能布局，公司适时提出在HH县二境城开发战略，规划总用地23733.33平方米，建造43514.28平方米的商住小区，服务HH人民，推进HH县城建设发展。
项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。
在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造HH县商品房中的精品工程，营造区域亮点。
2.2项目建设宗旨
以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，秉承“新城主义”模式，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，通过精心策划、精心设计、精心施工，把HH县二境城商住小区项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。
2.3项目建设的必要性
2.3.1居民小区建设是加快提升城市形象的需要
为进一步加快城市建设步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据HH县政府关于加快HH县城建设步伐，以“三个代表”重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观、构筑和谐社会的要求，坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划、有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。
2.3.2居民小区建设是健全完善房地产市场的必然
随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自1995年开始出现的低谷。
伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。
HH县的房地产开发起步较晚，经历了从计划经济时期的福利分房、单位集资建房、完成市场运作阶段，从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小、设计落后、档次较低、配套设施不完善、物业管理滞后的弊端，影响了HH县的整体形象和城市化水平的提高。
第三章产业政策、行业准入分析及营销策略
3.1项目建设符合产业政策要求
房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；
另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。
本项目属于AA乾丰房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。
HH县二境城商住小区项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为HH县城区市民提供物美价廉的商品房。
项目属于《产业结构调整指导目录（2007年本）》中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。
3.2项目建设符合行业准入的规定
AA乾丰房地产开发有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。
3.3营销策略
当今的消费者买房，不仅仅是为了解决“居住”问题，同时是追求一种精神的享受和自我个性的表现。
因此作为营销的重要手段就是给房子赋予一种理念，给房子增加一种附加值，只有这样，项目才能占领市场。
3.3.1价格策略
在房地产营销中，价格策略是与产品、市场、销售、形象、宣传推广互动的策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。
好的开端往往也意味着成功的一半，因此，在楼盘价格策略中，开盘定价是最为关键的一步。
本项目采用“低开高走”的价格策略。
采用该策略有以下优势：
1、低价开盘，开发商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。
2、资金回笼迅速，有利于项目后期建设。
3、迎合了消费者买涨不买跌的心理。
根据不同的开发时期，制定不同的价格策略，大致分为销售初期、项目强销期、销售持续期、销售结案期。
具体实施策略如下：
销售初期：
在这一时期内，小区形象尚无法充分展示，周边的服务业，基础设施建设还有待进一步地完善，广大购房者尚处于观望的态度，所以首期采低价销售策略。
措施如下：
1、以低于市场均价的价格出售，吸引广大购房者；
2、对一定数量的最先期购房者采用成本价出售；
3、财购房者采用签名活动、买房送物活动；
4、保证购房者不满意可退房。
3.3.2促销策略
好的营销离不开好的促销策略，针对本项目自己的特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告、人员推销、营业推广、公共关系、现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。
广告：
在广告促销中，为了更好的赢得消费者的信任，突出小区的主题概念，广告内容应以反映小区特色的广告词为主。
销售准备期与初销期：
在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开的条件，因而宣传形式一般应选择传播面较大的媒体，如报纸、广播、电视等等。
广告应着重卖点的宣传，攫取人们的眼球，激发消费者的好奇心理，达到让消费者认同该项目的主题理念，愿意等待该楼盘推出的效果。
项目强销期：
这时的项目宣传应以鲜明的形象、强烈的广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户的到来。
这一阶段的广告意图是全面突出显示项目自身自然、环保、时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。
销售持续期：
由于有前期的宣传广告做铺垫，这期间的广告宣传主要在于激发消费者的抢购心理，内容上可以感谢消费者支持、项目正在热销、销售面积只剩多少等。
销售结案期：
房地产项目销售快结束时，较好的户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售的盘尾房。
因此这一阶段的广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。
3.3.3人员促销
选取有经验有能力的促销人员，措施如下：
在销售前期，做好促销人员的培训工作，掌握一定的促销手段；
在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户的回访。
3.3.4销售促进
价格折扣和变相折扣：
对于消费者来说，价格还是他们最关心的因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。
现场售楼：
在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目的市场知名度。
3.3.5公共关系
借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众的高度依赖和注意，消除公众的戒备心理。
3.3.6调研活动
可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目的价格、质量、功能、房型等诸方面的意见或建议，并及时将改进后的情况告辞消费者，以跟踪消费者的需求趋势，尽力满足消费者的要。
3.3.7准备策略
样板房的准备：
在销售实施中，样板房的示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋的“归属感”和“迫切感”，能够从视觉上、感官上使客户直接认识到兴隆花园小区的品质，有很强的“助消”作用。
因此建议本项目在建设中加快样板房的施工进度，并且在装修上考虑到客户的品位和喜好。
样板房应该保证每种户型一套。
现场包装调整：
根据本小区的主题特色，包装项目现场，以具有强烈视觉冲击力的包装，给客户强烈的震撼感，一步入商住宅小区，就让客户从视觉、感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。
所以说好的卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强的销售力。
建议现场做以下内容：
销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理、服务、销售人员服装，标志性的景观等。
第四章项目地址及外部配套条件
4.1项目建设区域概况
全县地形以丘陵为主，山、川、塬相间，子午岭由西北向东南斜贯全境，将全县分为西南、东北两个部分，地势由东北向西南倾斜。
受地势影响，形成了东北部子午岭丘陵沟壑水源涵养林牧区，西南部沟壑农耕区和东部山地丘陵区三个较为分明的地形区域。
HH县境内河流以子午岭为界，分泾河、洛河水系，马莲河、县川河、固城河为泾河支流，葫芦河、苗村河为洛河支流，年平均总径流总量为5500万立方米。
HH县属中温带大陆性季风气候区，气候特征明显，四季分明，雨热同季，光照充足，冬冷夏长，干旱少雨，多寒潮，夏季酷热，冬季干燥少雪，年降雨量450毫米左右，年平均日照时数2491小时，年蒸发量1460毫米，主要灾害有干旱、霜冻、暴雨、冰雹及水土流失等。
土壤母质为马兰黄土，在生物、气候、地形因子作用下，逐步形成了钙质土和淋溶土2个系列8个类型，土壤平均有机质含量0.75%，含氧0.05%，含磷0.1%，水解氮492PPm,速效磷5.6PPm，速效钾158PPm。
土壤总体是含氮少、磷缺、钾丰富，有机质贫乏，肥力较低。
受气候、地形地势影响，全县适宜多种阔叶林木和草木植物生长，品种繁多。
据统计，全县木本植物和草本植物约70科，234种，其中木本植物29科，70种；
草本植物41科，164种。
东部子午岭林区大量生长着旱生、中生群丛乔灌木及旱生草丛类；
西部残塬沟壑区以牧草植物为主，水分较好的阴坡、半阴半阳坡、沟底有人工林如刺槐、杨柳、杏树等。
全县总土地面积2941.79平方公里，其中耕地35.35万亩。
林业用地77.79万亩，占土地总面积的59.16%，其中：
有林地37.03万亩，疏林地0.12万亩，未成林造林地30.50万亩，苗圃地0.30万亩，宜林荒山9.84万亩；
牧业用地8.72万亩，占土地总面积的6.63%，其它用地4.26万亩。
全县共有坡耕地面积9.71万亩，其中25度以上的坡耕地1.96万亩，16度——25度的坡耕地7.75万亩。
涉及全县九条流域，12个乡镇，80个行政村。
全县人工林覆盖率29.3%。
全县辖9乡3镇，80个行政村，498个村民小组，5个社区居委会，总人口17.43万人，其中农业人口15.09万人。
全年国内生产总值完成9.67亿元，农业增加值完成3.55亿元，规模以上工业增加值完成3900万元，财政大、小口径收入完成5613万元和4136万元，农民人均纯收入达到2281元，城镇居民可支配收入达到8174元。
全县有农机技术推广站16个，种苗站5个，国营良种场1处，国营苗圃6个，林业工作站9个，水土保持站15个。
农业机械总动力2.43万千瓦，拥有35kv变电站4座，农村用电量1151万千瓦时。
4.2场地建设条件
4.2.1地形、地貌条件
HH县位于GG省AA市东北部、子午岭西麓。
属黄土高原沟壑区，黄土层层厚90—150米。
地势自北向南倾斜，平均海拔1460米，地貌梁、峁、沟交错，河、川、塬相间，分为五塬六川；
地形东北高西南低、东宽西窄，略呈三角形，东西长138.0公里，南北宽80.0公里。
本工程地貌属陇东黄土高原侵蚀地貌。
4.2.2场地概况简述
HH县二境城商住小区项目建设地点位于：
HH县环城西路西侧。
本项目占地面积23733.33平方米，四至范围为：
东至环城西路、南至新民西路、西至水泥村道、北至石油生活基地。
交通便利，整个场地比较平缓，是理想的建设用地。
4.2.3抗震
依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；
判定：
AA市HH县抗震设防烈度为6度，设计基本加速度值0.05g；
设计分组为第三组。
从场地土的性质初步判定，为中硬场地土。
在勘察深度范围内未见地下水，持力层无饱和粉土或粉砂层且不会产生地震液化现象。
4.2.4工程地质条件
根据附近的《岩土工程勘察报告》资料显示，自上而下主要由①耕土（Q4ml）、②马兰黄土（Q3eol）、③黄土状粉质粘土（古土壤）（Q3pd）、④离石黄土（Q2eol）、⑤黄土状粉质粘土（古土壤）（Q2pd）⑥离石黄土（Q2eol）构成。
分述如下：
层：
耕土（Q4ml）
层厚1.60～2.00m,黄褐;
稍密;
稍湿;
灰黑色，松散，稍湿，土质不均匀，以黄土状粉土为主，含有砖块，砼块，砾石及建筑、生活垃圾。
全场分布。
马兰黄土（Q3eol）
层厚11.60～12.30m，黄褐;
黄褐色，土质均匀，稍湿，稍密，针孔发育强烈，具大孔结构，可见白色菌丝状钙化物；
黑褐色钙质斑点,干强度中等，光泽韧性较差，呈硬塑状态，风积成因。
黄土状粉质粘土（古土壤）（Q3pd）
层厚2.80～3.30m，褐红;
褐红色，土质较均匀，具大孔结构，土颗粒粘粒含量明显增加，颗粒间且胶结性强；
稍湿，稍密，干强度高，光泽韧性较好，呈硬塑～坚硬状态，风积成因；
含白色菌丝状钙质条纹，呈螺旋状分布，夹有钙质结核，层底含姜结石，呈薄夹层；
离石黄土（Q2eol）
厚度6.70～7.70m，棕黄;
棕黄～黄褐色，稍湿，稍密，土质均匀，结构较紧密，局部黄棕相间，含钙质粉末﹑呈零星状分布，夹有白色钙质结核和姜结石，多呈薄夹层，粒径最大可达10cm以上，干强度高，光泽韧性中等，呈硬塑～坚硬状态，风积成因。
依据《湿陷性黄土地区建筑规范》（GB50025-2004），该场地湿陷程度中等（Ⅱ），场地为自重湿陷性黄土场地，湿陷性土层下限深度11.00～16.00m,湿陷等级Ⅱ级，湿陷程度中等；
综合判定为自重湿陷性黄土场地，湿陷等级Ⅱ级，湿陷程度中等。
湿陷性土层下限深度16.00m
该场地为中软场地土，场地类别为Ⅲ类，抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.65s，设计分组属第三组，属可进行建设的一般场地。
4.2.5气象条件
HH县年平均气温为8.3℃，最高气温为35.30℃，最低气温-22.60℃。
年平均降水量为552.1mm，最低319.9mm，降水量分布不均匀，5~9月份降水量占全年降水量的75%左右，最大日降水量148.2mm，最大时降水量44.8mm，10分钟最大暴雨量17.2mm，年平均蒸发量1461.6mm，年平均日照时数2449小时，平均风速2.5m/s，最大风速20m/s，全年主导风向为东南风，冬季主导风向为西北风，最大冻土深度为82cm。
4.2.6依托社会公用设施条件
1、电力条件
电网与HH县电力供应主干线相接，电网覆盖项目区，供电方便，完全能够满足基建工程和远期的电力需要。
2、采暖条件
供暖由HH熙耀供热有限公司供热管网统一供暖，供暖管网已覆盖拟建场地。
项目完成后完全能保障商住小区的供暖性能要求。
3、给水条件
该项目供水水源为市政给水管网，主给水管网已接入该项目区，项目运营后完全能够满足商住小区的正常用水。
4、排水条件
本项目室外排水采用雨、污分流制排水体系。
室外雨水经雨水管网汇集后排入市政雨水管网。
污水经室外化粪池处理后排入市政排水管道。
5、通信条件
本项目通信已与中国电信股份有限公司HH县分公司达成协议，其选址不影响通信工程的建设，同时也便于项目建成后通信线路的接入。
5、道路条件
该项目区位于HH县环城西路西侧，与外界的交通便利。
4.2.7施工条件
本项目建设施工不会对周边环境构成永久性负面影响，建设区在HH县环城西路西侧，交通便利，便于项目施工建设。
项目所用砂、石、原木等材料可在当地就近采撷，其材质状况良好，完全可以满足本项目的建设。
钢材、水泥等建材可从AA市建材市场采购。
第五章项目建设方案
5.1规划设计指导思想和原则
5.1.1规划指导思想
坚持“以人为本”的设计原则，结合周边的现状和发展趋势，超前规划，使其成为适合现代人居住的高档文明的居住社区，成为HH县城住宅发展的一个亮点，体现现代文明小区的内涵。
坚持可持续发展，注重整体环境的质量，结合现状及当地居民的生活习惯和传统文化，创造舒适、方便、卫生、美观的居住环境。
坚持经济和社会效益的统一，充分合理地利用地块的地理优势和区位优势，寻求经济效益、环境效益和社会效益的最佳结合。
5.1.2规划设计目标
为
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