投资性房地产公允价值后续计量模式的应用研究.docx
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投资性房地产公允价值后续计量模式的应用研究
本科毕业论文（设计）
题目：
投资性房地产公允价值后续计量模式的应用研究
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指导教师：
职称：
二0一二年五月
目录
摘要·······························································2
Abstract····························································3
1上市公司对投资性房地产后续计量模式选择的总体现状4
2上市公司投资性房地产后续计量模式应用存在的问题5
2.1资本市场的条件不太完善5
2.2现行的投资性房地产准则对公允价值模式后续计量法规较苛刻6
2.3上市公司对投资性房地产后续计量模式选择的自主性7
2.3.1利润分配的影响7
2.3.2主要财务指标的影响8
2.3.3税收成本的影响9
3投资性房地产公允价值后续计量模式应用的建议10
3.1培育独立专业的资产评估机构10
3.2改进公允价值信息披露方式11
3.3完善相关准则制度11
参考文献13
致谢14
摘要
随着近些年我国房地产市场的紧俏以及越来越多的企业进入房地产市场，与此相关的投资性房地产的核算与计量问题也愈发重要。
而投资性房地产的一个比较重要的问题就是后续计量模式的选择。
目前我国大多数拥有投资性房地产的企业更倾向于选择成本模式对其投资性房地产进行后续计量，而造成此种现象的原因主要有我国市场的不成熟，公允价值的具体实施存在一定困难，以及企业出于自身利益的需求等。
如何更好应用公允价值模式，需要政府相关部门对准则的不断完善和企业的积极配合。
关键词:
投资性房地产公允价值计量模式
Abstract
Inrecentyears,asChina'srealestatemarketisprosperous,moreandmoreenterprisesentertherealestatemarket,thentheissuesoftheinvestmentrealestate’saccountingandmeasurementarebecomingmoreandmoreimportant.Averyimportantproblemofinvestmentrealestateisthefollow-upmeasurementmodeselection.
Atpresent,themajorityofourowninvestmentrealestatefirmsaremorelikelytochoosethecostmodelforsubsequentmeasurementoftheinvestmentrealestate,andsuchphenomenonismainlycausedbythatChina'smarketisnotmature,andthespecificimplementationofthefairvalueexistsdifficulties,aswellastheenterprisebenefitsfortheirownneeds,andsoon.Itisnecessaryforthegovernment’srelateddepartmentmakingtheguidelinesaswellastheactivecooperationofenterprisestomaketheapplicationofthefairvaluepatternbetter.
Keywords:
investmentrealestatethefairvaluemeasurementpattern
引言
近几年来，我国房地产行业日益火爆，房地产价格不断攀升，越来越多的企业进军房地产行业。
而由此就引发了房地产的计价问题，除了企业自用作为固定资产核算，以及房地产开发企业用于销售作为存货核算的房地产之外，还有一个与房地产紧密相连的会计科目即投资性房地产的核算与计价问题也逐渐成为企业管理层的重点考虑项目。
根据我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下，需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备。
而公允价值模式则不需要，但要根据其公允价值调整账面价值。
计量模式一旦选定，不能随意变更，如企业原先选择成本模式计量，符合条件后可变更为公允价值模式，而若企业选择公允价值模式，不得变更为成本模式。
投资性房地产的核算一个比较重要的问题就是后续计量模式的选择。
新准则颁布前，企业都是采用成本模式，那么对于新增的公允价值模式，企业是持怎样的一个态度呢？
以及企业做出选择的原因是什么？
随着我国市场的不断发展，以及会计准则的国际趋同，公允价值的地位正逐步上升，那么该如何应用公允价值模式？
本文将主要对以上三个问题进行探讨研究。
首先，先介绍目前上市公司对投资性房地产后续计量模式选择的总体现状，然后再分析企业做出选择的原因，即为什么大多数企业更倾向于成本模式，选择公允价值模式存在哪些困难，最后对公允价值模式的应用提出一些建议。
1上市公司对投资性房地产后续计量模式选择的总体现状
2007年是新准则实施的第一年，由财政部会计司发布的《关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况的分析报告》和《我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告》显示，2007年拥有投资性房地产的企业有630家，仅18家采用公允价值计量模式，2008年拥有投资性房地产的企业增加到690家，而采用公允价值模式计量的为20家。
2009年中国证监会会计部发布的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，在拥有投资性房地产的772家企业中，采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司仅25家，而2010年中国证监会会计部发布的《2010年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，到2010年，拥有投资性房地产的企业为833家，而采用公允价值计量模式的仅增长了2家，即27家。
具体数据如表1所示：
表12007年至2010年投资性房地产计量模式统计
成本模式
公允价值模式
数量（家）
百分比
数量（家）
百分比
2007
612
97.14%
18
2.86%
2008
670
97.10%
20
2.90%
2009
747
96.76%
25
3.24%
2010
806
96.76%
27
3.24%
数据显示，在新准则实施的四年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然青睐于采用成本模式计量投资性房地产，上市公司对会计政策的选择与之前理论界预期形成鲜明对比。
2上市公司投资性房地产后续计量模式应用存在的问题
根据我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本计量模式下，资产负债表日需要对投资性房地产计提累计折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备。
在公允价值计量模式下，不需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），也不需要计提减值准备。
但是如果房地产价格发生了变动，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。
计量模式一旦选定，不能随意变更，如企业原先选择成本模式计量，符合条件后可变更为公允价值模式，而若企业选择公允价值模式，不得变更为成本模式。
从上面的数据可以看出，大多数企业更加倾向于选择成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有较少部分企业采用新增的公允价值模式，是什么原因导致这种现象，使得企业对投资性房地产的后续计量不愿意采用公允价值模式呢？
我认为，有如下几点原因：
2.1资本市场的条件不太完善
若市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响到投资性房地产合理价值的判断。
某学者曾指出，“在中国，市场竞争还不够充分和规范，为此我们对于公允价值的引入采取了适度的态度。
”市场环境的限制是我国目前和将来进一步应用公允价值计量模式的最大障碍，也是投资性房地产后续计量以成本模式为主导的根本原因。
2.2现行的投资性房地产准则对公允价值模式后续计量法规较苛刻
目前，上市公司操纵利润、避税或者其他不符规定的行为屡禁不止，为了防止企业以非公允的价值计量投资性房地产，损害其他利益相关者的权益，《企业会计准则第3号—投资性房地产》对采用公允价值后续计量模式的投资性房地产做了相对严格的规定，企业采用公允价值模式计量，应当同时满足下列条件：
第一，投资性房地产所在地存在活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
我国企业会计准则制定机构对待公允价值的审慎态度，我认为应得到肯定和支持。
但是，这种审慎的态度到底是应主要体现在会计准则“门槛”上的严格限制，还是更多地体现在进了“门槛”之后的详细规定和执行措施上呢？
首先，什么叫做“同类或类似的房地产”？
企业会计准则应用指南指出：
“所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物”。
那么，若找不到此“同类或类似的房地产”，公司也不被允许采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。
其次，投资性房地产准则第12条强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。
由此可看出现行准则对投资性房地产的规定特别是公允价值模式还是比较严格的。
再次，《企业会计准则讲解》（2008）第四章第二节中亦指出：
“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。
”然而一些在北京、上海等大型城市的上市公司，其拥有并用作出租的黄金地段的商铺、写字楼等作为投资性房地产核算的资产已大幅度增值，非常有必要按公允价值计量，但另一方面它们在郊区或中小城市也有部分投资性房地产，并且这部分房地产因不符合条件而不能采用公允价值计量，从而影响了这些上市公司最终对公允价值计量的采用。
我认为，现行准则的严格规定使得公司不敢采用公允价值模式，而且实际运用起来较难操作。
由此，公允价值模式陷入一个尴尬的境地，企业容易将公允价值模式理解为会计准则不鼓励的计量模式。
最后，我国的房地产市场还不太成熟，房价下跌也不是完全没有可能，企业一旦采用公允价值模式，就不能转作成本模式，并且也会引起监管部门的关注。
因此大多数企业都不太愿意贸然采用公允价值计量模式。
2009年，在我国一些大型城市的市场中，投资性房地产的公允价值变动幅度大、速度快，增加了企业确定投资性房地产的难度和成本，因此采用成本模式对投资性房地产进行后续计量更具有可靠性。
一般而言，目前国内采用公允价值模式计量的上市公司，都有一个共同点，即它们所持有和准备自行开发的投资性房地产项目均位于大型城市的繁华区域，存在活跃的房地产交易市场，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，符合投资性房地产公允价值模式的计量条件，故采用公允价值对投资性房地产进行后续计量具有可操作性。
并且，在对投资性房地产的后续计量采用公允价值模式的上市公司中，一般都具有如下特征：
第一，企业所持有的投资性房地产项目均位于大中型城市，其房地产交易市场比较活跃，投资性房地产评估机构也比较专业和独立，从而企业能比较容易地获得所持投资性房地产的公允价值信息；第二，企业所持投资性房地产项目所处地理位置比较集中，地理环境比较类似，这也就增强了企业在计量模式选择上的正确性和公允性，若企业所持投资性房地产项目分布比较分散，则企业将很难保证在确定公允价值时所采用评估方法和评估标准的一致性，进而影响到会计信息的可比性，较难做到口径一致；第三，企业所持投资性房地产项目大多为商业地产，而商业地产的交易市场相对来说比较活跃，公允价值也更容易获得，并且在短期内相对具有稳定性。
然而大多数上市公司却不符合上述特征，持有的投资性房地产项目分散于不同城市，或者即使在同一城市也在不同城区，地理位置比较分散，地理环境也不甚相同，并且不同类型的房地产交易市场活跃程度也不同，因此使得企业获取投资性房地产公允价值的方式和难易程度也不同，这也在一定程度上对投资性房地产采用公允价值模式计量造成了阻碍。
可见，现行准则的规定对公允价值模式计量的投资性房地产比较严格，在我国目前资本市场不成熟的阶段，要做到这些要求，对会计人员的职业判断还是一个比较大的考验。
也由此造成企业因谨慎而不采用公允价值模式。
2.3上市公司对投资性房地产计量模式选择的自主性
根据投资性房地产准则规定：
有确凿证据表明公允价值能够可靠取得的，企业“可以”选择对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
而正是由于这个“可以”，企业在公允价值能够可靠取得时，是否采用公允价值模式，可以根据自身的情况进行选择，从而使得企业在选择时拥有了较大的自主性。
2.3.1利润分配的影响
上市公司的利润分配政策通常会影响企业的股价，因此，由投资性房地产公允价值变动损益的影响，而增加的那部分利润，是否也可以参与分配，这是上市公司在进行会计政策的选择时所要关注的问题。
例如,中航地产自2009年1月1日起对投资性房地产后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式，2011年公司营业总收入为37.1亿元，同比下降5%，而净利润却高达5.17亿元，同比大幅增长92%，但是，其中的2.3亿元却来源于投资性房地产公允价值变动产生的损益，由此使得公司2012年股价多次以涨停报收，成为A股震荡下的一匹黑马。
但事实上，计入当期损益的投资性房地产公允价值变动，从本质上来说，是属于企业的未实现利得或损失，在相关资产或负债没有被处置前，这部分收益只能在账面上确认，而没有相对应的现金流量。
因此，公司的财务状况在短期内并未得到实质上的改善，即公司分配利润的能力实质上并没有得到提高。
而本着利于公司未来发展的角度，企业自然不愿意将“账面上的利润”向投资者进行分配，避免造成企业资金状况的恶化。
2.3.2主要财务指标的影响
每股收益、每股净资产和净资产收益率等指标的波动往往与公允价值的使用紧密相连。
其中，净资产收益率更是上市公司股权激励考核和实施再融资的重要指标。
当上市公司采用的会计政策变更的时候，企业虽然能够享受房地产公允价值上升所带来的净资产的大幅增长，但是这也会影响到当期甚至以后各期净资产收益率的变动。
下面是5家上市公司使用成本模式和公允价值模式前后的几个主要会计指标数据（见表2）。
从中可以看出，采用公允价值模式计量对于变更后的每股净资产和每股收益都有所影响，但是，若该企业净利润的增长达不到净资产的增长幅度，则净资产收益率相应就会下降。
由于企业财务人员难以预料到公允价值对于净资产收益率等指标的影响变化，从而给公司管理层以及利益相关者带来新的压力。
另外，2007年以来，我国大多数城市的房价不断攀升，其中一些像北京，上海这样的一线城市，房价更是屡创新高，因此，若企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则可以在短期内扩大企业的资产规模，并且房地产公允价值的持续上升也可以提高企业利润总额。
如2008年3月，金融街刊登的一则公告称，因部分企业对投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式，2007年公司一季度的净资产收益率将比变更前有所下降，年报显示的公司所有者权益也因此增加了约13.22亿元。
但是从长远来看，因民生需要，我国政府一直致力于对房价的调控，并推出对房地产行业的宏观调控政策，再加上“限购令”的实施，使得房价下跌的可能性大大提升，从而在公允价值模式下，一旦房价大幅下滑，企业利润也必将受到重大负面影响，进而影响到企业的税负、高管的薪酬奖励计划以及在股市的表现。
因此，上市公司在对投资性房地产后续计量模式进行选择时，很有可能受主要财务指标因素的影响，从而对公允价值模式的选择更加谨慎。
表2成本模式与公允价值模式对主要财务指标的影响
财务指标
金宇车城
泛海建设
金融街
昆百大A
中航地产
每股收益
成本模式
0.048
0.87
0.68
0.56
0.08
公允价值
0.081
0.44
1.03
1.03
0.11
变化比率
68.75%
-49.43%
51.47%
453.57%
37.50%
每股净资产
成本模式
0.81
5.38
4.37
0.65
7.93
公允价值
0.96
10.86
5.59
3.39
9.02
变化比率
18.52%
101.86%
27.92%
421.54%
13.75%
净资产收益率
成本模式
5.92%
16.16%
15.50%
86.32%
13.44%
公允价值
7.9%
8.07%
22.22%
91.39%
12.66%
变化比率
34.35%
-50.06%
43.35%
5.87%
-5.80%
会计政策变更日期
2008-09-30
2008-12-31
2008-01-01
2008-06-30
2009-01-01
数据来源：
巨潮资讯网提供的2008年、2009年各上市公司年度财务报告。
2.3.3税收成本的影响
由于企业自行计算的所得税费用与税务部门征收的应纳税额往往不同，从而使得成本模式与公允价值模式对企业的纳税成本产生了不同的影响。
第一，企业投资性房地产在持有期间的公允价值变动的征税问题，《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）中明确指出：
投资性房地产持有期间的变动不计入应纳税所得额，只计入递延税项，等到处置时才影响纳税数额；第二，会计准则规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产不需计提折旧或进行摊销，而税法方面则允许这部分费用在计算应纳税所得额时予以扣除。
所以，成本与公允价值这两种计量模式在所得税方面的实际纳税差异，只是表现在可在税前列支的折旧或摊销抵税上。
企业采用公允价值模式进行计量后，由于不需对投资性房地产计提折旧或摊销，以致可以减少企业当期的费用，从而起到了提高账面利润的效果。
原来折旧或摊销的抵税效应一旦消失，企业的税收负担也就相应加重，出于减少税收成本，大多数企业仍会采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
3投资性房地产公允价值后续计量模式应用的建议
目前我国绝大多数拥有投资性房地产的上市公司在选择后续计量模式时，或是由于目前中国市场使用公允价值的客观条件不成熟，或是出于企业利益的主观角度等原因，使得企业仍然倾向于成本模式计量，而不愿意采用公允价值模式。
但是，随着我国市场的日益成熟，相关政策的不断完善，以及我国会计准则与国际会计准则的逐渐趋同，公允价值模式计量投资性房地产将是“大势所趋”。
下面是一些针对公允价值模式的应用建议。
3.1培育独立专业的资产评估机构
由于投资性房地产准则没有明确规定企业应该如何确定投资性房地产的公允价值，以及获取公允价值的渠道，因此企业在确定本企业投资性房地产的公允价值时有了较大的自主性。
那么，目前我国上市公司对其公允价值的确定方法是否可靠呢？
根据对年报、公告、网站信息等资料进行统计发现，上市公司在确定其公允价值时，以直接或主要采用专业的房地产评估机构的评估结果居多，有16家公司采取这种方式，而参考第三方调查报告的有3家公司，不过也存在部分公司（8家公司）参考同类同条件房地产的市场价格然后自行确定公允价值，甚至含糊其辞，照搬照套的情况，这些方法显然不具有公允性和客观性。
鼓励或引导企业根据第三方房地产专业评估机构的独立评估结果确定其公允价值是非常有必要的。
一方面，正如DietrichJ.Richardetal.（2000）认为的那样，“外部资产评估师作出的公允价值评估一般具有谨慎性偏差较低、准确性较高、管理层操纵较轻的特点”，独立专业的评估师做出的对公允价值的评估更具可靠性与准确性；另一方面，独立评估师所具有的独立性也会在一定程度上缓解公允价值的信任危机。
然而，考虑到目前我国评估界在透明度和工作质量等方面还做的不够好，尚不具备像香港等发达地区那样强制使用评估价格的条件。
因此，应先鼓励培育独立专业的资产评估机构，并且对于有能力确定其公允价值的企业，允许其自行确定，但是必须制定相应的计量管理办法。
3.2改进公允价值信息披露方式
若企业聘请独立的专业房地产评估机构对其投资性房地产的公允价值进行评估，则应当对外披露所采用的评估报告，而如果企业是自行确定其公允价值的，则必须披露可比项目价值的具体情况。
例如，房地产所在地不存在活跃的交易市场，但同类可比资产（如同一城市或地区中的房地产）存在活跃的交易市场，且房地产的公允价值能够可靠持续取得，则应当率先披露在资产存续期间，存在活跃交易的同类可比资产的交易价格，并且披露将此同类可比资产的交易价格调整为该资产公允价值的根据，从而让报表使用者能够依据企业披露的财务报告等信息判断此公司所采用的计量方法是否合理。
3.3完善相关准则制度
若上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，则应当建立并健全本企业的投资性房地产公允价值计量管理办法，并且还应该定期将资料进行对外披露，并由董事会对其实施效果负责。
具体来说，与企业公允价值模式计价有关的计量管理办法的内容应该包括以下几个方面：
第一，公司依据会计准则的规定是如何界定公允价值计量模式适用范围的，并以此制定出相应的信息披露与公允价值计量的程序，建立相应的公允价值计量备查簿并加以完善，各有关部门对披露的信息的真实性和公允价值计量的准确性负责；第二，根据公允价值计量的不同层级，明确公允价值的获取渠道，从而选择适当的估价方法进行估价；第三，公司应加强对其财务及相关专业人员的培训，从而提高企业财务人员的职业判断水平，并提升内部审计的重要性。
并且，在投资性房地产的应用指南中可以对以下项目进一步明确：
第一，企业应当通过哪些渠道取得投资性房地产的公允价值。
如果上市公司确实有能力确定本企业的投资性房地产的公允价值，则可以允许企业自行确定，但是若企业无法自行确定，则应当要求企业聘请专业的房地产评估机构代为确定，总之不管怎样，企业必须设定相应的计量办法，并对外公布可比项目价值清单。
第二，对公允价值的定义进行更加详细和具体的界定。
这里可以在借鉴国际上比较普遍的做法以及国外优秀著作的基础上，同时结合我国的实际情况，对投资性房地产的公允价值定义做更加详细和具体的阐述。
这样，一方面可以使财务人员更加深入地理解这一概念，从而能够更好的应用；另一方面也可以通过这一重要概念，促使会计行业与资产评估行业进行更好的合作。
第三，可以效仿国际会计准则的做法，将公允价值的确定顺序以层级的方式明确提出，并确定其具体操作方法。
最后，《企业会计准则第3号—投资性房地产》第9条规定：
企业应当在资产负债表中采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；紧接着第10条又规定：
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
根据
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