拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告.docx

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拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式

计量的投资性房地产

关于评估说明使用范围的声明

企业关于进行资产评估有关事项的说明

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

二、资产核实情况总体说明

三、评估技术说明

四、评估结论及其分析

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告声明

注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资产清单由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。

五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

摘要

一、本次评估对应的经济行为

本次评估对应的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量投资性房地产。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

四、价值类型

根据本项目的评估目的和评估对象的具体情况，本次评估采用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日

2013年XX月XX日。

六、评估方法

本次评估采用市场法。

七、评估结论及其使用有效期

1．评估结论

在评估基准日2012年XX月XX日，委估资产的账面值为XXXXX万元。

经评估，委估资产的评估值为XXXX万元，评估值比账面价值增值XXXX万元，增值率为XXXXX%。

评估结果详见下表：

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

资产评估结果汇总表

评估基准日：

2013年XX月XX日

产权持有者：

XXXX股份有限公司单位：

人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目

ABC=B-AD=C/A×100%

投资性房地产XXXXXXX

本评估结论仅对XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性

房地产这一特定评估目的有效。

2．报告使用有效期

本评估报告评估结果于2013年XX月XX日至2014年XX月XX日之间使用有效。

八、对评估结论产生影响的特别事项

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。

房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，且其权属归XXXX股份有限公司所有，因此，本次评估未考虑该事项对评估值的影响。

3．本次评估值为设定土地出让状态下房地合一的市场公允价值，评估值中未考虑相关税费对评估值的影响。

提请评估报告的使用者注意以上事项对评估结论可能产生的影响。

3XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告摘要

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

4XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告

XXXX股份有限公司：

证券资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对本次经济行为所涉及的资产在2012年12月31日的市场价值进行了评估。

现将资产评估情况报告如

下：

一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况

（一）委托方、产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。

公司名称：

XXXX股份有限公司

住所：

XXXX

法定代表人：

XXXX

注册资本：

XXX

公司类型：

股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）

经营范围主营：

XXXXXX

（二）其他评估报告使用者概况

除委托方、产权持有者、国家法律法规规定的评估报告使用者外，业务约定书未约定其他评估报告使用者。

二、评估目的

本次评估的目的是为XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计量的投资性房地产的经济行为提供价值参考依据。

5XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告正文

三、评估对象和范围

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于XXXXXX，土地使用权取得方式为出让。

纳入评估范围的资产与业务约定书确定的评估范围一致。

四、价值类型及其定义

评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

六、评估依据

（一）经济行为依据

XXXX股份有限公司2012年第十七次董事会会议《关于投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的议案》。

（二）法律法规依据

1．《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）；

2．《国有资产评估管理办法施行细则》（国资办发〔1992〕36号）；

3．《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）；

4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的意

见》（国办发〔2001〕102号）；

5．《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；

6．《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部令第14号）；

7．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权

〔2006〕274号）；

8．《中华人民共和国土地管理法》；

9．《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（三）评估准则依据

1．《评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》（财

企〔2004〕20号）；

2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协〔2003〕18号）；

3．《资产评估准则——评估报告》等7项资产评估准则（中评协〔2007〕189

号）；

4．《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2008〕218号）；

5．《以财务报告为目的的评估指南》；

6．中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》中评协〔2011〕230号）。

（四）权属证明

XX市房地产权证。

（五）其他参考依据

评估人员收集的上海市房地产交易资料。

七、评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。

成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有（或潜在）收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。

由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXXXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。

委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故

本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为：

P=P′×A×B×C×D

式中：

P-----委估建筑物评估价值；

P′-----参照物交易价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----交易日期修正系数；

C-----区域因素修正系数；

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

八、评估程序实施过程和情况

（一）接受委托

经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。

针对具体情况，确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制条件，拟定评估

工作计划，组织评估工作团队。

（二）资产核实

指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资料进行审阅、核查、验证。

（三）评定估算

根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估方法。

结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取价依据，进行评定估算。

（四）出具报告

对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。

撰写评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通后，出具正式评估报告。

九、评估假设

本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：

（一）基本假设

公开市场假设。

公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行交易，从而实现其市场价值。

资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。

这里的公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，

彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。

（二）具体假设

1．在评估基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2．任何有关评估对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

十、评估结论

在评估基准日2013年XX月XX日，委估资产的账面值为XXX万元。

经评估，委估资产的评估值为XXX万元，评估值比账面价值增值XX万元，增值率为XXX%。

评估结果详见下表：

资产评估结果汇总表

评估基准日：

2012年12月31日

产权持有者：

XXXX股份有限公司单位：

人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目ABC=B-AD=C/A×100%

投资性房地产XXXXX

十一、评估报告使用限制说明

1．评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

2．评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。

3．除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

4．根据国家的有关规定，本评估结果有效使用期为一年，从资产评估基准日2012年12月31日起，至2013年12月30日止有效。

十二、特殊事项说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。

房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡）租期

附件

一、与评估目的相应的经济行为文件；

二、委托方及产权持有者法人营业执照复印件；

三、评估对象涉及的主要权属证明资料复印件；

四、委托方及产权持有者承诺函；

五、签字注册评估师的承诺函；

六、评估机构资格证书复印件；

七、评估机构法人营业执照副本复印件；

八、签字注册评估师资格证书复印件；

九、评估业务约定书复印件；

十、授权书。

证券资产评估有限公司

二○一三年二月十八日

资产评估结果汇总表

评估基准日：

2012年12月31日

表1

共2页第1页

被评估单位：

XXXX股份有限公司金额单位：

人民币万元

账面价值评估价值增减值增值率

项目ABC=B-AD=C/A×100%

1流动资产

2非流动资产

3其中：

可供出售金融资产#REF!

#REF!

#REF!

#REF!

4持有至到期投资#REF!

#REF!

#REF!

#REF!

5长期应收款#REF!

#REF!

#REF!

#REF!

6长期股权投资#REF!

#REF!

#REF!

#REF!

7投资性房地产XXXXXX

8固定资产

9在建工程

10工程物资

11固定资产清理

12生产性生物资产

13油气资产

14无形资产

15开发支出

16商誉

17长期待摊费用

18递延所得税资产

19其他非流动资产

20资产总计

期：

2013年流动负债

22非流动负债

23负债总计

24净资产（所有者权益）

投资性房地产—房屋（公允价值计量模式）评估明细表

评估基准日：

2012年12月31日

表2

共2页第2页

被评估单位：

XXXX股份有限公司金额单位：

人民币元

来建成计量建筑面积成本单价评估单价

序号权证编号房屋名称结构原始入账价值账面价值评估价值增减值增值率备注

源年月单位（m2）（元/m2）（元/m2）

XXXXXX

评估说明

证券资产评估有限公司

二○一三年二月十八日

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

关于评估说明使用范围的声明

本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。

除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

企业关于进行资产评估有关事项的说明

本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。

2

企业关于进行资产评估有关事项的说明

一、委托方及产权持有者概况

委托方及产权持有者均为XXXX股份有限公司。

公司名称：

XXXX股份有限公司

住所：

XXXX

法定代表人：

XXX

注册资本：

XXXXX

公司类型：

股份有限公司（港澳台与境内合资、上市）

经营范围主营：

XXXXX

二、关于经济行为的说明

本次评估对于的经济行为是XXXX股份有限公司拟以公允价值模式计

量投资性房地产。

三、关于评估对象与评估范围的说明

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于XXXXX土地使用权取得方式为出让。

2013年XXX月XXX日的账面价值为XXXX元。

四、关于评估基准日的说明

本次评估基准日是2013年XX月XX日。

I

五、可能影响评估工作的重大事项的说明

1．截止评估基准日，委估资产部分已出租，本次评估未考虑房屋出租事项对评估值的影响。

房屋出租情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡）租

2．房地产权证载地下三层车位203为民防工程，其权属归XXXX股份有限公司所有。

六、资料清单

1．资产评估申报表；

2．委托方及产权持有者营业执照复印件；

3．房地产权证。

法定代表人：

委托方及产权持有者盖章：

年月日

资产评估说明

一、评估对象与评估范围说明

（一）评估对象与评估范围内容

评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

评估对象和评估范围是位于XXX

（二）实物资产的分布情况及特点

（1）委估资产位于XXXX，该房屋产权来源为2009年购买。

经现场勘察，该房屋较新，使用及维护状况非常好。

（2）委估房地产权证编号为XXXX号，证载房屋所有权人为XXXX股份有限公司，规划房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为出让，土地终止日期为2055年4月18日。

（3）委估房产2013年XX月XX日账面价值为XXXX元。

（4）截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚待出租，已出租楼层建筑面积为XXXX平方米。

具体情况如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡）租期

3

XXXX拟以公允价值模式计量的投资性房地产资产评估报告评估说明

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡）租期

二、资产核实情况总体说明

（一）资产核实人员组织、实施时间和过程

根据资产评估有关准则及规范要求，依据委托方提供的资料，评估人员对评估范围内资产进行了实地查勘。

核实过程具体如下：

辅导产权持有者清查资产、填报资产评估申报明细，收集整理产权持有者提供的各项评估资料。

依据产权持有者提供的评估基准日会计报表和资产评估申报表，在产权持有者有关人员的配合下，核实账表、账实是否相符，核实资产状况。

根据核实结果，提请产权持有者补充、修改和完善资产评估申报表。

对产权持有者提供的评估资料进行核实，对有关资产法律权属资料和资料来源进行必要的查验，对有关资产的法律权属进行必要的关注。

对可能影响资产评估的重大事项进行调查了解。

根据以上工作，与相关当事方沟通，形成资产核实结论。

（二）资产核实方法

根据委估资产原值、净值等项目进行账账、账实核对。

（三）核实结论

委估资产法律权属清晰，不存在抵押、质押和担保事宜。

三、评估技术说明

（一）评估范围

纳入本次评估范围内的投资性房地产为办公、商铺和车位用房，截止评估基准日2013年XX月XX日账面价值为XX元。

（二）基本概况

委估资产位于XXXXX；地下2-3层的停车位148个（其中地下三层车位203为民防工程）。

委估房屋为精装修，装修标准为外墙为玻璃幕墙，一楼大堂和-1层局部为大理石地面，-1层健身房等为复合地板和地毯，1-6层地面铺设地毯、办公室内墙为铝合金隔断，会议室等内墙帖木式镜面板，天棚为三合板吊顶、配水晶灯饰，其他房间内墙涂料，卫生间地砖、至顶瓷砖内墙、PVC吊顶，部分铝合金门窗，其余为木门。

配套设施：

给排水、照明、消防、宽带、通信，四部客梯，一部货梯，一部消防梯等。

（三）核实的方法和结果

1．核实方法

（1）评估人员会同委托单位配合评估人员，将申报项目核对位置、建筑结构、建筑面积、层次和主要建筑技术经济指标；

（2）核查房屋权属证及土地使用证；

（3）核实建筑物竣工时间；

（4）调查了解设计单位的设计水平、施工单位的施工水平、工程质量、建筑物抗震设防等级、使用维修等综合情况；

（5）在评估申报表核对无误的基础上，评估人员在产权持有单位有关人员的配合下深入现场进行实地勘察，记录建筑物及构筑物的施工质量、改扩建情况，调查了解建筑物的结构类型特征，使用维护情况，同时，核实位置、数量、结构形式、装修标准及保温情况等。

对委估资产走访查看，详细核实和记录资产的现实状况；对关键、重要或有代表性的部分详细填写现场记录表。

2．核实结果

（1）经核实，委估资产权属完善。

（2）截止评估基准日，委估资产B1-5层全部出租，地下车位已出租，6层尚待出租，已出租楼层建筑面积为12,115平方米。

明细如下：

各楼层对外出租情况表

楼层承租方面积㎡日租金（元/㎡）租期

（3）委估资产账面原值为2009年企业购置房产时的价值，以及购置后的房屋装修费用。

（四）评估方法

房屋建筑物类资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、市场法。

成本法一般用于自建房产；收益法一般主要用于商业性用房，适合具有（或潜在）收益的房产评估；市场法一般用于同一区域或均质区域有类似的交易案例。

由于委估资产为整栋购入的房地产，故不适合采用成本法评估；委估资产的B1-5层及地下车位已出租，其承租方分别为XXX等内部关联单位，为短期租约，不宜作为判断租金公允市场水平的基础，此外，在委估资产周边区域无法找到可比租赁交易案例，故不适合采用收益法评估。

委估资产为外购的房地产，因市场上可收集到相似类型的物业成交案例，故本次评估采用市场法。

市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。

基本计算公式为：

P=P′×A×B×C×D

式中：

P-----委估建筑物评估价值；

P′-----参照物交易价格；

A-----交易情况修正系数；

B-----交易日期修正系数；

C-----区域因素修正系数；

D-----个别因素修正系数。

交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下的正常、客观、公正的交易价格；

交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价格；

区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环境、交通条件、基础设施等方面的差异；

个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。

根据上海市车位市场成交价格及上涨幅度等相关资料，对比确定委估车位单价。

（五）评估案例

案例XXXX5号楼评估明细表序号1

1．选取比较实例

委估对象位于XXXX。

评估时，假设该建筑物为整体出售，选择与委估资产相类似的小区物业A、B两宗

交易实例作为比较实例。

评估对象和比较实例基本情况如下：

（1）评估对象

评估对象位于XXX。

房屋用途为办公、商铺和停车位，土地用途为综合用地，土地使用权取得方式为