003大厦业主及用户手册办公楼.docx
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003大厦业主及用户手册办公楼
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
作业规
大厦业主及用户手册
（办公楼）
DTZ/WS/PM/003
版本：
第1版
修订次：
0□□□□□
状态：
发文号：
批准
日期
审核
日期
编制
日期
2001年月日发布2001年月日实施
前言----------------------------------------------------[页四]
1.业户手册--------------------------------------------[页五至十三]
1）物业管理
2）业户须知
3）日常保养
4）清洁卫生
5）保安事宜
6）车场管理
7）灾害预防
8）业权转让
9）其他事宜
10）应急程序
2.业户守则--------------------------------------------[页十三至十八]
1）业户联络资料
2）空调系统
3）大厦外墙
4）玻璃幕墙
5）洗手间、淋浴间
6）大厦内结构部分之保护
7）公共设施
8）业户交付费用之责任
9）材料/货品之运送
10）二次装修规则
11）保险事宜
12）管理与空调收费
13）公共区域之清洁
14）垃圾之清运
15）保安事宜
16）招牌广告与指示牌
17）兜售商品
18）张贴广告/商业推广
19）单元用途
20）携带货物
21）绿化
22）其他事宜
3.装修程序-------------------------------------------[页十八至二十二]
1）物业移交
2）装修申请
3）改装及加建工程申请
4）装修保证金
5）装修管理费
6）临时电力供应
7）业户之承包商
8）大厦指定之承判商
9）装修工人
10）安全协定
11）总结
4.装修规则---------------------------------------[页二十二至二十五]
1）装修时间
2）附加装置
3）广告/招牌
4）改建及还原工程
5）大厦附属设施
6）更改消防喷淋头
7）垃圾/废料清运
8）装修材料之搬运
9）排污系统
10）环境保护
11）消防设施
12）地面及围墙
13）政府批文
14）装修围板
15）装修财物
16）保险
17）玻璃幕墙
18）安全操作
19）管理监督
5.技术资料-----------------------------------------[页二十五至二十六]
1）外墙装饰
2）内部装饰
3）楼层高度
4）结构情况
5）楼板承重
6）结构及分隔墙7
7）电梯设备
8）空调系统
9）电力供应及分布系统
10）后备紧急电源
11）照明及入户电源安装
12）消防系统
13）公共天线系统
14）车库净高
15）单元标电力容量
16）单元标电话配线
17）大厦总电话门数
6.总结---------------------------------------------------[页二十七]
前言
现十分荣幸地告知阁下，戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司已被委任为XXXXXXXX之物业管理经理人。
作为物业管理经理人，我司热忱欢迎阁下入驻XXXXXXXX，并恭祝阁下事业顺达。
编印本用户手册之要旨在使各业主/租户（以下简称“业户”）能清楚理解其拥有之权利及义务，希望对阁下会有所帮助。
并以此物业之管理公约为宗旨，敬告所有业户共同遵守本用户手册及使用公约。
如阁下有任何疑问或期望得到更详尽之资料，可直接联系以下地址，我们将非常重视阁下之意见并乐于协助阁下解决任何问题。
XXXXXXXX物业管理处
地址：
电话：
或
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
地址：
上海市卢湾区淮海中路283号香港场南座27楼
电话：
53061383转物业管理部
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
暨XXXXXXXX物业管理处
谨启
年月
一、业户手册
1.物业管理
1.1管理处及其职能
1.1.1戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司为XXXXXXXX之管理经理人，按《XXXXXXXX管理公约》（以下简称公约）之规定，执行对XXXXXXXX之管理职责，并享有或承担公约中规定物业管理人的各权利、义务及责任。
1.1.2管理处各员工有职责为各业户提供管理服务，但各业户不可要求员工作私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处员工。
业户如有赐教，请与管理处联络。
1.1.3管理处负责维持本物业围之正常运作及在可能情况下协助各业户，此外还代表全体业户处理公共事务。
1.2管理费
1.2.1管理费及有关费用
为保障各业户在XXXXXXXX的物业之长远利益，以达到投资保值的效果，各业户需按照《XXXXXXXX管理公约》规定承担本物业之保养、维修及日常管理开支。
物业管理之各项支出包括但不限于：
-管理人员及服务人员之薪金、福利；
-保安、清洁及其他服务之承办费用；
-绿化及花圃维修；
-公共设施之维修、更换等费用（如发电设备、渠务、水泵、消防设备、保安系统等）；
-公共设备、屋宇结构及劳工等保险；
-行政办公和印刷、制服、电话、电讯及邮务；
-专业服务费用，如聘请顾问、律师、核数师和工程师费用等、其它管理上之开支；
-大厦经理人酬金；
-本大厦管理公约列明之项目。
所有支出均根据管理维修公约所载之管理份额由各业户按比例分摊。
1.2.2管理费缴交
管理费是保持大厦正常运作之必备条件。
故各业户务必准时缴交管理费。
管理费用将以人民币为计算单位。
1.2.3拖欠管理费
业户应于每月首日或之前缴交当月管理费，凡逾期七日者，每逾期一天加收应付金额的百分之零点三（0.3%）的滞纳金，逾期一个月或以上的，管理公司有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业户缴清所欠费用连同滞纳金为止。
此条款同时适用于水电费及其它应缴费用的缴交。
1.2.4管理费按金及其它
业户入伙时须按公约规定缴交管理按金（相等于该单元之一个月管理费）及其他由管理公司制定之合理费用：
-预付三个月之首期管理费；
-相当于二个月管理费之大厦管理基金；
-单元电费保证金：
每平方米人民币20元。
如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按大厦管理公约所指定的管理份额比例，由各业主共同分担。
管理帐目及收支情况将由管理公司按时公布。
此外，各业主如有业权更改时，请即以一周内以书面通知管理公司。
管理费及其他有关费用可按照管理及维修公约规定转名予新业主，各业主应于业权转让时结算清楚。
1.2.5管理费之盈亏
若管理费不足应付各项开支时，各业户需按公约指定比例缴付不足之数。
如有盈余，则作为储备金拨入下年度之帐目。
1.2.6投诉及意见
一切有关大厦投诉意见或管理问题，管理公司皆乐于接受，祈能籍此提供更佳服务水。
为有效处理有关投诉及意见，一切以函件为，来函请留下姓名，地址，联系电话，以便及时回复。
2.业户须知
2.1业主对其购买之物业拥有占有/使用/收益/处理等权利（如：
房产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍属于国家。
2.2业主如欲在所拥有之物业门口安装名牌，必须事先向管理公司申请，及按照统一规定安装。
同时，各单元之窗户、外墙及公共地方均不得树立任何标志及广告。
2.3本物业仅可作为公约指定用途（即办公楼、购物商铺、娱乐场所），不可作为货仓、工厂或其他用途。
2.4业户不可作出任何结构及外观（如：
窗户、天台、外墙等）之更改以维护物业之外观整齐、美观，不可侵占公共空间，妄顾公德（如天篷安装、神位等）。
2.5业户进行装修、维修等工程，以不妨碍大厦结构、公共设施及他人为准则。
进行该等工程前需向管理公司提出申请，填写“装修申请表”并获得管理公司批准后方可进行，并需缴纳有关按金及管理费用。
2.6凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌或扩建、拆建者，管理公司除要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外，同时保留报告政府有关部门及/或要求赔偿/罚款之权利。
2.7物业内严禁存放有任何违禁、易燃易爆及有毒物品。
2.8任何业主不得在本大厦之楼面任何部位上安装（摆放）过重之家具，设备，机械装置等。
3.日常保养
3.1请勿损坏公共设备，否则需要赔偿损失。
3.2请勿把废弃物丢入各渠道（如水厕，去水道等），否则需对损坏/堵塞修理负责。
3.3请正当地使用室内电器，勿私拉乱接电源。
失修/损坏/劣质电器易导致火警。
任何电器工程须由合格技工进行。
3.4请勿涂划/刮花大厦任何部份如墙壁等，亦不可随地吐痰或便溺。
3.5请勿霸占任何公共地方（如摆放物品、神位、祭祀等），以免有碍观瞻，损人不利己及引致犯罪。
3.6爱护公物，若发现有人为损坏事故，请立刻报告管理公司。
4.清洁卫生
4.1请各业户把垃圾袋装包好，再放在管理公司指定地方，以便大厦清洁人员定时予以收集。
4.2请各业户勿在大厦围内饲养禽畜动物。
如有特殊情况，可书面向管理公司要求豁免（如：
导盲犬）。
4.2请各业户自觉清理废物，不要乱丢（堆）垃圾杂物，更不要从窗户向外乱丢垃圾杂物，切勿污染公共地方。
4.3大厦每月最后一个周五下午为大件物品清除日。
办公单元可将清理之大件废物、家具等于该日通知管理公司派人员上门清运。
4.4业主/租户应自行负责单元门前三包（包卫生、包秩序、包安全）和保持单元内外清洁。
4.5凡违反大厦公约或重庆市环保/市容规定者，按规定处罚。
5.保安事宜
5.1大厦内二十四小时均有保安员当值，负责大厦巡逻工作及协助各业户所提出之合理要求，及处理任何紧急事故。
（管理公司办公室办公时间为周一至周五:
09:
00-12:
00、13:
00-17:
30；周六、周日及公假休息）。
办公时间以外，可联系物业中心。
5.2管理公司员工皆佩戴工作证。
如对来人有疑，请联络管理处查询。
6.车场管理
6.1大厦停车场实行车位出租管理，并配发停车证明，无证车辆未经许可，不得进入大厦范围。
6.2凡进入本大厦围之车辆，须遵守大厦停车场管理守则。
7.灾害预防
7.1请勿在物业范围内燃放烟花、爆竹或焚烧纸张、文件等。
电器设备经常检查，监管孩童勿玩火。
7.2要爱护消防设备，不得随意挪动或损坏消防设备及器材保持公共通道畅通，防火门常闭。
7.3如发生火警，即告大厦消防监控中心并拨打“119”火警电话报警。
在安全情况下快速关闭单元电源总闸、燃料开关及/或进行扑救/或从消防楼梯紧急逃生。
8.业权转让
8.1业主在转让业权时，需于一月内知会管理公司有关新业主（承受人）之详情（如：
姓名、联系地址、电话、交易日期、业权转让证明）。
原业主有义务支付在此项转让生效支前或书面通知之前的所有管理费及其它费用。
8.2业主在出让业权时，其受让人应明确表示接受公约及本手册的全部规定并在所购房产业权转让前确定原业主已付清所有管理费用及其它规定费用，否则所购房产的业权转让后受让人有义务清偿原业主所欠的一切费用及滞纳金。
9.其他事宜
业户请注意：
9.1业户须监管其聘用之承判商及雇员，并对其行为负责，若有损坏公共地方或设施设备或在公共地方弃遗杂物，该单元之业户为最终负责人，并需承担赔偿责任。
9.2滋扰他人行为如制造噪音、高声叫卖，兜售商品、派发传单等，一律禁止。
10.应急程序
10.1紧急事故可能随时发生，管理公司必须为处置紧急情况作准备，以尽量减低生命及财产的损失。
以下提供资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设。
10.2紧急电话号码：
电话号码
火警:
煤气公司:
公安局:
供电局:
消防局:
工商局:
税务局:
房管局:
环保局:
救护:
匪警:
10.3单元内物品处理
请定期检查单元内存放物品，以免造成堵塞，妨碍危急时逃生之通道。
任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如废纸、报纸或其他易燃物品等，均应及时清除，避免放置在室内。
10.4意外（紧急医疗问题）
当发生意外或面对紧急医疗问题时：
a）尝试尽可能获取有关是次损伤的资料；
b）使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；
c）拨电话要求急救医疗服务；
d）通知管理公司详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、地址、电话号码、目击者等；
e）在任何情况下，应尽量保持镇定。
10.5罪案与保安
一个高级豪华之物业，因环境高尚优美，也可能会成为匪徒之对象，引致偷窃、其他不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，切记遇有遗失销匙时，请即把门锁更换。
10.6火警
--发现（若发现火警）；
--通知（致电消防局及通知附近的人按动火警按钮）；
--逃生（通过最安全的途径，使用防火楼梯离开火警现场）；
--抑制（在安全情况下，紧闭所有门窗，封堵不密实部位），避免烟雾浸入；
业户应知：
业户必须熟悉大厦内设置的灭火器、警报系统之位置及本地消防局和大厦消防监控中心的电话号码：
___________
a）若是轻微失火（如废纸监、烟灰碟等），立即用灭火器将火扑灭，但切勿惊恐及冒险；
b）如人身安全已受到威协，而火势亦不能即时受到控制，应即时逃生。
如情况安全，离开时可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及控制火势；
c）通知消防局：
●本大厦及失火单元的名称；
●所在的道路交界；
●火警蔓延的范围及位置；
●你的电话号码及姓名。
d）通知本大厦管理公司/消防监控中心；
e）依从大厦管理公司职员及消防应急广播指示疏散离大厦；
f）如被火焰或高热所围困：
●有可能的话，致电消防局求助；
●打破玻璃警报系统之玻璃盖，使警报讯号能发出，把门关闭将火势及烟雾隔离；
●紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气（1.2米以下）含氧气量较高，温度亦较低，故应弯腰或爬行逃生；
●如情况许可，打破窗子以求室内空气流通，并向窗外挥动醒目衣物求救。
●所有逃离火场的人，须在中心内指定之空矿地聚集；
●身处火场上层的人，应向天台方向逃生，如身处火
●场下层者，则向下走，前往最邻近的出口逃生；
●发生火警时，管理公司职员会协助消防员和警方阴止公众人士进入现场，在管理公司职员或消防局宣布有关单元安全之前，任何人士不得进入。
10.7地震
a）保持镇定，切勿离开处身地方；
b）躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；
c）远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；
d）地震时不要躲在楼梯底下；
e）准备应付接连更多次的余震；
g）如单位受破坏，立即通知管理公司；
h）切勿散播谣言或夸大的报告。
10.8台风
在预报吹袭前，请采取下列防风措施：
a）关紧所有门窗；
b）疏通天台下之渠道；
c）台风过后，应立即更换破损之玻璃；
10.9水浸
遇有可能遭受水浸时：
a）把有可能受损的贵重物品移往较高处或他处；
b）切断受浸部位电器用具的电源；
c）提防通电的电线；
水浸之后：
d）立即通知管理公司，工程人员会尽快到场找出水浸原因并立即采取相应措施；
e）委派及监督负责清洁的员工；
f）逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；
g）清除单位内、家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；
i）做好提防抢掠的措施，须加强保安，防止盗贼进入单元；
j）电工对相关电路进行检查，防止发生因电路短路、漏电而引发事故；
k）事发后，立即通知保险公司，商议有关赔偿事宜。
10.10联络
用电话报案时，请提供以下所有资料：
a）报案人的姓名；
b）紧急事故的位置；
●物业名称及地址；
●单位编号；
●有人受伤与否；
●紧急事故的种类、火警、罪案等；
●待对方确定了资料后，方可挂断电话。
10.11大厦撤离程序
a）当发生火警或任何其他紧急事故，所有人应该完全按指示撤离事发区域，不能有所例外。
b）在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人须负责锁上室内所有进出的门。
c）开启由单位通往室外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现门是热的，须小心开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯，然后跟随撤离程序逃生。
d）若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放置毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的援救。
10.12扑灭火警
大厦通道内均设有手提式灭火器，业户应该熟悉灭火器的放置位置和用法。
不同类的灭火器是用以控制不同类的火警，火警起因可分为A、B、C、D四类。
A类：
木、纸、废物等等
使用：
二氧化碳灭火器或”1211”灭火器
B类：
油、颜料、汽油、稀释济、或其他易燃液体
使用：
干粉灭火器或二氧化碳灭火器
C类：
马达、电线、电器
使用：
二氧化碳灭火器或“1211”灭火器
D类：
易燃金属镁钾钠，这种火警常见于工业厂房
使用：
须要特别的灭火技术
在不熟悉手提式灭火器的情况下，切勿使用。
任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查。
10.13结语
没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财物损失，以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外和灾难之突然来临。
通过熟悉紧急情况应变措施及程序指引，一队受过训练的管理人员，再加上业户的合作，当万一发生紧急事故时，本管理公司便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急，仍有一套基本的应变程序可以协助业户作出合理反应，以保障人身及财物安全。
制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全，保障业户的投资。
然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时该保持高度警觉，才可尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。
二、业户守则
所有业户都必须遵守包括大厦管理维修公约及以下条例。
1.业户联络资料
业户必须填妥及交回另外分发之“业户资料表“以便本管理公司存档。
2.空调系统
2.1大厦安装有中央空调系统。
除得到管理公司批准外，不得安装任何形式独立附加空调设备。
正常空调供应时间为：
办公楼层：
星期一至五早上八时三十分至下午六时；
周六、周日及公众假期将暂停供应；
2.2管理公司有权按季节或实际情况提前通知业户调整供应时间。
办公单元如需额外供应空调，需提前六小时向管理公司申请及缴交超时空调使用费。
3.大厦外墙
大厦外墙绝不容许由业主作出任何的更改以致影响大厦的外观。
4.玻璃幕墙
玻璃幕墙上的部分可开启窗户只容许在紧急的情况下开启。
在得到管理公司批准下，业主方可在特别情况下开启窗户。
不遵守此规定者将每次被罚款人民币壹仟元正。
5.洗手间、淋浴间
在未得到管理公司批准前，不得附加建造洗手间、淋浴间之类的设施。
6.大厦内结构部分之保护
大厦内结构部分不可改动。
业户不准损害任何内部之结构。
如发现受破坏，修补费用将会由该单位业户负责。
7.公共设施
业户有责任对大厦内的设施，如排水，单元之外围灯饰及其电力线管、弱电系统等保持其质量及保护。
任何损坏最终由业户负责。
8.业户交付费用之责任
根据管理维修公约规定，所有业户都应在接收单位前依时交付以下费用：
8.1管理基金
管理基金费用相等于二个月的管理费。
8.2管理按金
业户应交付相当于一个月管理费予管理公司，作为按金以保证付清日后欠缴额。
此按金不能作为拖欠正常正常缴交管理费之藉口及不能作为抵销所欠缴管理费之安排。
8.3管理费
业户应交付相当于三个月之上期管理费。
业户亦应在每月首天为其单位缴付当月管理费于管理公司。
8.4单元电费保证金：
每平方米20元人民币。
8.5其他费用
其他列于收楼费用一览表之项目。
9.材料/货品之运送
9.1业户应安排在非办公时间搬运货品并依照管理公司所指定之入口及路线搬运。
如在办公时间内需运送材料/货品时，管理公司将视其行为之妨碍公众情况，有权予以拒绝运送，但将安排合适之场所临时停放。
9.2业户需为他们所聘请的运送工人的操守及行为而负责。
所有因运输而对大厦造成之破坏，其修补费用由有关业户负责。
9.3在得到管理公司批准之前，业户不得运入或运出以下物品：
保险柜、重型机械、办公电器、批量性货品等。
10.二次装修规则
管理公司谨提醒各业户必须留意及遵守此手册D段及E段之装修规例。
11.保险事宜
11.1管理公司为本中心之公共设施购心买了火灾及其他的保险，惟此保险受保范围并不包括各业主单元。
因此，管理公司建议各业户为其单元内的装修、家具文仪、货品等购买适当之保险。
11.2业户不得作出或容许发生任何违反管理公司为公共地方购买的保险全部或部分失效或令保险增加之任何行为。
一切因业户不当行为而产生之费用，须由有关业户全部承担。
12.管理与空调收费
业户须在管理公司指定银行开设帐户，然后，填妥代收费用合同，一切有关费用将会按银行内部转帐交付，如业户/租户对以上安排有任何问题，请与管理公司查询。
13.公共地方之清洁
业户不得放置任何物品、家具、垃圾等于走火楼梯、电梯门外，走道、大堂等公众地方，任何在公众地方摆放的物品将会被搬走而有关费用将会由有关业及租户负责。
14.垃圾之清运
业户需负责将垃圾放置于由管理公司指定的位置。
大型废物及家具等须管理公司特别安排运走，任何于公众地方发现的垃圾将由管理公司清走而费用由有关业户承担。
15.保安事宜
管理公司已安排二十四小时由管理人员及保安人员在大厦站岗及巡逻以保持大厦之安全。
如阁下需在办公时间以外工作或进出大厦，希望能遵守以下程序：
15.1进入大厦前，请主动于接待处留下姓名身份证号码、电话，所进入单位及签署。
保安人员有权检查进入大厦人士之身份证明。
15.2离开大厦时，通知接待处管理人员并签署离开。
15.3如有特殊需要经常进出工作之人士，可向管理公司办理登记。
15.4为本大厦之安全，管理及保安人员有权于办公或营业时间以外拒绝任何无确实理由之人士进入本大厦。
业户应妥善保管单元之锁匙，并约束其聘用之雇员勿在非工作时间擅自进入大厦。
业户在解雇其员工或锁匙流失情况下，应及时更换锁具，管理公司不对因业户内部管理事宜导致的损失而承担保管责任。
16.招牌广告与指示牌
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