大厦业主手册文档格式.docx
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（020）
广州市金宏利大厦物业服务中心
第一章金宏利集团简介
金宏利集团创建于1996年8月，以房地产投资为龙头产业，集餐饮服务、酒店公寓、旅游度假、工业贸易于一体的综合性集团公司。
金宏利集团坚持与时俱进，锐意改革创新，积极推进企业的改革步伐，建立了合理的公司框架，在广州、花都、清远、苏州等地都有公司的开发项目，其中有花都区顶级的粤菜食府、位于中央商务区黄金地段的甲级写字楼及国际酒店公寓、开发中的原生态休闲度假胜地等，尽显集团高瞻远瞩的发展战略！
金宏利集团是花都区的着名企业，拥有一支专业齐全、技术精湛的队伍，汇集了一批高级营销策划、工程技术和各项专业人才，具有丰富的经验。
金宏利集团在多年的实际工作中，不断积累总结经验，加强内部管理，形成了自己鲜明的企业特色并建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系。
（略）
一、电力
各单元设独立电表一只，根据户型面积大小不同，已设置适当的额定用电量，并安装了足够的灯具及插座位。
为安全起见，切勿负荷过重，如需更换、改动或增加电线、插座，任何电器工程必须先经物业管理公司批准并由合格的电器技工进行施工。
二、水
自来水是利用水压输送到各户，因此，即使是轻微的漏水亦可足以引致水浸事故，外出时应将水喉关紧，如发现去水管道堵塞，应及时修理。
请勿擅自更换水表，擅自换表者，物业管理公司将按实际用水量的10倍计收水费。
三、电梯
电梯既是全体业户的共有财产，也是楼宇所有财产中最昂贵的设备之一，保证其正常运行和延长其使用寿命既是您的责任，又可节省您的费用，因此，在日常使用时应多加爱护并遵守以下规定：
1、除事先获得物业管理公司同意并派员监督外，所有货物不得使用电梯运送。
用户搬运大件及大量物品，需要使用电梯时应提前一日向大厦服务中心申请；
并做好所经公共区域设施的保护工作，禁止强行拖拉硬物以免损坏地面；
2、使用电梯时应文明操作，不得超载运作。
严禁用钥匙等硬物按动或拍打按钮及随意按动警铃。
四、有线电视
各单元均装有电视插座，一经交付初装费后，即可申请开通，如需增加或改动插座位置，请与有线电视安装部联系。
五、公众广播系统
遇有紧急情况，如紧急疏散、火警及重要机电系统故障，物业管理公司会通过楼宇内广播系统告知客户；
每逢节假日、重要节日及每天傍晚时刻，物业管理公司会通过大厦内广播系统播放赏心悦目的音乐，您若有婚礼、生日等庆贺需要，亦可知会大厦服务中心为您安排播放您需要的音乐助兴。
六、电话
所有单元均预留了电话插座，您可根据实际需要申请开通ADSL等所有电信服务，所需费用由客户自行承担。
七、备用发电系统
大厦配有发电机组，供停电和其他应急时使用，如发生停电等紧急情况将在十分钟内发电，但只供应电梯、公共照明系统及供水系统使用。
一、楼宇保养
请阅读《住宅使用说明书》，按其所指引的内容对房屋进行合理的使用、养护和修缮，保持房屋的良好状态。
一旦发现有损毁的地方，无论是否殃及他人，均应立即加以修葺妥当。
房屋的修缮责任按国家有关规定执行，由下列情形之一，造成房屋损坏的，由行为人负责赔偿和修复：
（一）擅自改变房屋结构的；
（二）擅自改变房屋设施设备的；
（三）擅自改变房屋使用性质的；
（四）自行装修改动的项目。
二、环境卫生管理:
1、大厦已有专业清洁队伍负责大厦内公众地方的环境卫生，但仍有赖于全体客户的自觉和配合，才能保持地方清洁。
2、各户室内的清洁卫生工作，由业户自行负责，亦可委托物业管理公司有偿服务。
3、各客户应将室内垃圾用塑料袋包好密封后，投放入大厦的垃圾桶内，清洁工会按时清理。
4、如有大笨重物品，如废旧家具、过年盆桔等，可自行搬到垃圾站，亦可以委托物业管理公司有偿处理。
5、业户不得将杂物堆放在走廊或楼梯间，以免阻塞通道。
第五章园林绿化管理
在大厦绿化区域，有下列行为之一的，责令其停止侵害，赔偿损失，并根据广州市有关规定对责任人追究相关责任：
1、攀拆（刻划、钉栓）树木、采摘花卉、践踏草坪或者在绿地内丢弃废弃物、倾倒有毒有害污水、堆放与焚烧物料的。
2、破坏树木支架、栏杆、花基、庭院灯、建筑小品、水景设施和绿地供水设施的。
3、擅自迁移、砍伐或破坏树木、花草致死的。
4、擅自占用绿地的，责令限期退出，绿化恢复，造成绿化损失的，须负赔偿责任。
一、本大厦实行全封闭管理，设有24小时秩序维护巡逻和消防监控以及客户服务中心热线电话，负责大厦的秩序维护指挥、联络、调度以及处理紧急事故。
二、本大厦各主要入口均由秩序维护员守卫，业户进出各主入口时，若负责守卫的秩序维护员为履行职责要求出示证件时，请予以积极配合，如有不便，敬请原谅。
三、为保障您同其它客户财产安全，敬请各客户、租户在搬出大件物品时，请到客户服务中心办理《物品放行条》登记手续，经业主签名确认，秩序维护员检查后可放行。
四、为确保您的人身及财产不受侵害，秩序维护员、管理员有权对进内的陌生人士进行询问，请向贵亲友解释此乃为加强大厦内的秩序维护措施，若有不便，敬请原谅。
若您由外面进入大堂时，请留意是否有陌生人士跟随，提防随门而入，若有怀疑可立即通知秩序维护部施援。
五、为维护公共秩序，客户不得将小贩与推销员带入大厦内进行交易。
未经物业管理公司批准，严禁任何公司或机构在大厦范围内进行推销或业务咨询活动。
六、客户应自觉维护大厦的安全，不得在屋内装置生产动力设施，不得存放易燃、易爆和其它对公共安全构成威胁的物品，并严禁在大厦内燃放烟花、爆竹。
七、为防避罪案的发生，请谨记以下事项：
1、有人来访，请辨认来访者身份，再开启您的家门。
遇推销人员纠缠或可疑分子应立刻通知客户服务中心处理。
2、凡物业管理公司工作人员，因工作需要，进入您的房间时，请认清其工作牌上的姓名。
遇未带工作牌称为物业管理公司的工作人员，请一律拒绝入内，并可致电大厦服务中心查询。
3、凡遇自称公共机构或政府工作人员，必须清楚检验其证件，如有怀疑，应及时致电该机构验证或求援客户服务中心。
4、为了您安全着想，请勿将大量现金和贵重物品存放家中。
5、外出时，请关闭好所有的门窗；
黑夜时，室内最好留有适度的灯光，切勿将儿童单独留在室内，避免发生危险；
如需长期外出，应关好室内水、电、气总阀，同时最好知会大厦服务中心，以便物业管理公司做好相应监控措施。
八、消防安全知识
（一）私人地方
大厦实行客户防火责任制，各户主为其住房的当然防火责任人，必须负责做好其所属范围的防火安全工作。
1、小心处理燃烧的香烛、烟蒂等火种，火柴、打火机等应远离儿童。
2、如发生可燃气体泄漏，应迅速打开门窗通风，切勿在现场吸烟、使用明火和任何易产生火花的物品，如：
开启室内电掣、电器、打电话等，以免因此产生电火花引爆混合气体，同时，在安全的地方致电客户服务中心。
3、不可在同一插座接驳太多电器，以免电线负荷过度；
不可将散落电线直接接驳到插座，应使用合适的插头。
当发生危险时，应即时拉闸。
4、建议每户购置必要的灭火器等家用消防器材和购买火灾保险。
（二）公共地方
1、请牢记所有走火楼梯所在的位置及安全疏散出口，为了个人及公众安全，切勿阻塞走火楼梯及安全疏散出口。
2、严禁在公共地方焚烧冥纸，元宝或燃点香烛，以免影响他人及发生火警、火灾。
3、公共地方严禁摆放单车、鞋柜等杂物，以保证公共地方的通畅及安全。
4、请自觉爱护大厦内消防设施设备并教育子女切勿移玩这些设备。
5、发生火警或火灾时，马上采取下列各项措施，以减轻灾害：
（1）保持镇定，不要惊慌；
（2）拨打“119”（说清楚您住所的路名、楼层房号、门牌号码、引起火灾的原因、您的姓名及联系电话等）；
（3）打破就近的火警钟玻璃，按响警钟；
（4）关闭室内电源总闸和燃气总闸及门窗；
（5）电话告知客户中心，并通知邻里；
（6）在可能情况下，尝试用消防喉或灭火器灭火，但切勿把自己置身于危险之中；
（7）烟雾浓密时，应以湿毛巾捂住鼻孔并贴地面爬行，以免吸入浓烟窒息；
（8）听从消防工作人员的统一指挥；
（9）如火势无法控制，应迅速从安全出口跑到首层空地，切勿搭乘电梯逃生。
九、消防设施
1、消防设备（报警器、灭火器、消防水喉、消防水管等）设置在各楼层的消防栓箱内或天花板上，非特殊情况不得擅自移动，如遇火情，业户有权使用以上设备进行灭火自救。
2、禁止损坏消防设备、设施，物业管理公司有权搬离障碍物和更换受到破环的设备和设施，由责任者负责所有由此而产生的费用。
3、了解楼宇内的消防设施设备，熟悉消防疏散图，熟悉火灾报警急救措施。
4、消防中心定期测试所有公共消防设备和进行消防演习。
测试或演习前，会预先发出通告，听到试验警钟时，不必惊慌，在适当的时间，消防中心将邀请业户参加消防演习。
十、可疑物件及恐吓电话的处理
1、如发现可疑物件应及时通知物业管理公司，切勿触摸，并指引行人远离该处，如明显地属危险品或爆炸品应立即向110施援。
2、接获任何恐吓电话或有危险性发生的电话，应保持镇定，与对方详谈，留意来电者背景、动机及有任何要求，建议您的电话设置来电显示功能。
十一、盗窃案处理
如有盗窃案发生，请立即向警方报案，同时通知大厦服务中心，并保护好案发现场。
在公安人员未到现场调查取证之前，不可对现场进行任何清理和破坏。
十二、水浸事件的处理
1、业户如发现水浸情况，首先关闭水总阀，切勿触及电源并立即通知大厦服务中心事发位置，以便及时安排抢修。
2、如需疏散，请关妥门窗。
转移重要物品及重要文件，尽快离开发水区域。
十三、防风措施
每当台风来临之前，除物业管理公司做好公共防范及安全提示外，请您做好以下防范措施，以秩序维护全：
1、关闭并扣好所有窗户，如有需要，可加上胶纸，切勿在玻璃门窗前逗留，以免玻璃吹落伤人；
2、检查阳台上水道是否畅通，免被杂物阻塞，引致积水泛滥。
一、本大厦内的所有机动车位及非机动车位仅为大厦的业户提供服务，来访车辆只提供临时停放。
二、凡进入大厦的汽车、摩托车、单车应停放在指定位置，不得随意放在路边、绿化地、楼梯通道等公共地方。
三、本大厦为业户提供固定车位，租用车位和访客车位及自行车、摩托车车位的服务。
固定车位是指业主已购车位，每月按规定交纳一定的车场管理费；
租用车位指大厦业主、租户在物业公司办理了租用手续的室内（外）有偿车位；
访客车位指为外来车辆在大厦提供作短时停泊的计费车位（不含警车、消防车、救护车、工程抢险、政府部门公干的车辆）；
自行车、摩托车车位指为业主提供统一停放自行车、摩托车的车位。
车位停放费用按政府指导价收费。
四、本大厦及室内停车场出入口均实行管理系统，所有机动车辆进出大厦大门口时，须读卡出入。
严禁车辆有冲闸行为，对于冲闸行为，管理人员将视为破坏公共设施和盗车嫌疑，交送有关部门处理。
五、本大厦及室内各种车位均实行一位一车一卡制，敬请各车主妥善保管IC卡。
并请按照车位线及附近的标识牌、警示牌的提示规范停放车辆，不得违章泊车。
六、车主泊车时，请务必锁好车辆，关好车门、车窗和启动防盗系统，切勿遗留贵重物品在车内，并仔细检查车辆，如有异常情况请及时通知秩序维护员，以免发生物品及车辆丢失现象。
七、进入大厦的车辆限速行驶，最高时速不得超过10公里/小时，禁鸣喇叭；
严禁在大厦内试车、横冲直撞，且不得在大厦内进行清洗、维修车辆和补充油料，对于滴漏机油或沾带泥土的车必须清洗干净方可进入停车场。
八、爱护大厦公共区域及公用设备、设施；
严禁将载有易燃、易爆、剧毒或有污染物品的车辆停放在大厦内。
九、出租车接送本大厦客户时可以在大厦指定区域内停泊，司机不得下车在大厦内逗留，若出租车司机属来访者必须办理来访手续方可泊车。
十、禁止儿童在大厦内所有停车场区域玩耍，以防不测。
第八章装修管理
为了共同维护大厦的整体美观，根据国家建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定，特制定《金宏利大厦装修管理规定》，请业主对大厦进行装修前细阅本规定，并到服务中心办理有关手续。
一、装修单位需提供以下有关资料到物业管理公司大厦服务中心办理装修报批手续：
1、装修施工单位的营业执照副本、资质证明副本一份，并加盖公章。
2、全套的装修施工图纸；
（1）房屋平面布置图及天花图；
（2）室内供电系统图、给排水管网图（装修电工、焊工人员需持有效的技工证原件）。
3、装修施工合同。
二、房屋装修，业主需缴交一定的费用，详细情况请向大厦服务中心咨询。
三、办理装修手续及注意事项：
1、电力系统、天线系统和防盗对讲系统装修：
为确保大厦业户生命的安全和各系统操作正常，以及便于金宏利大厦服务中心将来进行维修工程，涉及到专业性较强、技术含量较高、构造复杂和容易产生安全因素的项目，如电力、天线、防盗对讲系统等工程，不可由业主所聘用的承建商代办。
该工程必须由服务中心选定承建商进行，但业主须支付所须费用。
如：
1）为电力设备进行增建/改装；
2）就公共天线分布系统设备进行增建/改装工程，由该系统的分布放大器/分配器至室内而设的电视/超短波收音插口；
3）就防盗对讲系统进行增建/改装工程。
2、用电设备安装：
装置室内电器或其它用电设备必须十分留意单元的电负荷量，如果超过负荷必须向服务中心申请，取得书面同意后方可继续施工。
另外，聘请注册之电器承建商，依照广州市供电局之《广州地区电器设备安装规程》，否则，因影响大厦用电线路、设备正常运作而造成的损失，该单元业主须负全部责任。
3、空调机的安装规定：
为保持楼宇外貌美观，冷气机主机及窗机均应安装在原设计预留位置上，切勿凿穿外墙安装。
如原设计无预留位置,应按服务中心指定的位置上安装,冷气机安装之位置及规则可向服务中心查询。
所有托架或装置材料必须为不锈钢制造。
如因安装空调机而破坏楼宇外观，业主须负责按规定改装并修复楼宇外貌，如因安装空调机而导致楼宇任何损坏，业主必须负责所有修理费用。
4、排水系统装修：
所有排水系统的改装工程必须经物业服务中心指定的承建商负责施工，费用由业主负责，另付一笔相当于工程费的5%的管理费，作为管理处进行额外行政工作/有关工程的监督费。
5、各业户可依照自己的喜好进行室内装修，但必须注意在加设或更改室内装置时不得影响楼宇结构和楼宇外观，这些都属于公共财产。
一般而言，金宏利大厦的外墙绝对不能更改或加建包括窗台安装防盗网、飘蓬等，如内墙必须拆除或更改，事先亦必须向服务中心申请并获得书面批准。
6、业户在室内进行任何工程，必须事先确定该项不得抵触有关政府部门之法律或条文，若所进行的工程不符合有关法律，用户需将改变部分恢复原貌，直至有关当局满意为止，其所需的一切费用由该业户支付。
7、各业户所聘用的装修承建商在进行装修工程时，必须向服务中心领取装修申请表格填报所聘用的承建商资料，在服务中心发给装修许可证后承建商才可进行装修工程。
装修进行期间，装修许可证应挂在单元门口，特种作业人员（如：
电、焊工等）须持证备查。
8、防盗门及窗花安装：
为保持楼宇美观，服务中心建议各业户不必安装防盗网，对要安装防盗门，请到服务中心查询，但门于外墙必须水平，窗花必须安装在玻璃窗的内侧，统一款式。
9、装修工程必须遵守：
1）业户须确保各承建商安排指定的负责人在现场监工并配备通讯工具，以便在工作时间突发事故时与其联系。
2）业户装修前需对楼宇的结构、装置、装饰等提供足够之保护、防御措施，避免在装修期有任何损毁，如果造成楼宇内之设备有任何损坏或因缺乏维护、防御措施而导致损坏，例如：
裂痕、污渍等，有关业户需负担一切修复费用。
3）所有材料、余泥及沙石应以尼龙或麻包袋搬运，运载材料之货车应取道指定之货物起卸区，余泥、沙石必须弃置于指定区域。
4）所有装修工程只限在本单位内进行，不得在走廊或其它公共地方进行，而且一切工具、材料、余泥、沙石等也必须放在单位内，不得占用金宏利大厦之公共地方或通道、走廊。
为保障其他业户的利益，若有任何人受到直接或间接的损害，将由有关业户负责及赔偿。
5）施工时尽量提供足够防御措施，以减少装修期内引致之尘埃、气味、振动及噪音，避免对其他业户造成干扰及不便。
装修期间，单元大门必须关闭，但不能上锁，以便管理人员检查。
6）工场内必须配备紧急医疗药品（如外伤药品），必须有足够防火设备，如灭火筒、防火毡等，以备发生火警时紧急应用。
（装修范围内每50平方米必须保证至少提供2个4KG干粉手提灭火器）
7）严禁在消防设施上取水作其他用途。
8）每日必须清理所有废料及垃圾，以保持通道畅通、地面清洁及减低火警发生的可能性。
易燃、易爆等危险品禁止在单元内存放超过二十四小时。
9）施工过程应采取适当遮蔽措施，以免将混凝土、沙石、瓦砾或其他杂物进入厕所或排水渠内。
10）装修工人进入大厦必须配戴装修出入证，经登记后方可进入大厦。
在大厦内切实遵守大厦的各项规章制度，如环境卫生、治安管理规定等，如有违反，秩序维护人员和管理人员有权按照有关规定进行处理。
11）所有进出大厦之装修工人，只能在指定现场作业，不得在大厦内随意走动，不得在装修单元内居住、留宿或煮食。
12）装修工人必须穿着合适的衣服，不得赤脚、穿拖鞋、裸露上半身等出入工作范围，以防发生意外或有碍观瞻。
13）各业户进行装修时，必须严格遵守服务中心制定的《噪音施工管理规定》：
①正常的施工时间为周一至周五上午8：
00时至中午12：
00时，下午2：
00时至下午6：
00时。
②整个周末和公共假期，大厦禁止进行装修工程。
③业户如需超时工作或在周末进行无噪音装修，事先须获得服务中心的书面批准。
14）一切未经批准而进行的违章建筑物，服务中心将根据公约和政府有关规定采取一切必要的手段，包括移交政府行政主管部门予以清除，一切费用由负责人支付。
15）业主须留意如因改装室内的供水去水部分装置，如水喉、洁具等造成墙壁或楼板渗水等现象，服务中心将不予安排任何修缮工程，一切后果由业主负责。
16）业主须时时告诫装修工人在进行钻天花墙壁或地台工程时，应特别注意不要钻穿穿插其间的水管、电线，如因施工原因影响大厦内的用水、用电、电话、天线、防盗系统等设施的使用功能，事故的责任者必须负全部责任及赔偿。
四、装修延期手续
1、如装修需超过申报工期，必须及时办理有关延期手续，否则，物业管理公司有权责令其停工，并禁止有关人员进出大厦。
2、业主或其委托人须提前带齐施工许可证及施工人员出入证到大厦服务中心办理装修延期手续，一户装修最长时间不得超过6个月，特殊情况须得到物业公司书面批准。
五、装修退场手续
1、业主在竣工三日内将装修施工许可证、施工人员出入证、给排水、电器竣工图交回客户服务中心办理退场手续。
2、业主于十四个工作日后带齐装修保证金票据和装修工人证按金票据到客户服务中心办理保证金退还手续。
遗失施工许可证、施工人员出入证均不退还保证金。
如有其它违规行为则视情况扣罚相应保证金。
六、其它未列出的事项，由物业公司酌情处理。
一、物业服务费
（一）物业服务费的构成主要由以下几部分：
1、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
2、绿化管理费；
3、清洁卫生费；
4、公共秩序维护费；
5、办公费；
6、物业管理单位直接用于物业管理的固定资产折旧费；
7、保险费；
8、其它应缴费用；
9、法定税金；
10、企业利润；
11、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
各单元应于约定之日起交纳物业服务费，无论业户入住与否，因各项管理服务已发生，故需承担该项费用，物业服务费的收取标准将根据日后实际支出及经物价部门批准或业主大会同意后作出适当调整。
（二）收费标准
写字楼为8元/平方米/月，酒店为为8元/平方米/月，商场为5元/平方米/月，酒楼为8元/平方米/月。
室内室外停车位收费按政府指导价执行。
（此处对前阶段5元/平方米/月的收费情况可以加以说明）
（三）物业服务费缴付方式
每月第10日前交纳费用。
业主须在收楼时提供中国工商银行的帐号办理委托扣费手续，并存入足够的支付金额。
若因余额不足导致扣费不成功的，所产生的滞纳金由业主负责。
业户应按时交纳物业服务费，对逾期未交者，物业管理公司有权根据有关规定收取滞纳金和中止部分服务及采取其它措施。
一、业主在收到入伙通知书后，按收楼日期前来办妥收楼手续并领取房屋钥匙方可取得房屋使用权。
二、入伙后，请及时到相关部门申请开通管道煤气和有线电视。
三、入伙须知
1、为确保业主的生命财产安全和维护各项权益，公司对本大厦实行封闭式管理，业主外的任何人士进入大厦须得到业主授权并经征询业主同意后方可进入。
授权方式：
业主为租户办理租户卡或临时出入卡。
访客须有业主陪同或经征询业主同意方可进入，并接受登记管理。
装修及施工人员进入大厦须办理施工人员出入证，市政职能部门工作需要的则凭工作正经安全管理员确认后方可进入大厦。
2、《业主卡》、《租户卡》、《临时出入卡》
（1）《业主卡》仅限物业所有人（即业主）拥有；
（2）《租户卡》的发放对象为业主的亲属或业主授权的其它人员等须在大厦内长住的人士。
《临时出入卡》为业户的朋友或临时出入者；
（3）每一位租户须办理一个租户卡，且不得外借他人，一经发现，给予没收；
（4）每一位租户均须自备小一寸彩色免冠近照3张及身份证复印件一份，在入伙时一并交给大厦服务中心办理出入卡，若业主未确定租户名单，可于日后办理。
四、在不妨碍其它业户的合法权益及不违反大厦的管理规定的基础上，业户在自有的物业内有绝对的居住或使用权。
五、物业转让，如发生更改或转让物业，必须以书面形式通知物业管理公司，否则，旧业主仍需承担有关相关单元的一切责任和义务。
六、建议或投诉，各业户对一切有关本大厦的建议或投诉，均可以通过信函或其它方式向大厦服务中心提出，建议或投诉信上请留下姓名、地址、联系电话，以便物业管理公司及时回复。
七、物业管理公司由绝对的代表权代表各客户就有关本大厦的管理及服务事宜与政府、公共服务机构和各类团体进行磋商。
其中包括选聘律师或法律顾问、专业人士、物业管理顾问、专业服务公司及工人等。
为帮助您有效合理地使用物业，同时亦不妨碍他人的利益，提醒您在日常中需注意下列事项：
一、铝合金窗：
铝窗的表面均已电镀处理，不需另外保护或喷漆。
为保持耐用及美观统一，一般只需经常用清水
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