52经营租赁论丛之十一分成租赁及其报价方法Word文件下载.docx
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往往是，在分成租赁的情况下，出租人的综合收益率会远高于固定租金的收费方式；
四）分成租赁作为经营租赁的一种方式，出租人或者设备制造商往往还会提供技术服务。
对于这一类服务，都是要单独收费的。
而在租赁交易中，出租人为了弥补交易成本，往往会要在期初收取某种费用，对此，我们宜称“租赁手续费”，以便同提供技术服务时的收费区别开来。
所有这些收费，都应该同分成租赁中的分成区别开来。
二、分成租赁中出租人的报价方法
分成租赁交易易于被某些用户所接受这一点，我们上面已经提及。
对于出租人来说，分成租赁的特点在于，以固定租金方式所回收的金额，可能只及租赁物在起租日的公允市值的某个百分数；
即使是百分之百收回了，也还没有包括资金的成本，更不要说经营成本及所需收益了。
因此，全部关键在于对承租人在后一阶段的收入的预期以及分成条件的设定。
这里我们假设，分成的部分以承租人使用该租赁物的项目收入为基数，按商定的百分比收取。
分成租赁的报价可按以下几个步骤进行。
一）承租人肯于支付固定租金的期限和数额；
二）以该期间出租人自己的筹资综合利率为折现率，求出固定租金总额的至起租日的折现值。
该折现值同租赁物在起租日的价值之差，就是出租人需通过分成阶段收回的成本；
三）设定出租人所期待的内部收益率，据以确定在商定的分成期限内各次应得的分成数额；
四）认真评估承租人使用该租赁物的项目在分成期间的预期效益，据以确定出租人所要求的分成比例。
五）固定租金支付期限、次数及金额、项目收入、分成比例这几个因素的任何变动，将直接导致出租人内部收益率的变动。
出租人报价的底线，就是自己所期待的最低的内部收益率。
因此，只有上述因素的综合效果能保住该底线的条件，才是出租人可接受的合同条件。
下面列表说明。
表A1的条件是：
起租日租赁物价值6,000,000.00，租赁期限8年，每月末收租金一次。
前四年各月收等额租金125,000.00，四年内全部收回起租日租赁物价值（125,000.00×
12月×
4年=6,000,000.00）。
后四年各月收取上月项目收入的25%，假设每年项目收入固定为4,000,000.00，则每月分成金额为83,333.33（=4,000,000.00÷
12×
25%），则固定租金合计金额为6,000,000.00，分成金额合计为4,000,000.00（=83,333.33×
48），总流入为10,000,000.00，净流入为4,000,000.00，以15.810225545%为年折现率时的折现值为0。
这个15.8102%，就是本条件下出租人的内部收益率，或租赁综合年利率。
对比表A2。
同表A1的条件的差别是假设每年项目收入下降20%，为3,200,000.00，则净流入降为3,200,000.00，出租人的内部收益率降为13.83315204%。
对比表A3。
同表A1的条件的差别是每年项目收入下降40%，为2,400,000.00，则净流入降为2,400,000.00，出租人的内部收益率降为11.523747616%。
对比表A4。
同表A1的条件的差别是每年项目收入下降60%，为1,600,000.00，则净流入降为1,600,000.00，出租人的内部收益率降为8.72892153173%。
分成收入越减少，出租人的收益也越少，这是不言而喻的。
作此种测算，一是要看所得的内部收益率是否在出租人的底线以上；
二是要看出租人对所预测的项目收入能承担怎样的下降风险。
例如，如果11.5%是出租人的内部收益率底线，而项目收入的下降幅度达到60%是可能的，那么，分成比例必须提高到37.5%，使得净流入不小于2,400,000.00（见表A5）。
表B同表A1的差别在于租赁期限不是8年而是6年。
其结果是，虽然净流入为3,000,000.00，少了1,000,000.00，但是，出租人的内部收益率却是17.66544628%，高于A1。
之所以如此，是因为成本回收期短。
在前3年中每月多回收成本41,666.67，因此，虽然分成收入少了一年，出租人的收益还是增加了。
表D1同表A1的差别是，一）固定租金部分只回收成本的50%，但同时各月按该月初租赁物价值的余额的0.55%的期利率收取利息；
二）分成比例提高到项目收入的40%。
其结果是，出租人的内部收益率为14.10594775%，仍低于表A1的15.8102%。
之所以如此，是因为，即使在前4年收取了利息，但是，成本的回收只有50%。
对于表A1的条件来说，假设出租人自己的筹资成本是8%，则前四年未收回的成本是879,760.88（见表C1）；
假设出租人自己的筹资成本是8.5%，则前四年未收回的成本是928,657.03（见表C2）；
而对于表D1的条件来说，假设出租人自己的筹资成本是8%，则前四年未收回的成本是2,401,107.51（见表C4），相差悬殊。
在D1的条件下，要使出租人的内部收益率赶上A1，则后四年的分成比例必须不低于45.65%（见表D2）,而且是在预期的项目收入完全能够实现的前提下。
表C3是在表B条件下前四年未收回的成本测算，其数额最小，是681,365.75。
这再次表明，在承租人有支付能力的情况下，固定租金的回收期越短，分成的条件就可以越宽松，出租人的风险也将越小。
表D3同表B的区别在于，前三年的固定租金只收回起租日租赁物价值的50%，但同时各月按该月初租赁物价值的余额的0.55%的期利率收取利息。
结果是，内部收益率为12.485372535%，远远低于表B的17.66544628%。
表D4表明，在表D3的固定租金期间的条件下，要达到表B的内部收益率，其分成阶段的分成比例必须上升到54.2609%。
附带说明，关键不在于上面各表内所定的分成比例，而在于分成收入的绝对值。
以表A1的条件为例，在后四年，各月需分成83,333.33。
因此，如果各年项目收入是2,000,000，那么，为了达到同样的内部收益率，出租人就要坚持分成比例不小于50%。
本件仅仅对分成租赁的报价条件作一量化分析，并未涉及出租人对该项目的全部核算。
谨此说明。
另外，迄今，经营租赁中出租人的营业税的税基仍是租金的5%。
在确定出租人的内部收益率指标时，不仅要考虑自己的筹资成本，还要考虑营业税的负担。
裘企阳
表A1
分成租赁收益测算
条件：
租赁期限8年，起租日租赁物价值6,000,000.00，每月末收等额租金一次，在前四年全部收回起租日租赁物价值。
后四年按项目收入分成，项目年收入预测是4,000,000.00，每月末收取上月项目收入的25%。
本表未考虑租赁手续费。
期次
流出
项目收入
流入
净流入
折现率
折现值
起租日
租赁物价值
固定租金
分成比例
分成金额
6,000,000.00
-6,000,000.00
15.8102%
-6,000,000.00
1
333,333.33
125,000.00
123,374.52
2
121,770.17
3
120,186.69
4
118,623.80
5
117,081.23
6
115,558.72
7
114,056.01
8
112,572.85
9
111,108.97
10
109,664.12
11
108,238.06
12
106,830.55
13
105,441.34
14
104,070.20
15
102,716.88
16
101,381.17
17
100,062.82
18
98,761.62
19
97,477.33
20
96,209.75
21
94,958.65
22
93,723.83
23
92,505.05
24
91,302.13
25
90,114.85
26
88,943.01
27
87,786.41
28
86,644.85
29
85,518.13
30
84,406.06
31
83,308.46
32
82,225.13
33
81,155.88
34
80,100.54
35
79,058.93
36
78,030.86
37
77,016.15
38
76,014.65
39
75,026.16
40
74,050.53
41
73,087.59
42
72,137.17
43
71,199.11
44
70,273.24
45
69,359.42
46
68,457.48
47
67,567.27
48
66,688.63
表A1第2页
49
25%
83,333.33
43,880.95
50
43,310.33
51
42,747.13
52
42,191.25
53
41,642.60
54
41,101.09
55
83,333.33
40,566.61
56
40,039.09
57
39,518.43
58
39,004.54
59
38,497.33
60
333,333.33
37,996.71
61
37,502.61
62
37,014.93
63
36,533.59
64
36,058.51
65
35,589.61
66
35,126.81
67
34,670.03
68
34,219.18
69
33,774.20
70
33,335.01
71
32,901.52
72
32,473.68
73
32,051.39
74
31,634.60
75
31,223.23
76
30,817.21
77
30,416.47
78
30,020.93
79
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