惠州市房地产开发项目报建与验收指引手册.docx
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惠州市房地产开发项目报建与验收指引手册
惠州市房地产开发项目
报建与验收指引手册
惠州市房地产开发有限公司
二○○八年八月二十八日
编制说明
房地产项目的建设过程中报建与验收时间长、程序繁琐、涉及的政府行政主管部门多。
为了能更好地完成报建与验收工作，惠州公司对惠州市房地产开发经营过程中的房建报建、房屋销售与竣工验收程序进行了详细的调查，并与业内公司进行了交流后，编制了本手册。
本手册以设计总图审查到竣工备案的流程为主线，介绍了流程中的办文程序、所需申报资料等内容，目的在于引导和帮助惠州公司员工熟悉报建与验收工作。
希望通过本手册，能提高惠州公司工程报建与验收业务水平，加快惠州项目的建设进程，同时，也为总公司领导的决策提供参考依据。
实践出真知，在项目开发过程中如发现需要修改和补充之处，我们将及时调整、完善。
编制：
审核：
审定：
1项目报建与验收审批流程...............................................
（1）
2审批单位与申报材料...................................................
（2）
发展和改革局.....................................................
（2）
项目立项....................................................
（2）
规划建设局.....................................................（3）
总平面规划设计方案审核（用地1万平米以上非工业项目............（3）
单体建筑设计方案审查.........................................（3）
初步设计审批手续.............................................（4）
办理施工图设计文件审查.......................................（4）
办理《管线工程规划许可证》...................................（4）
办理《建设工程规划许可证》...................................（5）
工程质量监督.................................................（5）
工程施工安全监督.............................................（6）
办理施工许可证手续...........................................（8）
办理房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案手续.........（15）
环保局..........................................................（16）
项目环评批文办理............................................（16）
噪声排放许可证..............................................（16）
消防局..........................................................（17）
人防办..........................................................（18）
报建程序....................................................（18）
人防报建需提供的有关资料....................................（19）
修建人防地下室的报建项目应补充的资料.......................（19）
人防工程报建表.............................................（20）
惠州市人防工程质量监督申报..................................（20）
防空地下室易地建设费收费标准................................（21）
惠州市具备人防设计资质的设计单位............................（22）
房产管理局......................................................（22）
商品房销售面积初始预算......................................（22）
商品房预售许可证............................................（23）
商品房预售登记..............................................（23）
商品房销售面积变更预算......................................（24）
新建商品房初始确权提交资料..................................（24）
商品房交易登记提交资料......................................（25）
商品房竣工测量.............................................（25）
办理土地分割登记发证........................................（25）
维修基金办理................................................（26）
供电局..........................................................（26）
自来水公司......................................................（28）
公用事业局......................................................（28）
白蚁防治管理所.................................................（29）
工程档案验收...................................................（30）
市容环境卫生管理局.............................................（30）
3特别提示...........................................................（32）
防雷报建........................................................（32）
项目环评批文办理................................................（32）
建筑节能........................................................（34）
惠深二地报建与验收流程的区别....................................（34）
高低压配电......................................................（35）
有线电视........................................................（35）
电话和网络......................................................（35）
附件一:
环卫设施建设协议书............................................（36）
附件二：
业务受理地点、联系电话........................................（37）
附表1-3:
工程档案卷内文件目录.........................................（38）
附:
前期规费收费情况一览表.............................................（41）
1项目报建与验收审批流程
总图审查（30日）
单栋方案审查（15日）
初步设计审查（15日）
环评报告
施工图审查（20）
人防工程建设许可证
管线工程规划许可证
工程监理报建
安监/质监手续
施工单位中标通知书
施工合同
噪音排放许可证
项目立项
消防审批（20）
建筑工程规划许可证（20）
施工许可证（20）
施工
工程完工施工单位提交《工程竣工验收申请表》，申请竣工验收。
勘察、设计、监理单位签署意见。
提出报告
建设单位提交规划、消防、环保部门进行专项验收
建设单位制定验收方案，并将有关资料提交质量监督机构
工程质量监督机构审查验收条件
符合验收条件
初步验收
具备验收条件
建设单位组织竣工验收
验收合格
工程质量监督机构出具《质量监督报告》
建设单位向备案机关提交《工程竣工验收报告》、《备案表》及有关材料文件，申报备案。
符合备案条件
备案机关（建设局建工科）办理备案手续。
注：
时间均为工作日。
2审批单位与申报材料
发展和改革改局
申请报告（有资质的部门按国家发改委“项目申请报告通用文本”格式写）。
要求包含节能评估报告。
核准申请书。
营业执照、法人代表身份证复印件，并加盖印章。
房地产开发企业资质证书（房地产项目提供）。
组织机构代码证复印件。
工商局有关企业类型、股东构成的登记资料。
银行出具的资金证明（融资证明）。
要求项目总投资的35％以上。
环保局意见（环评报告，详见“项目环评批文办理”）。
项目用地预审意见（或国土证）。
2规划选址意见（或规划用地许可证）。
以国有资产或土地使用权出资的，需由有关部门的确认文件。
其他相关资料（在受理时明确）。
注：
按《中华人民共和国招标投标法》需招投标的项目，同时要核准招投标方式。
规划建设局
申请函；
《建设用地规划许可证》及附图（核原件交复印件）；
《国有土地使用证》（核原件交复印件）；
经我局核发的建设项目规划设计条件告知书；
总平面规划设计方案图纸及电子文件（由具有相应资质的设计单位设计并绘制在我局出具的规划道路、建筑红线地形图上AUTOCAD格式）；
开发建设单位的资质证明（重要项目）；
联系人和联系电话。
单体建筑设计方案审查（15工作日）
申请函；
《建设用地规划许可证》及附图（核原件交复印件）；
《国有土地使用证》（核原件交复印件）；
经我局核发的建设项目规划设计条件告知书；
总平面规划设计方案图纸及电子文件（由具有相应资质的设计单位设计并绘制在我局出具的规划道路、建筑红线地形图上AUTOCAD格式）；
开发建设单位的资质证明（重要项目）；
联系人和联系电话；
经批准的总平面规划设计方案；
建筑设计方案图（沿街或重要地段建筑不少于两个立面方案并应有彩色效果图）；
经办人和联系电话
初步设计审批手续（15工作日）
申请函；
规划联审意见；
专家咨询意见；
盖有联审章的总平面图原件；
规划建设局签发的《评审项目呈报表》（原件复印件）；
工程勘察成果报告；
场地地震安全性评估报告；
初步设计文件及图纸两套；
经办人身份证复印件及联系电话。
办理施工图设计文件审查（20工作日）
完整的施工图纸一式二份（建筑、结构、水、电、空调）；
批准的立项文件或初步设计批准文件；
工程勘察成果报告；
结构计算书及计算软件名称；
勘察、设计合同；
填写《建筑工程项目施工图设计文件审查登记表》一份；填写《广东省建筑工程施工图设计文件审查申请表》一式三份。
建设项目在规划许可前,应先办理管线工程《建设工程规划许可证》。
办理要求如下：
申请函；
经批准的总平面附图2份；
编制在1：
500我局出具的规划道路建筑红线地形图上的施工图及dwg电子文件；
图纸应包含道路红线至建筑红线内绿化、铺装、人车出入口设置、各管线（电力、通讯、给水、雨水、污水、燃气、有线电视等）与市政各相应管线衔接段的设计、污水处理装置规模与布置。
市政管理部门和各管线相关单位意见。
联系人及联系电话。
（1-6）项同总平面规划设计方案审查；
经批准的建筑设计方案图；
经批准的总平面规划设计方案及环境与管理设计总平面图（一式二份）；
建筑施工图（一式二份，十六层及以上高层建筑需提供市规划建设局的初步设计批复，附电子文件）；
《人民防空工程建设许可证》（民用建筑）（原件）；
管线工程的《建设工程规划许可证》
经办人和联系电话。
工程质量监督
规划许可证；
施工、监理中标通知书；
施工、监理合同（复印件）；
施工图设计文件审查意见；
工程质量监督登记表（五份）；
施工组织设计或施工方案；
监理计划；
转帐支票；
建设单位提供委托送样见证人的证明和相片。
工程质量监督费
框架（含砖混）结构元/平方米；高层建筑（住宅10层<含10层>以上，公共建筑24米<含24米>以上）元/平方米；超高层（不分住宅、公共建筑100米<含100米>以上）元/平方米。
一项工程建筑工程质量监督费低于800元的，按800元收费。
工程质量监督登记表
监督注册（登记）号_________
工程名称
工程地点
结构类型
层数
建筑面积
建设投资
单位
职务
姓名
联系电话
资格证书号码
施工单位
（公章）
年月日
资质等级：
证书号：
负责人
技术负责人
项目经理
施工员
质安员
监理单位
（公章）
年月日
资质等级：
证书号：
负责人
总监理工程师
监理工程师
设计单位
（公章）
年月日
资质等级：
证书号：
负责人
注册结构师
注册建筑师
勘察单位
（公章）
年月日
资质等级：
证书号：
负责人
注册岩土工程师
建设单位
（公章）
年月日
法人代表
项目负责人
工地代表
本表一式五份：
建设单位、监理单位、施工单位各一份，质监站二份。
施工安全监督
报送申请办理建设工程施工安全监督手续的报告；
领取并填报建设工程安全监督登记表（一式四份）；
领取并填报建设工程施工前期安全措施登记表（一式四份）；
建设工程规划许可证复印件（含附件）；
建设工程施工中标通知书复印件或有关部门的审批意见；
建设工程监理中标通知书复印件或有关部门的审批意见；
建设工程项目地质勘察报告（审查后退回）；
建筑施工图及结构施工图（审查后退回）；
领取并填报单位工程各方人员登记表。
施工企业：
项目管理人员任命书及项目安全、文明施工管理机构网络图：
必须根据工程项目实际设置情况进行任命和绘制网络图；
项目安全生产、文明施工责任制：
必须根据现场管理人员的职责进行编制，其中项目经理安全生产责任制由公司法人代表与项目经理签订，其余管理人员安全生产责任制由项目经理与管理人员订，双方均应在安全生产责任制上签字认可；
安全管理各项制度：
包括安全检查制度、安全教育培训制度、消防责任制度、应急救援预案制度等。
管理目标：
包括伤亡控制指标、安全达标、文明施工目标；
施工企业安全生产许可证、施工企业分管本项目的技术负责人（总工）、安全员及项目负责人、施工员、资料员、特种作业人员等花名册、资格证书复印件：
资格证书要求提供原件及复印件，原件审查后退回。
施工现场应按工程项目大小配备安全员，建筑工程、装修工程可按建筑面积1万平方米及以下的工程为1人；1-5万平方米的工程为2人；5-10万平方米的工程为3人；10万平方米以上的大型工程应当设置安全总监，按土建、机电设备等专业设置专职安全生产管理人员（原则上不少于5人）。
土木工程、线路管道与设备安装工程按总造价5000万元以下的工程为1人；5000万-1亿元的工程为2人；1亿-2亿元的工程为3人；1亿元以上的大型工程应当设置安全总监，按土建、机电设备等专业设置专职安全生产管理人员（原则上不少于5人）。
单位工程施工组织设计、专项施工组织设计、方案（脚手架、井字架、卸料平台、施工用电、桩基工程、基坑支护、模板工程、高支模、临时设施搭设等）：
必须按规定办理审批和监理单位审查待签证手续。
拟进场施工机械、设备型号和数量。
建设工程安全生产、文明施工设施经费落实情况。
意外伤害保险办理情况。
资料齐全后2个工作日内办理完毕施工安全报监手续。
惠州市建设工程施工安全报监程序
工程建设项目已按规定确定施工企业及监理单位
建设单位或施工企业向安监站索取报监表格及申请办理安全监督手续须提交资料说明。
建设单位和施工企业按申请办理安全监督手续须提交资料说明的内容准备报监资料，同时按照《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99和惠州市规划建设局《关于开展建筑施工现场工人宿舍专项整治的通知》（惠州规建函[2004]128号）的要求设置施工现场各种临时设施。
建设单位及施工企业对报监资料进行审查和对施工现场进行自查，确认报监资料齐全、施工现场满足安全受监条件，向安监站申请办理施工安全监督手续。
安监站审查报监资料及勘察施工现场。
书面通知建设单位和施工企业进行整改，直至满足要求为止
不能满足要求
满足要求
按服务承诺制度在2个工作日内办理完毕施工安全报监手续，核发《建设工程安全监督通知书》和《建设工程安全监督工作计划》。
建筑工程施工许可证申请表（一式两份）；
发展和改革局立项文件（复印件）；
用地规划许可证（复印件）；
国有土地使用证（复印件）；
建设工程规划许可证（复印件）；
拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件的证明（原件）；
中标通知书（原件）或直接发包审批表（复印件）；
施工图设计文件审查批准书（复印件）；
施工组织设计（原件）；
监理手续（复印件）；
质量、安全监督手续（原件）；
资金保函或证明（复印件）；
项目经理资质证书（原件）；
施工员、质量员、安全员管理手册（原件）；
项目经理、安全员安全生产考核证（复印件核原件）；
施工合同（复印件核原件）；
消防审批文件（复印件核原件）；
《噪声排放许可证》（复印件核原件）；
工程预算书（复印件）；
法律、行政法规规定的其他条件；
经办人联系电话
工程概况表格1份，桩施工记录汇总表1份，并按要求填表。
准备资料:
桩基平面图（包括桩号记录）；桩基大样图；地质资料（复印件）；工程概况表；桩施工记录汇总表；构件检测提供相关资；
审查资料，资料齐全符合规定者，按规定拟定检测方案，报领导审批。
填写委托书三份，并提供银行帐号；
办理委托书签名盖章手续，并按指定帐号转帐。
凭银行转帐证明到服务大厅窗口办理收费开票手续；
查对委托书手续齐全并缴费后，通知有关单位参加点桩确定检测桩号及签名手续。
经核实具备检测条件后，向检测室发出检测任务通知单，正常情况下检测室在3个工作日内进场检测；
按照服务承诺领取报告时间，到服务大厅窗口办理结帐及到领取报告手续。
惠州市燃气发展有限公司受建设单位委托，负责建设项目管道燃气工程的设计、施工及供气服务。
燃气工程内容：
建设项目内配套管道（含庭院管、立管、盘管和户内管）的设计、施工、监理及竣工后的点火通气、供气。
建设单位在签订合同时须提供已通过惠州市规划建设局审查的建设项目的规划总平面图、管线综合图、各单体建筑的平面和立面图、厨房及卫生间布置详图等项目施工图纸。
图纸同时以纸介质和磁介质两种方式提供。
3建设项目管道燃气工程合同价款的组成：
合同价款＝工程建设总价
（1）+用户容量气价
（2）
一、根据经建设单位确认的燃气工程设计图纸、工程预算定额，惠州市燃气发展有限公司编制预算书，经建设单位确认后即为该项目配套燃气工程的工程建设总价。
工程建设总价包含设计费、审图费、材料费、施工费、监理、建设单位管理费、监检费、税金。
建设单位书面通知惠州市燃气发展有限公司进场施工时，支付工程建设总价的50％作为工程备料款。
燃气工程建设总价计算表
序号
项目内容
计算办法
1
燃气工程造价
根据图纸、定额编制
2
设计费用、审图费
（1）×％
3
监理费
（1）×3％
4
建设单位管理费
（1）×5％
5
监检费
元/米×燃气管总长
6
税金
（1+2+3+4+5）×％
7
燃气工程建设总价
1+2+3+4+5+6
二、管道燃气居民用户容量气价按1200元/户计算，燃气合同签订后5天内支付用户容量气价中的500元/户作为合同定金，工程竣工验收并具备通气点火条件后，要求燃气公司点火前，建设单位须将用户容量付清燃气公司。
（关于“新建商品房的容量气价由开发建设单位承担”的问题另详见专题汇报）
无动力生活污水装置由惠州市城市生活污水处理装置推广站负责设计。
设计费用含在无动力生活污水处理装置费用中，处理装置费用由惠州市城市生活污水处理装置推广站编制预算，经建设单位确认后作为工程合同的内容。
无动力生活污水处理装置费用由以下5部分组成：
§土建、管道管件安装、填料填放费＝生活污水总量（m3）×标准段价格
§填料、菌种、设计费＝生活污水总量（m3）×标准段价格
§调试费＝（1+2）×5％
§技术工作费＝（1+2+3）×3％
§税费＝（1+2+3+4）×％
其中土建、管道管件安装、填料投放费用按四个标准段执行：
生活污水总量小于80m3按1200元/m3计
生活污水总量大于80m3小于160m3，按1100元/m3计
生活污水总量大于160m3小于220m3，按980元/m3计
生活污水总量大于220m3，按960元/m3计
二个工作日可完成设计
无动力生活污水装置报建，需要提供的文件资料已经含在办理建设工程规划许可所提交的文件资料中，包括经批准的建筑设计方案图、经批准的总平面规划设计方案及环境与管理设计总平面图（一式两份）、建筑施工图（十六层及以上高层建筑需提供市规划建设局的初步设计批复，附电子文件）一式两份。
由服务大厅接收资料后分发到惠州市城市生活污水处理装置推广站。
无动力生活污水装置的实施由惠州市城市生活污水处理装置推广站垄断。
无动力生活污水装置土建部分的施工，可由惠州市城市生活污水处理装置推广站负责施工，也可在合同洽谈时递交申请报告，申请无动力生活污水装置的土建部分委托总承包负责施工，批准同意后土建部分的费用从预算中扣除。
无动力生活污水装置验收工作由惠
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