房地产估价经营与管理.docx
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房地产估价经营与管理
1、（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：
a
2、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
本文来源:
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A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：
b
3、按照用途不同，物业可以分为（ ）。
（2002年试题）
A.居住物业
B.商业物业
C.工业物业
D.出租物业
E.仓储物业
标准答案：
a，b，c
4、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司（REITs）的股份
C.购买房地产抵押支持证券（MBS）
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：
d
5、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：
b
1、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：
c
2、我国去年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：
b
3、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：
a
4、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：
b
5、某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（ ）?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：
b
1、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A.10
B.15
C.20
D.30
标准答案：
b
2、领导定价法属于（ ）定价方式。
A.成本导向定价法
B.目标导向定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
标准答案：
c
3、目标定价法属于（ ）定价方式。
A.成本导向定价法
B.随行就市定价法
C.竞争导向定价法
D.购买者导向定价法
标准答案：
a
4、开发商定价方法有（ ）。
A.成本导向定价法
B.目标导向定价法
C.竞争导向定价法。
D.购买者导向定价法
5、宣传作为促销组合因素之一，在（ ）等方面，起着十分重要的作用。
A.刺激对企业产品的需求，增加销售
B.改善形象
C.提高知名度
D.提高产品品质
标准答案：
a，b，c
1、竞争导向定价法不包括（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
标准答案：
d
2、进度计划管理通常采用横道图和（ ）。
A.资金流动计划图
B.网络图
C.直方图
D.控制图
标准答案：
b
3、工程成本控制的主要对象是主要费用的（ ）。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
标准答案：
a
4、制定进度计划时，（ ）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A.横道图
B.网络图
C.进行图
D.工序图
标准答案：
a
5、（ ）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.承包商
B.开发商
C.监理机构
D.建设主管部门
标准答案：
b
1、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险
标准答案：
b
2、某投资商欲进行写字楼置业投资。
其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（ ）?
A.0.57
B.0.74
C.0.80
D.1.04
标准答案：
b
3、（ ）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.通货膨胀风险
B.市场供求风险
C.变现风险
D.政策风险
标准答案：
a
4、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个（ ）。
A.正的协方差
B.负的协方差
C.标准协方差
D.绝对协方差
标准答案：
b
5、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2•年，则其面临（ ）。
A.市场供求风险
B.周期风险
C.变现风险
D.通货膨胀风险
标准答案：
d
1、下列属于房地产开发直接投资的是（ ）。
A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票
B.购买房地产投资信托公司（REITs）的股份
C.购买房地产抵押支持证券（MBS）
D.购买一座正在运营的高尔夫球场
标准答案：
d
2、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
标准答案：
b
3、房地产投资的（ ）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能够得到税收方面的好处
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
标准答案：
c
4、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.政治风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：
b
5、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。
这主要体现了房地产投资风险的（ ）。
A.变现风险
B.政策风险
C.利率风险
D.市场供求风险
标准答案：
a
1、房地产的投资对象包括（ ）。
A.房地产直接投资和房地产间接投资
B.房地产实物资产和房地产证券
C.商品房建设投资和土地开发投资
D.固定资产投资和流动资产投资
标准答案：
b
2、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ）。
A.商品房建设投资
B.置业投资
C.土地开发投资
D.单纯的土地开发
标准答案：
a
3、按建设性质的不同，投资可分为（ ）等。
A.新建投资
B.扩建投资
C.利用外资
D.迁建投资
E.恢复投资
标准答案：
a,b,d,
4、投资的特性包括（ ）。
A.投资是一种经济行为，是现在支出一定价值的经济活动
B.投资具有时间性
C.投资的目的在于得到收益
D.投资具有稳定性
E.投资具有固定性
标准答案：
a,b,c
5、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为（ ）。
A.居住物业
B.在建工程
C.工业物业
D.建成后的物业
E.商用物业
标准答案：
b,d
1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ）。
A.适应性
B.异质性
C.政策影响性
D.相互影响性
标准答案：
c
2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至（ ）的时刻。
A.收益为零
B.产生的收益超过其使用成本
C.净收益为零
D.收益率小于基准收益率
标准答案：
c
3、房地产最重要的一个特性是（ ）。
A.不可移动性
B.适应性
C.异质性
D.寿命周期长
标准答案：
a
4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（ ）。
A.弱流动性
B.异质性
C.寿命周期长
D.不可移动性
标准答案：
a
5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为（ ）。
A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资
B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济
C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资
D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资
标准答案：
a
1.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。
（ ）
答案：
√
2.在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。
（ ）
答案：
√
3.某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块总价为54万元。
（ ）
答案：
×
4.当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。
（ ）
答案：
×
5.评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。
（ ）
答案：
×
1.不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。
（ ）
答案：
√
2.某估价所于2003年3月11日至4月20日评估了一宗房地产的价格，三年后有关方面对其估价结果有异议而引发争论，现需要重新评估结果的真实性，则估价时点应为2006年3月11日。
（ ）
答案：
×
3.估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。
所以房地产估价结果肯定是现时的估价时点的价值。
答案：
×
4.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。
（ ）
答案：
√
5.法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。
（ ）
答案：
×
1.应用路线价法的前提条件是（ ）。
A.土地形状较规则
B.街道较规整
C.地势较平坦
D.临街各宗土地的排列较整齐
答案BD
2.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A.数学曲线拟合法
B.平均增减量法
C.平均发展速度法
D.移动平均法
答案BC
3.下面属于构筑物的是（ ）。
A.烟囱
B.水塔
C.水井
D.屋顶
答案ABC
4.在估价中要特别注意下列（ ）之间的内在联系。
A.估价方法
B.估价目的
C.估价时点
D.估价对象状况
答案BCD
5.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（ ）。
①选取可比实例;②搜集交易实例;③建立价格可比基础;④进行交易日期修正;⑤进行交易情况修正;⑥进行房地产状况修正;⑦求取比准价格。
A.①②③④⑤⑥⑦
B.②①③⑤④⑥⑦
C.①③②④⑥⑤⑦
D.②①⑧④⑤⑥⑦
答案B
1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
答案C
2.在估价中选取4个可比实例：
甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元;丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：
丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。
已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（ ）。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
答案C
3.建筑物的重新构建价格是（ ）的价格。
A.扣除折旧后
B.估价时点时
C.客观
D.建筑物全新状态下
答案BCD
4.对于一宗房地产的价格，通常由（ ）所构成。
A.土地取得成本
B.开发成本
C.销售税费，投资利息
D.管理费用
答案ABCD
5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
答案B
1.应用现金流量法进行测算时，要注意做到（ ）。
A.尽可能准确估计开发经营期长短
B.尽可能准确估计出各项支出，收入的发生时间
C.各项支出发生时发生的数额要尽可能估计准确
D.各项支出发生时的银行利息要尽可能估计准确
答案ABC
2.某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A.33.3
B.12
C.20
D.60%
答案B
3.假设开发法在被用于投资分析目的时，可以为房地产开发商的投资决策提供依据，具体说可以提供（ ）数据。
A.确定开发场地的最高价格
B.确定开发项目的预期利润
C.确定开发中可能出理的最高费用
D.确定项目建成后的最佳利润
答案ABC
4.报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在（ ）。
A.期初
B.期中
C.期末
D.年末
答案C
5.（ ）要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员.估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性
A.合法原则
B.公平原则
C.替代原则
D.估价时点原则
答案B
1.某宗房地产2000年1月15日的价格为900美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均上涨0.3%，则其2000年10月15日的价格为（ ）元人民币/m2。
2000年10月15日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
A.7665
B.7262
C.7637
D.7412
答案C
2.某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500
答案A
3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：
补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）/（ ）]×原容积率下的土地单价。
A.建筑面积
B.原容积率
C.土地总面积
D.增加后的容积率
答案B
4.某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）万元。
A.1250
B.1750
C.2050
D.2150
答案B
5.承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为（ ）万元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
答案A
1．在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。
（2003年试题）
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
答案：
ABC
2．房地产需要专业估价的理由有（ ）。
（2001年试题）
A．房地产具有独一无二性
B．政府部门要求估价
C．房地产的价值量较大
D．估价人员要求估价
答案：
AC
解析：
当一种资产同时具有独一无二和价值量大两个特性，才真正需要专业估价。
这是反复考察的一个内容，2005年又出此题。
3．某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘察、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。
该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。
（ ）（2007年试题）
答案：
×
4．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。
（ ）（2004年试题）（2007年试题又以单项选择题的形式对此有关事项进行了考查）
答案：
√
5．房地产估价师不得将资格证书借给他人使用，但可以以估价者的身份在非自己所作的估价报告上签字、盖章。
（ ）（2003年试题）
答案：
×
解析：
房地产估价师不得在非自己所作的估价报告上签字、盖章
1．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（ ）。
（2007年试题）
A．掌握的有关信息不同
B．作出的估价师声明不同
C．估价对象状况不同
D．委托人不同
答案：
A
2．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（ ）。
（2007年试题）
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署
B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
答案：
C
3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元／m2为基础进行修正。
（2005年试题）
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
答案：
C
解析：
根据我国《城市房屋拆迁管理条例》中的规定，以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额。
4．与非专业估价相比，专业估价的特点有（ ）。
（2007年试题）
A．是一种专业意见
B．估计价格或价值
C．实行有偿服务
D．承担法律责任
E．估价作业日期长
答案：
ACD
5．房地产估价规范的内容包括（ ）。
（2003年试题）
A．评估制度
B．估价原则
C．估价程序
D．估价报告
E．职业道德
答案：
BCDE
解析：
房地产估价规范其内容包括：
总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等
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