房地产估价123.docx

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房地产估价123

江南大学现代远程教育2012年下半年第一阶段测试卷

考试科目:

《房地产评估》第1章至第3章（总分100分）

时间：

90分钟

学习中心（教学点）批次：

层次：

专业：

学号：

身份证号：

姓名：

得分：

一、单项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（B　）。

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过

2、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（C　）万元。

A．40

B．48

C．50

D．60

3、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为120万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　C）元人民币/㎡。

（1平方英尺=0.0929㎡）

A．17484

B．18020

C．19754

D．20539

4、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（　B）。

A．估价对性

B．估价目的

C．估价时点

D．价值类型

5、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（A　　）等设施或条件以及场地平整。

A．给水、排水、电力、通信

B．给水、排水、燃气、热力

C．排水、电力、通信、燃气

D．排水、电力、通信、热力

6、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（　D　）万元。

A．27．6

B．28．2

C．29．0

D．29．9

7、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（　C　），

A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

8、评估某宗房地产2011年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为2000元/㎡，成交日期为2011年5月末，该类房地产自2011年5月末～2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为-2．5%，-1．O%，l．5%，-1．5%，0%。

则该可比实例在2011年9月末的价格为（　A　）元/㎡。

A．1980

B．2982

C．2329

D．2379

9、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为40年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为0%，用直线法计算该建筑物的成新率为（　A　）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%

10、与折现率性质不同的名词有（　C　）。

A．利息率

B．报酬率

C．内部收益率

D．资本化率

二、多项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、在房地产估价中，不受估价目的不同影响的是（　CDE　）。

A．估价的依据有可能不同

B．估价的方法有可能不同

C．估价对象的范围有可能不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途

2、下列（　ABD）是对于房地产估价准确性的正确认识。

　A．即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

　B．所有的评估价值都会有误差

　C．不能用物理量测量的误差来要求估价的误差

　D．判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

　E．由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

3、楼面地价=（AD　）

　A．土地总价/建筑总面积

　B．建筑履盖率

　C．绿地率

　D．土地单价/建筑容积率

4、不属于估价中的最高最佳使用的是（　　BD）等。

A．最佳用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

5、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的有（　CD　）。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

6、下列引起房地产价格上涨的因素中，不属于房地产自然增值的因素有（　CDE　）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．需求增加导致稀缺性增加

C．通货膨胀

D．外部经济

E．提高建造成本

7、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。

这些法定优先受偿款通常包括（ABCDE）。

A．拖欠建设工程价款

B．已抵押担保的债权数额

C．房地产变卖处置费用

D．诉讼费用

E．其他法定优先受偿款

8、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（CD　　）。

A．建筑平面布置

B．朝向、楼层

C．环境景观

D．土地开发程度

E．房屋完损等级

9、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（　ABCD　）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

10、在房地产买卖中对估价有多种需要，不包括评估（　BE　）。

A．拟买卖的房地产市场价值

B．买方愿意支付的最低价

C．买方可承受的最高价

D．卖方可接受的最低价

E．卖方愿意接受的最高价

三、名词解释：

（本题共4小题，每题3分，共12分）

1、楼面地价：

2、房地产价格：

3、估价程序：

4、四至：

四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）

1、房地产估价的特性有、、预测性公正性咨询性。

2、房地产估价的主体就是，国家规定估价主体必须具有一定的。

3、按计算单位的不同，土地价格可以划分为总地价、和。

4、房地产估价是指对房地产的、和最可能实现的合理价格作出真实、客观、合理的推测与判断的过程。

5、一般因素是指影响房地产价格的、共同的因素，

五、简答题：

（本题共4小题，每题6分，共24分）

1、房地产价格有哪些基本特点？

其来源于房地产的哪些方面？

2、房地产价格的主要构成因素包括哪些？

3、房地产价格的主要类型有哪些？

4、估价目的具体包括哪些？

确定估价目的的意义？

六、论述题：

（本题共1小题，共14分）

论述房地产价格影响因素

江南大学现代远程教育2012年下半年第二阶段测试卷

考试科目:

《房地产评估》第4章至第6章（总分100分）

时间：

90分钟

学习中心（教学点）批次：

层次：

专业：

学号：

身份证号：

姓名：

得分：

一、单项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　A　）范围之内。

A．0．5～2．0

B．1．5～2．0

C．0．5～1．5

D．1．0～1．5

2、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/㎡。

现市场上类似住宅的年租金为600元/㎡。

若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（　A　）万元。

A．6．19

B．6．42

C．7．20

D．9．58

3、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率6%，年折旧率2．2%，计算该建筑物的现值是（　B　）元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

4、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的资本化率应（A　）。

　　A．越高

　　B．越低

　　C．不变

　　D．越可靠

5、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（　D　）。

　A.有租约限制下的价值

　B.共有房地产的价值

　C.无租约限制下的价值

　D.承租人权益的价值

6、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（B　）万元。

A．690.40

B．8284.79

C．8720.83

D．9746.81

7、建筑物净收益=（　B　）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。

A．建筑物重置价

B．建筑物现值

C．土地价格

D．房地产价格

8、收益法中所指的收益是（　　C）。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

9、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（C　　）万元（收益可视为无限年）。

A．30

B．40

C．50

D．60

10、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为（　D　）。

A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠

B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+投资带来的优惠

C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠

D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

二、多项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、建筑物重置价格的求取方法有（　ABCD　）等。

A．单位比较法

B．工料测量法

C．指数调整法

D．分部分项法

E．成新折扣法

2、下列表述中，正确的有（　ABC　）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D．经营期可具体化为销售期和出租期

E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

3、确定路线价时，选取标准宗地应符合（　ACE　）等要求。

A．一面临街

B．两面临街

C．土地形状为矩形

D．土地形状为正方形

E．容积率为所在区段具有代表性的容积率

4、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（ABCD）。

A．增加抵押贷款

B．抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C．抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D．处置抵押房地产

E．租赁抵押房地产

5、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（BC　）。

A．估价对象

B．估价时点

C．价值类型

D．估价方法

E．估价所需材料

6、同类房地产的市场价格之所以相互牵掣，相互之间关系不包括（ABD　）。

　A．互补性

　B．权益差别

　C．替代性

　D．外部环境差异

7、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（CD　）。

　A．说明估价报告的合法性、真实性

　B．说明估价的独立、客观、公正性

　C．规避估价风险

　D．保护估价报告使用者

　E．防止委托人提出高估或低估要

8、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（　ABCE　）。

　A.土地补偿费

　B.安置补助费

　C.拙上附着物和青苗的补偿费

　D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用

　E.安排被征地农民的社会保障费用

9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（　ABCD　）。

　A.潜在毛租金收入

　B.有效毛收入

　C.净运营收益

　D.税前现金流量

　E.税后现金流量

10、房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（　ABCD　）等方面。

A．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价

B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务

C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、

D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人

E．应接受继续教育，并在合理的执业范围内执业

三、名词解释：

（本题共4小题，每题3分，共12分）

1、同一供需圈：

2、可比基础：

3、房地产净收益：

4、资本化率：

四、填空题（本题共10空，每题1分，共10分）

1、采用市场比较法估价求得的价格，通常称为比准价格。

2、生产费用价值论和替代原理为成本法估价提供了理论基础。

3、运用成本法需要确定两个重要参数重新购建价格和折旧。

4、成本法计算投资利息，应计息项目包括土地取得成本、开发成本和管理费用。

销售费用如发生的时间较晚，数额不大时可以不计利息，销售税费一般不计利息。

5、建筑物的折旧有物质折旧、功能折旧和经济折旧三种。

五、简答题：

（本题共4小题，每题6分，共24分）

1、为什么要进行交易情况修正？

2、成本法如何求取估价对象的价格？

3、收益法对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，如何确定收益年限？

4、收益还原法中的资本化率的确定需要考虑哪些因素？

六、计算题：

（本题共2小题，每7分，共14分）

1、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额还本付息，通过可比实例房地产计算出自有资金资本化率为12%，试计算综合资本化率。

2、某宗房地产的年客观净收益为25万元，综合资本化率为12%，经调查知该宗房地产中土地的使用年限尚有30年，建筑物的寿命为20年，建筑物残值率为零，在建筑物报废后土地尚能以30万元的价格转让，土地的资本化率为8%，求该房地产的价格。

江南大学现代远程教育2012年下半年第三阶段测试卷

考试科目:

《房地产评估》第7章至第10章（总分100分）

一、单项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、估价时点应与（　D）的日期相一致。

　　A．签订估价合同

　　B．开始估价作业

　　C．完成估价报告

　　D．估价结果所属

2、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（　A　）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

3、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的l．2倍，该类房地产的报酬率为l0%，则该宗写字楼现在的价格为（D　　）万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．7580

4、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需l．5年，已知报酬率为8%，折现率为l2%，该项目开发完成后的房地产现值为（　C　）万元。

A．4023．04

B．4074．10

C．4768．50

D．5652．09

5、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（C）。

　　A．过去数据简单算术平均法

　　B．过去数据加权算术平均法

　　C．未来数据简单算术平均法

　　D．未来数据加权算术平均法

6．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（C）。

　　A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　C．销售费用和销售税费

　　D．开发成本和管理费用

7．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（B　）元/m2。

　　A．3100　B．3195　C．3285　D．3300

8．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（B）预测房地产的未来价格。

　　A．数学曲线拟合法

　　B．平均增减量法

　　C．平均发展速度法

　　D．移动平均法

9．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（C）元/m2。

　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124

10、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为（　C）。

　　A．一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房；

　　B．非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房；

　　C．腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房；

　　D．非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房。

二、多项选择题：

（本题共10小题，每题2分，共20分）

1、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（　BD）。

A．后退道路红线距离

B．土地使用期限

C．基础设施完备程度

D．容积率

E．合并的可能

2、残余法是依据（　AB）价格。

A．土地收益求取土地

B．建筑物收益求取建筑物

C．房地收益求取房地

D．房地收益单独求取土地或建筑物

3、收益乘数有（ACE）。

A．毛租金乘数　　B．利润乘数

C．净收益乘数　　D．销售收入乘数

E．潜在毛收入乘数

4、房地产价格构成中的开发成本包括（BCD）。

　A．取得土地使用权时的出让金或转让金

　B．基础设旌建设费

　C．公共配套设施建设费

　D．勘察设计和前期工程费

　E．管理费

5．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（ACDE）。

（建设工程教育网原创）

　A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别

　B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额

　C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失

　D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额

　E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧

6．收益法中确定资本化率的基本方法有（ABD）。

　A．市场提取法　　B．累加法

　C．指数调整法　　D．投资收益率排序插入法

　E．收益乘数法

7、与非专业估价相比，专业估价的特点有（ACDE　）。

A．是一种专业意见

B．估计价格或价值

C．实行有偿服务

D．承担法律责任

E．估价作业日期长

8、收益性房地产包括（　ABC　）。

A．未出租的餐馆

B．旅店

C．加油站

D．农地

E．未开发的土地

9、预期原理是（　AD　）等估价方法的理论依据。

A．市场比较法

B．收益法

C．成本法

D．假设开发法

E．路线价法

10、应用路线价法需要进行（ABE）等修正。

　A．临街深度　　B．土地形状

　C．交易曰期　　D．交易情况

　E．临街宽度

三、名词解释：

（本题共4小题，每题3分，共12分）

1、保障性住房

2、动态地价：

3、路线价区段：

4、标准深度：

四、填空题（本题共10空，每空1分，共10分）

1、里地线以外的区域称为。

里地线与道路之间的区域称为临街地或。

2、工业厂房的价格还受到、、和等因素的影响

3、商业房地产最主要的特点有和。

4、专门用于土地价格评估的方法有、。

五、简答题：

（本题共4小题，每题6分，共24分）

1、假设开发法适用的外部条件？

2、城镇土地分等地级的含义？

3、解释假设开发法称为现金流量折现法？

4、房地产估价报告的基本内容包括哪些？

六、计算题：

（本题共2小题，每题7分，共14分）

1、某宗房地产的总价值为5000万元，其中土地总价值为2000万元，总建筑面积为10000㎡。

某公司拥有该宗房地产的一部分，该部分的房地价值为750万元，建筑面积为1600㎡。

试按土地价值分摊方法计算该公司占有的土地份额。

2、某临街深度为30.48％（100英尺）、临街宽度25％的矩形宗地，总价为158万元。

试根据四三二一法则，计算其相邻临街深度15.24％（50英尺）、临街宽度15％的矩形宗地的总价。