天津房地产行业分析报告.docx

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天津房地产行业分析报告

2019年天津房地产行业分析报告

2019年1月

一、天津地产公司：

老城区股、滨海新区股

A股上市的天津的地产公司特征明显：

均为国有背景。

伴随国有企业改革的逐步推开，预计这些开发商的管理效率可能会有比较大的提升。

另一方面，伴随近些年天津滨海新区的建设和大量土地的开发，作为国有背景的大股东们大部分都资源众多。

由于天津市特有的两大中心特征，地产板块的上市公司可以分为两大类：

一类主要项目集中在老城区，主要为天房发展、天津松江，主要业绩贡献的开发项目区域相对较为成熟；一类项目主要集中于滨海新区，主要为天保基建、海泰发展、泰达系的津滨发展和泰达股份，滨海新区的不断发展和东疆保税港的优惠政策等会给周边带来更大的发展机会，而公司本身管理能力的加强、开发建设速度的加快等将会推动这些机会的实现。

二、天津东疆保税港发展状况

媒体报道称，天津滨海新区自贸区方案已申报国务院，欲将东疆保税港向自贸区转型。

21世纪经济报道10月1日报道称，天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报，主要是将天津东疆保税港区向天津自由贸易区转型。

事实上，2008年3月国务院在批复的《天津滨海新区综合配套改革试验总体方案》中就表示，东疆保税港区在“条件成熟时，进行建立自由贸易港区的改革探索”。

2011年批复《天津北方国际航运中心核心功能区建设方案》时，又重申了这一探索目标。

2012年底，天津市委十届二次会议更是将建设自贸区作为2013年重点工作。

今年6月，天津市政府下发了《天津市人民政府办公厅关于成立东疆保税港区建设自由贸易港区领导小组等议事协调机构的通知》，成立了东疆保税港区建设自由贸易港区领导小组，由常务副市长崔津渡任组长，副市长任学锋、宗国英任副组长，并拟投资600亿，填海造地40平方公里，以增加东疆的港口岸线和土地使用面积。

东疆保税港发展现状：

国际航运税收和租赁试点已基本落地。

东疆保税港区有国际船舶登记制度、国际航运税收、航运金融业务和租赁业务四方面试点支持政策。

其中，税收和租赁试点政策已基本落地。

中国证券报10月10日报道称，截至2013年9月26日，东疆保税港区注册的租赁企业达505家；其中飞机租赁企业346家，三年年均增长超100%。

东疆保税港改革试点方向：

据腾讯财经报道，东疆保税港会在融资租赁、离岸金融和资产证券化等方面推进改革试点。

腾讯财经报道称，1）天津已报送“关于东疆保税港区进一步推进融资租赁业”的方案，提出加快租赁业发展的政策要求和建议。

2）积极研究支持航空公司和飞机租赁公司在国外发行债券，包括人民币债券等。

目前东疆保税区管委会已完成制定了离岸金融的试点方案，还已上报简化离岸账户审批、开展资本项目意愿结汇、短期外债指标等方案，资产证券化或将成为天津东疆重点支持企业采取的融资方式。

3）在会计核算、加速折旧、税收政策、外汇、外债以及跨境人民币使用方面有新的改革。

区位上：

东疆保税港位于滨海新区东侧的海港物流区部分，是滨海新区有机组成部分。

滨海当前规划已经比较完备，规划为三城区，九个功能区。

其中，三个生态城区是以塘沽为中心、大港和汉沽为两翼的宜居生态型新城区；九个功能区包括滨海新区中心商务区、临空产业区、滨海高新区、先进制造业产业区、中新生态城、海滨旅游区、海港物流区、临港工业区和南港工业区；总规划面积2270平方公里。

滨海新区功能区设立较早，但行政区到2010年才正式设立。

2010年初，随着国务院意见的批复，天津正式撤销塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区划，设立天津市滨海新区，实现功能区和行政区的统一。

预计东疆保税港周边价值会伴随区域成熟而进一步提升。

如果成功转为自贸区，周边价值将有更快提升，在周边有项目的公司也将更为受益。

三、滨海新区相关公司详解

天保基建有近百万储备靠近保税区；海泰发展的百万土地储备全部位于滨海新区，且集团前董事长为滨海新区区长；泰达旗下有津滨发展和泰达股份，津滨发展储备大部分位于天津，且河西区居多，泰达股份项目主要位于津外，位于天津主要是滨海新区汉沽区的泰达美源，建面9万平。

1、天保基建：

近百万储备靠近保税区

大股东天保控股：

成立于1999年，是天津港保税区管委会投资的大型国有控股公司，由管委会授权行使国有资产经营管理职能。

天保控股致力于为海港保税区和空港经济区提供基础设施建设、运营与服务，目前，区域服务面积已达73平方公里。

除相关功能区外，天保控股还参与了南港、北塘、东港等的建设。

集团目前掌控资产规模达到837亿元，净资产265亿元。

天保基建：

公司总储备建筑面积约130万平米；其中，最大项目金海岸（未结面积约90万平）位于滨海新区开发区与保税区的交接处，天津其他也都位于滨海新区的空港经济区。

在外省只有秦皇岛的海景龙苑。

2、海泰发展：

集团前董事长为滨海新区区长

大股东海泰集团：

滨海高新区土地进行统一开发建设和招商引资。

海泰控股是天津市委、市政府管理的国有集团，是滨海高新区国有资产的授权经营单位。

集团在高新区土地一级开发面积约25平方公里（权益51%），承担了滨海新区“十大战役”中渤龙湖总部经济区、北塘片区、临港工业区三大项目建设任务。

海泰集团前董事长为滨海新区区长：

现任的天津市副市长、天津市滨海新区区长宗国英，是海泰集团前董事长。

其曾任天津新技术产业园区管委会主任，天津海泰控股集团有限公司董事长、党委书记、总经理，滨海高新区开发建设有限公司董事长、总经理，天津市委滨海新区工作委员会副书记，天津市滨海新区管理委员会副主任、党组副书记等，目前为天津市副市长、滨海新区区长、副区委书记，还是东疆保税港区建设自由贸易港区领导小组副组长。

公司当前未结储备约120万平，全部位于天津，其中滨海新区17万平米。

其中，超100万平位于华苑产业区，包括BPO基地（国家软件产业基地，56万平）、海泰〃精工（20万平）和蓝海科技园（31万平）。

另外还有17万平项目位于大港和滨海高新区。

华苑科技园和滨海高新区是天津滨海高新技术产业开发区（简称天津高新区的）核心构成，而天津高新区是天津滨海新区八大功能区之一。

3、泰达系：

津滨发展、泰达股份

控制人泰达控股：

天津市最大的国有企业之一，实力非常雄厚，成立于1984年。

2012年，泰达控股主营业务收入800亿元，总资产7930亿元人民币（其中非金融类资产2006亿元）。

其拥有泰达集团、泰达建设集等15家全资公司，拥有泰达股份（000652）、津滨发展（000897）、滨海能源（000695）、泰达物流（8348.HK）、滨海投资（8035.HK）、四环药业（000605）等6家上市公司，还拥有滨海快速、天津钢管等23家控股公司和泰达发展、长江证券等23家参股公司。

泰达系承担了中新天津生态城、滨海旅游区、临港工业区、北塘经济区和核心城区等的建设，是滨海新区最大的建设主力之一。

津滨发展：

目前公司储备中开发类物业未结算面积约120万平米，大部分位于天津，津外只有惠阳有约30万平的别墅项目。

公司当前最大项目津滨时代国际（建面66万平）位于河西区；位于滨海新区的项目未结面积约7万平。

泰达股份：

公司业务主要以国内贸易、房地产为主要收入来源，并持有渤海证券（占比26.02%）、北方国际信托、天津银行等金融股权。

1H13收入来源中，批发业占75%，房地产一级开发占12%、二级开发占5%。

其房地产业务主要位于天津之外的区域，其中一级开发是位于扬州广陵新城的规划面积12.5平方公里项目，二级开发主要位于大连、镇江、神农架、扬州等地。

位于天津的项目主要是泰达美源，位于滨海新区汉沽区，建面9万平，处于规划中。

四、老城区相关公司详解

项目主要在天津老城区的公司主要有天房发展和天津松江。

天房发展目前二级开发项目权益未结面积约357万平，全部位于天津，主要在西青、河西、津南、东丽等区域。

此外，公司在滨海新区汉沽拥有1700亩一级开发（土地整理区域达3300亩，可出让面积1711亩）。

天津松江现有权益未结土地储备约294万平，其中超过65%位于天津。

公司大股东实力雄厚，通过提供资金修建道路干线的方式换取了部分土地一级开发权，成本低廉。

1、天房发展：

天津老牌房地产开发商，1700亩一级开发位于汉沽

公司背景：

天房发展创建于1981年，前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后组建为天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产综合开发企业。

公司2001年上市。

公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团。

大股东天房集团是有土地开发、房地产开发和基础设施投资三大产业，公司是其重要的房地产上市平台。

集团现有汉沽西城区改造项目和港东新城项目两个一级开发项目，规划用地面积分别为2.5平方公里和8.68平方公里；其中港东新城总建筑面积700万平方米，建成后将成为环渤海区域的全国示范新城区。

公司看点：

立足天津、积极参与保障房建设和一级开发。

公司当前所有土地储备全部位于天津市。

其中，二级开发357万平。

公司在滨海新区汉沽旅游度假区北侧还有一级开发项目，土地整理区域达3300亩，可出让面积1711亩，预计总投资33.5亿元；公司也积极参与该区域二级开发的拿地。

公司项目中，还有大量保障房项目，包括限价房、经适房、代建住宅等多种形式。

2、天津松江：

大股东“以路换地”，成本低廉

公司背景：

天津松江是天津滨海发展控股旗下的房地上市平台，2008年通过资产重组实现借壳上市。

大股东滨海控股实力雄厚，在政府干线建设过程中，通过提供资金建设干线获得了大量一级土地开发圈，以路换地的模式在多个项目得到复制。

大股东有一级开发项目超过8000万方，主要分布在天津、呼和浩特和广西钦州，其中体量达2700万方的天津团泊新城项目充分受益2013年东亚运动会的召开。

公司看点：

大股东实力雄厚，以路换地成本低廉。

天津松江现有权益未结土地储备约290万平，其中超过65%位于天津。

公司还计划进一步缩小外埠三四线城市的投资份额，实现项目优化布局。

公司大股东实力雄厚。

在政府进行市政开发的过程中，在政府缺少相应资金的情况下，滨海控股主动提供资金修建干线，之后政府作为补偿，提供给其土地一级开发权。

这样获得的土地一方面成本低廉，另一方面相关区域的道路干线等基础设施也相对完备，未来升值空间更大。

公司资源丰富，若管理提升将有可能带来业绩爆发式增长。

五、中短期看区位升值，长期看公司盈利能力提升

天津东疆保税港的发展，以及后面可能的向自贸区转型，都推动了滨海新区区位价值的提升。

而在天津，尤其是滨海新区有大量土地资源的公司都将一定程度上受益。

比如，天保基建最大项目金海岸（未结面积约90万平）位于滨海新区开发区与保税区的交接处，天津其他项目也都位于滨海新区的空港经济区；海泰发展的百万土地储备全部位于滨海新区，且集团前董事长为滨海新区区长；泰达旗下有津滨发展和泰达股份也有一些项目在滨海新区。

此外，天房发展在滨海新区汉沽拥有1700亩一级开发，天津松江也在滨海新区附近有项目。

但长期看，还是要看公司盈利能力的提升。

从长远看，还是要看公司盈利能力持续提升，包括管理能力、成本控制能力、项目开发能力等等。

因为A股上市的天津开发商都是国企，我们也会继续密切关注国企改革的动向，以及可能给公司效率带来的提升。

从受益可能来看，我们认为核心受益标的排序为天保基建、津滨发展、天津松江、海泰发展、泰达股份、天房发展。