商住小区建设项目可行性研究报告.docx
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商住小区建设项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
新干县上达房地产开发钰龙华府商住小区（一期）建设项目
1.1.2建设单位：
江西省新干县上达房地产开发
江西省新干县上达房地产开发，于2021年5月份成立，公司位于新干县金川镇金川南大道289号箱包城33栋102号。
注册资本为人民币1500万元。
公司经营范围：
房地产开发经营、、物业管理服务、园林绿化。
公司实行总经理负责制，下设有经理部、工程部、销售部、财务部，现有员工20人，其中：
管理人员8人，技术人员9人，其他人员3人。
公司在2013年10月23日，拍得新干县DDH2021040号地块。
面积为59213.2m²（合88.82亩），以单价3550.0元/平方米成交，总价为21018.0万元。
此地块用于开发建设钰龙华府商住小区（一期），该项目经县政府同意规划设计和批复建筑方案。
现已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证。
1.1.3建设地点
项目位于新干县县城内，位于吉安市北部，地块东北面和东南面分别有站前路和105国道经过，西面有赣江流过，地理位置优越。
1.1.4法人代表：
公司法人代表、董事长、总经理李俊锋，现正在开发钰龙华府商住小区，具有较高的经济理论水平和较强的经营管理能力。
1.1.5建设性质：
新建
1.1.6建设规模：
项目总用地面积为88.82亩（合59213.2m2），规划总建筑面积为135470.1m2，其中：
多层洋房面积40521.6㎡，高层住宅面积56721.6m2，商业建筑面积4228.57m2；总居住户数913户，总停车位690个（地下655个，地下35个）。
1.1.7项目建设期：
三年。
1.1.8估算总投资：
本项目总投资为44015.49万元。
其中：
工程费15988.25万元，其他费用22795.77万元，预备费3102.72万元，建设期利息2128.75万元。
1.1.9资金来源：
本项目申请银行贷款13000万元，其他自筹及预售收入再投入。
1.1.10主要经济指标
一期项目主要经济指标表
表1－2
序号
项目名称
单位
经济指标
1
总建筑面积
M2
135470.1
1.1
多层花园洋房面积
M2
40521.6
1.2
高层住宅面积
M2
56712.6
1.3
商业面积
M2
4228.57
共享大堂面积
M2
735.76
1.4
物业及社区用房
M2
201.58
1.5
其他公建面积
M2
138.12
2
项目投资总额
万元
44015.49
2.1
工程费用
万元
15988.25
2.2
工程建设其他费用
万元
22795.77
2.3
预备费
万元
3102.72
2.4
建设期利息
万元
2128.75
3
资金来源
万元
52275.29
3.1
银行借款
万元
13000
3.2
建设单位自筹
万元
21018
3.3
预售收入
万元
18257.29
4
总成本费用
万元
34270.11
4.1
投资结转成本
万元
44015.49
4.2
经营费用
万元
2435.21
4.2.1
其中：
销售费用
万元
1739.43
4.2.2
管理费用
万元
695.77
4.3
财务费用
万元
2128.75
5
收入税金利润
5.1
经营总收入
万元
69577.31
5.2
营业税金及附加
万元
3778.35
5.3
土地增值税
万元
2783.09
5.4
税后利润
万元
10827.54
6
财务评价指标
6.1
所得税后内部收益率
%
67.85
6.2
所得税前内部收益率
%
103.88
6.3
所得税后财务净现值（Ic=15%）
万元
7056.63
6.4
所得税前财务净现值（Ic=15%）
万元
9889.89
1.2可行性研究范围
1.2.1可行性研究依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房［2021］165号）
3、建设部颁布的《城市规划编制办法》及其《实施细则》
4、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》（第三版）
5、《城市居住区规划设计规范》（2021年版）（GB50180-93）
6、《城市规划基本术语标准》（GB／T50280-98）
7、《建筑工程建筑面积计算规范》（GBT50353-2021）
8、《江西省城市规划管理技术导则》
9、《江西省规划实施技术导则》
10、新干县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要
11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范
12、建设单位提供的有关资料
1.2.2可行性研究范围
通过调查项目所在地的社会经济状况、房地产现状及周边居民安置情况，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和项目风险分析。
1.3可行性研究的结论
该项目的建设符合新干县新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便，是新干县城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
是按照“老城改造，完善功能”的思想，而高起点规划、高品味建设房地产开发项目，该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足新干县人民日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平，以及新干县人民对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。
同时，项目最终还为推进新干县住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。
该项目是一个有较好社会效益和环境效益的项目，应尽早组织实施。
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目背景
2.1.1新干县概况
新干县地处江西省中部，吉安市“北大门。
县境北接樟树、丰城市，南连永丰、新干县，西毗新余市，东靠乐安县，全县面积1248平方公里，总人口30万，现辖5镇8乡2个国营农林场，169个行政村。
县境内自然资源丰富，素有“粮仓、桔乡、林海、盐田、药邑、青铜王国”之美称。
全县耕地面积43.2万亩，粮食总产量22.2万吨，是江西省商品粮生产基地。
有山地115万亩，其中林业用地104万亩，森林覆盖率为52.3％，有树种180科550余种；活立木蓄积量为300万立方米，年采伐量13万立方米，是江西省杉木用材重点基地县。
水面12万亩，可利用养殖水面4万亩，水能蕴藏量1.9万千瓦。
矿产资源有金属矿12种、非金属矿10种，其中铜矿脉15条，储量万余吨；锡矿脉11条，储量1360余吨；稀土金属矿15种，储量3000余吨；盐矿储量面积10平方公里，储量23亿吨；花岗岩储量大、分布广，以墨晶玉为著称。
2.1.2经济发展概况
近年来，新干县委、县政府积极对接“长珠闽”地区产业转移，主攻项目、决战“两区”，加速新型工业化和城镇化步伐，加强“三农”基础工作，全县经济发展速度进一步加快，经济增长的质量和效益显著提高，各项社会事业协调发展。
2021年，面对宏观经济形势复杂多变、下行压力较大的不利因素，在市委、市政府和县委的正确领导下，在县人大、县政协的监督支持下，县政府认真落实科学发展观，团结和依靠全县人民，克难攻坚，负重奋进，全县经济社会呈现稳中快进的良好态势：
1、综合实力迈上新台阶
2021年全县生产总值完成80.08亿元，增长15.5%；财政总收入迈上10亿元台阶，达到10.08亿元，增长20.1%，总量列全市第四，地方财政收入8.1亿元，增长45.8%，增幅列全市第四；全社会固定资产投资完成80.4亿元，增长28.5%；社会消费品零售总额22亿元，增长23%；居民储蓄存款余额62.7亿元，人均存款达1.9万元，居全市第一；农民人均纯收入达8061元，增长15.3%。
经济结构进一步优化，三次产业比调整为20:
53.5:
26.5，工业对经济的主导作用增强,县域经济竞争力有新提升。
2、产业发展显现新成效
新干工业园区于2021年开始规划建设，2021年9月，经吉安市政府正式批准成立，2021年成为全省20家重点调度工业园区之一，2021年被省政府授予先进工业园区称号，在全国开发区清理整顿中，成为全省保留的94个省级工业园区之一，2021年3月，成为全省30家重点调度工业园区之一，并由省政府授名为江西新干工业园区，2021年被列为全省30强工业园区之一，同年，又被省科技厅授予“省级民营科技园”称号，2021-2021年，连续四年获得全市工业园区建设先进县奖。
近年来，新干工业园区以产业集群发展为目标，注重依托产业资源和市场、人才优势发展，按照“打造特色板块，推进产业集群”的发展思路进行重点规划建设，现已形成了“一园三区六城八大产业”发展格局。
“一园”即新干工业园，“三区”即南区、北区、河西区，“八大产业”工业城即盐化工业城、粮油食品工业城、玻璃灯饰工业城、箱包皮具工业城、建材包装工业城、机械机电工业城、林产工业城、生猪加工工业城。
八大产业注重发展关联配套企业，催生产业链，形成了优势互补、布局合理、特色鲜明的“园中城”产业发展格局。
2021年，江西新干盐化工业城荣获江西省省级盐产业（新干）基地称号（全省首批14个），箱包皮具工业城荣获江西（新干）小企业创业基地称号（全省首批18个）。
3、城乡基础设施再完善。
新干县区位条件优越，基础设施完善。
县境内外交通便利，京九铁路、105国道、赣江水道呈"川"字型纵贯县境南北，京九铁路在该县境内里程42.16公里，在新干县大洋洲设有一个货站，在县城南1公里设有一个三级客站。
105国道在新干县境内里程为36.42公里，赣江河道常年可航行300吨级货轮，洪水期间可通行500吨级货轮。
境内有4个200吨级泊位码头。
全县境内现有公路148条，总里程823.6公里，公路密度达0.66公里/平方公里。
随着新干赣江大桥及其赣粤高速公里连接线工程和新干至抚州乐安公路的建成通车，全县可形成南北畅通，东西相连，完善便捷的"十字架"型对外交通网络。
水力电力充足，境内有华东大电网110KV输变电站3座，可保证全县工农业生产和生活用电。
邮电通讯已形成了以程控数字化、光缆传输、移动为主的现代化通讯网络。
2.1.3新干县历史悠久，旅游资源丰富
新干历史悠久，文化源远流长：
从塘头镇桁桥玛瑙山、牙牙山等多处新石器时期文化遗址的发现就说明早在新石器时期就有人类在新干大地繁衍生息。
尤其是1989年出土的大洋洲商代大墓青铜器以其品类齐全，造型奇特，纹饰精美，数量之多闻名于世，更加充分说明人类进入文明社会以后，距今三千二百多年前，在新干这块神奇的土地上，就有过高度发达的青铜文化。
与大洋洲商墓相映成趣的同期古文化遗址还有牛头城遗址、瓦城遗址等，在东距大洋洲商墓遗址5华里处的牛城（现大洋洲中棱水库址），不但有土筑城墙，出土了大批陶器，而且还出土了5件青铜列鼎，形成了以大洋洲商墓为中心的商文化遗址群。
西周、东周文化遗存有莒州遗址，出土了一批陶器文物。
春秋之时，作为吴头楚尾的新干，处于吴楚相争的前沿，至战国时期，战事频繁，兵马未动，粮草先行。
现存于界埠袁家村南的战国粮仓遗址即是当时诸强争夺的重要目标，遗址规模之大、年代之早、储粮之多堪称江西之最。
散布于遗址地表的“火烧米”成了人们发思幽古之情的凭证。
在馆藏文物中仅唐宋元明清时期的陶瓷、石刻等文物就有一千多件，且各具特色，有较高的历史价值。
辛亥革命时期有新干籍同盟会会员邹继龙，大革命时期有江西青年学生运动的领袖、新干籍中共党员邹努。
土地革命时期毛泽东领导的中国工农红军先后几次转战新干，在如火如荼的苏区革命运动中，新干苏区先后发生过多次战斗，有力地打击了国民党的反动统治，建立了苏维埃政权。
革命遗址有秋山、王众岭、窑背凌战斗旧址，革命纪念地有麦斜龚家毛泽东旧居、县第一次工农兵代表大会旧址、县苏维埃政府旧址等。
根据《中华人民共和国文物保护法》之规定，经省、县两级人民政府批准的重点文物保护单位有18处。
其中商周时期的牛头城遗址和界埠战国粮仓遗址被列为省级重点文物保护单位。
经国家文物鉴定专家组鉴定，县博物馆收藏的四件文物被定为国家一级文物。
旅游资源丰富，考过价值极高，为新干县的发展开路指明。
2.1.4新干县十二五规划纲要有关“一江两岸六片区”的空间结构
赣江西岸和赣江东岸，六片区：
河西区、高新技术工业区、新城区、老城区、城北工业区、城南工业区。
河西区为休闲、度假、文教、生活、居住综合区，安排了大面积的红桔园、旅游服务中心、别墅区、科研教育，以及行政、医疗、市政、商业等用地。
高新技术工业区位于赣粤高速公路挂线以西，是科技含量高、附加值高、无污染的一类工业企业。
新城区：
位于站前路以北、湄湘河以南，规划是集行政办公、文化娱乐、体育、金融、生活居住为一体的综合区，它是城市未来的主中心。
老城区：
位于湄湘河以北，看守所以南，规划是集商业、文教、生活居住为一体的综合区，它是城市的次中心。
城北工业区：
北至现状城北工业区，南至看守所，是集工业、生活居住为一体的综合区。
城南工业区：
位于金川河以北、站前路以南，是集工业、生活居住为一体的综合区。
2.1.5新干县“十二五”规划发展思路
“十二五”是新干县推进统筹城乡建设的关键时期，而县城作为全县的政治经济文化中心，是对外展示新干形象的窗口。
新干县统筹城乡建设，推进城乡一体化发展首先应集中力量全面建设县城，强化中心城区的集聚和服务功能。
“十二五”规划纲要明确提出：
到2021年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城乡面貌焕然一新，城镇化率达50%。
城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上，巩固国家级卫生城市，创建国家级园林城市、国家级文明城市和省级森林城市。
1、“十二五”发展总目标：
主要人均指标跻身全省前三十名
今后五年的总体奋斗目标是：
“两区”建设并进，全面赶超发展，力争实现“三年全市排头兵，五年全省居上游”。
到2021年，县域综合经济实力、主要人均指标位居全市前茅，2021年主要人均指标跻身全省前三十名。
到2021年，全县生产总值达130亿元以上，人均GDP达6000美元以上；财政总收入达18亿元以上，全社会固定资产投资年均增长30%，社会消费品零售总额年均增长20%。
到2021年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城镇化率达50%。
城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上。
到2021年，全县工业固体废弃物利用率达90%以上，城镇生活污水集中处理率、生活垃圾无害化处理率分别达85%和98%以上；全县森林覆盖率达到61%，境内水质量赣江段达Ⅲ类以上标准；城市空气质量达二级标准。
到2021年，农民人均年纯收入达10000元以上，城镇职工年平均工资达40000元以上，城镇居民人均居住面积达41.5平方米。
到2021年全县力争粮食产量达4.05亿公斤，农民人均年纯收入达万元目标，年均增长11%。
2、“十二五”发展思路
城市规划是城市建设的蓝图，新干县应坚持“科学定位、突出特色”的原则，抓紧编制覆盖城乡的规划体系，注重向各项专业性规划及修建性详规延伸，尽快拉开城市总体框架，实现城区扩张，提高规划水平和档次，彰显“小而精、绿而美”的城市特色。
到2021年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，城乡面貌焕然一新，城镇化率达50%。
城镇人均公共绿地面积达13.8平方米以上，巩固国家级卫生城市，创建国家级园林城市、国家级文明城市和省级森林城市。
（1）统筹区域协调发展——构建“一核、一轴、两翼”的城镇空间发展格局
力争通过五年的努力，构建“一核、一轴、两翼”的城镇空间发展格局，这是新干县“十二五”规划纲要中推进城镇化建设步伐的一大亮点。
如何优化这一城镇空间布局，说具体点就是：
一核。
以县城金川镇为核心，大力拓展县城框架，完善城市功能，集聚县城人口，把县城建设成全县经济带动力强、商气人气旺、文化娱乐多、生态环境美的中心区域。
一轴。
以县城为中心，大洋洲、沂江为框架，沿105国道、京九铁路形成的县域经济发展主轴线。
这是全县工业和现代服务业的主要聚集区域，这一地区未来仍是支撑新干进入全省经济强县的重要城镇和产业发展轴带。
两翼。
以新七石线、新三线为轴线，由新三线公路沿线乡镇（三湖、荷浦、界埠）构成的西翼地区和以新七石公路沿线乡镇（神政桥、麦斜、潭丘、城上、七琴、桃溪、溧江）构成的东翼地区。
东翼地区重点发展以高产油茶、畜禽、中药材、草珊瑚、食用菌、水产等为特色的生态农业，生态林业及生态文化旅游业；西翼地区依托赣江水系的天然优势，充分利用适宜的水土环境，大力发展柑桔、中药材、蔬菜、水产等生态农业，积极培育商贸物流业和生态文化旅游业。
（2）功能明确层次分明——着力构建以县城为中心、以小城镇为支点协调发展的新型城镇体系
“十二五”规划纲要明确规定：
到2021年，力争县城建成区面积达20平方公里，县城总人口达12万人，大洋洲和七琴镇区人口分别达1万人，三湖、麦斜、沂江等重点镇镇区人口均达0.6万人以上,荷浦、桃溪、城上、潭丘、溧江、神政桥等集镇人口均达0.3万人以上。
为达到这个目标，“十二五”规划纲要明确，在县城功能分区上，把县城打造成“一城四心五区”的现代滨江生态花园城市。
即以城南新区为城市主中心，老城区为城市副中心，城东新区为城市次中心，城北新区为综合区，河西新区为城市示范区和新兴中心。
在小城镇功能分区上，将大洋洲镇建成集商贸、物流、旅游、居住为一体的综合服务型小城镇，承载盐化工业城的重要服务区，使其成为未来县域城镇的次中心，将七琴镇建成以特色农业、商贸为主导的生态宜居型小城镇，将三湖镇建设为以商业贸易、特色农产品交易、边贸为主导的商贸型小城镇，将麦斜镇建成以商贸服务、休闲居住为主导的商贸型小城镇，将界埠镇建成以行政、休闲旅游、商贸为主导的生态宜居型小城镇。
将沂江乡建成以特色农产品供应为主的生态宜居型小城镇，将荷浦、桃溪、城上、潭丘等乡镇建设成以生态农业和生态旅游业为载体的特色集镇，将溧江、神政桥等乡镇建设成工业和商贸流通集中区，打造成工贸特色集镇。
（3）重点突出科学合理——吹响新型城镇建设的嘹亮号角
在“十二五”规划纲要中，推进城镇化建设的重点还是放在推进县城建设上。
围绕这个重点，新干县将高起点搞好县城第五轮总规修编，按照“一江两岸、一城五区、东西拓展”的发展战略，主攻城南区，建设城东区，改造城北区，谋划河西区，完善老城区。
同时，积极推进小城镇建设，量力而行搞好小城镇路网、供水、供电、供气、排水、公交、通讯、教育、卫生等基础设施和公共服务设施建设，不断增强城镇可持续发展能力。
大力加强小城镇路网建设。
大力加强城镇公共服务设施建设。
加快推进小城镇应急水源、供水管网建设改造；创造条件搞好供气管网连接工程；加强城镇防灾减灾设施建设，提高各类应急保障水平。
加快城镇信息基础设施建设，加快城镇文化、广电、教育、体育、卫生、民政、劳动就业和社会保障等重要公用设施建设，增强城镇承载功能。
加强城镇生态环境建设。
集中财力加大优美乡镇创建力度。
围绕壮大县域经济，“十二五”规划纲要指出，要以优化结构、扩大内需、增加就业为着力点，以市场化、产业化和社会化为方向，创新发展思路，壮大发展主体，拓宽服务领域，提高服务质量，努力构建现代服务产业体系，拉动全县经济发展。
到2021年，力争第三产业增加值达30亿元以上，可比增长15%。
（4）规范发展房地产业——改造城中村，建设宜居住宅小区，提高物业管理和服务水平
强化规划设计，积极推进成片旧城旧村改造开发，启动中心城区城中村改造项目。
优化房地产供应结构，满足居民多样化住房需求。
高起点、高标准地搞好新区的房地产开发，重点建设布局合理、连片开发的普通商品房；鼓励经济实力强的房地产开发商，建设一批节能型、环保型精品小区，规范发展风格多样、功能完善的中高档商品房；加大经济适用房和廉租房、公租房、棚户区改造等保障性住房建设力度，保证困难群众的住房供应。
规范发展物业管理市场，加强物业管理价格监管，鼓励建设环境优美、智能化的多功能绿色住宅小区；扩大物业管理覆盖面，完善物业管理招投标制度，规范物业管理服务行为，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平，促进传统的住宅、机关院所管理向社会化、专业化的物业管理转变。
（5）积极培育旅游业——加快融入大井冈红色旅游圈步伐
以整体融入大井冈红色旅游圈为目标，以历史文物古迹观光为纽带,建设北自黎山、南至上寨的自然风光旅游带,把新干打造成江南青铜文化探访和生态休闲度假为主的省际旅游胜地。
加大旅游景区开发力度,重点推进上寨景区、莒洲景区开发,打响生态观光旅游;积极培育以青铜文化公园、龙山森林公园、东山森林公园、城东新区湿地公园和宝塔山公园等为代表的休闲度假旅游,以大洋洲青铜遗址、岳飞点将台、战国粮仓遗址等为代表的青铜古文化旅游，以毛泽东旧居、窑背堎战斗遗址、苏维埃政府旧址、华城门（习家）村等为代表的红色文化旅游,以三湖桔海、莒洲岛乡村游等为代表的乡村休闲旅游等景点的开发建设。
加快旅游配套建设,完善旅游各类服务设施，建成一批上档次的餐饮、文化娱乐消费场所,升级改造景区旅游公路,改善宾招条件;扶持壮大县级旅行社队伍,积极引进省内外旅行社在我县设立分支机构，培育旅游地接市场。
积极开展旅游宣传推介,搞好旅游市场的开发与促销,通过举办“箱包节”、“红桔节”等各种文化节庆活动,包装文化旅游产品,推介新干特色旅游线路等措施,提高我县旅游知名度,拓展省内和国内旅游市场。
到2021年，力争旅游总收入达4.5亿元，努力把上寨景区建成国家3A级景区。
（6）加快建设大交通网络——构建南北连接、东西贯通、畅通便捷大交通运输网络体系。
以完善网络体系为重点，大力推进公路、铁路、水运等各种交通方式相互衔接和协调发展，加速打造以县城为节点的“半小时经济圈”、以南昌为中心的“一小时经济圈”和与“长珠闽”地区相联的“四小时经济圈”，形成南北连接、东西贯通、畅通便捷的大交通运输网络体系。
以高速公路路网连接和一级公路建设为重点，以二级公路改造、完善农村路网为基础，全面提升全县公路运输的等级和水平。
重点争取实施沪昆高速至赣闽高速跨境（新干）连接工程、南昌至韶关高速公路过境新干并设站，建立通往赣粤高速、赣闽高速的快捷通道；争取实施新干至新余公路改造工程项目、新干战备公路延伸改造项目；争取实施105国道东迁工程，并提升到一级公路，加快实施新七石线、新三线三改二工程；打通大洋洲至三湖通道，规划建设赣江二桥，最终通过一桥二桥连两线，形成环绕13个乡镇场“O”型交通快速通道；规划建设河西堤顶公路，改造升级黎山、燥石、上寨旅游公路；全面提高县乡公路等级，逐步实施部分县道由四、三级路向三、二级路的改造，确保自然村全面通水泥路。
以改善通道布局为重点，以完善等级提升为基础，突出主干线建设，规划支线网络。
重点是争取实施京九铁路新干段东迁工程项目、昌吉赣城际铁路新干段建站及配套设施建设项目、京九铁路至浙赣铁路跨境（新干）连接工程和京九铁路物流货运中心项目建设，加快推进江西碱业暨盐化工业城铁路专用线及装卸站项目建设工程。
加快赣江航道开发利用，突出港口建设，打造运行高效、环境优良的生态水运体系。
重点实施新干赣江航道疏浚工程，争取建设赣江三湖航电枢纽工程，从沂江乡野鸡庙到三湖镇蒋家坊38km达到1000吨级航道标准、配套建设航运交通网，扩建新干港河西综合码头，由3×500吨泊位提升为3×1000吨泊位，新建1个1
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