南京商务茶社项目建议书.docx

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南京商务茶社项目建议书

ThelatestrevisiononNovember22,2020

南京商务茶社项目建议书

南京XX商务休闲茶社项目建议书

一、茶楼产业的现状

茶馆有着悠久的历史，最早出现在唐朝。

到宋朝茶楼的发展日趋繁荣，在南宋时期，杭州逐渐成为茶馆的中心。

虽然历经时代的变迁，但是茶楼作为一种能满足人们休闲需要的服务型行业而承袭下来。

改革开放以后，曾经一度萎靡不振的中国茶馆业重新焕发了生机，不仅老茶馆、茶楼重放光彩，各种新型的茶餐厅、茶艺馆更如雨后春笋般涌现全国各地，其经营形式和内容也发生了诸多的变化。

有些茶馆从布局、装饰到背景、音乐、佐茶糕点及其他辅助性服务细节都有了很大变化，一些适于茶馆经营的主题文化如盐道文化、藏文化、集邮文化等走进茶馆，同时，棋牌、足浴、桑拿等经营项目也被引入茶馆。

根据数据显示，目前全国约有5万多家茶馆（社），以北京、上海、成都最多，仅上海就有3000家左右。

品茗之风盛行的北京同时也是茶叶消费增长最快的城市之一，目前，北京有6000多家茶叶店，茶馆、茶楼、茶坊也有3000余家。

据不完全统计，全国5万多家大大小小的各色茶馆拥有从业人员近百万人，年创造产值达300亿元，茶馆业已经成为拉动我国经济发展的一个重要行业。

各地的茶馆都具有不同特色，体现了多元化的茶文化与商业经济相结合的理念。

进入21世纪以来，日趋成熟的茶馆最先进入发展的瓶颈期，据统计，从2007年至2012年，中国茶馆从48842家增为50984家，5年增幅为4%。

已经处在茶馆主流地位的新式茶馆，其队伍日益壮大，并进一步追求个性化的发展，相继出现了主题茶馆、复合式茶馆、探索性茶馆等，一些具有代表性的知名茶艺馆基本成型。

所以现在如果想要开一个茶馆，必须考虑很多方面，无论是茶的质量还是服务的水平都要拥有自己的特色，要对自己的茶馆业有一个准确的定位。

这样才能在众多的茶馆或酒楼中显出自己的优势，才能在竞争如此大的社会中生存着。

二、茶楼的经营模式

茶楼属于属于餐饮行业，但却完全不同于饭店、酒店，因为饭店、酒店是人们必须的消费场所，而茶楼属于休闲、娱乐场所。

所以对于消费具体群体具有较强的依赖性，属于市场指向型行业。

目前茶楼的经营模式主要有以下几种：

1、茶艺馆

特点：

以传统饮茶习俗为经营主导，突出浓郁的茶文化氛围，消费对象瞄准经济收入、文化层次都较高的群体，消费也较高，对员工素质要求高，尤其要精通茶艺、茶道。

优点：

不需要太大的经营场所，茶楼以小而精致为上策，管理也较轻松，利润率较高，总投资量也较小。

具有文化气息，能使经营者自身显得高雅。

缺点：

客户群单一而且客户总量较少，利润率虽高，但客流量却很难把握，要靠经营者的社会公关能力来拓展客户群，对经营者自身素质要求也高，所处城市消费群体的文化水平以及消费观念，对此类茶楼影响较大。

（此类茶楼流行于北京、福建、中原等地区）

2、社会综合茶楼

特点：

此类茶楼最大的特点是“随意”;“一碗茶”、“一壶茶”、“一杯茶”不限;客户年龄老少、文化高低、收入好差无妨，消费三元五元、十元百元皆可。

茶楼经营手段也多样化，客人可以在茶楼内听听戏，吃碗面，擦擦鞋，甚至可以理理发，打打牌，可以说是个休闲小社会。

优点：

民俗休闲味浓，适合大部分中国人。

客户群落广，投入不必过高，从而节约成本，经营管理也较粗放，如果地处大城市闹市区，生意不会太差，经营风险小。

缺点：

场地面积要求大，经营环境嘈杂，客户层次参差不齐，容易引起矛盾，需要有较好的协调能力，与公共管理部门的关系也需要较好，尽管营业额不会过低，但利润率却不高，经营者往往因为项目不够高雅而缺乏成就感。

（此类以重庆、成都一些茶楼为代表）

3、自助式茶楼

特点：

自主式茶楼借鉴了唐朝传统茶道的形式，以饮茶为媒介，席间辅以各种干果、水果及地方小吃，摆放在茶楼厅中，自由选取，按位论价，有的茶楼还供应一些素洁的主食，使客户即吃饱肚子，又喝到好茶。

优点：

客户群庞大，雅俗共赏，即使不爱喝茶的客户也有可能因为喜欢吃小吃或水果并同时能休闲而来消费（尤其是女客），对客人来说即能喝茶休闲又能饱饱口福，消费也明确而实惠，何乐而不为，即使请客花费心里也有底，消费诱惑力较大，由于采用自助消费，也可节约用工成本，规模可大可小，成本便于控制，茶楼较易培养人气，易树立茶楼品牌，发展空间大。

缺点：

经营者必需学会如何管理，或有内行的管理人员，要学会如何控制成本，制度必须健全，要规范经营，否则有风险。

（此类茶楼适应性强，杭州、上海的茶楼为代表）

4、复合式茶餐厅

特点：

此类茶楼往往是中式茶楼与中式餐饮结合，或是饮茶与西餐结合，餐饮的气氛较浓。

优点：

概括成一句话，即能吃又能喝，服务较为人性化，尤其在一些小城市，客户交往不习惯单饮茶，往往是吃饭以后再饮茶，在饮茶习俗还未普及的城市较有适应性，利润空间大，相对容易收回投资成本。

缺点：

由于此类茶楼处在饮茶习俗的培养初期，经营生命力不长，是短期效应，随着茶客对饮茶环境要求的提高，很容易被市场淘汰。

（此类茶楼在安徽、湖南、湖北以及全国中部小县城普遍流行）

5、港台式茶餐厅

特点：

此类茶楼结合了港台咖啡厅的经营方式，以茶为主，同时供应各类花式饮料、果汁类饮料、洋酒类，并辅以商务套餐，西式餐饮（如牛排）服务时尚，装修现代而高雅。

优点：

因为客户群主要瞄准白领，而此类群体收入稳定且追求时尚，消费力持久，客户群较易巩固，管理氛围轻松和谐，此模式代表当代茶楼时尚，深受年轻人喜欢，发展空间大。

缺点：

由于白领客户群在小型城市较少，因此只适合开在大中型城市，且要城市人口年轻化程度高。

（此类茶楼主要流行于北京、上海、广州、杭州、深圳、南京等经济发达城市）

6、主题茶楼

特点：

此类茶楼以茶为媒介，经营主题却在茶外，如有的以茶楼经营场所兼做古玩收藏展卖;有的茶楼卖茶具、茶叶;有的以茶聚会特定人群形成俱乐部式茶楼（如婚介茶楼、交友茶楼、驴友茶楼、钓鱼爱好者茶楼）此类茶楼面积不宜过大。

优点：

能利用有限的空间做无限的生意，能把经营者个人的爱好于茶楼经营结合，充分利用茶楼空间作为展示其他项目的平台，主题充实而明确。

缺点：

可能不容易吸纳普通客户的消费。

三、茶楼消费人群分析

茶楼消费群体主要有以下几类：

1、年轻人

现在的年轻人希望能够享受一定程度的品质生活，因此，一个环境优雅，服务优良的茶餐厅就成为了他们享受闲适生活不可或缺的选择。

另外，他们大多数人有稳定的收入，承受压力比较强，交际应酬多，也需要有个地方释放自己的压力，因此大部分年轻人会来茶坊交友，舒展心情，调节一下情绪。

有关调查显示，在目前的茶饮消费群体中，来茶社消费女性消费者高于男性消费者，而且以青年人居多。

18-35岁年龄段的消费者成为茶饮市场的消费主体，消费量占整个茶饮消费市场的%。

2、中、老年人

在人口剧增之后，中国逐步进入老龄化，中老年人数量大增而且文化教育也比较深厚，老人比较重视健康和养生，他们也比较念旧，喜欢约上三五个知己到茶坊，聊天或者打牌。

3、商务人士

在社会财富持续积累的大背景下，商务人士的消费实力也在同步增强，其生活消费方式已由以往的发展型升级为享受型，其享受生活的方式开始回归传统化，对书法/绘画、品茶、钓鱼等传统的休闲活动更加青睐，尤其是高级商务人士更加明显。

四、项目定位分析

茶楼业被称为“绿色产业”，它的工作性质是直接为顾客提供以茶饮为主的，集体闲、娱乐等为一体的综合性服务。

在公司办公区、商店聚集区、行人往来众多的地区，人们进行商务洽谈和各种社交活动需要茶楼；人们工作之余忙里偷闲，约上三五知已，休闲消遣时，茶楼是他们最佳的选择场所。

目前南京市主流的茶楼是港台式茶餐厅，项目选址主要集中在高校、商场集聚区和商务办公楼汇集的地区，消费群体以学生、中青年商务人士为主。

这种形式散座比较多，包间比较少，以提供茶饮和简餐（中式和西式）为主，销售以上座率和翻台率取胜，特别是高校附近和人流密集地区，因为翻台率高，周转速度快，每天营业额比以休闲为主的茶楼要高。

自助式茶楼在南京已不多见，主要是因为这种消费方式顾客驻留的时间长，翻台率低，消费额度又不高，所以利润不高甚至亏损，特别在南京等大城市，房租、人员成本都在上升，所以自助式茶楼已渐销声匿迹。

茶楼的定位要根据不同地理区域、人民生活水平等的差异来具体定位茶楼的消费群体；消费群体的消费能力大致在什么范围，都要做详细的调查分析，如是中档消费区域，也不必过多顾及高端与低端的消费群体，不过可以保留中低端和中高端消费群体的消费定位。

本项目是定位于商务休闲茶楼，想法来源于“（招待费）肥水不流外人田”的心理，将办公室和会客室甚至会议室延伸到茶馆。

这种定位不是市场定位，建设对客户群体及消费习惯做进一步分析。

现在有些茶馆经营的主旨，普遍以高端的商务、低端的打麻将为主。

高端的商务尚好一些，但毕竟对环境及软硬件要求甚高，且在量上有限；而低端的打麻将，人员素养参差不齐，服务方面稍有差池，就会影响到客源，且利润极低。

五、项目的规模和选址

1、规模

目前，茶楼规模大体上可以分为3种。

一是200平米左右的；二是300-600平米左右的；三是800平米以上的。

其中，三四百平米的居多，约占50%左右。

随着竞争的加剧，以及都市房租等各种成本的上升，一二百平米的茶餐厅逐渐多了起来，这类茶餐厅主要集中在大商圈或者高校附近。

七八百平米以上的茶楼主要是一些经营期间比较久的茶馆，由于早期租赁的成本比较低，所以继续维持经营着。

还有一些在城郊结合地带或公园里，以自然景色和多种经营取胜。

对规模大的茶楼来说，经营性项目与项目储备更为重要。

否则，将难以支撑正常的营业额。

本项目规模建议在500平米左右，太大，成本太高，而且并不能保证顾客流量。

2、选址

茶社的选址取决于茶社定位和消费群体，针对大学生的茶餐厅选址在高校附近甚至高校集中区，比如仙林大学城。

针对商圈消费的白领，会选址在大型商场低楼层。

本项目定位于商务休闲茶楼，选址建议在高档住宅小区周边，并且周边拥有为数不少的办公楼，有数量众多的政府机关、企事业单位，这样才能有利打造文化商务平台，通过良好的经营，让周边单位、商务人士、小区住户等顾客同学聚会、商务洽谈、亲友叙旧、品茗休闲都会首先想到本茶社，形成良好的口碑。

六、项目装修要点

1、功能设计

（1）15平方米的厨房，可做简餐小吃、水果沙拉、现磨咖啡等。

（2）中小包间10个，180平方米，可用于棋牌类休闲。

（3）设商务大包5个，带卫生间，共计150平方米。

可用于商务谈判及休闲。

（4）公共卫生间，男女各一个，共计20平方米。

（5）30平方的商务办公室1间，可上网、打字、复印。

（6）大厅（含通道）90平方米，可摆卡座10张。

（7）吧台15平方米，储藏茶叶酒水、调酒、收银等功能。

以上面积共计500平米。

2、装修设计理念

（1）茶楼装修坚持以人文本。

在设计上要多为顾客着想，每一个细节都要充分考虑客人的喜好，不要只知道自己埋头设计，而不结合实际。

本项目定位于商务休闲茶社，要考虑针对的顾客类型，并且要将这些因素与设计师充分交流，从而确定一个合适的设计方案。

只有充分满足了顾客的需求，才能吸引到更多的顾客。

（2）在做茶楼装修设计的时候也要充分考虑到茶楼的管理。

因为这样可以提高茶楼管理者的效率，更方便管理者管理茶楼。

在设计的时候应当充分考虑到每一个细节，包括散厅、包间、仓库、厨房等，应当使这些空间形成一个整体，方便管理者管理。

（3）茶楼装修效果上，不要一味的追求奢华，应当以简单大方为主，茶楼主要针对的是休闲者，是为他们提供享受休息的地方，所以应当将重点放在环境典雅上面。

3、装修细节的营造

茶楼是顾客休闲娱乐谈话放松的场所，这里需要的是舒适的环境，轻松的氛围，人们可以在此抒发感情，尽情地享受朋友间聚会的快乐和茶叶散发出来的香气。

人们往往希望去一些使他们感到舒服或觉得有趣的地方。

在那里可以领略到不同的风情，或庄重典雅、或乡风古韵、或西化雅致。

本项目消费群体定位于商务人士，建议把风水学运用到现代茶楼的风水布局中，只需稍稍调整就会收到更好的经营效果，也有利于发财利市、广招客源。

按照风水学原理来说，装修设计光洁舒适就是生气，反之，就是死气。

所有茶楼均需要一个舒适的经营环境，才能赢得顾客，也才可以赢得良好的经济效益。

风水的“纳气”与“气的流动”在某种程度上可以理解为通风透气。

茶楼、咖啡厅的通风透气有益于货品的保管。

所以使茶楼、咖啡厅通风透气也是茶楼、咖啡厅装饰时要考虑的重要因素之一。

七、开店手续的办理

申请开茶社需要前置审批，即在工商部门拿到营业执照前，必须先得到卫生许可证和环保部门的排污许可证。

1.先拿身份证原件及复印件到当地工商所登记名称

2.排污许可证的申领

3.卫生许可证的申领

4.工商营业执照：

拿到这两个证后，就可以凭这两证及相应的房屋租赁证明、身份证，去工商所申请领取工商营业执照了。

5.在开业之前，还需要向消防部门进行消防申批这需要在装修的时候就向所在辖区申请。

需要注意的是，现在消防审批比较严格，消防部门不仅审批装修时有无消防通道、消防设施等，还要审批房屋的用地性质，需要是商业用地，如果是工业用地，南京消防审批通过的可能极低。

八、投资预算

前期投资估算160万

1、装修费：

80万元

包括店招、卫生间、厨房、吧台、大厅、包间隔断，墙、顶、地，新风、空调改装等。

2、设备采购费35万

包括电脑点菜系统、个性装饰、桌椅、沙发、卡座、杯具、电脑、茶几、液晶电视、厨房设备、复件机商务设备等。

3、其他费用45万

其他低值易耗品、营销前期费用、其他前期筹备费用，第一次预付的半年房租（30万）。

九、日常运营分析

（一）收入分析

1、茶楼大厅卡座10张，每张4人位，饱和接待40位；设人平均消费45元一位；销售额为：

1800元，每日上午上座率1成，下午5成，晚上7成，一天的翻台率为130%，1800*=2340元，大厅日消费金额为2340元。

2、中小包间10间，每间可接待4人，平均消费150元一位，（包间消费的时间长度一般是大厅的2倍以上，以上费用含餐），总计消费人次为40人，中等包间日消费为6000元，包间按照倍翻台率合计7200元。

3、大包间5间，每间可接待4人，人平均消费180元一位；（包间消费的时间长度一般是大厅的2倍以上，以上费用含餐），总计消费人次为20人，大包间日消费为3600元，按照倍翻台率合计3600元*=4320元；

4、以上茶楼整体客户消费日支出共计：

13860元/日，考虑到茶楼消费有淡旺时差异，节假日比平时上座率要高，周一到周五消费上座率普遍比较低的特性，应再打个5-7折，日营业额估计在6900元－9700元左右，月收入万元－万元，折中以万元计收入。

（二）成本费用分析

1、员工每月工资：

49000元/月

A.经理1名6000元/月

B.大厅及包间服务员8名2500元/月/名共计:

2500元/月/人×8名=20000元/月，服务员可找学生兼职

C.厨师2名4000元/月/名，饮料1人，3000元/月，共计11000元

D．保洁员2名2000元/月/名，共计4000元/月，收银员由服务人员代班

E．会计3000元/月

F．其他行政人员2名，2500元/月/名，共计5000元/月

2、房租：

60万/12个月＝50000元/月

3、商品采购、水电煤气、易耗品78000元/月

4、员工伙食和住宿：

8000元/月

总计：

185000元/月

（三）利润

收入249000元，成本费用185000元，其他费用（含定额税）5000元，每月利润约万元

年利润12个月×万元＝万元

考虑到还有公关费、促销打折费用等，一年净利润约60万元。

（四）回报

综上所述：

该项目前期投入160万元，扣除先付的房租30万元，实际投资130万元，从以上看，预计2年多可以收回成本。

当然，这是在经营业绩非常理想的情况下得出的结论。

十、风险分析

主要有以下几项风险：

1、经营风险

由于经营和管理不善带来的可能性风险。

经营不善，收入达不到预期，管理不善，导致员工服务效率低下。

同时，市场竞争和需求变化给茶社发展带来的压力。

2、财务风险

前期装修和设备的投入大大超出了预算，导致运营资金不足，茶楼收入不理想，支出费用较高，现金流出现问题。

3、资源风险。

由于茶楼刚刚成立，对于原材料的购置、人力资源以及客户资源的了解不足，有可能会导致资源浪费或资源破坏现象，从而使茶楼运行产生危机。