商务中心项目建议书.doc

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广西XX市商务项目中心

项目建议书

广西XX市商务项目服务有限公司

2018年11月25日

目录

第一章、项目概述情况

第二章、项目名称选址

第三章、项目规划方案

第四章、项目建设条件

第五章、项目建设材料

第六章、项目建设周期

第七章、项目投资估算

第八章、资源开发利用

第九章、项目环境影响

第十章、经济影响分析

第十一章、结论

第一章、项目概述情况

一、项目背景

为了响应政府号召，广西XX市作为北部湾经济区开放开发的核心城市，XX市的建设和发展得到自治区党委政府的高度重视。

全面推进XX大城市发展战略，打响“五彩XX，田园都市”品牌，特别是在XX市委市政府把XX新区打造成新兴产业的聚集地、经济的新增长极、统筹城乡发展的示范区、对外开放的新窗口和现代化生态文明新区，XX新区将是XX未来的区域新中心。

XX市XX新区港澳商务中心的建设，将为XX市引进港澳地区的招商和投资起到引领作用。

XX市商务项目位于XX新区核心区中心商圈，地理位置优越，商机无限。

二、项目简况

1、地块简介

项目地块位于XX市XX新区核心区，规划用地性为商住建设用地，商业用地B1和商务用地B2及二类居住用地R2的综合性用地，可用来开发中高层居住性建筑和商业、商务。

项目规划用地总面积为2万方米（30亩），其中规划用地红线面积1.8万平方米（27亩）、城市道路用地面积1500平方米（2.0亩），位于XX新区，项目的四周为建设中XX新区的城市商圈及大型住宅区，地理位置优越、交通便捷、配套完善。

2、项目概况

项目名称：

广西XX市商务项目中心

建设地点：

XX新区秀水路与阳光路路口

建设规模：

10万㎡（计容面积不大于7.5万㎡）

占地面积：

30亩

容积率：

2.0＜F≤4.0

绿地率：

不低于30%

建筑密度：

不大于30%

3、项目建设

XX市商务项目项目位于XX新区核心位置，建设一个港澳商务服务中心，满足人们对港澳文化体验和交流；建设港澳商品购物中心，促进奢侈品代购一条街，提供货源详细资料、模型样品、问题解答、权威专业咨询；建设中高端商品住宅区，方便人们对港澳商务服务、商品服务的体验。

项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。

4、规划方案

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把打造港澳商务服务中心放在首位，进一步完善城市生活配套设施，创造出高质量的生态景观环境，形成独特的商业格局，另一方面还遵循节约土地资源的原则，充分利用拟建项目的现有地形特征，合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构，规划中高端住宅与商务中心、商业中心相结合，结合城市发展新形象及人们居住、商务活动需要，树立“XX新区新中心”的形象。

三、项目建设单位

1、项目公司名称：

广西XX市商务项目服务有限公司。

2、公司经营范围：

在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业管理等。

3、项目建设规模和建设内容：

XX市商务项目开发建设总建筑面积约10万平方米。

建设内容为中高端住宅楼、港澳商务体验中心、港澳商品服务中心。

项目由广西XX市商务项目服务有限公司投入全部建设资金，项目建设资金自筹。

第二章、项目名称选址

一、项目名称：

广西XX市商务项目中心

二、地理位置：

XX新区

三、占地面积：

占地面积约30亩

四、项目现状：

项目用地范围内为商住建设用地

第三章、项目规划方案

一、项目建设内容

广西XX市商务项目中心建设内容为中高层居住性建筑及商务、商业设施等。

二、项目初步规划设计方案

1、规划建设用地面积：

30亩

2、总建筑面积：

10万平方米。

3、住宅建筑面积：

6.7万平方米

4、商务建筑面积：

0.3万平方米

5、商业建筑面积：

0.5万平方米

6、地下室建筑面积：

2.5万平方米

7、居住总人口：

约1800人。

8、居住总户数：

约600户

9、建筑层数：

地上18层、28层

10、绿化率：

35％

三、项目规划设计

规划设计上拟采用深圳、杭州、广州等比较先进理念的设计建筑、景观、人文等总平规划设计方案工作。

玉林市港澳服务中心项目力求先进的建筑艺术理念，体现住宅和商业、商务新风貌和时代特色。

规划设计方案既能满足现代化商业、商务、住宅的各项使用要求，同时也必须适合玉林市的总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。

项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建和谐社会”作为核心理念，把城市风貌及环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的景观环境，形成独特的风格。

四、项目规划思路

1、建设港澳商业、商务及文化推广中心

项目建设主要包括以下几部分内容：

港澳文化街或港澳文化体验基地或港澳文化展览馆及研究中心，港澳文化广场、中高端住宅、商业步行街、酒店、普通公寓。

物业是高品质、高品位的象征和保障，物业服务必须从严挑选，引进品质优良、竞争力强的物业服务公司来更好地推动项目，突出严谨性和专业化。

2、建设商品代购区

建设奢侈品代购一条街，借鉴港澳地区的奢侈品服务体验的理念，在此区域提供货源详细资料、模型样品、问题解答、权威专业咨询等，在取得海关、检验检疫等联检部门的支持下，可在此区域进行联合办公，客户从选货到最后的发货配送，所有的手续皆可以在此集中统一办理，以实现更便捷、高效的服务。

3、建设港澳文化高端体验中心

建造一个高端的港、澳文化体验中心，由一个体验大厅和数个VIP包房组成，里面装修布置要有文化底蕴和氛围，高贵、舒适，聘用综合素质高、外貌条件好并经过严格综合培训的服务人员，用以接待重要客户、进行宣传推广，需要时可以对外营业。

第四章、项目建设条件

一、地理条件

广西XX市商务项目中心位于XX市XX新区核心区秀水路与阳光路交叉路口。

位于XX新区的核心区商圈，地理位置条件非常优越。

二、市政条件

广西XX市商务项目中心位于XX市最主要交通道路教育东路和玉东大道两条城市主干道中间位置，周围同时开建多个大型商业中心及已经建成多个住宅小区，占据城市主干道，所需的水、电、气、热、通讯、道路交通等设施非常优越。

第五章、项目建设材料

一、建筑材料

广西XX市商务项目中心项目的建筑内容为高层与多层居住性建筑及商业设施，建筑结构为框架结构。

其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、混凝土、页岩多孔砖、钢管材料等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，项目所需的主要建筑材料估算为：

1、钢材：

5000吨

2、水泥：

4000吨

3、商品混凝土：

3.5万立方

4、页岩多孔砖：

8000立方

5、钢管（含水电消防）：

2.0万米

二、主要设备

广西XX市商务项目中心的建设内容为中高层居住性建筑及商业设施，在设备、设施上将力求采用比较先进实用的合资品牌的设备、设施，其所需的主要设备有：

电梯设备、高压配电设备、供水设备、消防设备、停车设备、通风系统设备、通讯电话系统、照明系统、信息设备、保温设备。

三、水、电、气、热供应

根据初步计算，广西XX市商务项目中心水、电、气、热等用量为：

1、用电量：

60瓦/平方米，则预测项目用照明电量约为600千瓦，动力用电量约为250千瓦。

2、用水量：

按4升/平方米·日，按常住人口1800人计算，用水量约为500立方/日。

3、用气量：

按常住人口1800人计算，由燃气公司负责建设和安装。

第六章、项目建设周期

一、建设方式

广西XX市商务项目中心项目建设按照广西区、XX市住建委有关建设工程招投标的有关规定，采取业主自行委托发包的方式择优选择有实力、有资质、有信誉的建筑施工企业组织施工。

为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，委托有经验的监理单位进行工程监理，确保施工质量为优良。

二、建设进度安排

广西XX市商务项目中心项目总建筑面积约为10万平方米，预计建设周期为2年，即从2019年到2021年为建设期，项目建设实施进度为：

1、2018年12月开始前期准备工作。

主要包括：

协议签订、注册项目公司、规划设计方案、项目地勘、施工图设计、三通一平、工程招投标等。

2、2019年5月至2021年8月为施工工期，全部完工竣工验收。

3、具体时间如下。

（1）项目方案规划设计：

2019.1-2019.3

（2）项目施工图设计：

2019.3-2019.4

（3）项目报建：

2019.4-2019.6

（4）土方及支护工程：

2019.6-2019.10

（5）地下室工程：

2019.10-2019.11

（6）主体六层以下：

2019.11-2019.12

（7）主体工程封顶：

2020.1-2020.7

（8）装修工程：

2020.8-2020.12

（9）配套及绿化工程：

2021.1-2021.4

（10）竣工验收及交付：

2021.6

第七章、项目投资估算

一、成本构成

项目用地约30.16亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：

1、土地费用：

8900万元

2、设计规划及报建成本：

430万元

3、建安成本：

21500万元

4、管理费及税金：

3290万元

4、工程交纳规费：

1000万元

5、贷款利息投入：

3600万元

6、总计约：

38720万元

二、成本测算：

1、土地费用（含印花税）总计30.16亩土地为8900万元。

2、规划设计报建费用合计约为430万元。

3、建安费用按建安平米造价2000元/m2计算，共计需投入20000万元，其他电梯、配电等设备约1500万元，合计21500万元。

4、工程规费（含城市配套、劳保费、农民工工资保证金等）约要投入1000万元。

5、其他投入（含管理费用、税金）约为3290万元。

6、项目部分资金投入需要贷款，总计利息约3600万元。

6、以上成本共计约38720万元。

三、资金筹措

资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。

随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。

因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。

本项目总投资为38720万元，一次性开发建设，资金来源为自筹和部分资金银行贷款。

三、收益估算

项目建成后，项目主要收益为商品房销售收入。

项目总建设面积约为10万平米，其中商品房住宅约为6.7万平米，商业面积约为0.5万平米，商务面积约为0.3万平米，地下室约为2.5万平米，可建设地下停车位200个。

项目计划于2019年5月开工建设，预计2020年1月可以办理预售证，2020年7月项目封顶，资金可以回笼。

参考项目地块附近商品房销售基本销售在6500元/平米的水平，结合本项目的实际情况进行测算，采取保守估算，得出以下收入测算。

1、商品房住宅销售收入：

6.7万平米×5000元/㎡=33500万元；

2、商务部分的销售收入：

0.3万平米×5000元/㎡=1500万元；

3、商业部分的销售收入：

0.5万平米×15000元/㎡=7500万元；

4、地下室停车位的销售收入：

200个×15万元/个=3000万元；

5、以上合计总收入：

45500万元。

根据以上测算和估算，2019年1月投入38720万元，2020年7月收入为45500万元，则项目在一年半左右的收益利润约为6780万元。

项目具有良好的盈利能力，风险可控。

第八章、资源开发利用

一、资源开发利用

为贯彻落实《国务院关于加强节能工作的决定》和国家发改委《关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知》，做好固定资产投资项目的节能和审查工作，建筑节能是建设工程贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。

《中华人民共和国节约能源法》中许多条款与建筑节能密切相关。

节能法规定“固定资产投资项目的可行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。

固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规和规定采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。

随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设，大批工程项目相继投入运营，既提高了城市品味，完善了城市基础建设，同时也占用了大量的土地资源。

合理有效的运用土地资源是工程项目建设的必要前提条件。

房地产项目主要开发资源为土地，在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展，该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材等，周围建筑资源丰富、运输方便、物流快捷，完全能够满足项目建设所需的全部材料供给，工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡开发新型环保节能材料，综合利用工业废料，增值降能。

二、资源利用方案

拟建项目主要开发资源为土地，主要耗用能源为煤、水、电等能源，拟建项目因采用集中太阳能供热，更利于建筑节能，供水管网合理布置，与市政主管道有效对接，采用箱式变压器，配电房设置在地下室内，既美观，又不占地面面积，达到节能设计的要求。

三、资源节约措施

建筑节能是能源节约的重点领域，该项目在规划设计中注重以下问题：

1、在施工过程中，应严格执行住宅建筑和公共建筑节能设计规范的要求。

2、在结构设计中采用页岩多孔砖、现浇结构、商品混凝土施工。

3、采用中空隔热玻窗，节能的水电设备。

4、建筑单体外轮廓线尽量采用板式型式。

第九章、项目环境影响

该项目建成后，污染物主要来自居民生活废水、固体垃圾，项目在建设过程中主要的污染物为机械噪声、扬尘、固体废弃物，具体治理措施为：

一、污水：

生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和广西区的有关规定和标准。

二、生活垃圾：

将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。

三、噪声：

噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。

四、汽车废气：

因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和重庆市规定的废气排放标准。

汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。

五、施工中产生的机械噪声、扬尘、固体废弃物的清理。

在设备和装置上采用减振和隔音措施，使噪声达到国家标准，产生的扬尘予以洒水降尘，并控制施工时间，同时建临时围墙，从而避免了尘土飞扬，施工中产生的固体废弃物由施工单位联系环卫部门统一清理。

第十章、经济影响分析

一、经济费用效益

该项目为房地产开发项目，项目建设不具有垄断特征，不涉及国家安全，项目建设资金全部由投资企业自筹解决，项目占用的土地按照国家和地方相关政策竞拍取得，项目建设符合产业政策，与当地政府有关政策不相冲突，项目建设主要产品为住宅和商业，不属于非市场属性的公共产品。

该项目建设将促进当地房地产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程、促进区域经济协调发展有着积极作用，项目建成后将改善城市形象，进一步带动相关产业的发展，促进南充市的经济和社会的发展，刺激社区商业、服务业的发展，为当地的产业发展带来商机，吸引更多的投资商，对XX新区的招商引资、联动港澳地区及拉动玉林的经济增长具有深远影响。

二、社会效益分析

该项目完工投入运营后将能满足1800人居住，部分居民的住房及生活条件有了较大的改善，重点是改变了整个XX新区核心区的城市风貌，紧跟新型城市化发展步伐，提高了城市的品味，完善了城市配套。

第十一章、结论

综上所述，项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。