深圳市工业楼宇转让管理办法试行及《实施细则》.docx

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深圳市工业楼宇转让管理办法试行及《实施细则》

深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）及《实施细则》

深圳市人民政府办公厅

关于印发工业楼宇转让管理办法的通知

文号：

深府办〔2013〕3号

各区人民政府，市政府直属各单位：

　　《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市人民政府办公厅

2013年1月7日

深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）

　　第一条 为规范我市工业楼宇转让，推进市场配置产业空间资源，促进产业空间资源有序流转，实现产业转型升级，根据相关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内工业楼宇（含本办法实施前兴建的工业楼宇）的转让适用本办法。

　　本办法所称工业楼宇，是指在工业用地上兴建的用于工业生产（含研发）用途的建筑物、构筑物及其附着物。

　　深圳经济特区高新技术产业园区内工业楼宇的转让，按照《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的规定执行。

　　属于《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策适用范围的工业楼宇的转让，按照《决定》及其他相关规定执行。

　　第三条 本市行政区域内划拨或出让工业用地上已合法建成的工业楼宇及配套设施，除法律、法规、规章、本办法另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同另有约定外，可以宗地为单位进行整体转让。

　　第四条 用地批准文件或土地使用权出让合同约定可以分割转让的工业楼宇，可分割转让。

　　用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：

（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；

（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；

　　（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；

　　（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

　　（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

　　（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；

　　（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；

　　（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门辅导备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；

　　（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

　　第五条 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。

　　用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查。

　　第六条 依照本办法规定限整体转让的工业楼宇，自用地批准文件生效之日起或土地使用权出让合同签订之日起不满20年进行整体转让的，政府在同等条件下享有优先购买权。

　　本办法第四条第二款第

（一）、

（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（九）项规定的工业楼宇分割转让的，政府在同等条件下可以优先购买。

　　第七条 工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让。

　　工业楼宇分割转让时，市规划国土主管部门应明确宗地内专有部分与共有部分的范围。

　　第八条 非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。

　　本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的，应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价。

　　第九条 城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让。

　　城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。

　　本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：

（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；

（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价。

　　本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让。

　　第十条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。

　　第十一条 符合本办法规定可以转让的工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。

　　第十二条 未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料：

（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；

（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证；

　　（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告；

　　（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。

　　依照本办法或其他有关法律、法规的规定，工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件。

　　第十三条 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。

　　依照本办法规定不得分割转让的工业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。

　　本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间。

　　第十四条 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。

具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。

　　前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。

　　工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：

（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；

（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；

　　（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。

确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。

　　转让方申报的合同成交价格等于或高于转让工业楼宇的计税参考价格的，以合同成交价格作为转让工业楼宇的交易价格。

转让方申报的合同成交价格低于转让工业楼宇的计税参考价格的，以计税参考价格作为转让工业楼宇的交易价格。

　　工业楼宇的计税参考价格由市政府确定的承担评估职能的非营利性机构负责测算，并经市财政、地税主管部门确认后，供工业楼宇所有人查询。

　　第十五条 区（新区）产业主管部门应会同相关政府职能部门依照有关规定、约定对工业楼宇的使用进行监管。

　　产业、规划国土等相关主管部门应各司其职，对擅自改变工业楼宇使用功能等违规行为依法予以查处。

　　第十六条 市政府有关职能部门可根据本办法制定工业楼宇转让的相关实施细则。

　　第十七条 本办法自发布之日起试行。

2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》停止执行。

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知

文号：

深规土〔2013〕721号

各有关单位：

　　为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号），根据有关规定，我委组织制定了《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》，经市政府同意，现予印发施行。

深圳市规划和国土资源委员会

2013年12月6日

《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》实施细则

　　第一条 为贯彻落实《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称《办法》），根据《办法》第十六条规定，制定本细则。

　　第二条 工业楼宇配套设施的转让适用《办法》及本细则关于工业楼宇转让的规定。

　　《办法》第二条第二款所称“工业用地”，包括含有工业生产（含研发）功能的混合用地。

　　《办法》所称“建筑面积”，是指房地产权利证书记载的建筑面积，总建筑面积是指同一宗地内建筑物面积之和。

　　《办法》及本细则所称“分割转让”，是指同一宗工业用地上建筑物、构筑物及其附着物的分割转让。

　　第三条 已按《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）及我市其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策依法处理并取得合法产权的工业楼宇转让，适用《办法》及本细则；但《决定》及其他处理历史遗留违法用地、违法建筑政策对其转让作出规定的，从其规定。

　　第四条 工业楼宇所在宗地用地批准文件或者土地使用权出让合同中土地使用权人为两个或两个以上，且已明确约定所占产权份额但未约定不得分割转让的，视为《办法》第四条第一款规定的“约定可以分割转让”。

　　第五条 用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确约定可以分割转让的工业楼宇，在本细则实施前已分割转让并办理转移登记的，以及根据《办法》第四条第二款的规定对工业楼宇进行分割转让的，已分割转让的部分可以按分割登记的工业楼宇基本单元进行再转让；未转让的部分不得转让，但未转让的部分又发生《办法》第四条第二款第

（一）、

（二）、（三）项规定情形的除外。

　　第六条 工业楼宇的受让人应当是经依法注册登记的企业，但下列情形除外：

（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；

（二）因继承、受遗赠取得物权的；

　　（三）因共有分割取得物权的；

　　（四）因政府行使优先购买权的。

　　第七条 工业楼宇分割转让测绘前，转让方应当根据《中华人民共和国物权法》以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）规定，制定工业楼宇共有部分与专有部分的划分方案，并提交规划国土主管部门进行审核，确定宗地内专有部分与共有部分的具体范围。

　　第八条 商品性质的工业楼宇进行分割转让的，应当按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价；但转让方能够提供证据证明已按市场评估地价缴纳地价的，不需要再补缴地价。

　　《办法》及本细则有关地价补缴的规定只适用于工业楼宇中拟转让的部分。

　　第九条 按照《办法》规定进行分割转让的，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料：

（一）按照《办法》第四条第二款第（四）项进行分割转让的，应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书；

（二）按照《办法》第四条第二款第（五）项进行分割转让的，应当提供由市产业主管部门出具的产业转移相关证明；

　　（三）按照《办法》第四条第二款第（六）项进行分割转让的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见；

　　（四）按照《办法》第四条第二款第（七）项进行分割转让的，应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件；

　　（五）按照《办法》第四条第二款第（八）项进行分割转让的，应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证；

　　（六）受让人有准入条件限制的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件；

　　土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合《办法》及本细则规定的条件。

　　转让方按照《办法》第九条规定分割转让工业楼宇的，规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目；转让方按照《办法》及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的，规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。

　　第十条 《办法》第六条规定的工业楼宇优先购买权，由市、区（新区）土地整备（储备）机构行使。

　　市房地产登记机构受理工业楼宇转移登记申请后，经审查工业楼宇属于《办法》第六条规定情形的，应当通过市房地产权登记机构网站公告通知市、区（新区）土地整备（储备）机构行使优先购买权，公告期限不得少于10日。

　　土地整备（储备）机构决定行使优先购买权的，应当在公告期内书面告知市房地产权登记机构及工业楼宇转让方；逾期未告知的，市房地产权登记机构可以办理后续房地产权登记工作。

　　第十一条 工业楼宇办理初始登记后首次进行转让的，转让方应当按照《办法》第十四条及本细则的规定缴纳转让增值收益；但具有下列情形之一的，免缴转让增值收益：

（一）城市更新项目中已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施首次转让的；

（二）用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的；

　　（三）市政府规定的其他情形。

　　第十二条 根据《办法》第十四条第二款规定计算增值收益时予以扣除的项目包括：

（一）工业楼宇的登记价（无登记价的，扣减所转让的工业楼宇分摊的地价和工程造价）；

（二）转让方取得工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；

　　（三）转让方转让工业楼宇时依法应当负担并实际已缴交的税费；

　　（四）按照《办法》及本细则规定补缴的地价款。

　　第十三条 城市更新项目重建的工业楼宇可进行预售，工业楼宇的受让人应当符合《办法》第五条的规定。

　　城市更新项目回迁户取得安置回迁的工业楼宇首次转让的，不适用《办法》第十四条第三款第（三）项规定，但应按照本细则第十四条的规定缴纳转让增值收益。

　　第十四条 除本细则第十一条规定的免缴情形外，城市更新改造后形成的工业楼宇首次转让的，其增值收益按以下方式缴纳：

（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，免缴增值收益；

（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额30%未超过50%的部分，按50%的比例上缴；

　　（三）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%未超过100%的部分，按60%的比例上缴；

　　（四）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按100%的比例上缴。

　　第十五条 在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，工业楼宇转让方应当按照《办法》及本细则的规定缴纳应缴的增值收益。

　　市房地产权登记机构负责代收前款规定的工业楼宇转让增值收益。

代收费用按政府收取增值收益的3%列支，并纳入政府财政预算，实行“收支两条线”管理。

　　工业楼宇转让取得的增值收益纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目资金需求。

　　第十六条 本细则自发布之日起施行，有效期5年。

深圳发布关于工业楼宇转让管理有关事宜细则的通知

各有关单位：

为进一步完善《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3号，以下简称《办法》）及《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）的有关规定，有效促进工业楼宇资源的有序流转，经市政府同意，现就工业楼宇及配套设施受让人资格限制以及转让增值收益收缴有关事宜通知如下：

一、工业楼宇及配套设施的受让人应当是经依法注册登记的企业，但《细则》第六条规定的四种情形以及具有居住功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配套设施且属于下列情形之一的除外：

（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；

（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于《办法》第五条第二款规定情形的；

（三）经房改部门批准被纳入房改范围的；

（四）市政府批准的其他情形。

二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：

（一）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定可以分割转让而分割转让的，或者整体转让而整体转让的，免缴增值收益；

（二）用地批准文件或者土地使用权出让合同约定不得分割转让或者未明确可以分割转让，根据《办法》第四条第二款的规定进行分割转让的，按照下列方式缴交增值收益，并在土地使用权出让合同补充协议中予以明确：

1．在竣工验收之日起五年内转让的，按照《办法》第十四条第三款第

（一）项、第

（二）项规定的方式缴交，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五缴交；

2．在竣工验收之日起五年后转让的，免缴增值收益。

三、城市更新改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，属于配套设施的部分，按照市场评估地价标准计收地价，免缴增值收益；属于工业楼宇的部分，增值收益按照《细则》第十四条规定的方式缴交，无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照以下累进方式缴交：

（一）成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益；

（二）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过二万元/平方米但未超过四万元/平方米的部分，按照百分之二十五的比例缴交增值收益；

（三）成交价格或者计税参考价格（取价高者）超过四万元/平方米的部分，按照百分之四十的比例缴交增值收益。

《办法》实施前已经签订土地使用权出让合同的城市更新项目，其改造后形成的工业楼宇及配套设施首次转让的，项目实施主体可以项目整体为单位与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议，选择下列方式之一缴交增值收益：

（一）按照签订土地使用权出让合同时市政府工业楼宇转让有关规定进行分割转让的，非自用部分免缴增值收益；自用部分分割转让的，须符合《办法》第四条第二款规定的情形并按照《办法》第八条第二款规定补缴地价后，按照本通知第二条第

（二）项规定的方式缴交增值收益；

（二）按照《办法》及《细则》关于城市更新项目的规定进行分割转让的，按照本条第一款规定的方式缴交增值收益。

四、已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年内再转让的，按照《办法》第十四条第三款第（三）项规定的方式缴交增值收益；无法提供工程造价或者扣减税费的相关凭证导致增值收益无法正确计算的，按照成交价格或者计税参考价格（取价高者）的百分之五征收。

已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起五年后再转让的，免缴增值收益。

五、本通知自发布之日起施行，有效期五年。

深圳市规划和国土资源委员会

2014年8月8日