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主要技术经济指标

主要技术经济指标（总5页）

1、总建筑面积

简介：

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

简单的说：

就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

计算方法

　　在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。

单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。

（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

　　（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

　　（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

　　（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。

大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

　　（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

　　（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

　　（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

　　（9）突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

（10）两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

2、建筑占地面积

　　建筑占地面积有几种计算方式:

1，建筑占地的地下（埋在地中）看不见部份，2，竖直墙的外围地面肉眼看见部份，3，整个建筑物竖直向地面投影范围部份。

到目前为止，到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，在学术界引起争议，在民间也引岀不少答案，变成持久性争议的话题。

一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。

但是一般为了考虑降低建筑密度，一些规划师还是按照首层建筑占地面积来计算，这样飘窗凸窗等可以不计入占地面积。

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

3、建筑密度

求助编辑百科名片

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集

规格

　　建筑密度=建筑物的基底面积总和/规划建设用地面积。

[1]比如一块地为10000平方米，其中

建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。

建筑

　　密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广

　　场、停车场等。

　　建筑密度与建筑容积率考量的对象不同，相对于同一建筑地块，建筑密度的

考量对象是建筑物的面积占用率，建筑容积率的考量对象是建筑物的使用空间。

标准

　　居住建筑密度指标，取决于包括院落的组织，绿地所占的比率，气候、防火、防震、地形条件等对住宅建筑布置的要求，以及建筑层数、层高、房屋间距和排列方式等各项因素。

在一般情况下，平均建筑层数愈高，建筑密度愈低。

根据1980年中国国家基本建设委员会颁发的《城市规划定额指标暂行规定》,新建居住区的居住建筑密度是：

4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。

4、容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

简介

　　容积率（PlotRatio/FloorAreaRatio/VolumeFraction）：

又称建筑面积毛密度。

项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

　　容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

[1]

计算公式

　　容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

　　上面这个公式的出处有：

北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知（市规发〔2006〕851号，2006年7月10日）

　　但在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，

　　容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积

　　当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算（容积率各个地区或城市有各自相关规定）。

　　容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

　　绿地率也是如此。

绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。

[1]

相关规定

　　容积率一般是由政府规定的。

　　现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为

　　独立别墅为0.2~0.5,

　　联排别墅为0.4~0.7,

　　6层以下多层住宅为0.8~1.2,

　　11层小高层住宅为1.5~2.0,

　　18层高层住宅为1.8~2.5,

　　19层以上住宅为2.4~4.5,

　　住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。

　　并根据不同城市的特点有所差别。

[1]

建筑特点

（一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

（二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。

建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。

当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：

R=C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。

　　（三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。

人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。

　　房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费

　　楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率

　　因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。

　　（四）容积率存在客观上的最合理值。

在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。

为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。

[2]

5、总用地面积

总用地面积：

开发商办理土地使用手续时，经指界测量确定并办理手续的面积，就是红线内的土地面积总和。

包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积。

6、绿地率

绿地率（ratioofgreenspace/greeningrate）描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

计算公式

　　城市绿地率=（城市各类绿地总面积÷城市总面积）×100%。

绿地率与绿化率的区分

　　什么是绿化率什么是绿化覆盖率开发商平时在售楼书上印制的有关绿化的指标究竟是绿化率还是绿化覆盖率地下停车场上、化粪池等上面的绿化算不算绿化率开发商做的屋顶绿化算不算绿化率……许多购房者对此并不了解，他们想弄清楚绿地率和绿化覆盖率究竟是怎么回事

有关专家对此解释说，绿地率和绿化覆盖率是两个不同概念的用语，绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标，但绿地率不等同于绿化覆盖率。

绿地率是规划指标，描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。

　　在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

而宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在涉及计算时也要求距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。

此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。

这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。

在房地产开发过程中，政府相关部门在最初项目规划要求的就是绿地率这一指标。

因此，买房除了对地税、户型设计的挑选外，还要关注“三率”，即容积率、绿化率、房屋使用率。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。

绿化率也是如此，绿化率较高，建筑密度较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个。

　　绿化覆盖率可以在小区绿得广。

像地下车库这样大面积的底下设施，它的地表虽然种不了树，但可以种草；像距建筑外墙1．5米这样的范围，虽然不算正式绿地，但若能种一些草，总比地砖铺砌更吸引人.在小区规划设计中，计算绿化覆盖率所指的绿地，简单地说，就是有块草皮便可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

在开发商销售楼盘的时候，有些开发商当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。

　　绿地率是绿化用地占总土地面积的比例，在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法

7、用地面积

建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后，经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积（准确界限由土地供应图标明），共由两个部分组成：

　　一、代征地面积（即由建设项目业主随同其他建设用地一起办理征地手续，并由业主承担一应费用，但建设项目业主必须无偿地交给城市公共建设行政主管机关，作为公共建设用地的那部分土地称为代征地。

对这部分土地，虽然是业主出资、业主征用，但是土地使用权不属于业主，业主的土地证上面也不体现，其财产权归城建部门即政府所有。

这部分土地的用途是规划已经确定的公共道路、活动场所、绿化及城市景观区的建设，紧邻项目建设用地。

）。

　　二、建设项目净用地面积（在这部分土地内才可以建设项目需要的工程内容）。

业主只对第二部分土地拥有财产权。

　　以上两部分其实是同一宗地不同用途的划分而已。

在建设项目确定以前，控制性详细规划已经确定（不然也无法办理用地规划许可），从控制性详细规划图项目业主清楚知道自己征用的土地含有多少代征地、什么用途等等。

8、建筑系数

　　“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率

建筑系数计算公式

计。

用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。

合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。

与建筑密度的区别

　　建筑密度

　　建筑密度是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

　　建筑系数

　　建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积）÷项目占地面积×100%

9、计容建筑面积

　　计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和（m²）。

　　1.所谓计容面积，就是计算容积率面积，一般情况下：

　　计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积

　　注:

规划建筑用地面积应等于或小于总地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率

　　2.总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

　　3.地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积

　　一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权的部份地下建筑面积（车库或停车位）

计容积率面积

　　计容建筑面积=小区内所有计算容积率的建筑面积之和（m²）。

　　1.所谓计容面积,就是计算容积率面积,一般情况下:

　　计算容积率面积=规划条件容积率X规划建筑用地面积

　　注:

规划建筑用地面积应等于或小于宗地图用地面积,建成后项目容积率也只能等于或小于规划条件容积率

　　2.总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

　　3.地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积

　　一般情况下可以出售的总建筑面积指的就是计容积率地上建筑面积,还包括可以申报产权的部份地下建筑面积（车库或停车位）