土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷二.docx
《土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷二.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷二.docx（31页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
土地估价师《土地估价实务》试题及答案卷二
2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷二）
C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。
土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相
关资料。
请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格（计算地价时,案例选择不少于4个。
）
案例资料
注：
1.开发程度说明：
*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三
通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。
1.方法选择
此题应选用市场比较法等评估宗地价格。
2.解题步骤
第l步：
案例选择
根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用
途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例
是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。
第2步：
将A06案例的地价转换成单位面积地价
即计算出A06的单位面积地价：
476元/m2X2=952元/㎡
第3步：
计算A03宗地38年期的土地使用权价格
（43元/㎡/0.04）×[1-1/]=832.82元/㎡
2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案
例与待估宗地比较所得）：
数字为负的，表示成交宗地的条件比待估
宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。
（2）其他资料。
A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年
的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：
以容积率
为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率
增加或减少4个百分点。
A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均
为45元/㎡。
（一）某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日
期的单位价格和总价格。
土地情况为：
该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征
的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。
土地出让手续于2005年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000m2，红线外基础设施条件为“五通”（通上水、通下水、通路、
通电、通信），红线内基础设施条件为“五通一平”（通上水、通下水、
通路、通电、通信和场地平整）。
由于市政建设需要，该地块红线内
靠近绿地有2m宽60m长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长500元/m在出让价中扣减（该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整）。
其他有关资料：
（1）以2006年7月1日为基期，该市工业用地价格在2006年7月1日至2009年7月1日期间，平均每月上涨0.5%。
（2）该市2008年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。
基准地价的估价期日为2008年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地
使用权区域平均价格。
（3）根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元/m2，土地开发程度设定为红线外“五通’’（通上水、通下水、通路、通电、通信）、红线内“场地平整”;红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元/m2。
（4）根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。
（5）该市五级工业用地的平均容积率为1.0，对应的地价水平指数为100。
根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1.0，容积率每增高或降低0.1，均向上修正2个百分点。
（6）土地还原率为6%。
（7）基准地价系数修正法公式为：
待估宗地地价一宗地对应的基准
地价×（1+影响因素修正幅度）×年期修正系数×期日修正系数×容积
率修正系数+土地开发程度修正额。
（二）某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年11月在此地块上建成建筑物B。
A地块面积为2000m2，建筑面积为2500m2，当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%。
2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001～2006年该地区物价指数平均每年上涨8%，目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩，土地开发费为2亿元/km2，当地银行贷款年利率为12%，土地开发周期平均为一年，土地开发投资回报率为15%，当地土地增值收益率为15%，土地还原率为10%，目前该类建筑的重置价为1500元/m2，试根据上述资料评估该单位房地产现值。
1.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是（）价格。
A.使用
B.租赁
C.抵押
D.收益
2.不属于影响土地价格的行政因素的是（）。
A.土地制度
B.住房制度
C.城市规划
D.城市化进程
3.不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）。
A.市场结构不同
B.折旧现象不同
C.地价上升速度呈缓慢趋势
D.地价主要由地产需求决定
4.用地潜力属于城镇土地等级的（）因素。
A.城镇规划
B.自然条件
C.城镇基础设施
D.环境质量
5.以下不属于土地分等定级一般遵循的原则是（）。
A.综合分析原则
B.地域分异原则
C.最有效使用原则
D.土地收益差异原则
6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度
等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指（）资料的收集与调整。
A.城镇土地供应潜力
B.城镇区位
C.分等基本
D.区域土地供应潜力
7.下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（）原则。
A.城镇规模和职能调控
B.行政建制协调
C.城镇规模调控
D.近邻平衡
8.在我国，城市（）往往反映城市在相应区域内的集聚能力。
A.人口密度
B.人口规模
C.住房密度
D.住房规模
9.土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以（）面积为准。
A.土地证上登记
B.出让合同上的
C.实际测量
D.委托方确定的
10.下列不属于农用地分等定级原则的是（）原则。
A.综合分析
B.分层控制
C.主导因素
D.土地收益一致
DDCACDCBAD
1、社会再生产的全过程包括（）的四个环节。
A.计划、生产、分配、消费
B.计划、生产、交换、消费
C.生产、组织、交换、消费
D.生产、分配、交换、消费
标准答案：
D
2、下列关于市场经济特征的表述，（）的错误的。
A.从信息传递方式看，市场经济以信息横向传递为主
B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主
C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主
D.从经济联系方式看，市场经济是一种开放的经济系统
标准答案：
B
3、货币资金的使用价值是（）。
A.利率
B.工资
C.利润
D.利息
标准答案：
D
4、营业外收入是指（）的各项收入。
A.为取得其它业务收入而发生
B.与企业经营活动无直接关系
C.与产品制造无直接关系
D.进行加工劳务而发生
标准答案：
B
5、市场经济以（）为基础配置资源。
A.商品生产和交换
B.市场自由竞争
C.市场机制
D.价值规律
标准答案：
C
6、社会主义的本质特征之一是（）。
A.国家对经济实行宏观调控
B.编制经济社会发展规划
C.全国统一的市场
D.解放生产力，消除剥削
标准答案：
D
7、用于表明各会计要素之间的基本关系的是（）。
A.会计科目
B.会计等式
C.会计方法
D.会计制度
标准答案：
B
8、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于（）。
A.流动资金
B.固定资金
C.企业负债
D.银行贷款
标准答案：
A
9、企业溢价发行债券时，出售债券的价格（）债券的票成价值。
A.低于
B.高于
C.等于
D.二倍于
标准答案：
B
10、根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，税收保全的措施适用于（）。
A.从事生产、经营的纳税人
B.非从事生产、经营的纳税人
C.扣缴义务人
D.纳税担保人
标准答案：
A
1.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（B）价值标准。
A.出让合同
B.成本
C.完全产权
D.公开市场
2.影响土地价格的因素分析中，（B）是最主要的社会经济因素。
A.行政因素
B.人口因素
C.国际因素
D.经济因素
3.一般地讲，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价（B）。
A.住宅用地效益最低
B.商业用地效益最高
C.工业用地效益居第二
D.要靠政策决定
4.公园绿地属于城镇土地定级的（C）因素。
A.环境质量
B.城镇基础设施
C.公用服务设施
D.绿化状况
5.下列选项中，（D）对地价趋势的影响非常大，同时也影响着房地产投资者的投资兴趣。
A.税收政策
B.土地制度
C.城市规划
D.地价政策
6.在土地估价过程中，确定估价期日是重要内容之一，对估价结果有着直接的影响。
关于估价期日，以下理解正确的是（D）。
A.估价期日是指与委托方签订合同的日期
B.估价期日一般来说只需明确年月
C.估价期日只能由估价师按照评估对象的具体情况确定
D.同一宗地，在不同的估价期日评估的地价可能不同
7.土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条
件设定，下列各项中，（B）属于对土地价格的设定。
A.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项
B.估价期日
C.估价机构对估价结果有解释权
D.估价结果的法律责任
8.下列属于面状分布形式土地因素的特征是（B）。
A.所依附的客体在城镇中占地面积小
B.仅对其自身客体所在位置产生影响中华考试网
C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D.在空间分布上聚集现象明显
9.下列不属于单元划分方法的是（A）。
A.多种因素判定法
B.均质地域法
C.网格法
D.叠置法
10.一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别
的基本依据，其符号用“S”代表，称为（D）。
A.功能分
B.作用分
C.因素分值
D.单元总分值（土地总分）
1、由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
A.替代原则
B.变动原则
C.协调原则
D.收益原则
标准答案：
c
解析：
由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
2、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。
A.物价变动
B.交通条件
C.公用设施条件
D.环境质量
标准答案：
a
解析：
物价变动属于影响土地价格的一般因素。
3、土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
A.替代原则
B.合法原则
C.贡献原则
D.变动原则
标准答案：
d
解析：
土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变
动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
标准答案：
c
解析：
18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元
5、“同一供需圈”是指（）。
A.待估宗地所在区域
B.与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他
土地所在区域
C.待估宗地与比较宗地所处的同一区域
D.与待估宗地相邻的区域
标准答案：
b
解析：
同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗
地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
6、某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。
A.90.3
B.94.6
C.98.3
D.100
标准答案：
b
解析：
工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格
为6/6%×[1-1/（1+6%）50]=94.6
7、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。
如果目前同类用地市
场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为（）万元。
A.3
B.5
C.8
D.35
标准答案：
b
解析：
（8-3）=5
8、在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于（）形式。
A.线状因素线性衰减
B.线状因素非线性衰减
C.非线状因素线性衰减
D.非线状因素非线性衰减
标准答案：
c
解析：
在城镇住宅用地定级中，公交便捷度作用分衰减属于
非线状因素线性衰减形式。
9、若土地年纯收益A按比率递增，土地还原率r不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格P计算公式为（）。
A.P=A/（r+s）
B.P=A/（rxs）
C.P=A/（r-S）
D.P=A/r+A/s
标准答案：
c
解析：
P=A/（r-S）
10、某写字楼可出租面积为建筑面积的65%，单位可出租面积
的年租金1800元/平方米，则该写字楼单位建筑面积的年租金为（）元/平方米。
A.2769
B.2570
C.1080
D.1170
标准答案：
d
解析：
建筑面积=可出租面积×65%=1800×65%=1170元/平方米。
1、土地执法监察的方法中，下列不属于超前控制方法具体做法
的是（）。
A.公开用地审批制度
B.各项用地实行顺序排队制度
C.实行定期现场察看制度
D.公开土地监察办法和制度
标准答案：
c
解析：
实行定期现场察看制度，属于跟踪检查方法的具体做法。
2、下列关于土地使用权转让方式，说法不正确的是（）。
A.土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与
B.土地使用权的出售，只转移土地使用权，所有权仍属于国家
C.它土地使用权交换是以一方当事人需要支配对方的土地使用
权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换
D.土地使用权赠与的基本特征是有偿，与出售一样，赠与的仍只
是土地使用权，土地所有权仍归国家
标准答案：
d
解析：
土地使用权赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠
与的仍只是土地使用权，土地所有权仍归国家。
、刑法土地条款中，对以牟利为目的，违反土地管理法规，非
法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处（）。
A.处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖
土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
B.处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖
土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
C.处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用
权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
D.处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用
权价额百分之五以上百分之二十以下罚金
标准答案：
a
本题分数：
.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分
解析：
《刑法》第二百二十八条以牟利为目的，违反土地管
理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期
徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之
五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下
有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
4、城市规划实施一书两证。
两证是指（）。
A.建设用地规划许可证和选址意见书
B.选址意见书和建设工程规划许可证
C.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
D.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
标准答案：
d
解析：
城市规划实施一书两证。
一书：
选址意见书;两证：
建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
5、《中华人民共和国土地管理法》规定，农用地是指直接用于
农业生产的土地，不包括下列的（）。
A.耕地、林地、草地
B.养殖水面
C.交通水利设施用地
D.农田水利用地
标准答案：
c
解析：
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利
设施用地等。
6、《中华人民共和国土地管理法》规定，土地承包经营期限为（）年。
A.0
B.5
C.20
D.0
标准答案：
d
解析：
土地承包经营期限为三十年。
7、《中华人民共和国土地管理法》规定，禁止任何单位和个人
闲置、荒芜耕地。
连续二年未使用的，经原批准机关批准，由（）无偿收回用地单位的土地使用权。
A.县级以上人民政府
B.县级以上人民政府土地管理部门
C.县级以上人民政府农业管理部门
D.乡级以上人民政府
标准答案：
a
本题分数：
.00分，你答题的情况为错误所以你的得分为0分
解析：
禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。
连续二年未使
用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的
土地使用权
8、2005年月日，农民李某承包本集体的耕地，并签订了20年
的土地承包合同，合同自2005年月0日开始执行，由于农民李某在
县城经营一饭店，该承包耕地至2006年0月0日抛荒没有种植农作物。
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，如果农民李某在（）前，仍弃耕抛荒的，原发包单位可以终止承包合同，收回农民李某承
包本集体的耕地。
A.2006年2月日
B.2007年月日
C.2007年2月日
D.2007年月日
标准答案：
d
解析：
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，
原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
9、《中华人民共和国土地管理法》规定，各省、自治区、直辖
市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的（）以上。
A.50%
B.60%
C.70%
D.80%
标准答案：
d
解析：
各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政
区域内耕地的百分之八十以上。
10、995年月日，B企业取得了位于A市市中心的一商业用国有
土地使用权。
按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定
的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于（）申请续期。
A.204年月日—204年2月日
B.205年月日—205年2月日
C.2044年月日—2044年2月日
D.2045年月日—2045年2月日
标准答案：
a
解析：
《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同的
使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前
一年申请续期。
1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于
会计的成本费用，如前者不包括（）。
A.职工工资
B.改扩建费用
C.房屋火灾保险
D.维修费用
标准答案：
b
解析：
根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、
运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，
那么其中是没有改扩建费用的。
2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）
A.实际收益
B.客观纯收益
C.实际纯收益
D.实际总收益
标准答案：
b
解析：
根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的
收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。
3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年
期土地使用权的价格计算公式为（）。
A.P=a/r[1一l/（1+r）n]
B.P=a/r
C.P=a/（r±s）
D.P=a/r±b/r2
标准答案：
b
解析：
根据土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：
P=a/r
式中：
P——土地价格;
a——土地纯收益;
r——土地还原率。
可知答案为B.P=a/r
4、收益还原法不适宜用于评估（）用地。
A.商业
B.写字楼
C.酒店
D.学校
标准答案：
d
解析：
根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地
属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。
5、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。
A.管理费
B.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费
标准答案：
a
解析：
管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。
6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。
A.1350
B.1533
C.1611
D.1722
标准答案：
c
解析：
1.土地使用年期无限时的计算公式
P=a/r±b/r2
式中：
P、a、r含义同前;
b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为
a，则第二年为a±b，第三年为a±2b，第n年为a±（n—1）b。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
应当是
P=a/r+b/r2，带入公式计算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。
7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。
A.经营收益
B.总收益
C.总费用与总收益之和
D.纯收益
标准答案：
d
解析：
根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。
8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要
的经营费用与（）费用。
A.评估
B.计
C.资本
D.建筑
标准答案：
d
解析：
产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所
以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
9、评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
标准答案：
A
解析：
根据市场比较法适用的范围，只要有交易案例就可以。
它收益不好计算，首选用市场比较法。
成本逼近法、剩余法是在交易
案例较少时采用的情况。
10、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利
率一般比出让土地使用权还原利率高出（）。
A.0.5个百分点左右
B.1个百分点左右
C.2个百分点左右
D.标准未规定
标准答案：
b
解析：
根据土地还原利率的规定，应当是B.1个百分点左右。
1、供需原则应该以（）等原则为基础。
A.预期收益原则
B.变动原则
C.竞争原则
D.贡献原则
E.协调原则
标准答案：
a,b,c
解析：
供需原则应该以预期收益原则、变动原则、竞争原则
等原则为基础。
2、个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。
个别因素包括：
面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、城市规划限制和（）。
A.区域楼层限制
B.深度
C.路网状况
D.土地使用权年限
E.物价水平
标准答案：
b,d
解析：
升级会员 