土地估价师估价与实务.docx
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土地估价师估价与实务
2014年土地估价师《土地估价实务》模拟试题
（1）
一、单项选择题（30题，题号1～30，共l5分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有l个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：
每题0.5分，选错不得分，不倒扣分）
1.下列不属于影响土地价格的社会因素的是（ ）。
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.城市规划
D.房地产投机
2.区域因素不指土地所在地区的（ ）条件。
A.自然
B.人文
C.社会
D.经济
3.关于土地估价报告的使用，下列做法正确的是（ ）。
A.估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料
B.估价机构向委托方提出要求：
根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方
C.土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方
D.估价机构在土地估价报告中声明：
报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容
4.与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（ ）。
A.类型
B.影响距离
C.数量
D.相对位置
5.支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（ ）km之间。
A.0.2～0.5
B.0.3～0。
6
C.0.5～0.9
D.0.3～0.7
6.指数与道路作用或车流量大小（ ）。
A.成正比关系
B.成反比关系
C.无关
D.成非线性关系
7.在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（ ）体系。
A.K=2
B.K=3
C.K=4
D.K=7
8.能够通过查阅地籍图获取的信息是（ ）。
A.宗地高程
B.宗地规划限制
C.宗地界址
D.市政管网位置
9.在农用地分等定级单元划分方法中，（ ）适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。
A.叠置法
B.地块法
C.网格法
D.多边形法
10.根据农用地（ ），初步划分土地经济系数等值区。
A.自然质量
B.利用状况
C.经济状况
D.经营状况
11.土地利用总体规划的本质特征是（ ）。
A.综合性和战略性
B.综合性和控制性
C.控制性和权威性
D.战略性和长期性
12.住宅用地影响因素不包括（ ）。
A.城市规划限制
B.住宅区的位置
C.基础设施完善度
D.公用设施完善度
13.专项规划在土地利用规划体系中具有（ ）。
A.控制性
B.专业性
C.独立性
D.灵活性
14.城镇土地分等结果要符合城镇本身的（ ），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。
A.经济特征
B.环境特征
C.经济效益
D.利用效益
15.土地定级必须充分考虑（ ）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。
A.区域差异
B.地域差异
C.区域经济水平发展
D.地域经济水平发展
16.在确定土地等级的初步方案时，以（ ）为主。
A.定量计算
B.定性分析
C.定量分析
D.定量与定性相结合
17.根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括（ ）。
A.基准地价
B.标定地价
C.出让底价
D.交易地价
18.现有一临街宗地A，深度为25ft，宽度为10ft，路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用“四三二一”原则，计算得其价格为（ ）元。
A.8000
B.14000
C.65400
D.40000
19.在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。
在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30万人，参评的甲城镇对应指标为43万人;在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3.6亩/人和1.2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2.3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为（ ）。
A.53.6、54.2
B.46.4、54.2
C.56.6、45.8
D.46.4、45.8
20.房地产估价原则中，不包括（ ）原则。
A.合法
B.公平
C.分配
D.替代
21.估价的基本事项不包括（ ）。
A.估价目的
B.估价对象
C.估价时点
D.估价原则
22.在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（ ）四者的内在联系。
A.估价原则
B.估价方法
C.不动产自身状况
D.不动产市场状况
23.不动产估价最初的目的就是为（ ）服务，以保证税赋的公平性。
A.国家
B.社会
C.纳税人
D.税收
24.土地出让转让过程中的地价评估，不包括（ ）评估。
A.基准地价
B.标定地价
C.保险地价
D.出让底价
25.下列情形中不需要对不动产资产进行估价的是（ ）。
A.企业兼并
B.企业解体
C.投资
D.参股
26.为了调解纠纷，确定估价对象的合理价值而进行的评估称为（ ）。
A.遗产评估
B.家产分割评估
C.纠纷、司法鉴定等评估
D.不动产征用、征收、拆迁等补偿评估
27.下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是（ ）。
A.在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估
B.在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估
C.在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估
D.在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估
28.对不动产市场研究而言是不可缺少的基础知识是（ ）。
A.经济数学
B.线性代数
C.数理统计
D.多元微分方法
29.由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为（ ）误差。
A.组内
B.随机
C.组间
D.系统
30.根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（ ）。
A.不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理
B.体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理
C.体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律
D.不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理
二、多项选择题（20题，题号31～50，共30分。
每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有2个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：
每题1.5分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.35分）
31.影响土地价格的区域因素有（ ）。
A.繁华程度
B.物价变动
C.交通条件
D.环境质量
E.城市规划限制
32.以下关于土地估价假设条件的说法中，属于假设条件应说明的范围包括（ ）。
A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年
B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业
C.估价对象现状容积率为0.8，估价时设定为1.2
D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权
E.估价对象不在基准地价覆盖范围，估价时参照了城市末级地基准地价
33.城镇土地分等中的区域土地供应潜力因素包括（ ）。
A.区域生产总值
B.区域人口密度
C.区域农业人口人均耕地
D.区域农业产业产出效果
E.科技水平
34.城镇土地分等的城镇用地投入产出水平因素包括（ ）。
A.城镇对外辐射能力
B.城镇商业活动强度
C.城镇固定资产投资强度
D.城镇非农产业产出强度
E.城镇劳动力投入强度
35.中心地体系的基本模型所体现的是（ ）原则。
A.区位
B.市场
C.交通
D.行政
E.经济
36.基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（ ）条件、因素因子评价指标的原始数据和标准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。
A.自然
B.社会
C.人文
D.经济
E.政治
37.对于以具体数据方式为指标的因子分值计算，可以通过位序标准化或极值标准化方式来实现，如（ ）等因素对应因子分值计算。
A.城镇集聚规模
B.城镇区位
C.城镇基础设施
D.区域综合服务能力
E.城镇人均生活水平
38.在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（ ）。
A.多元统计聚类-判别法
B.剖面图法
C.动态网格法
D.数轴法
E.主导因素判定法
39.综合计算土地利用系数的步骤有（ ）。
A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量
B.计算样点的综合土地利用系数
C.编制土地利用系数等值区
D.计算各等值区的土地利用系数
E.修订指定作物土地利用系数等值区
40.所收集的资料（ ）直接影响基准地价评估结果。
A.真实性
B.全面性
C.准确性
D.广泛性
E.时效性
41.评估国有土地使用权出让价格时，应遵循（ ）等要求。
A.土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准
B.用成本逼近法评估时，土地取得成本应包括土地使用权出让金
C.采用两种以上的方法进行评估
D.估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
E.搜集市场资料时，应注重所选实例的可替代性
42.标定地价的主要作用有（ ）。
A.确定土地出让价格的依据
B.国家行使优先购买权的依据
C.核定地产增值，征收土地增值税和管理地产市场的标准
D.企业清产核资和股份制企业中土地资产评估、作价人股的标准
E.明确土地所有权的依据
43.标定地价是划拨土地使用权（ ）时补交土地使用权出让金的标准。
A.出卖
B.转让
C.承典
D.出租
E.抵押
44.影响价格的建筑物的自身因素有（ ）。
A.面积、结构、材料
B.临街状况
C.建筑物的年代
D.设计、设备和施工质量
E.朝向、楼层、建筑物外观
45.基准地价评估中，下列对样点数据进行检验的主要内容和技术处理方法中，正确的有（ ）。
A.为了消除样点资料处理时因可变参数的选择而造成的地价水平系统误差要对样点资料归类
B.样本总体分布类型检验，在基准地价评估中常用的方法是X2检验
C.剔除异常数据，就其中常用的t检验法，对于给定的显著水平和自由度，若统计量，则样点数据为异常值，反之为正常值
D.不管采用何种方法，剔除样本总体中的异常数据均需要在样本总体分布类型检验基础上进行
E.资料处理方法检验，一般也称为同一性检验，其主要方法为多总体秩和检验法
46.不动产的需求主体是人，（ ）等对不动产价格有着很大的影响。
A.人口密度
B.人口数量
C.人口素质
D.家庭规模
E.人口分布
47.根据《农用地估价规程》的规定，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（ ）。
A.级差收益测算法
B.样点地价平均法
C.定级指数模型法
D.标准田法
E.样地法
48.下列有可能影响不动产价格升降的有（ ）。
A.经济发展
B.城市化进程
C.城市规划
D.国家或行业领导人的升迁变故
E.不动产价格政策
49.德尔菲法一般用于（ ）的预测。
A.长期预测
B.短期预测
C.宏观预测
D.对新产品的投产
E.微观预测
50.某城市拟开展路线价评估工作，作为土地估价师，你认为以下意见中（ ）是合理的。
A.可以在同一条街道的两边设定不同的路线价
B.可以在同一条街道分段设定路线价
C.同一条街道只能设定一个路线价
D.两条街道不能划分为同一个路线价区段
E.同一条街道划分路线价区段时一般从十字路口或丁字路口的中心处划分
三、情景分析题（2题，内含l0小题，题号51～60，共l0分。
每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：
每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.25分）
（一）某企业拥有A宗地的划拔土地使用权，并于2009年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/㎡。
A宗地土地面积为30000㎡，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下：
（1）B宗地：
占地45亩，于2005年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到“七通一平”的开发程度，共花费土地开发费540万元。
据调查，从2005年9月1日到2009年9月1日期间，征地费用和达到“七通一平”的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
（2）C宗地：
占地25000㎡，于2005年9月1日通过出让方式取得。
宗地已达到“三通一平”的开发程度。
按照2009年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
（3）D宗地：
占地3.5h㎡，于2009年9月以国家作价入股方式取得，40年期、“七通一平”条件下作价425元/㎡。
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2009年9月的土地市场情况，从征地到完成“七通一平”的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入;设定土地开发资金的贷款季利率为l.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为l0%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%。
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因于发程度不同而有差异：
达到“七通一平，，时地价比“五通一平”高100元/㎡，达到“五通一平’’时地价比“三通一平”高60元/㎡。
根据以上资料，回答51～55小题的问题。
51.以宗地B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2009年9月1日的单位地价为（ ）元/㎡。
A.383.86
B.370.57
C.388.58
D.392.65
52.市场比较法中交易案例修正的主要因素有（ ）。
A.交易情况
B.个别因素
C.期日和年期
D.区域因素
53.宗地A于2009年9月1日的市场年租金为（ ）元/㎡。
A.28.56
B.26.45
C.24.35
D.30.25
54.宗地A于2009年9月1日的承租土地使用总价格为（ ）万元。
A.463.54
B.456.06
C.488.50
D.423.86
55.应用市场比较法估价时，应具备的条件有（ ）。
A.交易类型全面
B.丰富的交易案例
C.待估土地与交易案例有相关性和替代性.
D.发达的不动产市场
（二）某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。
评估对象位于华南K城市的S湖边，面积为500㎡，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限为50年。
目前该地块内有一座900㎡砌体结构的写字楼，建于2002年lO月。
写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。
市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为2000元/㎡，目前重置价格为2500元/㎡。
该写字楼的利用率为90%。
当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月50元/㎡（建筑面积），每年需支付的总费用约80元/㎡（建筑面积）。
假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。
根据上述情况，计算并回答56-60题。
56.如果没有其他损失和市场波动的考虑，根据已知的条件，该写字楼的客观年总收益为（ ）万元。
A.48.6
B.43.74
C.54
D.36
57.假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（ ）元。
A.46875
B.37500
C.45000
D.40909
58.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（ ）万元。
A.205
B.210
C.215
D.220
59.在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋现值为250万元，写字楼年总纯收益为50万元，则土地的纯收益为（ ）万元。
A.50
B.51
C.48
D.52
60.如果其他条件不变，假定土地的纯收益为50万元，则土地总价格为（ ）万元。
A.648
B.658
C.678
D.698
四、计算题（2题，共45分。
其中第一题25分，第二题20分。
答案要求：
分别列出解题思路、基本方法、分步计算公式、代人数据计算式、计算结果及单位;计算中间结果均保留两位小数，单价为元/㎡，总价为元;计算最终结果均保留整数，单价为元/㎡，总价为万元。
评分说明：
分项分步记分;计算式（包括代人数据计算式）和计算结果分别计分;只有计算结果的不得分）
（一）甲公司于2004年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。
该宗土地面积为800㎡，经开发于2005年6月建成一座建筑面积为950㎡的写字楼，并全部用于出租。
为了解资产状况，甲公司2009年6月委托土地评估机构进行估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
该评估机构调查资料显示，当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/㎡（建筑面积），管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/㎡（建筑面积）。
除管理费外，还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/m2，残值为零，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，估价基准日定为2009年6月30日。
请根据以上资料进行估算（需提供总价和单价）。
（二）经政府批准，一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A投入到新设立的股份公司，现委托某估价机构进行地价评估。
该机构收集到下列可用资料：
（1）A宗地周围地区2006年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/h㎡。
（2）与A宗地位于同一区域的于2005年5月出租的工业用地案例一宗，宗地开发程度为“七通一平”，年出租净收益为23元/㎡。
（3）与A宗地相邻区域中的一宗工业用地，2003年4月出让，出让年期为40年，开发程度为“五通一平”，出让地价为224元/㎡。
（4）当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/㎡，从征地到完成“三通一平”的开发周期一年，土地开发资金利息率为12%，投资回报率为l0%，土地增值收益率为20%，土地还原率为8%。
（5）当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为：
“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高l00元/㎡，“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/㎡。
（6）征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外，其他因素比较表为：
请根据上述资料评估该宗地在2006年6月达到“三通一平”条件的50年土地使用权价格。
第1页：
单项选择题
第4页：
多项选择题
第6页：
情景分析题
第7页：
计算题
第8页：
答案
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