房地产基本知识50条经典问答 1doc.docx
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房地产基本知识50条经典问答1doc
房地产基本知识50条经典问答1
房地产基本知识（含客户购房见识）
1、什么是房地产一级市场？
答：
房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。
房地产一级市场是由国家垄断的市场。
2、什么是房地产二级市场？
答：
房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。
即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
3、什么是房地产三级市场？
答：
房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转卖或转租的市场。
也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。
房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。
4、什么是商品房？
答：
房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。
商品房按销售对象可分内销商品房和外销商品房。
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
外销商品房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。
5、什么是单位产权房？
答：
单位产权房（或系统产权房），是产权属单位所有的房屋。
这种房屋一般没有申报商品房计划，是单位自建或者参加联建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。
6、什么是使用权房？
答：
房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。
严格来说，所谓购买使用权只是房屋所有人和使用人之间的一种租赁关系。
7、什么是安居房？
答：
根据《上海市安居工程实施方案》规定，安居房是指：
“直接以成本价向中低收入家庭出售而建设的住房“。
现阶段安居房按成本价向中低收入家庭无房、危房户和住房困难户出售。
安居房成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（包括50%小区级非经营性公建配套费）、管理费、贷款利息和税金构成。
根据上海市房屋土地管理局和上海市住宅发展局1996年规定：
购房人可按安居房的成本价购买，也可按职工当年配售自住公房的价格购买。
但差价应由所在单位承担，或由家庭成员各自单位协商承担。
中低收入家庭的标准和住房困难的标准，由市房改办规定。
安居房购买后可按有关职工所购公有住房上市出售的规定上市。
8、什么叫平价房？
答：
平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。
其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
9、购买内销商品房的对象有哪些规定？
答：
上海内销商品房购买对象已逐步扩大，目前可购买上海内销商品房的对象为：
境内外企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备合法身份证明的中国公民、在境外留学或工作未取得长期居留权的中国公民、在境内注册的“三资“企业（限于购买新建内销商品住宅，供本单位员工居住）。
10、购买外销商品房的对象有哪些规定？
答：
外销商品房可以出售给除法律另有规定外的中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。
11、购买上海新建内销商品住宅，申报蓝印户口有什么规定？
答：
申报蓝印户口有以下规定：
（1）购买住宅类型：
在上海注册并具有房地产开发资质的房地产开发经营企业在上海行政区域范围内投资建造并自主经营，依法取得《内销商品房预售许可证》或《房地产权证》后，首次预售或出售的新建内销商品住宅。
（2）购买标准：
购买上海浦西地区和浦东陆家嘴中央商务区的新建内销商品住宅每套建筑面积在80平方米以上（含80平方米）、价值在40万元以上（含40万元）的可申报1个蓝印户口；购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新建内销商品住宅，建筑面积在120平方米
以上（含120平方米）且房屋总价值在40万元以上（含40万元）的，可申报2个蓝印户口；购买除陆家嘴中央商务区以外的浦东地区新建内销商品住宅，建筑面积在160平方米以上（含160平方米）且房屋总价值在40万元以上（含40万元）的，可申报3个蓝印户口。
（3）申报蓝印户口对象：
购房者如是单位可为其职工申报，购房者如为个人可为其本人或配偶或其他直系亲属申报蓝印户口（如为其配偶或其他直系亲属申报蓝印户口，须提供与购房人本人关系的公证书）。
（4）申报蓝印户口者的条件：
除购房者的未成年子女外，其余对象应具备18周岁以上；具有完全民事行为能力；具有高中以上文化程度；有正当的居住理由；符合计划生育政策；未曾劳教或追究刑事责任。
12、什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？
答：
房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。
每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。
建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。
住宅使用面积是指住宅分户门内全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。
住宅居住面积是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
13、建筑面积计算有什么规则？
答：
建筑面积有以下计算规则：
（1）计算建筑面积的范围：
1）单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。
单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。
2）多层建筑物的建筑面积按已建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
3）层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。
4）用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。
5）坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6）穿过建筑物的通道和建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。
门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。
7）电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
8）舞台灯光控制室按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。
9）建筑物内的技术层（管道层、附层、夹层）是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。
10）与建筑物连接的有柱雨篷按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨篷按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
11）有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
12）突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
13）突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
14）封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。
凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
15）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。
无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一增计算建筑面积。
16）两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。
无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
17）室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
18）跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
19）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆（场）看台下空间加以利用的，其超过1.8米的部位计算建筑面积（多层按多层计算）。
20）原始设计为假层（含顶层阁）屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。
（2）不计算建筑面积的范围：
1）突出墙面的构件和艺术装饰，如：
柱、垛、勒角、台阶、无柱雨篷等。
2）检修、消防等用的室外爬梯。
3）层高在2.2米以内的技术层、夹层。
4）构筑物，如：
独立烟囱、烟道、油罐、水塔、储油（水）池、储仓、地下人防干、支线等。
5）建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6）没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7）单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
8）层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
9）岗亭、警亭、书报亭等。
10）里弄房屋后天井内的天棚。
11）利用马路、通道及隙地所搭棚架。
12）阁楼。
13）房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
（3）其他：
在计算建筑物面积时，如遇上述以外的情况，可参照上述规则精神办理。
14、公用建筑面积分摊有什么规则？
答：
公用建筑面积按以下规则分摊：
（1）分摊原则：
1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。
公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。
与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。
2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。
公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。
公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
3）商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。
4）商品房按“套”或“单元”出售。
商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
（2）计算方法：
1）套内建筑面积由以下三部分组成：
A、套（单元）内的使用面积；
套内使用面积的计算应符合下列规定：
a、套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；
b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
c、不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
B、套内墙体面积
新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。
新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
C、阳台建筑面积
a、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；
b、挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
c、凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积；
d、半挑凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
2）公用建筑面积由以下两部分组成：
A、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
B、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半
C、公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
15、房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？
答：
在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。
因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。
由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一半再减去两内墙粉刷层厚度。
上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖（约24公分），户内分割墙一般采用一砖或半砖，一面墙的粉刷层厚度约一公分。
16、房地产权证中绿色权证、黄色权证、红色权证有什么区别？
答：
根据上海市人民政府（1996）11号文规定，上海房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。
绿色权证：
颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。
红色权证：
颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内，具备居住房建设申请条件的个人。
黄色权证：
颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上的记工员权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。
消费者购买内销商品房后，除侨汇房、平价房、安居房外，办理产权登记，领到的应是绿色权证。
17、商品房层次、朝向增减系数有没有统一规定？
答：
商品房层次、朝向等增减系数，原市房产管理局在1988年曾有过规定。
建设用地实行征收土地使用费的办法后，1992年原市房产管理局发文认为内销商品房销售价格放开，原规定的最高限价以及有关商品房屋的地段、级差、层次、朝向等增减系数全部取消，销售价格可由双方当事人视市场供需情况自行协商确定。
市政府1997年42号令第二十八条规定：
“房地产转让的价格由转让当事人协商议定，但新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建筑管理部门核定。
”
18、什么是房地产转让？
房地产转让主要包括哪些方式？
答：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。
房地产转让主要包括下列方式：
（1）买卖；
（2）交换；
（3）赠与；
（4）以房地产抵债；
（5）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；
（6）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；
（7）法律、法规、规章许可的其他方式。
商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。
19、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？
答：
房地产买卖合同应当载明下列内容：
（1）转让当事人的姓名或名称、住所；
（2）房地产的座落地点、面积、所处范围；
（3）土地所有权性质；
（4）土地使用权获得方式和使用期限；
（5）房地产的规划使用性质；
（6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
（7）房地产转让的价格、支付方式和期限；
（8）房地产交付日期；
（9）违约责任；
（10）争议的解决方式；
（11）转让当事约定的其他事项。
房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。
20、为什么要对商品房预售进行审核？
答：
为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。
对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。
经审核准予预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。
凡未取得预售许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。
21、什么情况下，签订商品房预售合同？
答：
新建商品房，在取得商品房预售许可证后，未取得房地产权证前，房地产开发企业应和承购人签订商品房预售合同。
目前商品房预售合同标准示范文本分两种版本，一种是95版本，这种版本的标准合同在1998年5月31日前仍可使用。
另一种是97版本。
凡签订97版的预售合同，在房屋交付使用后，可持97版的预售合同直接办理过户手续。
22、什么情况下，签订商品房出售合同？
答：
商品房出售合同有二种版本的标准合同。
一种是95版（使用至1998年5月31日），另一种是97版。
凡原签订95版预售合同，在房屋交付时，应重新签订商品房出售合同。
凡原签订97版预售合同，在房屋交付后，可直接办理过户手续，不必再重新签订商品房出售合同。
凡未经预售阶段的商品房现房（取得房地产权证的商品房），在出售时，应签订商品房出售合同。
23、商品房预售应按照什么程序进行？
答：
房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：
（1）订立预售合同。
房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定的示范文本，与预购人订立预售合同。
（2）预售合同的登记备案。
房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送房地产交易管理机构。
对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。
预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取登记备案的预售合同。
（3）预售款的收取。
房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。
但预售合同另有约定的，从其约定。
房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。
（4）办理预售的商品房过户手续。
预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。
在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。
补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。
24、什么是住宅使用说明书？
答：
“住宅使用说明书”是指住宅出售单位在出售住宅时，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。
住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共用部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。
根据上海地方法规规定，“住宅使用说明书”应作为转让合同的附件。
25、上海地区个人购买房需缴纳哪些税费？
答：
个人购买房地产需缴下列税费：
（1）个人购买内外销商品房或存量房产，取得房地产权证，按房屋买价的1.5%缴纳契税；
（2）职工出售所购公有住房后，在规定期限内新购进住房的可以比照交换，如新购住房价格高于出售所购公有住房收入的，按差价部分交纳契税，低于或等于出售所购公有住房收入的，免征契税；
（3）个人向房地产开发公司购买商品房，按合同记载总价万分之三税率交纳印花税；
（4）个人购买存量房地产，按合同或书据记载金额的万分之五的税率交纳印花税；
（5）个人向房地产开发企业购买一般标准内销商品房，按房价的万分之八支付交易手续费；
（6）个人购买外销房、高标准内销房、存量房地产，按成交价的千分之五支付交易手续费。
房屋交易承受方自签订房屋交易合同之日起三个月内必须持有关证件、证明到财税部门办理契税的纳税申报。
未按规定期限办理纳税申报的，可处1万元以下的罚款。
对未按规定日期交纳契税的纳税人，按日加收千分之二的滞纳金。
26、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？
答：
房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。
房地产转让人违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。
27、未按时交房或未按时付款，违约责任如何规定和处理？
答：
未按时交房或未按时支付房价，均属违约行为。
违约金数额应当在转让合同中约定。
转让合同中未作约定的，按照规定的标准确定违约金。
（1）因房地产转让人的过错，未在约定时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍；
（2）因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。
28、房地产开发企业未经预购人同意，擅自变更预售商品房建筑设计的，应承担什么责任？
答：
未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任；预购人不要求解除合同的，亦可以依据预售合同的约定要求开发企业承担违约责任。
29、房地产转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？
答：
房地产转让人就同一房地产与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称为“一屋多售”。
房地产转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理房地产交易过户手续的先后顺序履行合同。
对无过错的第三方造成的损失，由转让人承担赔偿责任。
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