贵阳市阿栗国际花卉交易中心项目评估报告书doc.docx

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贵阳市阿栗国际花卉交易中心项目评估报告书

贵州阿栗国际花卉交易中心项目评估报告书贵州芯忻缘花卉园艺工程有限公司二零一三年八月目录第一章概论4

一、项目名称及承办单位4

二、建设单位概况4

三、研究结论5第二章项目提出背景与建设必要性9

一、贵州及西南地区花卉市场现状及存在的问题9

二、项目提出的背景12

三、项目建设的必要性13第三章市场需求分析15

一、市场需求分析15

二、交易品种及来源16

三、市场启动的重大机遇16第四章建设地址与建设条件18

一、建设地址18

二、建设地区概况18

三、项目建设自然条件19

四、配套条件19第五章工程建设方案21

一、建设规模21

二、经营范围、经营方式和主要功能21

三、总平面布置22第六章项目实施计划与工程管理24

一、实施进度计划24

二、项目招标计划24第七章投资估算与资金筹措26

一、投资估算26

二、资金筹措26第八章经济效益分析28

一、编制依据28

二、经济效益分析28第九章结论附图1、规划图2、效果图3、人行、车行交通图第一章概论

一、项目名称及承办单位1、项目名称贵州阿栗国际花卉交易中心2、项目建设性质新建3、项目建设单位贵州芯忻缘花卉园艺工程有限公司联系电话通讯地址邮政编码邮箱4、建设地点贵阳市乌当区阿栗村

二、建设单位概况贵州芯忻缘花卉园艺工程有限公司创建于2009年，经过三年的不断发展，现已成为集销售、设计、施工、园林相关产品技术研发、技术咨询于一体的规范化公司。

是一家从事园林工程施工、园林景观设计、苗木种植以及园林养护业务和西南大型花卉市场经营的大型民营企业，主要从事主要为住宅景观工程、旅游度假区园林工程、商业地产园林工程和公共园林工程等项目提供园林综合服务，及苗木、草皮、花卉、地被植物种植及销售，农产品种植及销售，花籽、草籽销售，新产品新技术开发及技术服务等。

公司法人代表兼总经理陈韶云；陈韶云简介“现任福建漳平市永福镇陈村村团委书记，贵州福建商会常务副会长，广东省花木商会副会长，泉州漳平商会名誉会长等职，1995年2008年长期从事花卉苗木批发、零售，2009年创办贵州芯忻缘花卉园艺工程有限公司至今”。

股东陈一淑女士“现任贵州福建商会副会长，资深顾问等职，1993年高中毕业，1994年至2008年从事花卉批发、零售，2009年与陈韶云合资创办贵州芯忻缘花卉园艺工程有限公司至今”。

本公司锐意改革，积极开拓，全方位发展，本公司现拥有固定资产5000多万，成为集园林绿化设计、施工室内外花卉租摆，花卉生产、销售及大型花卉市场经营于一体的园林绿化企业。

在企业管理方面，公司已获得ISO9001质量管理体系认证，对工程项目投标、施工组织管理、质量管理目标等方面建立了一套高效、科学的管理体系；我公司始终坚持用市场经济的观念，研究园林、花卉发展方向，坚持以市场需求为向导，以科技进步为功力，紧紧依靠中国各地苗木商会200多名花木经济人长年活跃在全国大江南北，黄河流域，长城内外，花卉产品销往全国各地。

园林小品建设工程遍布贵州省各个地点。

本公司现在贵阳拥有花卉生产基地及绿化苗木种植基地4个，总面积超过50000平方米，并现有在建花卉生产基地100000平方米和贵阳最大的花卉市场，2012年总产值七千多万元，2013年预计总产值一亿元以上，具体承接较大的工程如下中天城投园林绿化工程四千多万元、花果园小车河湿地公园绿化整改工程六千多万元，亨特国际广场一千万元等案例，本公司拥有大型苗木基地，囤积大树及相关苗木，具体囤积地点在南明区红岩村及惠水县花卉世界；以备以后的工程项目所需，可望今后几年将有更大发展。

本公司技术力量雄厚，拥有工程技术人员300余名，其中高、中级工程师，园艺师32名，技术过关，设备齐全，足有能力承接全国各类大、中、小城市园林绿化、花卉租摆、庭院公园、住宅小区、高速公路、道路园林绿化工程的设计、施工、养护等一条龙配套服务，且施工迅速，做工精细，质量保证，造型合理。

公司先后承接了多个各种类型的室内外花卉租摆、绿化工程设计、施工及养护，在贵州省的案例有“毕节市爱民广场、市政府花卉租摆”、“金阳新区观山湖二号花卉租摆”、“卧龙山庄别墅区绿化工程”、“加州阳光环境建设工程”、“世纪金源大酒店绿化养护”、“贵阳世纪城A、B、F、G、H、J、L区及卧龙公园绿化养护”等等，受到当地政府、主管部门及业主的一致好评。

三年来，公司坚持“质量第

一、信誉至上”的服务宗旨，致力于贵州的绿化环境建设,公司将以良好企业素质，积极投身于祖国的西部大开发建设,营造绿色家园,改善生态环境，真正实现“人与自然,绿色环保,超越过去,展示未来”的企业文化。

三、研究结论1、建设地址该项目用地位于贵阳市乌当区内，处于贵阳市南明区与乌当区的过渡地带，距离市中心区7公里，处于未来贵阳市乌当发展的主方向，区域内（贵阳市环城高速）路网纵横交错。

2、建设规模贵州阿栗国际花卉交易中心规划用地200亩，总建筑面积133200平方米。

其中，花卉及盆栽绿植交易区99000平方米、道路及停车场面积34200平方米。

根据贵阳地区近年花卉产量、贵阳地区花卉辐射范围的市场需求量，以及贵阳市现有市场最近几年的年交易量，项目建成后可实现年交易额60亿元左右，建设贵州及西南地区最大的花卉交易集散中心。

3、项目实施进度该项目建设期计划为1年，项目于2012年10月份开工建设，预计2013年12月工程全部竣工。

4、劳动定员本项目建成后需工作人员50人，其中管理人员10人，工作人员40人。

5、投资估算该项目工程总投资估算为83357万元，其中，固定资产投资3500万元，铺底流动资金150万元。

5、资金筹措由股东投资6500万元。

6、效益结论本项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展的要求。

对充分发挥贵阳市区位、交通、资源优势，完善农副产品流通体系，形成贵阳市农副产品市场新格局，促进农副产品生产、加工，促进当地就业，增加社会效益，满足人民群众日益增长的消费需求，实现“商贸带动”战略，保障社会稳定，促进当地经济发展具有重要的作用。

本项目建成营业后，正常年份可实现营业额收入60亿元左右，年均实现利润总额3000万元。

投资利润率25.2。

上述各项指标良好，且经不确定分析，项目抗风险能力较强，因此项目在经济上是可行的。

7、主要经济指标表详见表1-1主要经济指标表主要经济指标表表1-1序号指标单位数量备注一项目计算期年101建设期年12生产经营期年35二项目总投资万元83357含铺底流动资金1固定资产投资万元65002铺底流动资金万元3500三劳动定员人75四正常年营业收入亿元60第二章项目提出背景与建设必要性

一、西南及贵阳地区花卉市场现状及存在的问题1、市场现状分析国内花卉市场状况⑴花卉业作为一个新兴产业在我国虽起步较晚，但发展很快，真正获得飞速发展是改革开放以后。

改革开放的政策及人民生活水平逐渐提高，对花卉需求增加，为花卉提供了广阔的市场，全国花卉种植面积、产值、创汇成倍增长，根据不完全统计截止2005年全国有花卉市场2586个，企业64908个，其中种植面积在3公顷以上或年营业额在500万以上的大中型企业8334家，花农1251313户，从业人员4401095人，专业技术人员132318人。

目前我国花卉的种植面积和产量均居世界第一位；其中花卉种植面积已达到世界花卉生产总面积的1/3。

⑵＂十五＂期末，全国重点花卉产业初步形成，品种结构进一步优化。

区域化产业形成了以云南、四川、江苏、浙江、海南为重点的南方热带、亚热带花卉生产区，以广东、福建为重点的南方热带观叶植物产业区，以浙江、四川、河南、河北为重点的观赏苗木产区，以北京、山东、河北为主的北方花卉产业区，以及以辽宁为中心的东北花卉产区。

贵阳市花卉市场状况近年来贵州省和贵阳市花卉业蓬勃发展，方兴末艾，全省花卉种植面积达150000亩，年产种球18000万粒，花卉50000万枝，花卉年产值突破40亿元。

贵阳全市花卉种植面积达20000余亩，年产露地草花200余万盆，花卉15000余万枝，形成了西南三省和贵阳市为中心的花卉集散地和销售地，培育出了贵阳市花卉风向标式的贵阳市南明区红岩村花卉交易市场。

批发业务的主体是以贵阳市周边种植花卉的花农为主，主要辐射贵州省内业务。

年销售额在五亿元左右。

贵阳市花卉市场存在的问题贵阳阳市内已有几个较为小型的花卉交易市场，但从市场的规划布局、规模档次、配套设施、经营管理、服务保障等方面都不能适应花卉流通业的发展需要，主要体现在以下几个方面

（1）花卉市场建缺少统一规划。

近年来各地政府加大了花卉产业发展的推动力度，但是重生产轻流通，花卉市场建设严重落后于花卉种植业的发展，政府没有花卉市场统一建设的规划，现在有一个市场确定搬迁，但新市场选址和规划建设都没有明确规划目标，目前在贵州及西南地区没有一个有相当影响力的综合花卉交易市场，成为了严重制约西南地区花卉产业发展的瓶颈。

（2）现有市场交易设施简陋、管理水平低下。

从现有两个比较成熟的花卉市场来看，贵钢花鸟市场位于贵阳市商业区，交通拥挤，交易面积狭小，交易设施陈旧，收费高、服务少；交易市场没有统一管理，经营户各自为营，缺少道路等硬件配套，无法满足经营需要，经营户无法进行长期投入，只能着眼当前利益，使市场越做越小，规模逐步萎缩。

另一花卉由于贵阳市城市建设需要，2014年需要拆迁征拨贵阳市南明区红岩村花卉交易市场。

（3）市场缺少信息、物流等基本配套服务。

市场的信息流、物流完全由经营业户自己依靠各种渠道完成，成本高、效率低。

（4）现有市场缺少餐饮、商务、银行等商务配套服务设施，市场没有保安、监控、仓储、保鲜设施等市场基本服务设备。

二、项目提出的背景1、项目所在区域运营环境良好贵阳市花卉种植面积超过十万亩，仅贵阳地区距离项目地四十公里内就有花卉种植面积几万亩。

以乌当区为核心的花卉种植已成为当地农业种植的主导产业。

在贵阳地区有很大的影响力。

因此，在贵阳市乌当区建立一个一级花卉市场的环境非常好。

2、项目所在地急需开发新项目2011年9月我公司与贵阳市乌当区阿栗村村委会签订了项目用地土地流转协议书，项目占地200亩，项目于2012年6月28日奠基，后因宏观经济环境制约，现只完成花卉交易大棚建设（68000㎡）、一栋办公楼内外装饰和部分配套公共设施等建设，在此期间，我公司经过多次深入调研，认为贵阳地区急需建设一个贵州省最大的一级花卉批发交易市场。

并确定扩大发展，加快建设。

三、项目建设的必要性1、建设贵州省最大的花卉交易中心是实施网络化经营战略的重要举措。

公司正在大力实施苗木花卉网络化经营战略，推进贵州阿栗国际花卉交易中心建设的目标，花卉苗木作为重要的农产品，专业的花卉交易市场还是公司经营网络体系的空白，花卉交易中心的建立必然对完善农产品网络体系，扩大公司在花卉苗木农产品流通行业的影响力、巩固行业的龙头地位发挥重大的促进作用。

2、建设贵州省最大的花卉交易中心是企业发展的必然要求。

贵州阿栗国际花卉交易中心项目自开工建设以来，一直得到当地各级政府的关注，但由于宏观经济环境的变化导致企业经营环境发生重大变化，致使企业投资运营都遇到一定困难，原有的经营投资方案无法正常进行，企业内在经济效益无法保障，经济和政策压力逐步加大，建设以农产品交易为主业的花卉交易市场是促进企业快速发展的保障。

3、建设贵州省最大的花卉交易中心对促进当地农业产业结构调整，增加农民收入，服务三农的具有重大的推动作用。

花卉种植已经成为西南地区农业的主导产业，成为当地农民收入的重要来源，但由于流通不畅，距花农最近的交易市场规模较小，好花卖不上好价格，增产不增收成了影响当地花卉种植业的最重要的障碍，贵州省最大的花卉交易中心的建设后，使花农能在最短的时间内将花卉苗木上市交易，最大限度的保证花卉苗木的品质，增加农民收入和调动农民进行花卉种植的积极性，促进花卉苗木产业的健康发展。

4、建设贵州省最大的花卉交易中心的建设对促进当地经济的发展具有重要的促进作用。

建一个市场，兴一方经济。

贵州阿栗国际花卉交易中心的运行对物流运输业、餐饮服务业、包装制造业以及信息、会展等相关产业有相当大的带动作用，对带动贵阳市及周边地区的经济发展具有重大的促进作用。

第三章市场需求分析

一、市场需求分析1、国内花卉需求预测随着中国经济的发展，人民生活水平的提高，花卉消费将进一步增长，市场前景十分看好，市场发展空间巨大，目前中国花卉消费的水平仍然很低，每年花卉人均消费仅一美元左右，不到日本每人年均消费量的三十分之一，并且西南地区的花卉需求中，很大部分来自云南、广东、海南等花卉主产区。

据有关机构预测，中国花卉消费需求量每年将以百分之二十的速度递增。

而且从国家制定的长期发展规划来看，到2010年，全国花卉产值将达到七百亿元人民币，到2020年，全国花卉产值达到一千亿元人民币。

因此，发展花卉苗木业仍然具有较大的生产潜力和市场空间。

2、贵州地区花卉市场需求预测目前，贵阳现有南明区红岩村花卉交易市场，贵钢花鸟市场，贵阳师大花卉市场等花卉市场几家，花卉苗木消费已进入较快的发展时期。

另外，西南地区及贵州的各个城市都在发展自己的花卉苗木销售体系，并形成以贵阳为中心的集散、销售、物流中心。

金融危机中，贵阳花卉苗木业不但销量不减，而且收益好于往年，贵阳花卉苗木消费已具备稳固的消费群体。

业内人士表示，目前贵阳市每年存在近十亿元销量的花卉苗木等需求。

节日期间，居民的个性化消费日益突出，鲜花需求旺盛。

除单位装饰、商家造景大量用花外，居民探亲访友也兴起送花的时尚。

二、交易品种及来源整个花卉市场建成后，将融花卉苗木交易、会展、养护、信息发布、配送、服务为一体，形成辐射贵州省及西南地区的的花卉集散中心。

·交易品种花卉、盆栽绿植、观赏鱼、园林小品等·产品来源花卉以贵阳地区花卉种植基地为依托，引进昆明、福建、广东等花卉苗木主产区经营品种。

盆栽绿植以引进昆明、福建、广东及江浙地区品种和当地培植为主。

目前贵阳市从事盆栽绿植的经营业主有一百多家，经营面积只有五十亩左右。

·产品流向通过花卉交易、物流、信息平台，由花卉运销商将花卉销向贵州省省内及西南地区。

三、市场启动的重大机遇1、目前，贵阳地区没有一个有规模、上档次，具有相当辐射能力和影响力的专业的花卉苗木交易市场平台。

几年前贵州及西南地区就开始呼唤大市场的出现，但始终没有建设成功。

贵阳市是大西南地区的咽喉，是交通、物流中心，在贵阳选址建设花卉交易中心比较优势明显，辐射面广，衔接南北，沟通东西。

贵州省内地市自然成为贵阳的二级和下游市场，前景十分明了。

2、项目地位于贵阳市乌当区内，处于贵阳市的东部，附近有贵阳市二环路和贵阳市环城高速公路，区域内路网纵横交错，对于进入贵阳市市区和出行东南西北各区域交通非常便利，特别是适合外地客户的交通运输，区位优势非常优越。

3、贵阳市乌当区是贵阳地区最大的花卉苗木种植基地，需要一个大的花卉苗木交易市场，在乌当区建一个花卉交易市场符合政府的产业发展方向，可得到当地政府的大力支持。

4、众多商户对建一个大的交易市场呼声甚高，贵阳市南明区红岩村花卉市场（由于政府2013年底需要拆迁）一直运筹搬迁到贵阳市乌当区，与我公司进行了多次探讨，初步达成整体搬迁意向，建好后将会成为我园区花卉苗木交易市场的首批入住经营者，大大缩短了市场培育周期。

5、政府对花卉苗木市场的关注和扶持正逐年加大。

几年前，贵阳市农委就提出了要把花卉种植面积提高和扩大到几十万亩左右，并针对花卉种植农户和企业给予了政策扶持，资金补贴，技术指导的具体措施，使贵阳地区的花卉种植达到了一个历史的新水平，为花卉苗木交易中心的建设提供了坚实的基础。

第四章建设地址与建设条件

一、建设地址项目用地位于贵阳市乌当区内，处于贵阳市南明区的过渡地带，距离市区7公里；处于未来贵阳市发展的重点方向之一。

园区紧邻贵阳市龙洞堡国际机场和贵州省最大综合体之一中天未来方舟。

同时附近是贵阳市二环路和贵阳市环城高速公路。

区域内路网纵横交错，连接贵阳市各区。

二、建设地区概况1、区域环境贵阳地位贵州省的经济、文化、交通和商贸中心，贵安新区的中心城市。

机遇贵阳的气候要优于四川和重庆，不光是花卉的种、养殖，在成本上也相对减少。

规划贵阳市政府正式确定,到2018年把贵阳建成西南地区商贸物流和交通中心。

人口贵州省总人口4500万，贵阳市人口450万；规划未来贵阳市人口超1000万。

2、区域环境乌当区地位第三老城区，享有区级经济管理权限。

人口50万，15万农民.

三、项目建设自然条件贵阳市位于贵州省中部偏北，东经106′27〝〞～107′03〝〞，北纬26′11〝〞～26′55〝〞之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。

地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。

奇特的喀斯物地貌大量分布，既有高原山地和丘陵，又有盆地和河谷、台地，海拔872米～1659米。

东与龙里、瓮安县接壤，南靠惠水、长顺县，西接平坝、织金县，北邻黔西、金沙、遵义县。

贵阳市辖六区一市三县，市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方千米。

城区东起龙洞堡，西至百花山脉、阿哈水库，南起桐木岭，东北至洛湾，西北至麦架，包括中心区和外围龙洞堡、二戈寨、小河、花溪、新添、白云、三桥、金阳八个片区，面积约495平方千米。

贵阳市处于费德尔环流圈，常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候，年平均气温为15.3℃，年极端最高温度为35.1℃，年极端最低温度为-7.3℃，年平均相对湿度为78，年平均总降水量为1129.5毫米，年雷电日数平均为49.1天，年平均阴天日数为235.1天，年平均日照时数为1148.3小时，年降雪日数少，平均仅为11.3天。

贵阳夏无酷暑，夏季平均温度为23.2℃,最高温度平均在25-28℃之间,在最热的七月下旬，平均气温也仅为23.7℃，全年最高温度高于30℃的日数少,近五年平均仅为35.8天，大于35℃的天数仅为0.3天；紫外线强度仅在中午很短的时间内达到4级，其余时间均为弱或很弱；夏季雨水充沛,约500毫米，夜间降水量占全年降水量的70。

贵阳冬无严寒，最冷的一月上旬，平均气温是4.6℃。

四、配套条件1、政府政策（资源条件）中央对农村、农业、农民的关注和扶持正不断加大力度。

贵州省、贵阳市政府部门已明确要建大型花卉市场，因不光是商业运作，同时来自花农、花商和花卉经营者以及不断扩大的花卉种植面积带来了现实压力，而建在市内现有的市场远远解决和满足不了矛盾和要求。

2012年贵阳市人民政府签发了市人民政府关于加快苗木花卉产业发展的实施意见（筑府发201251号）文件。

文件要求为了加快我市苗木花卉产业发展，其中提出了如下实施意见强化市场建设，助推产业发展，市及各区（市、县）要完善苗木花卉销售市场，促进本地消费需求。

围绕“两环六带”规划建设苗木花卉综合市场，形成覆盖全市、辐射全省的苗木花卉交易中心。

建设贵阳市苗木花卉产业信息系统和交易平台，进一步拓展国际国内市场。

建立苗木花卉经纪人制度，扩大销售渠道。

2、交通条件项目用地地处贵阳市乌当区内，处于贵阳市南明区的过渡地带，距离市区7公里；园区紧邻贵阳市龙洞堡国际机场和贵州省最大综合体之一中天未来方舟。

同时附近贵阳市二环路和贵阳市环城高速公路。

区域内路网纵横交错，连接贵阳市各区。

交通十分便捷。

3、电力、通讯、供水、供热等条件良好本项目用电可满足项目需要，用电由乌当区的变配电站的10kV线架空引入。

贵阳地区的通讯已经实现了程控数字化，国际直拨、移动电话、无线寻呼、特快专递、因特网等业务已普及，可满足本项目通讯要求。

乌当区区域内的水、气及市政排水等基础设施也相应齐全，可满足项目需要。

第五章工程建设方案

一、建设规模贵州阿栗国际花卉交易中心规划用地200亩，总建筑面积133200平方米。

其中，鲜花及盆栽绿植交易区99000平方米、道路及停车场面积34200平方米。

二、经营范围、经营方式和主要功能1、经营范围⑴主要从事花卉、盆栽绿植的交易、展示、电子商务。

⑵交易市场有关的信息咨询、商业服务。

⑶花卉、绿植的配送。

⑷与花卉交易相关产业。

2、经营方式花卉交易实行佣金制，采取统一电子结算，推行电子交易系统。

绿植交易实行租金制，交易区花窖收取场地租赁费，并逐步实行与佣金制结合的经管方式。

3、主要功能⑴批发功能包括市场内的花卉、绿植等的批发交易。

⑵仓储功能包括批发、配送的中转、储存场所。

⑶配送功能包括了花卉的分装及周边各市场的送货。

⑷配套设施包括水、电、污水处理等。

⑸商务区作为整个市场运营管理的枢纽，是整个市场管理中心、信息中心。

三、总平面布置1、平面布置原则根据贵阳大型花卉批发市场的品种繁多、日交易量大的特点，按交易流程需求和目前项目用地现有条件及有关设计规范进行合理布局、分类划区。

场内交通流向明确，道路畅通。

商品交易实现统一计量、统一结算、统一调配仓贮及公共设施。

2、功能划分本项目总占地200亩，花卉市场分绿植交易区、名优花卉展示区、仓储、加工配送区及管理生活配套等几部分。

整个用地呈长方形，东西长，南北较窄。

在整个平面布置上以交易和配货相结合，分南北两侧布置。

南侧为交易区，东北侧为仓储配货区，西北侧为花卉展示区。

商务中心设置办公、管理服务、信息结算中心等。

根据项目所征场地以及周边交通等条件作出的，力争做到布局合理，交通运输方便，交易流程顺畅，便于经营管理，符合卫生要求，场区内整齐美观，同时满足消防要求。

3、总平面主要设计指标本市场的总平面主要设计指标如下总平面主要设计指标序号项目名称单位指标备注1整个市场占地面积亩2002市场建筑面积m2990003容积率0.434建筑系数5绿化率15.6第六章项目实施计划与工程管理

一、实施进度计划1、2012年10月2013年8月，建造完成86000平方米花卉盆栽绿植大棚交易区、34200平方米花卉交易展示区和配套的道路、停车场。

2、2012年10月2013年8月，建造完成一栋办公楼及室内室外装修。

二、项目招标计划按照国务院办公厅国办发[2000]34号文件，考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托有专业水平的公司进行内部招标。

如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。

招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额万元投标单位资质等级要求拟划分标段个委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标