土地估价报告市场比较法工业模板201X0926.docx

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土地估价报告市场比较法工业模板201X0926.docx

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土地估价报告市场比较法工业模板201X0926

（一）市场比较法

指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。

其计算公式为：

P=PB×A×B×C×D×E

式中：

P—待估宗地价格

PB—比较实例价格

A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数

B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数

1、比较实例选择

（1）收集宗地交易实例

根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。

详见下页表：

（2）确定比较实例

在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选择了以下三个比较实例：

表：

待估宗地周边近期交易实例表

地块编号

成交日期

竞得者

位置

用途

面积（平方米）

单价（元/平方米）

总价（万元）

年期

容积率

开发程度

比较实例1：

郑州科步科技有限公司

该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。

土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。

比较实例2：

瑞驰有限公司

该宗地位于化工路北、白松路东，于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-56，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。

土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。

比较实例3：

郑州力能电子技术有限公司

该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2014-145号，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成交价款1347万元，单价518.21元/平方米。

土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。

开发程度的修正：

比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。

待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。

开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25元/平方米，通讯20元/平方米。

故本次评估比较实例1修正值为0，比较实例2和比较实例3通气+30，通暖+30，修正值为+60。

比较实例1修正后的价格=558.22元/平方米

比较实例2修正后的价格=578.04元/平方米

比较实例3修正后的价格=578.21元/平方米

郑州市基础设施配套造价一览表

设施类别

道路

给水

排水

电力

通讯

通气

通暖

土地平整

合计

费用（元/m2）

180

2、建立价格可比基础

调查比较实例成交价格内涵，面积内涵等，剔除成交价款中不属于地价部分，建立比较实例可比价格。

经了解，所选实例成交价均为净地价，成交面积为净面积，价格可比。

比较实例1可比价格为558.22元/㎡，

比较实例2可比价格为578.04元/㎡，

比较实例3可比价格为578.21元/㎡。

3、比较因素选择

根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：

（1）交易时间：

确定地价指数，进行交易期日修正；

（2）交易情况：

是否为正常、客观、公正的交易；

（3）交易方式：

是指土地取得的方式是出让（挂牌、拍卖、协议）、划拨；

（4）土地使用年限：

指土地使用有效年限；

（5）区域因素：

主要有对外交通便捷度、道路通达度、工业区性质、工业区集聚状况、基础设施状况、环境质量。

（6）个别因素：

主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、临街状况、地质条件、规划限制。

4、比较因素条件说明

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素及因素条件说明。

详见下表。

比较因素条件说明表

比较因素

待估宗地

比较实例1

比较实例2

比较实例3

宗地位置

化工路北

红松路西、化工路辅道北

化工路北、白松路东

化工路辅道北、白杨路东

土地用途

工业用地

工业

交易时间

2016/4/8

2015/10/21

2015/10/12

2014/11/14

交易情况

正常

交易方式

拟挂牌

挂牌

宗地价格（元/平方米）

558.22

578.04

578.21

土地面积（平方米）

12202.84

5965.38

150471.57

25993.41

土地使用年期（年）

价格类型

出让

区域因素

对外交通便捷度

周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低

道路通达度

临主干道，通达度高

工业区性质

国家级

工业区集聚状况

一般产业紧密区

基础设施状况

七通一平

环境质量

基本无污染，对生产生活无不良影响

个别因素

宗地面积

面积对宗地利用略有影响

面积适中，对宗地利用极为有利

面积对宗地利用较为有利

宗地形状

形状很差

形状规则

临近道路类型

交通型主干道

临街状况

临支路

临主街

地质条件

地形地基承载力及地下水位等条件对工业建较有利

规划限制

对土地用途和利用强度无限制

5、编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。

以估价对象的各因素条件为基础，相应的指数为100，将比较实例的各因素与估价对象逐项进行比较，根据各因素优劣所造成的价格差异进行调整。

比较实例优于估价对象的向上修正，反之，向下修正。

各因素条件指数确定说明如下：

（1）用途修正：

待估宗地与三个比较实例的土地用途相同，故不需作修正，指数均为100。

（2）交易情况修正：

判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

各比较实例均为正常成交，故不需作修正，指数均为100。

（3）交易方式修正：

主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。

各比较实例成交方式均为挂牌出让，而待估宗地拟挂牌出让，故交易方式不需作修正，指数均为100。

（4）估价期日修正

本次估价期日为2016年4月8日，待估宗地与比较实例交易日期不一致，需进行估价期日修正。

郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。

经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。

则待估宗地与比较实例交易日期的地价指数分别为134、134、134、131。

郑州市工业用地地价指数表

年度

2012年

2013年

2014年二季度

2014年四季度

2015年一季度

2015年二季度

2015年三季度

2015年四季度

工业用地

126

129

131

132

133

134

（5）土地使用年期修正系数的确定

K＝[1－1/（1+r）m]/[1－1/（1+r）n]

式中：

r---土地还原利率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。

安全利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定，即1.5%。

风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为5.5%。

最终确定土地还原率为1.5%+5.5%=7.0%，详见特殊事项的说明）；

m---待估宗地的使用年期；

n---比较实例的使用年期。

则年期修正系数=[1－1/（1+7%）50]/[1－1/（1+7%）50]=1:

待估宗地与比较实例的土地使用年期均一致，故比较实例的指数均为100。

注：

若待估宗地不是满年期，举例说明，若为45年，则

年期修正系数=[1－1/（1+7%）45]/[1－1/（1+7%）50]=1:

1.01

则比较实例的指数均为101。

这地方的处理与以前不同，请注意！

测算表格中，已改好，请看明白。

（6）区域因素指数的确定

对外交通便捷度：

划分为周边路网密高，距高速口或车站近，对外便捷度高；周边路网密较高，距高速口或车站较近，对外便捷度较高；周边路网密一般，距高速口或车站有一定距离，对外便捷度一般；周边路网密较低，距高速口或车站较远，对外便捷度较低；周边路网密低，距高速口或车站远，对外便捷度低五个等级。

以待估宗地为100，待估宗地与比较实例相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。

道路通达度的确定：

划分为临主干道，通达度高；周边有2条次干道，通达度较高；距离主次干道有一定距离，通达度一般；距离主次干道较远，有支路，通达度较低；有小道与主次干路相连，通达度低五个等级。

以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降3。

工业区性质：

分为国家级、省级、市县级三个级别。

以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。

工业区集聚状况：

分为一般产业紧密区、一般产业一般区、一般产业松散区三个等级。

以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。

基础设施状况：

已修正过，在此不再修正。

环境质量指数的确定：

分为环境好、无污染对生产生活有利；基本无污染，对生产生活无不良影响；轻污染，对生产略有影响，对生活无不良影响；重污染，对生产及产品质量有影响，对生活轻微影响；严重污染，对生产生活影响较大五个等级。

以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降0.5。

（7）个别因素指数的确定

宗地面积：

分为五个等级，依次为面积适中，对宗地利用极为有利；面积对宗地利用较为有利；面积对宗地利用略有影响；面积较小，对宗地的利用有一定的影响；面积过小，对宗地利用产生严重影响。

以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少0.5。

宗地形状：

分为形状规则、形状较规则、形状一般、形状较差、形状很差五个等级。

以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。

临近道路类型：

临交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道或交通型次干道、生活型次干道、支路五个等级。

以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，则指数增加或减少1。

临街状况：

将临街类型分为临十字路口、丁字路口、临主街、临次街、临支路五个等级。

以待估宗地为100，比较实例临路类型与待估宗地临路类型相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。

地质条件：

将地质条件分为地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设较有利、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设有轻微影响、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响较大、地形地基承载力及地下水位等条件对工业建设影响严重五个等级。

以待估宗地为100，比较实例地质条件与待估宗地地质条件相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。

规划限制：

分为五个等级，依次为：

对土地用途和利用强度无限制；对土地用途无限制，但对利用强度略有限制；对土地用途无限制，对利用强度有一定限制；对土地用途基本无限制，对利用强度有较大限制；改变了原来的用途，降低了利用强度。

以待估宗地为100，比较实例与待估宗地相比，每相差一个等级，则指数上升或下降1。

将待估宗地的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到比较因素条件修正系数，见指数表。

比较因素条件指数表

比较因素

待估宗地

比较实例1

比较实例2

比较实例3

土地用途

100

交易时间

134

131

交易情况

100

交易方式

100

土地使用年期

100

100.0

价格类型

100

区域因素

对外交通便捷度

100

道路通达度

100

工业区性质

100

工业区集聚状况

100

环境质量

100

个别因素

宗地面积

100

101

100.5

宗地形状

100

104

临近道路类型

100

临街状况

100

102

地质条件

100

规划限制

100

6、编制因素条件修正系数表

根据比较因素说明表和比较因素条件指数表，对三个比较实例的交易情况、交易方式、期日修正、区域及个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例的因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表。

比较因素修正系数表

比较因素

比较实例1

比较实例2

比较实例3

土地用途

100

交易时间

134

131

交易情况

100

交易方式

100

土地使用年期

100

价格类型

100

区域因素

对外交通便捷度

100

道路通达度

100

工业区性质

100

工业区集聚状况

100

环境质量

100

个别因素

宗地面积

100

101

100

100.5

宗地形状

100

104

100

104

100

104

临近道路类型

100

临街状况

100

102

100

102

100

102

地质条件

100

规划限制

100

综合修正系数

0.9427

0.9334

0.9595

实例地价（元/平方米）

558.22

578.04

578.21

比准价格（元/平方米）

526.23

539.54

554.79

估价对象评估价格

（元/平方米）

取三例修正地价的平均值

540.19

7、比准价格的确定

经过比较分析，采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。

比较实例1比准价格=558.22×0.9427=526.23（元/平方米）

比较实例2比准价格=578.04×0.9334=539.54（元/平方米）

比较实例3比准价格=578.21×0.9595=554.79（元/平方米）

经分析，三个比准价格差距不大，故最终以三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象采用市场比较法测算的结果:

地价=（526.23+539.54+554.79）÷3=540.19（元/平方米）

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