房地产项目甲方工作手册.docx
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房地产项目甲方工作手册
房地产项目甲方工作手册
—、总则
1.1目标
1.2治理方法
二'重要工作法度榜样
2.1物业成长法度榜样
2.1.1物业成长
2.1.2外发设计、监理及建造工作
2.1.3保存文件及记录
2.2施工治理法度榜样
2.2.1施工治理
2.2.2施工问题之跟进
2.2.3保存文件及记录
2.3物料治理法度榜样
2.3.1物料供货商评估和监察
2.3.2施工物料治理
2.3.3保存文件及记录
3.4工程计量签证工作法度榜样
3.4.1施工过程计量签证工作法度榜样
3.4.2解决进度款付出工作法度榜样
3.4.3落成决算工作法度榜样
3.4.4保存文件及记录
3.5报建工作法度榜样（3500nf以上）（市桥街）
三、人员设备
3.1董事
3.2总工程师
3.3其他人员
3.3.1管帐
3.3.2出纳
3.3.3水电工程师
3.3.4土建工程师
3.3.5预算员
四、各阶段工作
4.1项目决定计划阶段的重要工作
4.2项目预备阶段的重要工作
4.3项目实施阶段的重要工作
4.4落成验收阶段的重要工作
五、甲方工作人员行动准则
—、总则
1.1目标
（1）实现投资目标和期望
（2）使投资控制在预定或可接收的范圉之内
（3）包管项目功能与质量达到标准
1.2治理方法
采取间接方法：
经山过程各类委托协定和合同，把工程项LI标各项义务和治理职责以及各项风险分化到各介入策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，包管项L1如期按质建成，并尽可能节俭投资。
二、重要作法度榜样
2.1物业成长法度榜样
2.1.1物业成长
（1）物业成长筹划
1当物业成长意念，需包含以下内容：
物业成长性质及选址；
成本限额；
开工日期：
完成日期；
其它（例如：
举措措施、设计风格）。
2董事制订物业成长名称及/或编号，作为全部物业成长过程之辨认。
3董事与总工程师及/或其它山董事指定之主管，参考公司以前相干物业成长经验，商讨有关物业成长意念，并山总工程师编订【物业成长筹划】，解释该物业成长概念及筹划、重要工作项目、预算履行及完成日期。
工作项目起码包含：
地质确探；
物业概念设计（单位种类、数量、配套举措措施及其它）；
物业建筑设计（具体规格、选料等）；
物业建筑施工图。
4【物业成长筹划】由董事审批。
5董事选定履行各项工作之负责人，并记录于【物业成长计划】中。
6地质勘察工作是总工程师提岀并编订在【物业成长筹划】的构成部分，山董事会选定合适勘察机构部分展开工作，勘察机构工作完成后，供给【地质确探申报】给总工程师核阅，总工程师对【物业成长筹划】作出响应的修改。
7在每期工程的开工时代，召开治理评审会议针对本期工程的特点，检视现有体系对新丄程的知足性和通用性是否相适应，并保存记录。
（2）物业设计评审及检查
1总工程师按【物业成长筹划】安排设计工作。
2当须要外间机构（例如：
建筑设讣公司、参谋公司）履行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。
3在设计过程中，总工程师负责根据在【物业成长筹划】内之设计请求及响应之律例进行评审各设计项LI,在须要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。
4设计成果可所以文件（例如：
图则）、相片及/或模型等形式。
5总工程师检查设计成果，按原定物业成长意念【物业发
展筹划】及有关律例，以验证设计成果可否相符请求；在须要时参考公司其它同类成长项II、有关人员、或到选址进行观察，以确认设讣是否实用。
审查成果须保存记录（例如：
国度当局文件、图纸会审记录、评审/检查记录、会议记录等），并于【物业成长筹划】上解释。
6当须要更改设计时，如外部设计更改，山设计单位或外
间设计机构修改有关设计文件材料，并予以审查赞成；如内部设计更改，曲本公司设计员修改有关设计文件材料，并经自力人验证。
7装修材料规格切实其实定，山董事会指定。
（3）物业建筑监理与施工
1总工程师按【物业成长筹划】安排物业建筑工程。
2预算员对各项工程做经费预算并检查，交总匸程师审核、董事审批，总工程师将保存响应的预算文件。
3董事选定合适监理机构及建造商，并山总工程师书面提供建筑工程请求：
工程规格（例如:
图纸）;
落成日期；
装修材料规格；
其它有关规格请求（例如：
实用之国际/国度规格、标准、工艺请求、建筑材料请求）。
4董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场治理，参阅【施工治理法度榜样】。
5预算员于工程落成后，作出结算并检查，山总工程师审核董事审批确认，总工程师将保存响应的结算文件。
（4）落成验收
1工程落成后，总工程师与物业治理公司等有关部分对相应工程进行验收交代。
如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。
验收合格后，两边填写【物业治理验收交代证实书】,同时并将土建及配套工程的落成图交予物业治理公司。
2楼宇交给用户后，总工程师可委托物业治理公司发放【工
程问卷查询拜访】于用户，懂得用户看法：
包含楼宇外不雅、应用功能、情况构造等。
由总工程师分析、检查楼宇设计。
3以上如有发明问题，山总匸程师决定是否做出跟进。
2.1.2外发设计、监理及建造工作
（1）甄选地质确探参谋、设计机构、监理机构及建造商
1董事按外发工作项L1性质，联络有关外间机构报价或投标。
2董事甄选合适外间机构时，推敲下列各项：
该机构工作经验与本外发工作项目之相干性；
该机构以前办事本公司之经验及表示（包含：
质量及时效性）；工程预算；
该机构供给之完成日期及报价；
其它人员看法。
部分工程（如水、电、电视天线、德律风线）等则选择有关当局部门进行施工并无需评估。
3总工程师根据监理机构、建造商的天资证实及过往之I：
作经验，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。
4总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项LI请求及附上有关图纸/规格材料。
经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。
2.1.3保存文件及记录
【物业概念设计】
【物业成长筹划】
【地质确探申报】
每周/月【工程联席会议】记录
设计成果（例如：
图则、相片、模型）
【工程预算/结算】
报价/标书
合同
【单位工程落成证实书】
【供货商评估问卷】
2.2施工治理法度榜样
2.2.1施工治理
（1）施工进度筹划
1总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度筹划表】（MasterProgram）,筹划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给屮方代表。
2屮方代表按工程规格请求/图纸，确认筹划表，并通知
监理机构安排建造商按筹划表施工。
3当建筑工程请求有所更改（例如：
设计变革），甲方代表须将设计变革以【工程备忘录】情势发至监理单位，监理单位再将设讣变革以【备忘录】情势发至建造商，
解释更改内容并附上有关更改材料，并每次设讣变革内容由文控员受控跋文录于【设计变革LI次】中。
（2）施工进度监察
1监理单位参考【施丄进度筹划表】，天天均到工地：
:
］审查施工进度；
J巡查施工（包含特别建筑工序）质量及安然表示；
:
i巡查物料质量表示；
:
:
跟进每月【工程联席会议】肯定之有关事宜；
:
］监理单位将巡查成果总结于【监理周报】和每月
【监理日记】中，予屮方代表主管审核。
2监理单位若在工地审查时，发明进度延后、质量问题
（不相符有关规格请求）、或有潜在问题，监理员发出
【监理通知】予建造商，请求作出改正或预防行动，
以清除问题或潜在问题，【监理通知】分发中方代表立案…
3每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施丄进度及质量安然问题，并对下一周的工作重点进行商量，
记录整顿于每周【工作例会记录】中。
（2）施工检査
1监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新请求，并参考【施工进度筹划表】内容，与建造商
肯定须要进行质量检查之分项工程，按各项国度有关规范请求制订【施工质量检查总表】予建造商。
2建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】,向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】,经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。
3若监理单位监理员发明分项工程施工质量不符国度规范即【施工质量检查表】请求时，需发出【监理通知】予建造商，请求作岀改正行动，以清除问题。
4甲方代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保存存盘，并挂号于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检查建造商的施工进度及质量情况来对监理单位的监理工作成果进行考察，当发明施工进度与质量与实际不符时，屮方代表需发出【工程备忘录】或【改正与预防行动记录】予监理单位及建造商，请求作出改正行动，以清除问题或潜在问题。
（参
阅本法度榜样笫5.2章）
5当建造商完成所有建筑施丄项LI,建造商、监理单位、中方三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项LL三方人员合营验收合格后于【单位
工程落成验收证实书】上确认。
若发明不符建筑工程请求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不相符点已改正，才接收工地。
（4）施工、工监理检查
1甲方代表编写【每月工程总结分析申报】，甲方代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表示于【每月工程总结分析申报】中。
2承建商代表及监理商代表介入每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安然.进度情况，并记录于【工程联席会议记录】中。
222施工问题之跟进
（1）施工问题之跟进
1监理单位于施工检查或监察时发明之问题或潜在问
题，须发出【监理通知】予建造商，解释问题明细或建
议改良办法分发屮方代表立案,中方代表根据其问题
的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【改正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。
2监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或
【改正与预防行动记录】作跟进，并记录于相干目次表中。
3监理员跟进承建商之改正及预防行动，以肯定行动之有效性，并记录。
4若不相符事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施
工进度筹划表】，经总监工程师审核后，交山屮方代表
确认。
2.2.3保存文件及记录
【建造施丄进度筹划表】
【监理周报】【监理月报】
【施工组织设计】
【招投标文件】
【监理通知】
【工程备忘录】
【设计变革目次】
【每月工程总结分析申报】
【每月工程联席会议记录】
每周【工作例会记录】
【施工质量检查总表】及分表
【现场签证单】
【每周工作例会】
23物料治理法度榜样
2.3.1物料供货商评佔•和监察
（1）供货商的评估
1新的物料供货商可经山过程下列办法山采购员评估：
□评须填写【供货商评估问卷】,以供给材料，
如：
公司背景、质量体系、产品种类及级别等；二釆购员/部分主管可请求参不雅供货商的厂房；口参考过往之工作；
□试单。
2所有评估成果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的天资/级别，无特别请求。
3对于新的检测办事供货商，各部分主管须肯定该供货商有国度/国际检测承认，才算合格。
4经评估合格之供货商，可被列入【承认供货商名单】上，但须注明为新供货商。
1每辜奉一次，董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【承认供货商名单】作岀检查：
根据供货商送货/办事的货色/办事的质素等，检查对供货商的表示是否知足。
2经检查表示幻想的供货商会保存于新的【承认供货商名单】，表示不睬想的供货商可被除名。
3新的【承认供货商名单】山董事批核。
232施工物料治理
（1）制订施工物料规格
总工程师按物业成长筹划制订【建造物料规格】
及【工程物料来料检查表】，规定建造商按请求选用
建筑物料品种，包含：
水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。
（2）物料应用
1建造商需按【建造物料规格】/【承认供货商名单】选择合适施工物料进行初次审批，并供给初次【实验室检测申报】/供给单位的天资证/出厂合格证予屮方代表核阅。
2屮方代表核阅初次【实验室检测申报】（需注明'有见证考验'标识或相干数据，肯定相符【建造物料规格】/施工图纸请求，签批确认。
3对于赞成应用之建造物料，建造商按【送检试件的取样与制造】在外聘监理公司监理员见证下取样送
检（钢筋除外），并提交【实验室检测申报】。
4对于赞成应用之装修或设备物料，若需进行来料质量检查，屮方代表制订检查项U、法度榜样、及允收标准即【物料来料检查表】。
5每批物料出场时（砂石砖除外），建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证（包括发货单、考验申报等）报外聘监理公司验证，并完成【物料来料检查表】，验证合格方可出场应用.
6中方代表审批【实验室检测申报】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】成果或【物料初次审批申报】请求，若肯定物料相符规格请求，于检测申报上签批确认。
反之不相符规格请求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级应用。
（3）施工物料质量检查
1参考【物料初次审批申报】、测试申报、【来料检查表】、及【工程备忘录】,甲方代表需每月总结施工
物料质量表示于【工程总结分析申报】，于每月【工程联席会议】中进行检查。
2对于装修物料供货商的监察，参阅本法度榜样第231节。
2.3.3保存文件及记录
【材料申购表】
【承认供货商名单】
【供货商评估问卷】
【来料检查申报】
【建造物料规格】
【物料初次审批申报】
【实验室检测申报】
【工程备忘录】
【物料质量申报】
每月【工程联席会议】记录
【新物料试用申报】
【不合格来料检查申报】
【不合格材料跟踪检查申报】
【物料来料检查表】
【建造周期物料检查表】
每月【工程总结分析申报】
【送货单或发票】
【存卡】
【物料、对象申领表】
【工程材料、构配件、设备报审表】
3.4工程计量签证工作法度榜样
3.4.1施工过程计量签证工作法度榜样
（1）甲方驻工地代表要熟悉施工图，审查单位工程，分部分项
工程的工程量，列岀【工程量清单】、【变革设计增长的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】。
此项工作也可山承包商申报，监理和甲方驻工地代表合营审核。
（2）在施工过程中，施工图（包含设计变革）范围内，以实际
完成的、且工程质量达到合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不克不及冲破施1：
图（包含设计变革增长的匸程量）中的总量，对承包商超出设计图纸请求增长的匸程量和自身原因造成返工的丄程量，不予计量。
（3）承包商报月报表时，必须附有已落成程的【工程量计算单】并附已落成程【质量合格证实材料】和【隐蔽工程验收单】。
（4）监理及中方驻工地代表，根据【施工单位月报表】和【工程量计算单】,对已完成的工程工作量进行统计，做好记录，校核施工单位所报工程量的精确性，在计算单上签订看法。
（5）屮方驻工地代表对现场监理工程师对测量、计算所签订的看法进行审查后在【施工单位月报表】中签证。
（6）业主所指定的工程量，必须有【业主的书面文字】或【会议纪要】,才能计量签证。
（7）计量签证必须是工程质量合格才能签证，假如存鄙人列问
题，应分别对待进行处理：
1工程质量不合格或存在缺点，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方可签证；
2对已完成的工程量，工程质量不合格，影响构造安然或不相符
应用功能请求，承包商乂无技巧力量处理的，工程量不得签证，施工单位还要承担全部返工的经济损掉。
3.4.2解决进度款付出工作法度榜样
（1）精确统计该段时光内经由签证计量的工程量（防止反复计量），上报。
（2）施工单位应根据【施工合同】的优惠前提，预（决）算定额；
取费系数，讣算法度榜样规定和已签证的工程量，计算进度款，并扣头预留必定比例的进度款，作为工程质量保修费用暂不付出，提岀【进度款计算单】和【工程款付岀申请】上报审批。
监理和屮方驻工地代表审核后开具【工程款付出证书】一并交甲方审批付款。
3.4.3落成决算工作法度榜样
（1）经由落成验收，质量评定，合格工程才能解决落成决算，不合
格工程，暂不解决落成决算。
⑵精确统计变革设计增长（或削减）的工程量，得出【变革设计
工程量汇总表】。
此项工作也可山承包商申报，监理和屮方驻工地代表合营审核。
⑶精确统计指定工作的工程量，得岀【指定工作工程量汇总表】。
此项工作也可山承包商申报，监理和屮方驻工地代表合营审核。
⑷精确统计工程量总量。
⑸比较已完成的、经签证的总量和原预算的总量，是否相符，若
不相符，找岀原因，列出【不符工程量数量、原因、许可/不许可结
算及根据列表】，要尽量控制完成总量不得冲破原预算总量。
此项工件中市丞甘I临干申学战I4J舌宙楼
⑹承包商应根押;•预;决）算定谥取费系数，计算法度榜样，完成的经签证的工程量和【施工合同】中的优惠前提，计算工程造价，提出【工程结算书】和【工程款付岀申请】并付【落成验收合格证实】上报审批。
监理和甲方驻工地代表审核后开具【工程款付出证书】一并交甲方审批付款。
3.4.4保存文件及记录
【工程量清单】
【变革设计增长的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】
【质量合格证实材料】和【隐蔽工程验收单】
【工程量计算单】
【施工单位月报表】
【业主的书面文字】或【会议纪要】
【进度款计算单】和【工程款付出申请】
【工程款付出证书】
【落成验收合格证实】
【变革设计工程量汇总表】
【指定工作工程量汇总表】
【不符工程量数量、原因、许可/不许可结算及根据列表】
【工程结算书】
【施工合同】
3.5报建工作法度榜样（3500nf以上）（市桥街）
在取得扶植用地筹划许可证及筹划设计前提后
（1）进行查询拜访工作（场地标高、筹划控制前提、市政管网、水压、周边建筑情况等）。
（2）钻探：
请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、现场旁站。
（3）筹划设计：
请设计单位进行筹划设计及筹划消防报建的5图1书工作。
设计筹划研究、评论辩论、核阅，肯定设计筹划（要推敲施工身分）。
（4）环保报建、市政报建、临水临电报装。
项H情况保护许可申请表》,进入网上环保报建法度榜样，打印申请
表盖印签名以备报送，及时登录体系查看受理情况，在申请表批复后打印批复看法，在后续报送时交环保局盖印。
委托环评，环评申报岀来后送环保所签看法盖印后送环保局进行环评审批，审批中间环保局窗口收案拿到回执，跟进环评审批拿到经审批的环评和批复文件，督促设计单位按环保请求设计。
2向市政园林局提岀市政管网接入申请，解决市政报建。
3在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工供给前提。
4临电报装须与永远用电同时，到供电局（所）领取报装表
（含设计、施工单位天资审核看法书和供电工程设计、施工委托书），回公司填写并写好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必须委托供用电工程公司设计施工，受电部分（底压部分）应山有天资的单位设计施工，跟进用电报装，须拿到《供用电筹划协定》才能进行供电设计施工。
（5）总体报建（建筑性具体筹划送审及解决总平面筹划设计消防审核）。
①送5图1书电子文件到筹划局信息中间作dgn格局（需交
费）O
6拿到dgn格局后连同其他材料到镇扶植办领取筹划筹划
送审表并填写（需回来盖印），窗口收案，拿到回执。
3带有关材料（用材料袋装好）到审批中间消防局窗口解决总平面筹划设计审核，拿到回执。
（6）跟进筹划、消防审核，拿到审核看法和经筹划部分审核盖印的总体筹划图，反馈给设计修改图纸。
要拿到筹划部分的审核意
见和经筹划部分审核盖印的总体筹划图需先到筹划局交审核费，并凭回单到镇扶植办交纳审核费。
（7）修改筹划送审：
假如批复未岀，则可采取换图的手段处理。
如果批复已岀，则应向镇扶植办提出版面查档申请并盖印，退回回执及批答复复兴件重报。
督促设讣院按筹划请求持续完美设讣，出建筑平、立、剖面图。
（8）单体报建
1按请求带齐有关材料到镇扶植办领取《扶植工程筹划许可
证》申请表并填写（需回来盖印），窗口收案，拿到回执。
（需拿到有关部分总体报建审核看法和经筹划部分审核盖印的总体规划图才行，消防包含单体审核看法）
2到审批中间消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核
申报表》并回来填写（此表填写复杂）（需盖印）,窗口收案，拿到回执。
3按请求带齐有关材料（用材料袋装好）到审批中间消防局窗口解决单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。
4按请求带齐有关材料到审批中间人防办领取并填写《扶植
项H情况挂号表》和《人防报建挂号表》,解决人防报建，窗口收案，拿到回执。
（9）跟进单体审核，拿到批文、《扶植工程筹划许可证》及经筹划部门审核盖印的建筑平、立、咅叽反馈给设计进行初步设计，督
促设计院按请求进行初步设计及提交初步设计材料并进行审查。
要拿到《扶植丄程筹划许可证》及经筹划部分审核盖印的建筑平、立、咅叽需先到筹划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇扶植办缴纳审核费。
（10）更改发证：
单体报建中的修改，假如未批出则可采取换图的手法处理；假如已批岀，则应申请更改发证，向镇扶植办提出查
档申请，退回批出文件，重报。
（11）设计院提交初步设计材料后，提交有关材料到扶植局建工科进行初步设计审查，由扶植局组织召开初步设计审查会。
会后督促设计院按会议请求完美设计。
会后应拿到批复，作为施工图
审查的必备材料。
（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关材料到扶植局建工科转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工
科拿审查看法，建工科在回执上记录撤退撤退回回执，督促设计院按审查看法完美设计。
设计院在看法单上答复和出变革后将其送回扶植局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到《广州市扶植工程施工图设计文件审查赞成书》及经审图公司盖印的施丄图等作为施工报建的必备材料和合法的施工根据。
（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。
（14）施工单位岀场后，申请筹划放线（到筹划局扶植科申请）。
先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请筹划局测量队到匸地放线，跟进拿到记录册，此册为今后筹划验收的
根据之一。
（15）到质监站解决测桩筹划（与监理、施工一路）°
（16）到检测中间解决测桩协定及缴纳测桩费用。
（17）进行施工直至落成验收立案。
（18）保持批复及有关记录。
3.6扶植工程落成验收及立案工作法度榜样
361落成验收预备工作
（1）施工单位编制《工程落成申报》,监理核查后提交扶植单位。
（2）施工单位在筹划验收日期20个工作日前将工程技巧材料提交监理审核（5个工作日完成）后送扶植单位。
（3）监理单位提交《工程质量评估申报》给扶植单位。
（4）勘察单位提交《勘察文件质量检查申报》、设计单位提交《设计文件质量检查申报》给扶植单位。
（5）扶植单位在落成验收前必须提请筹划、消防、环保等部分进行专项验收，取得合格文件或准许应用文件。
（6）扶植单位在落成验收前15个工作日将J：
程技巧材料提交给监督站，并附《工程落成验收据件审核表》。
监督站材料进
行抽查，并在5个工作日后将抽查看法书面通知扶植单位。
（7）扶
升级会员 