建筑工程甲方工作手册.docx
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建筑工程甲方工作手册
地产开发工作手册
目录
一、总则
1.1目的
1.2管理方式
二、主要工作程序
2.1物业发展程序
2.1.1物业发展
2.1.2外发设计、监理及建造工作
2.1.3保存文件及记录
2.2施工管理程序
2.2.1施工管理
2.2.2施工问题之跟进
2.2.3保存文件及记录
2.3物料管理程序
2.3.1物料供货商评估和监察
2.3.2施工物料管理
2.3.3保存文件及记录
3.4工程计量签证工作程序
3.4.1施工过程计量签证工作程序
3.4.2办理进度款支付工作程序
3.4.3竣工决算工作程序
3.4.4保存文件及记录
3.5报建工作程序（3500㎡以上）（市桥街）
三、人员配置
3.1董事
3.2总工程师
3.3其他人员
3.3.1会计
3.3.2出纳
3.3.3水电工程师
3.3.4土建工程师
3.3.5预算员
四、各阶段工作
4.1项目决策阶段的主要工作
4.2项目准备阶段的主要工作
4.3项目实施阶段的主要工作
4.4竣工验收阶段的主要工作
五、甲方工作人员行为准则
一、总则
1.1目的
（1）实现投资目标和期望
（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内
（3）保证项目功能与质量达到标准
1.2管理方式
采用间接方式：
通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险分解到各参与策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资。
二、主要作程序
2.1物业发展程序
2.1.1物业发展
（1）物业发展计划
①当物业发展意念，需包括以下内容：
物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日期；其它（例如：
设施、设计风格）。
②董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。
③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。
工作项目最少包括：
地质磡探；物业概念设计（单位种类、数量、配套设施及其它）；物业建筑设计（具体规格、选料等）；物业建筑施工图。
④【物业发展计划】由董事审批。
⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。
⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。
⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应,并保存记录。
（2）物业设计评审及检讨
①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。
②当需要外间机构（例如：
建筑设计公司、顾问公司）执行设计工作，由董事选定合适机构展开设计工作。
③在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相应之法规进行评审各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。
④设计结果可以是文件（例如：
图则）、相片及/或模型等形式。
⑤总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察，以确认设计是否适用。
审查结果须保留记录（例如：
国家政府文件、图纸会审记录、评审/检讨记录、会议记录等），并于【物业发展计划】上说明。
⑥当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资料，并予以审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立人验证。
⑦装修材料规格的确定，由董事会指定。
（3）物业建筑监理与施工
①总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。
②预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应的预算文件。
③董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：
工程规格（例如：
图纸）；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求（例如：
适用之国际/国家规格、标准、工艺要求、建筑材料要求）。
④董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。
⑤预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师审核董事审批确认，总工程师将保留相应的结算文件。
（4）竣工验收
①工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工程进行验收交接。
如验收不合格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。
验收合格后，双方填写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。
②楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户意见：
包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。
由总工程师分析、检讨楼宇设计。
③以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。
2.1.2外发设计、监理及建造工作
（1）甄选地质磡探顾问、设计机构、监理机构及建造商
①董事按外发工作项目性质，联络有关外间机构报价或投标。
②董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：
该机构工作经验与本外发工作项目之相关性；该机构过去服务本公司之经验及表现（包括：
质量及时效性）；工程预算；该机构提供之完成日期及报价；其它人员意见。
部分工程（如水、电、电视天线、电话线）等则选择有关政府部门进行施工并无需评估。
③总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于【供货商评估问卷】中。
④总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。
经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。
2.1.3保存文件及记录
【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地质磡探报告】、每周/月【工程联席会议】记录、设计结果（例如：
图则、相片、模型）、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】
2.2施工管理程序
2.2.1施工管理
（1）施工进度计划
①总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】（MasterProgram），计划各分项工程及所需工日；再由监理机构审查后提交给甲方代表。
②甲方代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。
③当建筑工程要求有所更改（例如：
设计变更），甲方代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商,说明更改内容并附上有关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。
（2）施工进度监察
①监理单位参考【施工进度计划表】，每天均到工地：
查察施工进度；
巡视施工（包括特殊建筑工序）质量及安全表现；
巡视物料质量表现；
跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；
监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中,予甲方代表主管审核。
②监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题（不符合有关规格要求）、或有潜在问题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题,【监理通知】分发甲方代表备案。
③每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周的工作重点进行探讨,记录整理于每周【工作例会记录】中。
（2）施工检查
①监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施工质量检查总表】予建造商。
②建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建造商方可进行一下工序施工。
③若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】要求时，需发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。
④甲方代表负责对建造商所提交的分项工程之【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况来对监理单位的监理工作成果进行考核,当发现施工进度与质量与实际不符时，甲方代表需发出【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。
（参阅本程序第5.2章）
⑤当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、甲方三方需按照有关规定、规范进行验收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上确认。
若发现不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不符合点已纠正，才接收工地。
（4）施工、工监理检讨
①甲方代表编写【每月工程总结分析报告】，甲方代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析报告】中。
②承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度情况，并记录于【工程联席会议记录】中。
2.2.2施工问题之跟进
（1）施工问题之跟进
①监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商,说明问题明细或建议改善方法分发甲方代表备案,甲方代表根据其问题的严重程度决定是否发出【工程备忘录】和【纠正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。
②监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防行动记录】作跟进，并记录于相关目录表中。
③监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记录。
④若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核后,交由甲方代表确认。
2.2.3保存文件及记录
【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现场签证单】、【每周工作例会】
2.3物料管理程序
2.3.1物料供货商评估和监察
（1）供货商的评估
①新的物料供货商可通过下列方法由采购员评估：
评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：
公司背景、质量系统、产品种类及级别等；
采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房；
参考过往之工作；
试单。
②所有评估结果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无特别要求。
③对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。
④经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。
（2）供货商的监察
①每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【认可供货商名单】作出检讨：
根据供货商送货/服务的货品/服务的质素等，检讨对供货商的表现是否满意。
②经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单】，表现不理想的供货商可被除名。
③新的【认可供货商名单】由董事批核。
2.3.2施工物料管理
（1）制定施工物料规格总工程师按物业发展计划制定【建造物料规格】及【工程物料来料检查表】，规定建造商按要求选用建筑物料品种，包括：
水泥、钢筋、屋面瓦、块料、管材及电气设备等。
（2）物料使用
①建造商需按【建造物料规格】/【认可供货商名单】选择合适施工物料进行首次审批，并提供首次【实验室检测报告】/供应单位的资质证/出厂合格证予甲方代表审阅。
②甲方代表审阅首次【实验室检测报告】（需注明‘有见证检验’标识或相关数据，确定符合【建造物料规格】/施工图纸要求，签批确认。
③对于批准使用之建造物料，建造商按【送检试件的取样与制作】在外聘监理公司监理员见证下取样送检（钢筋除外），并提交【实验室检测报告】。
④对于批准使用之装修或设备物料，若需进行来料质量检查，甲方代表订定检查项目、程序、及允收标准即【物料来料检查表】。
⑤每批物料进场时（砂石砖除外），建造商须提交【工程材料、构配件、设备报审表】及物料出厂合格证（包括发货单、检验报告等）报外聘监理公司验证，并完成【物料来料检查表】,验证合格方可进场使用。
⑥甲方代表审批【实验室检测报告】/【物料来料检查表】内容，根据每周【建造物料周期检查表】结果或【物料首次审批报告】要求，若确定物料符合规格要求，于检测报告上签批确认。
反之不符合规格要求之物料，须发【工程备忘录】通知建造商作退回或降级使用。
（3）施工物料质量检讨
①参考【物料首次审批报告】、测试报告、【来料检查表】、及【工程备忘录】，甲方代表需每月总结施工物料质量表现于【工程总结分析报告】，于每月【工程联席会议】中进行检讨。
②对于装修物料供货商的监察，参阅本程序第2.3.1、节。
2.3.3保存文件及记录
【材料申购表】、【认可供货商名单】、【供货商评估问卷】、【来料检查报告】、【建造物料规格】、【物料首次审批报告】、【实验室检测报告】、【工程备忘录】、【物料质量报告】、每月【工程联席会议】记录、【新物料试用报告】、【不合格来料检查报告】、【不合格材料跟踪检查报告】、【物料来料检查表】、【建造周期物料检查表】、每月【工程总结分析报告】、【送货单或发票】、【存卡】、【物料、工具申领表】、【工程材料、构配件、设备报审表】
3.4工程计量签证工作程序
3.4.1施工过程计量签证工作程序
（1）甲方驻工地代表要熟悉施工图，审查单位工程，分部分项工程的工程量，列出【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】。
此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。
（2）在施工过程中，施工图（包括设计变更）范围内，以实际完成的、且工程质量达到合格标准方可进行计量签证，但累计签证计量不能突破施工图（包括设计变更增加的工程量）中的总量，对承包商超出设计图纸要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不
予计量。
（3）承包商报月报表时，必须附有已完工程的【工程量计算单】并附已完工程【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】。
（4）监理及甲方驻工地代表，根据【施工单位月报表】和【工程量计算单】，对已完成的工程工作量进行统计，做好记录，校核施工单位所报工程量的准确性，在计算单上签署意见。
（5）甲方驻工地代表对现场监理工程师对测量、计算所签署的意见进行审查后在【施工单位月报表】中签证。
（6）业主所指定的工程量，必须有【业主的书面文字】或【会议纪要】，才能计量签证。
（7）计量签证必须是工程质量合格才能签证，如果存在下列问题，应分别对待进行处理：
①工程质量不合格或存在缺陷，通知承包商进行返工或修补，达到合格后方可签证；
②对已完成的工程量，工程质量不合格，影响结构安全或不符合使用功能要求，承包商又无技术力量处理的，工程量不得签证，施工单位还要承担全部返工的经济损失。
3.4.2办理进度款支付工作程序
（1）准确统计该段时间内经过签证计量的工程量（防止重复计量），上报。
（2）施工单位应根据【施工合同】的优惠条件，预（决）算定额；取费系数，计算程序规定和已签证的工程量，计算进度款，并折扣预留一定比例的进度款，作为工程质量保修费用暂不支付，提出【进度款计算单】和【工程款支付申请】上报审批。
监理和甲方驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交甲方审批付款。
3.4.3竣工决算工作程序
⑴经过竣工验收，质量评定，合格工程才能办理竣工决算，不合格工程，暂不办理竣工决算。
⑵准确统计变更设计增加（或减少）的工程量，得出【变更设计工程量汇总表】。
此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。
⑶准确统计指定工作的工程量，得出【指定工作工程量汇总表】。
此项工作也可由承包商申报，监理和甲方驻工地代表共同审核。
⑷准确统计工程量总量。
⑸比较已完成的、经签证的总量和原预算的总量，是否符合，若不符合，找出原因，列出【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】，要尽量控制完成总量不得突破原预算总量。
此项工作也可委托监理完成，甲方审核。
⑹承包商应根据预（决）算定额取费系数，计算程序，完成的经签证的工程量和【施工合同】中的优惠条件，计算工程造价，提出【工程结算书】和【工程款支付申请】并付【竣工验收合格证明】上报审批。
监理和甲方驻工地代表审核后开具【工程款支付证书】一并交甲方审批付款。
3.4.4保存文件及记录
【工程量清单】、【变更设计增加的工程量清单】和【指定工作的工程量清单】、【质量合格证明资料】和【隐蔽工程验收单】、【工程量计算单】、【施工单位月报表】、【业主的书面文字】或【会议纪要】、【进度款计算单】和【工程款支付申请】、【工程款支付证书】、【竣工验收合格证明】、【变更设计工程量汇总表】、【指定工作工程量汇总表】、【不符工程量数量、原因、允许/不允许结算及依据列表】、【工程结算书】、【施工合同】
3.5报建工作程序（3500㎡以上）（市桥街）在取得建设用地规划许可证及规划设计条件后
（1）进行调查工作（场地标高、规划控制条件、市政管网、水压、周边建筑情况等）。
（2）钻探：
请勘察单位进行钻探，进行钻探深度监督、岩样装箱、现场旁站。
（3）方案设计：
请设计单位进行方案设计及规划消防报建的5图1书工作。
设计方案研究、讨论、审阅，确定设计方案（要考虑施工因素）。
（4）环保报建、市政报建、临水临电报装。
①进入广州市环保局网址：
，填写《建设项目环境保护许可申请表》，进入网上环保报建程序，打印申请表盖章签名以备报送，及时登录系统查看受理情况，在申请表批复后打印批复意见，在后续报送时交环保局盖章。
委托环评，环评报告出来后送环保所签意见盖章后送环保局进行环评审批，审批中心环保局窗口收案拿到回执，跟进环评审批拿到经审批的环评和批复文件，督促设计单位按环保要求设计。
②向市政园林局提出市政管网接入申请，办理市政报建。
③在初步设计完成后，进行临水临电报装，为施工提供条件。
④临电报装须与永久用电同时，到供电局（所）领取报装表（含设计、施工单位资质审核意见书和供电工程设计、施工委托书），回公司填写并写好用电申请，然后去供电局（所）报装，供电部分（高压部分）必须委托供用电工程公司设计施工，受电部分（底压部分）应由有资质的单位设计施工，跟进用电报装，须拿到《供用电方案协议》才能进行供电设计施工。
（5）总体报建（修建性详细规划送审及办理总平面规划设计消防审核）。
①送5图1书电子文件到规划局信息中心作dgn格式（需交费）。
②拿到dgn格式后连同其他资料到镇建设办领取规划方案送审表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。
③带有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理总平面规划设计审核，拿到回执。
（6）跟进规划、消防审核，拿到审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图，反馈给设计修改图纸。
要拿到规划部门的审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图需先到规划局交审核费，并凭回单到镇建设办交纳审核费。
（7）修改规划送审：
如果批复未出，则可采用换图的手法处理。
如果批复已出，则应向镇建设办提出书面查档申请并盖章，退回回执及批复原件重报。
督促设计院按规划要求继续完善设计，出建筑平、立、剖面图。
（8）单体报建
①按要求带齐有关资料到镇建设办领取《建设工程规划许可证》申请表并填写（需回来盖章），窗口收案，拿到回执。
（需拿到有关部门总体报建审核意见和经规划部门审核盖章的总体规划图才行，消防包括单体审核意见）
②到审批中心消防局窗口领取填写《建筑消防设计防火审核申报表》并回来填写（此表填写复杂）（需盖章），窗口收案，拿到回执。
③按要求带齐有关资料（用资料袋装好）到审批中心消防局窗口办理单体（土建）施工消防设计审核，窗口收案，拿到回执。
④按要求带齐有关资料到审批中心人防办领取并填写《建设项目情况登记表》和《人防报建登记表》，办理人防报建，窗口收案，拿到回执。
（9）跟进单体审核，拿到批文、《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，反馈给设计进行初步设计，督促设计院按要求进行初步设计及提交初步设计资料并进行审查。
要拿到《建设工程规划许可证》及经规划部门审核盖章的建筑平、立、剖，需先到规划局缴纳审核费和城建配套费，并凭回单到镇建设办缴纳审核费。
（10）更改发证：
单体报建中的修改，如果未批出则可采用换图的手法处理；如果已批出，则应申请更改发证，向镇建设办提出查档申请，退回批出文件，重报。
（11）设计院提交初步设计资料后，提交有关资料到建设局建工科进行初步设计审查，由建设局组织召开初步设计审查会。
会后督促设计院按会议要求完善设计。
会后应拿到批复，作为施工图审查的必备资料。
（12）设计院提交施工图和计算书后，提交有关资料到建设局建工科转审图公司进行施工图审查，拿到回执，跟进并拿回执到建工科拿审查意见，建工科在回执上记录后退回回执，督促设计院按审查意见完善设计。
设计院在意见单上回复和出变更后将其送回建设局建工科转审图公司审查，跟进并最终拿到《广州市建设工程施工图设计文件审查批准书》及经审图公司盖章的施工图等作为施工报建的必备资料和合法的施工依据。
（13）进行工程招标选定施工单位，进行施工报建，拿到施工许可证。
（14）施工单位进场后，申请规划放线（到规划局建设科申请）。
先到国土局测量队交费放三个互相通视的基准点，然后请规划局测量队到工地放线，跟进拿到记录册，此册为以后规划验收的依据之一。
（15）到质监站办理测桩方案（与监理、施工一起）。
（16）到检测中心办理测桩协议及缴纳测桩费用。
（17）进行施工直至竣工验收备案。
（18）保持批复及有关记录。
3.6建设工程竣工验收及备案工作程序
3.6.1竣工验收准备工作
（1）施工单位编制《工程竣工报告》，监理核查后提交建设单位。
（2）施工单位在计划验收日期20个工作日前将工程技术资料提交监理审核（5个工作日完成）后送建设单位。
（3）监理单位提交《工程质量评估报告》给建设单位。
（4）勘察单位提交《勘察文件质量检查报告》、设计单位提交《设计文件质量检查报告》给建设单位。
（5）建设单位在竣工验收前必须提请规划、消防、环保等部门进行专项验收，取得合格文件或准许使用文件。
（6）建设单位在竣工验收前15个工作日将工程技术资料提交给监督站，并附《工程竣工验收条件审核表》。
监督站资料进行抽查，并在5个工作日后将抽查意见书面通知建设单位。
（7）建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位，制定验收方案。
3.6.2竣工验收条件
（1）完成设计合同和合同约定的各项内容；
（2）工程竣工报告；
（3）工程质量评估报告；
（4）勘察、设计文件质量检查报告；
（5）有完善的技术档案和施工管理资料；
（6）有工程使用的主要建筑材料、建筑构件和设备的进场试验报告；
（7）建设单位已按合同约定支付工程款；
（8）有施工单位签署的工程质量保修书；
（9）市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；
（10）有规划部门出具的规划验收合格证；
（11）有公安消防出具的消防验收意见书；
（12）有环保部门出具的环保验收合格证；
（13）有监督站出具的电梯、验收准用证；
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