望城县茶亭镇土地利用总体规划.docx

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望城县茶亭镇土地利用总体规划

望城县茶亭镇土地利用总体规划（2005－2020年）

前　 言

为贯彻落实科学发展观，促进望城县茶亭镇经济社会又好又快发展，保障土地资源的可持续利用，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国行业标准?

?

乡（镇）土地利用总体规划编制规程》等相关法律法规，编制《望城县茶亭镇土地利用总体规划（2005?

2020年）》（以下简称规划）。

本规划范围为望城县茶亭镇行政辖区内的全部土地。

土地总面积为8365.0公顷，规划期为2005?

2020年。

本规划由规划文本、规划说明、图件、表格等构成，文本与图件具有同等效力。

规划说明是对规划文本、图件、表格的具体解释和阐述。

规划自长沙市人民政府批准之日起实施。

规划具体条款由茶亭镇人民政府负责解释和实施。

 第一章 规划目的与任务

一、规划面临的形势

土地利用总体规划自1986年开始已经经历了两轮，人们对规划的认识也随着社会经济的发展逐步深化。

现行的《望城县茶亭镇土地利用总体规划（1997－2010）》是在上世纪九十年代经济快速发展、耕地大量减少，中央采取土地管理宏观调控措施控制建设用地和严格保护耕地的背景下编制的，通过土地用途管制制度遏制了乱占、滥占土地的势头，对于保护耕地和保障国家粮食安全起到了重要作用。

但是，由于经济社会形势的快速变化及规划本身的前瞻性、可操作性方面存在的不足，从某种程度上制约了经济社会的持续协调快速发展。

目前，我国经济发展正处于一个新的阶段，党中央国务院审时度势，及时部署土地利用总体规划修编工作，并提出了严格的、明确的要求。

开展修编工作是落实最严格土地管理制度的重要举措，是建设节约型社会的必然要求，是促进中部崛起的客观需要。

第一，随着国家中部崛起战略的实施，长株潭区域经济一体化继续深入，产业不断扩展，茶亭镇进入全面建设小康社会新时期；湖南省适时提出加快实现工业化、农业产业化、城镇化等战略，这给我镇在新时期提供了新的发展机遇，对土地资源管理事业的发展提出了新的要求。

第二，由于受客观条件和社会经济因素限制，我镇土地资源利用正承受来自三方面的巨大压力，即人口持续增长对食物和生存空间的需求对土地资源利用的压力，社会经济快速发展对土地资源总量需求的压力，以及生态建设和环境保护对土地资源利用方式改变所形成的压力。

随着经济社会的快速发展，各业用地矛盾将进一步加剧，土地资源短缺问题将越来越突出。

第三，快速发展的经济形势带来的基础设施建设的加速和城市化进程的加快，将要继续占用部分耕地；随着社会的进步，人们保护生态环境和保护耕地的意识不断加强，耕地保护的力度将加大。

第四，土地管理的地位逐步提高，难度进一步加大。

国家强调土地政策参与宏观经济调控，国土资源部门职能将发生重大转变，今后国土资源部门应站在国家发展大局上，重新思考职能定位，增强宏观经济调控能力，即由目前比较单一的职能管理部门，向国家宏观调控部门转变，地位提高的同时也加大了管理的难度。

二、规划的依据

《中华人民共和国土地管理法》（1998年）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国基本农田保护条例》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（[2004]28号）、《关于开展土地利用总体规划修编重点工作的通知》（湘国土资发[2003]51号）、《湖南省人民政府关于深化改革严格土地管理的意见》、《望城县土地利用总体规划大纲（2005－2020）》、《望城县城镇体系规划》（2005－2020）》、《望城县茶亭镇国民经济和社会发展第十一个五年规划》、《望城县茶亭镇城镇总体规划（2005－2020）》。

三、规划目的

通过规划修编，达到一是贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策；二是提高政府运用国土资源进行宏观调控的能力；三是促进土地资源节约集约利用和土地资源优化配置，有效控制非农建设用地尤其是城镇村建设用地规划；四是实现耕地占补平衡与土地可持续利用，改善生态环境，保障本镇的国民经济持续、健康、稳定、协调发展。

四、规划原则

本规划贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策和中央人口资源环境工作座谈精神，以实现土地利用“一要吃饭，二要建设，三要环境”的目标为总体原则。

在以供给引导和制约需求的前提下，坚持统筹兼顾、合理安排各业用地；坚持“在保护中开发，在开发中保护”，处理好两者的关系；坚持因地制宜，切合实际，科学合理，上下衔接，部门衔接的原则。

五、规划任务及期限

本规划根据望城县土地利用总体规划的要求和本镇社会、经济、自然条件，综合研究和确定土地利用的目标、发展方向，统筹安排各类用地，确定各类用地规模、划定土地用途分区，重点安排好耕地、生态用地及其他基础产业、基础设施用地，确定村镇建设用地和土地开发、整理、复垦的规模。

本规划以茶亭镇域内8365.00公顷全部土地为规划范围，规划基期年：

2004年；规划目标年：

2020年。

第二章 指导思想

一、贯彻落实以人为本，全面协调可持续的科学发展观，结合本镇实际，充分体现和落实“五个统筹”基本要求。

二、以土地管理法律法规为依据，严格执行耕地保护的基本国策，确保土地开发利用实现“一要吃饭，二要建设，三要环境”的目标。

严格保护耕地特别是基本农田，严格控制非农建设用地，保护和改善生态环境，优化土地利用结构和布局，正确处理开发与保护、局部与整体、当前与长远之间的关系，统筹安排各类用地。

三、充分结合本镇土地利用实际，紧紧围绕省委省政府提出的“工业化、农业化和城镇化”发展战略以及望城县及茶亭镇国民经济和社会发展“十一五”规划，着眼于土地资源的优化配置，合理确定建设用地规模及各项用地布局，逐步提高土地资源利用效率，最大限度发挥茶亭镇的交通、资源优势，将交通、资源优势转化为经济优势。

第三章 镇域概况

一、现状概况

1、地理位置及区位条件

茶亭镇位于长沙市北部、望城县东北部，湘江以东。

其东抵汨罗，南与桥驿、丁字为邻，西与铜官接壤，北接湘阴，距省会长沙约24公里。

茶亭镇自古就是长沙、望城的边陲商贸重镇，随着长株潭区域经济一体化以及望城县河东开发区建设的发展，其区位优势将逐步凸现。

2、自然条件

茶亭镇属丘陵地带，山系复杂，九峰山宛然盘踞在茶亭镇东北部。

镇域总体地形为北高南低，北部多山林地，东、西部多丘陵、岗地，土地肥沃，物产丰富，田园风光，十分秀美。

茶亭镇气候适宜，平均气温在16.9摄氏度左右，年降水量为1410.1mm。

常年主导风向为西北风，夏季以东南风为主。

人文旅游资源比较独特，有纪念伟大的革命家郭亮的郭亮墓庐、有雄伟险峻的九峰山水、有塔顶长大树的仙淑古塔、有风景秀丽的茶亭水库等。

3、社会、经济条件

2004年全镇总人口31791人，其中农业人口30967人，城市化水平2.03%。

全镇2004年国内生产总值9.8亿元，人均国内生产总值3.05万元，工农业总产值67200万元。

二、土地利用现状

2004年全镇土地总面积8365.00公顷，其中：

农用地7230.10公顷，占土地总面积的86.43%（其中耕地3194.80公顷，占38.19%、园地76.20公顷，占0.91%、林地3114.10公顷，占37.23%、其它农用地845.00公顷，占10.10%）；建设用地971.40公顷，占土地总面积11.61%（其中城镇村居民点用地808.30公顷，占9.66%、独立工矿用地22.30公顷，占0.27%、特殊用地3.20公顷，占0.04%、交通用地73.80公顷，占0.88%；水利设施用地63.80公顷，占0.76%）；未利用地163.50公顷，占土地总面积的1.95%（其中未利用土地141.50公顷，占1.69%、其它土地22.00公顷，占0.26%）。

全镇已利用土地8201.50公顷，土地利用率达98.05%。

三、土地利用特点

1、土地开发利用率高

镇域内土地利用率已达98.05%，未利用地仅1.95%，且分布相对零散，实施规模开发难度大。

2、农业用地面积较大，垦殖率较高

镇域内农用地面积占土地面积的86.43%。

耕地开发较早，垦殖率为38.19%，但中低产田比重大。

3、土地后备资源缺乏，开发潜力较小

全镇未利用土地仅占1.69%，分布零散，可开垦为耕地的荒地资源潜力较小。

4、非农业用地中，农村居民点比重大

全镇非农业用地比重为13.57%，其中农村居民点用地占9.34%，农村居民点整理潜力较大；水利设施用地比重为0.76%，灌溉条件一般。

四、土地利用存在的问题

1、人地矛盾加剧，人均耕地占有量下降

由于人口的不断增加和建设占用耕地的趋势继续扩大，人地关系矛盾不断加大，人均耕地占有量下降，1996年人均耕地仅为0.15公顷，至2004年，人均耕地面积为0.1公顷。

2、重用轻养，耕地质量下降

由于长期形成的靠天吃饭的观念影响，加上耕地种植效益低下，造成了农户掠夺性经营和投资积极性不高的局面，使得耕地质量和生产力下降。

3、农业用地结构单一，经济效益不高

农用地种植结构简单，以耕地种植为主，种植业中以粮食作物为主，农业经济效益不高，一定程度上影响着农户经营土地的积极性。

4、农村居民点及工矿用地利用率不高，土地利用效益未得到发挥

农村建房人均占用面积大，农村居民人均建设用地为252.24平方米/人，工矿用地集约程度不高，从而土地利用效益低下。

第四章 土地利用目标

一、战略定位

统筹安排各业用地，优化土地资源配置，在保证社会效益、经济效益和生态效益提高的前提下，促进土地利用方式逐步向集约化转变，土地利用结构和布局进一步优化，为实现“商贸兴镇、农业稳镇、特色立镇”的发展战略提供土地利用上的保证，推进产业化和城镇化进程，优化产业结构和空间结构，最大限度将茶亭镇培育为望城县农贸强镇。

二、耕地保护目标

1、严格保护耕地特别是基本农田。

2020年全镇耕地保有量不少于3324.8公顷。

其中基本农田保护面积2932.9公顷。

2、加大土地开发整理力度，挖掘耕地后备资源，保障全县耕地占补平衡。

通过土地开发、土地整理、建设用地复垦共补充耕地169.1公顷。

三、建设用地规模调控目标

1、严格控制建设用地规模。

2020年全镇建设用地总规模不超过1069.2公顷，新增建设用地规模控制在197.3公顷以内，其中农用地专用不超过177.0公顷，占用耕地不超过39.1公顷。

2、2020年新增城镇用地规模控制在36.4公顷以内，其中占用耕地不超过7.2公顷。

四、土地利用效率目标 

2020年，全镇土地利用率达98.80%，比2004年提高0.75个百分点；土地经济密度达34.58万元/公顷，为2004年（11.72万元/公顷）的2.95倍。

五、生态环境改善目标 

至2020年，全镇水土流失治理率达到95%以上，努力建设成为自然景观优美朴实，环境质量优良，人与自然和谐发展的自然生态系统。

第五章 土地利用结构调整

一、农用地调整

基期年农用地面积7230.10公顷，占土地总面积86.43%；2005?

2020年净减34.2公顷，农用地总面积7195.9公顷，占土地总面积86.0%。

1、耕地调整

规划基期年耕地面积3194.80公顷；2005?

2020年净增130.0公顷，2020年末耕地总面积3324.8公顷。

2、园地调整

基期年园地面积76.20公顷；2005?

2020年净减6.6公顷，2020年末园地总面积69.6公顷。

3、林地调整

基期年林地面积3114.10公顷。

2005?

2020年净减101.0公顷，2020年末林地总面积3013.0公顷。

4、其它农用地调整

基期年其它农用地面积845.00公顷；2005?

2020年净减56.5公顷，2020年末其它农用地总面积788.5公顷。

二、建设用地调整

基期年建设用地面积971.40公顷，占土地总面积11.61%；2005?

2020年净增97.7公顷，2020年末建设用地总规模1069.1公顷，占土地总面积12.62%。

1、城镇用地调整

基期年城镇用地面积27.20公顷；2005?

2020年净增36.4公顷，2020年末城镇用地为63.6公顷。

2、独立工矿用地调整

规划基期年独立工矿用地面积22.30公顷；2005?

2020年净增51.1公顷，2020年末独立工矿用地为73.4公顷。

3、农村居民点用地调整

基期年农村居民点用地面积781.10公顷，2020年末为760.3公顷，比2004年净减少20.8公顷。

4、交通用地调整

基期年交通用地面积73.80公顷；2005?

2020年净增31.2公顷，2020年末交通用地为105.00公顷。

5、水利设施用地调整

水利设施用地规模在规划期间基本不做调整。

三、未利用地调整

基期年未利用地面积163.50公顷，占土地总面积1.95%；2005?

2020年净减63.5公顷，2020年末未利用地面积为100公顷。

第六章 土地用途分区

一、土地用途分区的依据及类型

本土地用途分区依据土地利用地域差异性，在充分分析茶亭镇的自然和社会经济条件的基础上，按照地域组合优势原则及土地主导用途与土地限制条件相应一致的原则，以用途分区为主，功能分区为辅，将全镇土地划分为基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇及工矿建设用地区、村镇建设用地区、村镇建设控制区以及其他用途区七个不同的土地用途区域。

二、土地用途区及管制原则

（一）基本农田保护区

凡集中连片、农田基础设施较好、面积在0.1公顷以上的耕地和通过基本农田整理新增的耕地及以上范围内的其他零星土地划入基本农田保护区。

面积为3589.8公顷，占总面积的42.91%。

土地利用方向：

对区内耕地实行严格保护，加大农业投入力度，逐步提高耕地质量，保障本镇粮食安全和社会稳定。

土地用途分区管制：

（1）区内土地主要用作基本农田和直接为基本农田服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；

（2）区内现有非农建设用地和其他零星农用地应当复垦或调整为基本农田，规划期间确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）不得破坏、污染和荒芜区内土地；（4）严禁占用区内土地进行非农建设。

（二）一般农地区

为农业生产发展的需要而划定。

凡面积在1公顷以上，另外6个土地用途区以外的耕地区域均划入本区。

主要包括坡度大、质量差的坡耕地、偏远的望天田、宜耕后备土地资源以及上述范围内的其他零星土地等。

面积153公顷，占土地总面积的1.83%。

土地利用方向：

大力发展林果业，积极扩大经济生产；加强丘岗地基础设施建设，加快丘、岗、林、路的综合治理；改造中低产田，改善农业生产条件，使农业生态环境步入良性循环轨道。

土地用途分区管制：

（1）区内土地主要用作耕地、园地、畜禽水产养殖和直接为农业生产服务的农村道路、农田水利、农田防护林及其他农业设施；

（2）区内现有非农业建设用地和其他零星农用地应当复垦或调整为一般农田，规划期间确实不能复垦或调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）不得破坏、污染和荒芜区内土地；（4）一般不得占用区内土地进行非农建设。

（三）林业用地区

本区为发展林业和保护生态环境需要而划定。

总面积3634.6公顷，占土地总面积的43.45%。

指面积在4公顷以上的现有连片的有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地，规划期间通过土地整理、复垦、开发等活动增加的林地以及为林业生产和生态建设服务的运输、水源保持、水土保持等设施用地及其它零星土地等。

土地用途分区管制：

（1）区内土地主要用于林业生产，以及直接为林业生产和生态服务的营林设施；

（2）区内现有非农建设用地应当按其适宜性调整为林地或其它农用地，规划期间确实不能调整的，可保留现状用途，但不得扩大面积；（3）区内耕地因生态建设和环境保护需要可转为林地；（4）不得占用区内土地进行毁林开垦、采石、挖沙、取土等活动；（5）严禁占用区内有林地、耕地进行非农建设（汽油井、高压线塔基、地下管线、通讯基站以及不宜在居民点、工矿区内配置的国家与省级基础设施建设项目除外）。

（四）城镇建设及工矿用地区

该区为本镇城镇建设和工矿发展的需要而划定。

面积在0.1公顷以上，包括城镇居民点用地、城镇基础设施用地和工矿企业用地等，该区总面积为142.3公顷，占土地总面积的1.70%。

土地利用方向：

合理规划城镇居民点建设用地，完善交通状况，走内涵挖潜、盘活存量的路子，加大加快旧城改造和居民点整理，不但提高土地产出率和工矿用地土地集约度。

土地用途分区管制：

（1）区内土地主要用于城镇村和工矿建设；

（2）区内土地使用应符合城镇建设规划及工矿建设规划；（3）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置地和废弃地；（4）区内农用地在批准改变用途前，应按原用途使用，不得荒芜。

（五）村镇建设用地区

本区为了村庄和集镇的发展和管理而划定的土地用途区，是指规划面积在0.1公顷以上的集镇、重点发展的村庄及规划建设用地村庄、学校等建设用地区。

总面积为316.1公顷，占土地总面积的3.78%。

土地用途分区管制：

（1）区内土地主要用于村庄、集镇建设；

（2）区内土地使用应符合村庄和集镇规划；（3）区内建设应优先利用现有建设用地、闲置和废弃地；（4）区内农用地在批准改变用途前，应当按原用途使用，不得荒芜。

（六）村镇建设控制区

本区为节约集约村庄、集镇用地、引导全镇土地合理利用而划定。

指面积在0.5公顷以上，位置在村镇建设用地区以外，规划期间拆迁难度较大的村镇建设用地。

总面积129.8公顷，占全镇土地面积的1.55%。

土地用途管制：

（1）区内土地为将逐步拆并的村镇建设用地；

（2）区内建筑物只能维持现状，不得改建和扩建；需要更新是，应集中到村镇建设用地区或城镇建设用地区内建设；（3）区内建设用地应当整理复垦为农用地，规划期间确实不能整理复垦的可保留现状用途，但不得扩大面积。

（七）其它用途区

指面积在1公顷以上，为合理利用土地资源，维持生态平衡而必须保留的除基本农田保护区、一般农地区、林地区、城镇建设用地区、独立工矿用地区、村镇建设用地区、村镇建设控制区以外的土地，如水面及未利用土地等。

总面积399.4公顷，占土地总面积4.77%。

土地用途管制：

区内土地用途管制规则按照特定用途需要制定。

第七章 城镇村建设用地规模与布局

一、建设用地总规模与布局

建设用地规模及布局充分考虑茶亭镇经济社会发展趋势和自然环境禀赋条件，体现科学发展观和“五个统筹”的要求，体现构建和谐茶亭的目标要求，反映土地参与宏观经济调控的原则。

总规模：

规划至2020年全镇建设用地总规模不超过1069.1公顷，新增建设用地规模控制在197.3公顷以内，其中占用耕地不超过39.1公顷。

布局：

集中布局在“三点三线”，“三点”指梅花岭镇区、西湖集镇、代公桥集镇，“三线”指长湘经济带、电厂大道工业走廊以及梅铜公路农业走廊。

具体见茶亭镇土地利用总体规划图（2005?

2020年）

二、居民点及工矿用地

1、城镇用地

规划到2020年建制镇用地为63.6公顷，新增36.4公顷，占用耕地不超过7.2公顷。

布局：

集中布局在“三点”，即梅花岭镇区、西湖集镇、代公桥集镇，

2、农村居民点

规划到2020年新增农村居民点用地78.6公顷，由于农村居民点规划期间缩减的原因，其用地总规模减少到760.3公顷，比2004年净减少20.8公顷。

布局：

结合新农村建设要求，选择狮子岭村、郭亮村为新农村建设示范村。

以示范村为突破，以控制村为重点，以相对集中的农村居民点为纽带，以农民自愿为原则，引导农民向中心村和相对集中的农村居民点集中。

通过村镇土地整理，减少农村居民点用地规模，形成层次鲜明、有利生产、方便生活的农村居民点布局体系。

3、独立工矿用地

规划到2020年独立工矿用地总面积为73.4公顷，新增独立工矿用地面积51.1公顷，其中占用耕地9.4公顷。

集中布局在“三线”，即长湘经济带、电厂大道工业走廊以及梅铜公路农业走廊。

三、交通用地

规划到2020年交通用地总面积为105.0公顷，新增面积31.2公顷，其中占用耕地8.1公顷。

建设与小城镇相适应、布局合理、快速畅通的交通网络体系，规划期间茶亭镇将形成以长湘公路、电厂大道、梅铜公路、岳长高速为主的公路网主框架。

四、水利设施

规划期间，茶亭镇未安排水利设施用地，基本以维护原有水利设施为主，满足当地生产生活和农业用水。

第八章 耕地及基本农田保护

一、基本农田保护区的保护目标

1、保护耕地，坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，树立耕地整体动态保护的观念，实行耕地占补平衡制度，合理开发镇域内现有耕地后备资源，规划期末耕地保有量为3224.8公顷。

2、除规划期间安排的非农建设占用的耕地，只要包括建制镇、集镇建设用地周围、主要交通道路沿线之外，其余生产条件较好、集中连片、产量较高的优质耕地一律划为基本农田，实行严格保护。

全镇基本农田保护面积为2932.9公顷。

3、基本农田保护区的建设主要通过改善农田的基本建设条件，改造中低产田和优化基本农田的生态环境等措施，增强基本农田抗御自然灾害的能力，提高农业机械化程度，达到基本农田保持高产稳产的目的。

到2020年，规划改造中低产田500公顷以上，主要分布再镇域西部。

二、基本农田保护区的保护和管理措施

1、实行基本农田保护目标责任书制度。

镇政府要与村民委员会签订基本农田保护责任书，村委会与农户签订基本农田保护责任书，确保责任到村、责任到人。

2、严格按照“五不准”的原则来保护基本农田，禁止各类破坏基本农田的行为。

3、依法确定占用基本农田的建设项目占用基本农田必须报经国务院批准，并按照“占一补一”的原则组织补划数量和质量相当的基本农田，耕地开垦费按本区域征收标准的最高标准征收。

4、建立基本农田保护基金，专项用于基本农田的改造、规划、建设和管理。

5、基本农田保护范围及其规划方案确需进行调整的，必须依法报批。

第九章 土地开发整理与生态环境保护

一、土地开发、整理总量

土地开发是采用工程、生物和技术等措施，将未利用土地资源投入利用与经营。

土地整理是对田、水、路、林、村进行整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，以提高土地利用效率和改善生产、生活及生态环境。

规划期内，全镇土地开发、整理、复垦新增耕地169.1公顷。

1、土地开发

规划期内土地开发总量64.9公顷，新增耕地63.5公顷。

规划2005?

2010年土地开发总量24.3公顷，新增耕地23.8公顷；2011?

2020年土地开发总量40.6公顷，新增耕地39.7公顷。

2、土地整理

规划期内土地整理总量1745.7公顷，新增耕地105.6公顷，其中：

耕地整理1656.7公顷，新增耕地82.8公顷，农村居民点整理89.0公顷，新增耕地22.8公顷。

到2005?

2010年土地整理总量654.6公顷，新增耕地39.6公顷；2011?

2020年土地整理总量1091.1公顷，新增耕地66.1公顷。

二、土地开发、整理措施

1、法律措施

贯彻执行《土地复垦规定》，建立和完善土地复垦有关政策、法规的各项制度，强化管理，严格执行，加强领导，将土地开发、整理与复垦列入各级领导的重要议事日程。

2、管理措施

按照统一规划、承包治理，根据先易后难，量力而行，分期开发治理的原则，坚持统一规划、区域治理、集中连片，做到治理一片、见效一片。

建立项目管理责任制，实行目标管理，承包管理，明确项目承包单位和项目负责人，按项目签订合同，明确承包者的责、权、利，做到定人员、定项目、定投入、定效益。

3、经济措施

一方面，继续坚持实施土地整理、土地复垦开发劳动积累制度，按照需要将农民义务工集中使用，依靠劳动积累，保证土地整理的劳力投入；另一方面，筹集土地整理、复垦开发专用资金，在现有已经建立专项资金的基础上，多方筹集资金，