别墅项目研究建议书.docx

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别墅项目研究建议书

豪华别墅需求建议书

有关单位

本人（甲方）为提高家人的生活质量，决定莆田市灵川镇建一栋别墅。

1.项目工作陈述

承约商将执行下面任务：

在莆田市灵川镇建造一座欧式建筑中式装修的豪华别墅，

别墅共两层，其中包括卧室·客厅·一体化厨房·书房·卫生间·健身房，并带有车库，有一个小花园，

配套设施包括

●供电系统

●电视系统

●监控系统

●弱电系统

●空调系统

2.要求

承约商应根据国家有关标准，提供开发计划和实施方案。

3.到期时间

2001年5月5日

4.项目目标

交付物：

设施完备并符合国家标准的一座豪华复合式别墅。

成本

不得高于200万人民币

进度

共153天即2001年5月1日到2001年9月30日

5.项目目标的规定

物理参数

资金200万人民币

建筑面积共500平米

操作参数

绿化面积达31%

6.客户供应

甲方为承约商提供550平米土地

7.客户付款方式

a）当承约商完成施工图纸并且甲方通过时付总额的5%

b）当承约商完成挖好地基时再付总额的15%

c）当承约商完成房屋建设和完成装修图纸并且甲方通过时付总额的45%

d）当承约商完成房屋内外部装修，并且承约商已经履行了全部契约义务且甲方已经满意于项目100%的完成再付出总额的最后40%

8.项目的进度计划

甲方希望在5月7日前选中一家承约商。

这个项目需要完成的时限是20~22周，从2001年5月7日到2001年9月30日，10月4号对房屋进行验收。

9.对交付物的评价标准

项目

权重

分数

房屋质量

40

装修质量

25

硬件设施

15

美观

15

绿化面积

5

10.有关承约商投标的事项

承约商的申请书至少必须包括如下内容：

（1）方法。

承约商能清晰地理解需求建议书，理解什么是被期望达到的要求。

而且要详细描述承约商领导项目的方法，要求对每个任务的详细描述，任务如何完成的详细描述

（2）交付物。

承约商要提供交付物的详细描述

（3）进度计划。

列出甘特图或网络图表，列出每月要执行的详细任务的时间表，以便在要求的项目完成日期内能够完成项目

（4）经验。

叙述一下承约商最近已经执行的项目，包括客户姓名、地址和电话在号码

（5）人事安排。

列出将被指定为项目主要负责人的姓名和详细简历，以及他们在类似项目中的成绩

（6）成本。

必须说明总成本并提供一份项目的预算清单.

11.投标方案的评审标准

承约商的背景及经历

（1）方案（40%）。

承约商提出建设方案

（2）经验（20%）。

被指定执行此项目的承约商和主要负责人的执行类似项目的经验

（3）成本（35%）。

承约商申请书中所列的固定成本

（4）进度计划（5%）。

为了要在项目完成之日期内或在此日期之前完成项目，承约商应提供详细的施工计划.

豪华别墅建议书

一、总　论

（一）项目背景

●项目名称:

豪华别墅项目

●项目背景及由来

2001年甲方决定在莆田市灵川建一栋欧式建筑中式装修的豪华别墅

●承办单位概况:

我方主营业务主要是私人别墅建设,工程队有500人.每年为客户建设10~15栋别墅.资金运作良好,无债务问题.经售后调查客户满意度在95%以上

（二）项目概况

1．拟建地区:

莆田市灵川

2．建设规模与目标:

建筑面积共500平米的欧式建筑中式装修的豪华别墅

3．主要建设条件:

甲方为承约商提供550平米土地

4．项目投入总资金及效益情况:

甲方提供200万人民币

5．主要技术经济指标

1房屋质量

2装修质量

3硬件

4设施美观

5绿化面积

二、项目建设的初步选址及建设条件

1项目建议选址的地理位置如上图

占地面积550平米,现为甲方承包农田.土质良好,有利于地基建设

2项目建设条件

有220W的电力,供水方便,交通运输方便,有利建设

三、项目建设规模及建设内容

建设规模和建设内容，

欧式建筑中式装修的豪华别墅,总面积500平米

其中包括

●三间卧室

●一间客厅

●一间一体化厨房

●一间书房

●每层各一间卫生间

●一层有健身房

●一间车库

●占地150平米小花园，

配套设施包括

●供电系统

●电视系统

●监控系统

●弱电系统

●空调系统

四、项目建设的必要条件，

●已具备的条件分析

甲方已提供一块550平米的土地

交通便利

可以提供水电

●尚未具备的条件分析

无建筑材料

工程队没有住宿地

建设方案

五、产品定位

创新和超前是豪宅的生命，最新、最独特、唯一性的东西才能产生高附加值，才能成为买家追捧的产品。

豪宅不应只是一种空间尺度的界定，而是一种生活方式的气度；一种博览天下的视野；一种不凡的口昧的挑剔，一种人为关怀的见识。

本案地块具备开发高档豪宅的潜质，但如何才能在市场中突围而出，则必须独具创新性与唯一性。

这一定位体现六大特点：

超前性：

从理念到规划到产品保持5－10年适度超前。

差异性：

本着“以人为本”设计理念，打造标新立异的“空中私家花园”豪宅，以个性鲜明、品位高尚的建筑造型、高档豪华的配套与服务，结合立沛化精致园林，使之成为独具空中私家花园的经典豪宅。

产品定位表述：

产品的质变创新、产品设计的唯一性、抢占市场的制高点这三方面的优势结合在一起，产生出来的是：

对项目而言：

舍我其谁的气势；对客户而言：

非你不嫁的诱惑；

★市场导向性：

市场接受，以需求为导向。

人与自然相依相存，身在繁华都市之中，又能时时亲近自然，都市别墅式住宅成为人们追求居家环境的最高境界。

★创新性：

首创空中私家主题花园，景观电梯，一梯一户等。

★高档性：

时尚的外部设计，豪华的内部配置与装饰，舒适高雅的户型设计，管家式服务，尊贵会所配套，先进智能化系统等。

★生态性：

立体空中私家花园，塑造出都市内的“世外桃源”式生态空中别墅豪宅。

三、产品设计

产品设计理念的表述

市场领导者策略―――打造豪宅市场的“劳斯莱斯”

以上产品设计理念由六方面的元素作支撑：

1、独特性（产品创新――私家空中花园）

2、个性化（度身定造――面积大＋功能多）

4、高品味（建筑凤格与主人品味――现代凤格＋高素质业主）

5、豪华性（配套与装饰――配套奢华高级装饰）

一个真正的豪宅就是要让“受众”去感受一种氛围。

本案的目标客户为事业成功人士，现代、简约的表现手法最能让这些“受众”产生共鸣，同时豪宅要显现唯一性与独特性，首先要赋予项目凸现风格的外衣。

（1）风格设计原则：

　　以纯现代的手法去沛现其独特性，立面以鲜丽、明快的色彩搭配为主，一反市中心群楼建筑灰沉、刻板的感觉，凸显个案的个性风格，并能与中心园林融为一体，达至浑然天成的境界。

力求使整个立面体现简约纯粹的现代时尚，采用地标性设计及飘逸的弧线设计，加强了该项目的可识别性，使其在众楼盘当中别树一帜，给“受众”留下深刻印象。

（2）风格设计说明：

　　建筑物正立面的墙身色彩和隔音玻璃窗相间，形成了墙面与玻璃的虚实对比；建筑形体的高低错落，直线与弧形造型的结台，顶部简洁、清秀的柱头和飘板设计，使整个建筑群充满现代建筑的气息；

☆建筑形体突出简洁明快，挺拔清秀，富有时代气息的现代特色。

☆整个建筑群给人以浪的跃动、波的轻盈和水的剔透之感，形成了整个小区的整体性和可识别性；

☆塔楼和顶部设有玻璃灯塔，不仅丰富了立面效果，亦形成了独特的夜景，更隐喻了灯塔引领归家之路的意境，给人亲切归属之感。

☆立面上规律的水平装饰线条，将刻板的塔楼立面进行了分段设计，使住宅各不同户型的零碎细构件如：

凸窗、飘阳台、空调机挡板栏杆、栏板等均统一在井然有序的秩序中。

完全消除了普通住宅设计中，小构件的琐碎感，使立面整体化。

☆建筑造型尽量体现建筑材料及构件市身的逻辑美、材料美，色彩上采用清新现代的色调，以丰富多彩的设计风格为原则。

3、户型设计

（1）户型设计原则：

☆灵活分隔平面，形成各楼层中不同的户型组合，各有差异的户型设计，以适应多变的市场需求；

☆户型可分可台灵活处理，以适应家庭的适时需求。

（2）户型设置：

☆户型设计――豪华多样

为了满足高尚居住区的要求，各单位主要起居厅和卧室窗的设计充分考虑隔音效果。

卧室窗的可开启扇设置为两层隔音窗，上下均相错开启，噪音在两层窗间的空隙内得以消除，在保证自然通凤的情况下，减少室外噪音的干扰。

采用大厅小居室的平面布局形式，考虑中国人的家庭观念，为家庭提供公共聚会的空间。

同时，亦兼顾现代生活方式，每户均设有储藏间，储藏间也可改作工人房用。

户门设计一个小玄关，供业主入户后换鞋或放雨伞之用，同时避免了一开户门即可看到客厅内活动的尴尬，既有私密性又满足功能要求。

提供开敞式厨房设计的可能性，厨房与餐厅间采用轻质墙分隔。

厨、卫水管设计采用集中设置方式开成“管并”，完美地解决了厨、卫的防噪及美观问题，厨柜设计以国外豪宅的方案为参考依据，设置相关电器插座，以品牌洁具作为卫生间走管设计依据，确定标准出口位置，提高了住宅的使用档次。

2）配置宗旨

5、配套及装饰

☆隐蔽式空调机位设计

空调机的布置考虑室外机的搁置、隐蔽、冷凝水的排放以及室内机的位置安排等，并将室外机搁板设计成外立面构图的有机组成部分。

☆高档酒店式客厅

　　客厅装修材料高档豪华，采用共享空间设计手法，玻漓外壳的材料与视觉交融，使室内和室外、首层和架空层形成一沛，从视觉上引入了室外环境，创造出园林式大堂全新概念。

☆高级外墙装饰

外墙选用高级优质外墙砖及仿石面砖喷涂材料；.

☆双层中空玻璃塑料窗

采用多功能高级安全门，双层中空玻璃塑料窗，外形美观、保温、隔热、隔音。

☆中央热水器

洗手间和厨房可同时用上热水，非常方便。

☆车库直上家门

车库亦为豪宅生活的细节体现，予以足够重视。

地下车库按大于1：

1配置住户车位。

用户停车后可乘电梯直达家门。

车库内分区设置电子眼监控及紧急按钮装置，地面采用高强度防滑耐磨地砖，清洁美观。

6、智能化系统设计原则

　　全面、系统、先进、实用。

　　尽可能满足5A:

5B（楼宇自动化）、CA（通信自动化）、FA（防火监控自动化）。

☆舒适、安全、方便的居家环境

电视监视（CCTV）、电子巡更、防盗报警、火灾烟感、“三表”出户。

☆丰富多彩且高质量的文化娱乐设计

VOO视频点播、掌上电脑、数字电视、家庭网络快车（宽频）机顶盒等信息家电。

☆多种教育和家庭服务项目

Intemet网上冲浪、软件下载，各重点学校联网教学等。

六、主要原材料

土建工程物资

a）A类物资：

构成建筑物或对建筑物土建工程质量有重大影响的物资，包括：

钢材、水泥、木材、商品砼、砂、石、砌块、保温材料、防水材料、预制构件、装饰材料、门、窗、钢构件、半成品等。

b）B类物资：

除A类物资以外的其他物资，包括：

工用具、安全劳保用品、机械设备、机配件、电器、电料、油料、化杂、小五金等。

安装工程物资

a）A类物资：

包括电器电路、灯具、桥架、母线、电线电缆、仪器仪表、阀门、给排水管件、消防、空调、暖通、电梯等物资和设备；

b）B类物资：

除A类安装工程物资以外物资，包括：

焊接材料、工用具、电焊机等。

（一）主要原材料供应

原材料来源与运输方式

土建工程物资

A类物资可以直接从当地进行购买,运输方式主要是通过汽车运输。

B类物资可以从国外进口或者到厦门进行购买,运输方式主要是联合运输,即货船-汽车运输

运输路线如图

七、建设进度初步设想

1.项目建设前期工作阶段；

2.项目设计阶段；

●设计方案和设计图纸的审核

●设计方案的审核

Ø总体方案审核

Ø专业设计方案审核

●设计图纸的审核

Ø业主对设计图纸的审核

Ø政府机构对设计图纸的审核

3.项目施工准备阶段；

设计文件审查与图纸会审

1.设计文件审查

2.图纸会审工作

4.项目施工阶段；

5.竣工交付使用阶段\生产阶段

●工程项目竣工验收

1.竣工验收的准备工作

2.竣工验收的依据

3.竣工验收的标准

●竣工验收的程序

1.施工单位进行竣工预验

2.施工单位提交验收申请报告

3.根据验收申请报告作现场初验

4.进行正式竣工验收

5.正式竣工验收程序

●施工项目进度计划的检查

（1）跟踪检查施工实际进度

（2）整理统计检查数据

（3）对比分析实际进度与计划进度

（4）施工项目进度检查结果的处

●施工项目进度比较分析方法

S型曲线比较法

八、投资估算

1、人工费：

236206元

2、机械费：

53865元

（二）综合收费：

39129元

1、夜间施工增加费：

1241元

2、冬雨季施工增加费：

3492元

3、临时设施费：

7600元

4、现场经费：

26796元

（三）市补充费：

11795元

1、工程保修费：

4966元

2、非正常停电补贴：

4966元

3、水费补贴：

1862元

（四）电费补贴：

1086元

（五）预算包干费：

22703元

（六）涨价预备费（涨幅5%）72015元

陈志鹏

Scl08002

2010/4/19