房地产经纪相关知识题库.docx
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房地产经纪相关知识题库
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一、填空题
1、消费者的权利包括：
安全保障权、真情知悉权、自主选择权、公平交易权、获取赔偿权、依法结社权、获得知识权、受尊重权、监督权。
2、住宅根据层数可分为：
底层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅。
3、园林景观可分为哪两类：
软质景观、硬质景观。
4、城市土地利用类型：
居住用地、公关设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地、保留地。
5、某套住房的建筑面积100m2，总价为45万元。
如果首付15万元，余款可以在三年内的每年年末支付10万元，假设年利率为5%，则该套住房的实际单价为4223元/m2。
6、城市化的类型：
向心型城市化、离心型城市化。
7、什么是容积率：
一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
8、什么是用地红线：
指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
9、房地产投资的特点：
投资选择的多样性、投资区域的差异性、投资价值的附加性、投资变现的复杂性、投资收益的个别性、投资预期的风险性。
10、现金流量的概念：
一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额。
11、根据消费者购买目标的确定程度，消费者的购买行为可分为确定型、半确定型、盲目型。
12、现场销售中，消费者会产生一些特殊的心理反应，对购买行为产生影响。
营销人员应该注意的心里状态有：
抢购心理、待购心理、从众心理、逆反心理、择优心理、烦躁心理。
13、在房地产或土地使用权权属证书附图的测绘中，必须测绘的图是地籍图。
14、一般性建筑的耐久年限为50-100年。
15、经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线，称为建筑线。
16、消费者因追求商品的使用价值，注重商品的内在质量，不过分强调外观等形成的购买动机属于调节动机。
17、房地产的价值大、寿命长，同时有两个价格，其中房地产本身的价格，在经济学上通常称之为 源泉价格。
18、生态系统的基本组成部分是植物.动物.微生物
19、某居住区中，总建筑密度为40%，住宅建筑净密度为35%，容积率为90%，则该居住区的空地率为60%。
20、某住宅小区的一栋公共建筑，总高度为26m，该公共建筑属于超高层建筑
二、选择题
1.下列法规中，属于部门规章的是（ D ）。
A.物权法
B.城市房地产管理法
C.物业管理条例
D.房地产经纪管理办法
2.无民事行为能力的人的年龄是（ A）。
A.未满10周岁
B.未满12周岁
C.未满16周岁
D.未满18周岁
3.关于民事法律行为成立条件的说法，错误的是（ C）。
A.行为人具有相应的民事行为能力
B.意思表示真实
C.必须采用书面形式
D.不违反法律或者社会公共利益
4.关于代理的说法，错误的是（ D ）。
A.代理人应在代理权限内进行民事活动
B.代理人应以被代理人的名义进行民事活动
C.代理人的民事活动结果由被代理人承受
D.代理人的民事活动结果由代理人与被代理人书面约定承受人
5.租赁期限为（ B ）个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。
A.3
B.6
C.9
D.12
6.下列房地产权利中，属于担保物权的是（B ）。
A.所有权
B.抵押权
C.地役权
D.租赁权
7.下列权利中，不属于《消费者权益保护法》规定的消费者权利的是（ D ）。
A.安全保障权
B.自主选择权
C.真情知悉权
D.被选举权
8.下列建筑物中，不属于构筑物的是（ B ）。
A.烟囱
B.泵房
C.水井
D.水塔
9.对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观，下列对建筑物的要求中，属于适用方面的要求是（ B ）。
A.没有环境污染
B.空间布局合理
C.维护费用低
D.地基和基础稳固
10.下列房屋状况中，最不受建筑影响的是（A ）。
A.保温
B.日照
C.通风
D.采光
11.用来表示场地内的建筑物、道路、绿化等总体布置的建筑施工图是（ A）。
A.总平面图
B.平面图
C.立面图
D.屋顶平面图
12.下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是（ C ）。
A.分幅图
B.分丘图
C.分户图
D.宗地图
13.房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。
这符合装饰装修的（ C ）。
A.时代性原则
B.地域性原则
C.经济性原则
D.大众性原则
14.下列关于房地产价格的表述中，不正确的是（ B ）。
A.政府干预某种房地产价格时，可以规定其成本构成和利润率
B.市区一条高架轻轨线路在某多层住宅楼前通过，将导致其价格上升
C.城市中家庭平均人口的下降，商品住宅的价格可能有上涨的趋势
D.某区域居民文化素质与文明程度的提高，使得该区域房地产价格可能上升
15.涂刷类外墙面装饰与贴面类外墙面装饰相比，其优点是（ A ）。
A.造价较低
B.坚固耐用
C.不易变色
D.容易清洗
16.内墙面层需要防水的房间是（ C）。
A.起居室
B.书房
C.厨房
D.卧室
17.某居住小区旁建筑工地施工，对居民造成的污染最常见的是（ B ）。
A.大气污染
B.环境噪声污染
C.辐射污染
D.固体废物污染
18.城市垃圾、污水属于（C ）。
A.工业污染源
B.农业污染源
C.生活污染源
D.交通污染源
19.可能导致人体过敏的室内装饰材料是（ C ）。
A.大理石材
B.花岗石材
C.纯羊毛壁纸
D.实木地板
20.由人造板材做成的家具在室内释放较高深度的有害气体主要是（D ）。
A.甲醇
B.甲酸
C.甲烷
D.甲醛
21.下列居住小区内设置的景观中，属于软景观的是（ A ）。
A.修剪整齐的草坪
B.雕塑
C.凉亭
D.座椅
22.城市功能分布中，CBD的中文含义是（ A ）。
A.中心商务区
B.居住区
C.商业区
D.综合区
23.某房地产项目的土地取得费用为1000万元，土地开发费用为500万元，建筑物建造所需直接费用为2000万元，管理费为100万元。
该房地产的开发成本为（ C）。
A.2500万元
B.2600万元
C.3500万元
D.3600万元
24.居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率为（ C ）。
A.容积率
B.绿化覆盖率
C.绿地率
D绿化率
25.某房地产项目的土地取得费用为1000万元，土地开发费用为500万元，建筑物建造所需直接费用为2000万元，管理费为100万元。
该房地产的开发成本为（ C）。
A.2500万元
B.2600万元
C.3500万元
D.3600万元
26.反映地块开发强度的重要指标是（ B ）。
A.建筑限高
B.容积率
C.建筑密度
D.用地性质
27.将房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场的划分依据是（A ）。
A.房地产流转次数
B.房地产交易方式
C.房地产市场区域范围
D.房地产档次
28.下列房地产中，最可能成为“炫耀性产品”的是（ D ）。
A.普通电梯公寓
B.小户型公寓
C.大户型公寓
D.独幢别墅
29.当前实施的商品住房限购措施，主要是为了抑制（ C ）。
A.消费需求
B.自住需求
C.投机需求
D.跟风需求
30.房地产供给缺乏价格弹性是指（ A ）。
A.房地产供给变化小于房地产价格变化
B.房地产供给不受其价格变化的影响
C.房地产供给变化与房地产需求变化不同步
D.房地产供给不能随其价格上涨而及时增加
31.李某在银行存入1000元，若年利率为5%，按复利计息，则10年后这笔钱的累计总额为（ D ）元。
A.1450.OO
B.1500.00
C.15511.33
D.1628.89
32.计算财务净现值时设定的折现率，通常为投资者可接受的最低收益率，一般应取（ A ）。
A.行业基准收益率
B.国债利率
C.银行存款利率
D.银行贷款利率
33.某套住宅的卖方，其最低要价为38万元，而买方愿意支付的最高价格为42万元，则该套住宅成交价格可能（ B ）。
A.低于38万元
B.位于38～42万元之间
C.高于42万元
D.不存在
34.下列新建商品房价格中，最低的是（A ）。
A.起价
B.标价
C.成交价
D.均价
35.房地产抵押估价时点通常是（ D ）。
A.抵押权设立日期
B.抵押权实现日期
C.贷款约定还款日期
D.估价师完成估价对象实地查勘日期
36.某宗房地产的成交价格为4000元/m2，卖方缴纳的税费为成交价格的8%，买方缴纳的税费为成交价格的5%。
卖方的净得为（ A ）元/m2。
A.3680
B.3800
C.4200
D.4320
37.下列房地产中，适用收益法估价的有（ C ）。
A.公园
B.行政办公楼
C.旅馆
D.图书楼
38.根据直接标价法，汇率越高，表明本币的价值（B ）。
A.越高
B.越低
C.不变
D.变动方向不明朗
39.目前个人住房贷款中，贷款期限最长为（ C ）年。
A.10
B.20
C.30
D.50
40.目前房地产贷款中，最主要的贷款形式是（ B ）。
A.信用贷款
B.抵押贷款
C.保证贷款
D.质押贷款
多选题
1、城市居住区综合技术经济指标的必要指标包括（ DE ）。
A.公建面积
B.居住区户数
C.高层住宅比例
D.停车位
E.拆建比
2、房地产市场中，垄断竞争市场的特点有（ CD ）。
A.只有一个卖者，而买者很多
B.买者和卖者都可以自由进出市场
C.买者和卖者都比较多
D.市场信息比较完全
E.新生产者不能进入市场
3、可以减少房地产当前需求的情形包括（ AB ）。
A.该种房地产的替代品价格较低
B.该种房地产的互补品价格较低
C.消费者收入增加
D.消费者对该种房地产的偏好增强
E.消费者预期该种房地产的价格会下降
4、资金存在时间价值的原因不包括（ ADE）。
A.资金增值
B.经济增长
C.生产力水平提高
D.承担风险
E.通货膨胀
5、关于资金时间价值换算中的假设条件的说法，正确的有（ABCE）。
A.资金时间价值换算中采用的是复利
B.利率的时间单位与计息周期一致
C.现值是在当前年度开始时发生的
D.将来值是在当前以后的某一年年初发生的
E.年金是在每年年初发生的
6、下列影响因素中，可能推动房价上涨的有（ AC ）。
A.居民收入增加
B.城市化进程加快
C.利率上升
D.利率下降
E.家庭规模小型化
7、现有一沿街商铺建筑面积为39m2，需要评估其市场价值。
下列沿街商铺交易实例中，适合选为可比实例的有（ CD ）。
A.同一商业区内，建筑面积为36m2，三年前出售，售价为53万元
B.同一商业区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元
C.同一商业区内，建筑面积为50m2，近期出售，售价为72万元
D.同一商业区内，使用面积为36.55m2，使用面积与建筑面积比率为85%，近期出售，售价为66万元
E.1km外一居住区内，建筑面积为120m2，近期出售，售价为180万元
8、采用收益法估价时，可能导致估价结果偏高的原因有（ ACE ）。
A.净收益取值偏高
B.运营费用取值偏高
C.收益期限长于实际情况
D.报酬率取值偏高
E.收益逐年增长率取值偏高
9、下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有（ABDE）。
A.勘察设计费
B.前期工程费
C.开发利润
D.开发建设过程中的税费
E.房屋建筑安装工程费
10、关于固定利率贷款的说法，正确的有（ADE）。
A.固定利率贷款在整个贷款期限内，贷款利率不受市场利率变化的影响
B.贷款人采用固定利率贷款，可以避免利率风险
C.借款人采用固定利率贷款，可以准确测算未来的利息支出
D.贷款人采用固定利率贷款，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高水平
E.借款人采用固定利率贷款，有可能要承担比当前市场利率要高的贷款利率
11、个人住房贷款具有的特点包括（ BCD ）。
A.固定性
B.长期性
C.零售性
D.分期偿还
E.安全性
12、申请个人住房贷款时所需提供的材料包括（ABE ）。
A.申请人的收入证明
B.申请人的身份证件
C.服务单位同意书
D.家庭成员同意书
E.购房合同
13、下列统计指标中，反映房屋建设状况的指标有（ACD ）。
A.房屋施工面积
B.成套住宅建筑面积
C.房屋新开工面积
D.竣工房屋面积
E.房屋销售面积
14、在年末统计房地产总量时，可引起房屋建筑面积减少的原因包括（ ABC ）。
A.拆除
B.倒塌
C.泥石流掩埋
D.出售
E.出租
15、房地产经纪人员应具备的心理素质结构包括（ ABCD ）。
A.思维方式
B.认知过程
C.知识储备
D.人际关系
E.职业道德
16、为迎合购房者的心理，商品房定价的心理方法包括（ ABCE ）。
A.高价法
B.低价法
C.尾数法
D.整数法
E.折价法
17、商品住宅销售活动中，针对老年消费者群体介绍住宅的信息主要有（BC ）。
A.住宅设计新颖、时尚
B.环境安静
C.住宅周边交通、就医方便
D.科技含量高
E.引领消费潮流
18.房地产交易方式除买卖外，还包括（ CDE ）。
A.投资
B.划拨
C.租赁
D.抵押
E.互换
19.房地产“泡沫”的形成原因主要有（ CE ）。
A.土地供应量过大
B.房地产价格快速上涨
C.过度的投机炒作
D.房地产投资失败
E.群体的非理性预期
20.下列关于房地产价格弹性的表述中，正确的有（ AB ）。
A.供给弹性是房地产供给量变化的百分比与其价格变化的百分比之比
B.较短时期内，供给弹性较小
C.需求的收入弹性是房地产需求量的变化与消费者收入量变化之比
D.弹性系数大于等于1时，称之为富有弹性
E.租赁市场的供给弹性不受时间影响
3、判断题
1、张某贷款50万元购买了一套价值为80万元的住房，5年后已担保债权的贷款余额为40万元，房屋价值经评估为100万元，现以该房屋抵押再融资20万元，其贷款价值比为20%。
（对）
2、房地产贷款保证保险是借款人以自己的信用向保险人投保。
对
3、在常用的统计调查方式中，能够推断总体数量特征的是抽样调查。
错典型调查
4、消费者胡某在购房过程中具有明确的目的和动机，不轻易受外界影响，按照自己的信念,知识和行为方式达到既定的购买目的，这属于消费者意志品质的坚定性。
对
5、当房屋供应充足、价格下跌时，消费者一般有待购心理。
错择优心理
6、能够从中查阅或确认建筑物室内外地面标高和外墙构造情况的施工图是建筑立面图。
对
7、在合同实施阶段，按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算并确定的工程造价是合同价。
错结算价
8、一幢7层楼的住宅，属于低层住宅。
错中高层住宅
9、城市化率=城镇人口/总人口对
10、一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量减少，均衡价格下降。
对
11、城市中市政设施齐全.布局完整.环境较好，并以多.中.高层住宅为主的用地称之为二类居住用地。
对
12、某宗房地产占地面积为4000m2，容积率为5，土地单价为3000元/m2，建筑覆盖率为35%，则其楼面地价为600元/m2。
对
13、按交易目的划分，房地产市场可分为房地产使用市场和房地产租赁市场。
错房地产投资市场
14、在房地产拍卖中，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力。
对
15、房地产价格构成中的开发成本，在理论上可以划分为土地开发成本和建筑物建造成本。
对
16、在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为外延型城市化。
对
17、建筑耐久年限一般是根据建筑物的施工质量来确定的。
错主体结构
18、房屋用地调查与测绘是以丘为单元分户进行的。
对
19、委托性贷款中，接受委托的贷款人，收取手续费，不承担贷款风险。
对
20、随机地从调查对象中抽取一部分个体作为样本进行调查，并根据其调查结果推断总体数量的特征，称为抽样调查。
对
四、名词解释
1、地形图
地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。
2、景观
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。
3、建筑总平面图
用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。
4、 建筑平面图
是假想用一水平的剖切面沿门窗位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。
5、建筑立面图
是平等于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体型和外貌，并表明外墙装饰要求等的图样。
6、建筑剖面图
是假想用一竖向的剖切面沿建筑物的某一部位将其剖切后，对剖切显露部分的正投影图。
7、城市
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。
8、城市化
城市化也称为城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。
9、金融衍生工具
金融衍生工具是在基础性信用工具（股票和债券）的基础上发展起来的投资和风险管理，是由不同的远期、或不同的期权、或不同的远期和期权组合而成的新金融工作的统称。
10、保险费率
保险费率即保险价格，是保险人按单位保险金额向投保人收取的保险费，是保险人讳保险费的标准，通常为百分率或千分率来表示。
五、简答题
1、一套完整的施工图一般分为哪几部分?
一般分为：
图纸目录;设计总说明;建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图）;结构施工图;设备施工图。
2、影响房屋使用面积与建筑面积比值（得房率）的主要因素有哪些?
套内使用面积与建筑面积的比例，俗称得房率。
该比值与以下四个方面直接相关：
结构形式，地区温差，材料选用，套内建筑面积。
3、什么是环境污染源?
它有哪些分类?
环境污染源是指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境产生有害影响的场所、设备和装备等。
根据发生的类型：
工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源。
根据存在形式：
固定污染源、移动污染源。
4、马斯洛的需要层次理论包含哪几个部分？
生理需要、安全需要、爱与归属需要、尊重需要、自我实现需要
5、消费者需要的基本内容有哪些？
对商品基本功能的需要、对商品安全性能的需要、对商品消费便利的需要、对商品审美功能的需要、对商品情感功能的需要、对商品社会象征性的需要、对享受良好服务的需要。
6、什么是房地产贷款?
它有哪些种类?
房地产贷款一是指贷款的用途是房地产的贷款。
二是指房地产抵押贷款。
主要种类有：
（1）土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款。
（2）信用贷款和担保贷款。
7、中国现行法律体系是怎么的?
中国现行法律体系包括宪法、法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单选条例、规章。
8、城市总体规划有哪些内容?
其内容包括：
城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。
9、房地产投资项目经济评价的步骤是什么?
通常包括3个步骤：
估计相关的现金流量;计算有关的评价指标;将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。
10、静态评价指标有哪些?
分别如何计算及判断投资项目是否可行?
静态评价指标主要有：
（1）投资利润率：
投资利润率=年平均税前利润总额/投资总额×100%
（2）资本金利润率：
资本金利润=年平均利润总额/资本金×100%
（3）成本利润率：
成本利润率=（项目总开发价值-项目总开必建设成本）/项目总开必建设成本×100%，通常用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性。
（4）静态投资回收期：
是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。
六、论述题
1、城市规划控制指标和相关概念主要有哪些?
它们的含义是什么?
主要有：
（1）用地性质：
是指规划用地的使用工功能。
（2）用地面积：
是指规划用地块划定的面积。
（3）容积率：
也称为建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
（4）建筑限高：
是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。
（5）建筑密度：
也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度=建筑基底总面积\建筑用地面积
（6）绿地率：
是指城市一定地区内各类绿地面积的总和占该地区总面积的比率。
绿地率是衡量环境质量的重要指标。
（7）绿化覆盖率：
是指城市一定地区内绿化覆盖面积占该地区总面积的比率。
（8）建筑间距：
是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。
（9）日照标准：
是根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要依据。
（10）日照间距系数：
是指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
（11）交通出入口方位：
是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。
（12）停车泊位：
是指地块内应配置的停车位数量。
（13）用地红线：
是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。
（14）道路红线：
是指城市道路用地的规划控制线，即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线。
（15）建筑后退红线距离：
是指建筑控制线与道路红线或道路边界、地块边界的距离。
（16）建筑控制线：
是指建筑物基底位置的控制线。
（1
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