江南水都房地产抵押估价报告.docx

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江南水都房地产抵押估价报告

房地产抵押估价报告

估价项目名称：

福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座XX#楼401单元住宅房地产

委托人：

XXX

估价方：

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

估价人员：

XXX

估价作业日期：

2012年10月1日至2012年10月14日

估价报告编号：

闽****评房抵字[2012]30号

估价报告摘要表

产权人

XXX

委托人

XXX

项目名称

福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座XX#楼401单元住宅房地产

产权证件

《房屋所有权证》（榕房权证R字第XXXXXXX号）

估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

估价方法

市场法

估价时点

2012年10月10日

估价对象

结构质式

钢混

建成年份（约）

2006年

设计用途

住宅

土地使用权类型

假设出让

建筑面积

145.73㎡

其中共有面积

22.46㎡

估价对象所处层数/总层数

4/17

估价结果

税前

市场价值

万元

（大写人民币：

整）

单位面积价值

元/㎡

预扣卖方交易税费合计（约）

万元

其中

交易手续费

元

营业税及附加

元

个人所得税

元

税后

抵押价值

万元

（大写人民币：

整）

单位面积价值

元/㎡

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

法定代表人：

XXX

二〇一二年十月十四日

目录

一、致委托人函4

二、注册房地产估价师声明5

三、估价的假设和限制条件6

四、房地产估价结果报告8

（一）委托人8

（二）估价方8

（三）估价对象8

（四）估价目的9

（五）估价时点9

（六）价值定义9

（七）估价依据9

（八）估价原则10

（九）估价方法10

（十）估价结果10

（十一）估价人员10

（十二）估价作业日期10

（十三）估价报告的使用期限10

五、房地产估价技术报告11

（一）个别因素分析11

（二）区域因素分析11

（三）市场背景分析11

（四）最高最佳使用分析11

（五）估价方法12

（六）估价测算过程12

（七）估价结果确定16

（八）变现能力分析17

（九）估价报告使用方应特别注意事项17

六、附件19

致委托人函

闽****评房抵字[2012]30号

XXX：

受您的委托，本公司特派估价人员对坐落于福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座XX#楼401单元（建筑面积145.73㎡，其中共有面积22.46㎡）的房地产进行了估价。

房屋用途为住宅，十七层钢混结构，带电梯，土地使用权类型假设为出让。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

根据国家及政府有关部门颁布的法律法规和政策文件、委托人提供的相关资料以及本估价单位掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用市场法进行估价，在满足全部估价的假设和限制条件下，估价对象在估价时点（2012年10月10日）的市场价值为人民币***********整（￥*****万元），住宅房地产单价为********元/㎡；针对抵押贷款预扣卖方税费后的抵押价值为人民币

元整（￥***万元）。

欲知详情，请阅读本报告全文。

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

法定代表人：

XXX

二〇一二年十月十四日

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、建设部《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，并撰写本估价报告。

5、我司注册房地产估价师XXX及房地产估价员XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

但我们对估价对象的查勘，仅限于估价对象的外观与目前使用状况，我们不承担对估价对象质量进行调查及鉴定的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

注册房地产估价师：

注册房地产估价师：

二〇一二年十月十四日

估价的假设和限制条件

一、假设条件：

（一）以委托人提供的全部资料真实、合法、有效为前提进行估价，委托人应对其所提供的资料真实性、合法性、有效性负全部责任。

（二）本次估价的抵押价值仅考虑扣除估价对象如果再次进入市场交易时，卖方所需负担的正常交易税费，由于委托人告知没有存在其他法定优先受偿情况，且估价师无法知晓，故本报告的抵押价值为未设立其他法定优先受偿权利下的房地产抵押价值。

（三）估价对象再次进入市场时卖方需负担的税费预扣，是按照福州市现行标准。

（四）估价对象在耐用年限内或批准的土地使用年限内能够正常使用。

（五）本估价结果含房屋及其分摊占用的土地使用权价值，但不包括房屋的二次装修价值。

（六）估价对象的用途及面积等依据委托人提供的《房屋所有权证》复印件。

（七）《房屋所有权证》中设定他项权利摘要：

估价对象2006年7月1日抵押于中国银行股份有限公司福州市市中行，抵押权至2026年7月1日，于估价时点尚未注销。

本次估价假设估价对象再行抵押之前，已注销原抵押关系，并假设估价对象没有抵押、租赁等他项权利限制。

（八）由于委托方未提供《国有土地使用证》，根据《房屋所有权证》附记内记载“2008年9月18日买受融侨（福建）房地产有限公司产业”，本次估价对象土地使用权类型假设为出让。

二、使用限制条件：

（一）本估价报告仅作为本报告特定的估价目的之使用，不作其他任何用途使用。

（二）本估价结果未考虑处置该估价对象时可能产生的各种不利影响，也未考虑变现时所造成的价值减损。

（三）可能影响估价结果的瑕疵事项，委托人未作特别说明，而估价人员根据其执业经验而一般无法知晓时，估价机构和估价人员不承担责任。

（四）报告书使用方在使用本报告时，因忽视本报告揭示的相关事项所引发的责任，本估价机构及估价人员不负责承担。

（五）估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本报告不作任何替代审查作用。

（六）未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上。

（七）本估价报告使用期限自本报告出具之日起不超过一年，房地产市场变化较大时不超过半年。

房地产估价结果报告

闽****评房抵字[2012]30号

一、委托人

自然人：

XXX

身份证号：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX

身份证住址：

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

二、估价方

单位：

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

法定代表人：

XXX

住所：

XXXXXXXXXXXXXX

评估资格类型：

财政部颁发的《资产评估资格证书》、福建省房地产价格评估管理委员会颁发的甲级《房地产价格评估资质证书》及全国范围执业的《土地评估资格注册证》。

三、估价对象

（一）估价对象的范围

估价对象为福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座XX#楼401单元的住宅房地产。

估价对象的范围含房屋及其所分摊的土地使用权和配套设施，但不含室内二次装修价值。

估价对象属于二级住宅用地，土地使用权类型假设为出让。

（二）估价对象的权属

房产所有权证号

榕房权证R字第XXXXXXX号

房屋坐落

福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座

房屋所有权人

XXX

产别

私有房产

建筑面积

145.73㎡

其中共有面积

22.46㎡

产权来源

2008年9月18日买受融侨（福建）房地产有限公司产业

（三）估价对象建筑物状况

建成年份（约）

2006年

外观及外墙面装修

外观较好，条砖贴面，窗为塑钢窗

结构质式

钢混结构，条状、四梯八户，估价对象所在单元一梯两户，带电梯

楼层

自然层共17层，均为住宅。

估价对象位于自然层第4层

房屋朝向及单元位置

南北朝向东端单元

户型

尚未分割

层高（约）

2.8米

所处位置

处小区的位置一般

小区物业管理

入口处设有门岗，监控系统，物业管理专业化

小区环境景观

小区内有中心花园，绿化覆盖率较大，环境景观较好

小区配套设施

水卫、电照、电话、有线电视网络线、煤气管道、宽带网络，游泳池，幼儿园等配套设施较齐全

备注

平面布置较好，维修保养较好

（四）室内二次装修情况

估价对象在估价时点为毛坯房，无室内二次装修。

（五）地理位置示意图

北

四、估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

五、估价时点

估价时点为2012年10月10日（以《房地产估价委托合同》为准）。

六、价值定义

本次估价的价值类型为市场价值。

价值定义：

房地产市场价值是估价对象在估价时点且满足估价的假设和限制条件下的市场价值；抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款；本次估价师知悉的法定优先受偿款仅为估价对象再次进入市场交易的卖方税费预扣。

本次估价对象范围包括房屋及其占用（或分摊）的土地使用权和配套设施（水、电、通讯、煤气等）。

七、估价依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》；

（二）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》；

（三）《福州市人民政府关于印发四城区土地使用权出让和划拨规费标准的通知》（榕政综[2006]235号）；

（四）委托人提供的有关资料；

（五）本公司掌握的资料和估价人员实地查勘、市场调查所获取的有关资料。

八、估价原则

本次估价是在独立、客观、公正的基本原则下，遵循以下技术性原则：

合法原则、估价时点原则、替代原则、最高最佳使用原则及谨慎原则等。

九、估价方法

由于福州市前阶段类似房地产市场较为活跃，在估价对象的同一供求范围内可以查阅到与估价对象相类似房地产交易实例，故采用市场法对估价对象进行估价。

市场法是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的价值的方法。

其计算公式为：

房地产比准单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

具体方法说明及计算过程详见房地产估价技术报告。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用市场法进行估价，在满足全部估价的假设和限制条件下，估价对象在估价时点（2012年10月10日）的市场价值为人民币玖拾柒万陆仟元整（￥****万元），住宅房地产单价为*****8元/㎡；针对抵押贷款预扣卖方税费后的抵押价值为人民币

元整（￥*****万元）。

十一、估价人员

注册房地产估价师XXX（签名、签章）：

注册房地产估价师XXX（签名、签章）：

房地产估价员XXX（签名）：

十二、估价作业日期

本次估价作业日期为2012年10月1日至2012年10月14日。

十三、估价报告的使用期限

估价报告使用期限为自本报告出具之日起不超过一年，房地产市场变化较大时不超过半年。

法定代表人：

XXX

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

二〇一二年十月十四日

房地产估价技术报告

一、个别因素分析

估价对象为福州市仓山区上渡街道通江路17号江南水都•杰座XX#楼401单元的住宅房地产。

估价对象的范围含房屋及其所分摊的土地使用权和配套设施，但不含室内二次装修价值。

估价对象属于二级住宅用地，土地使用权类型假设为出让。

估价对象建筑物状况见下表：

建成年份（约）

2006年

外观及外墙面装修

外观较好，条砖贴面，窗为塑钢窗

结构质式

钢混结构，条状、四梯八户，估价对象所在单元一梯两户，带电梯

楼层

自然层共17层，均为住宅。

估价对象位于自然层第4层

房屋朝向及单元位置

南北朝向东端单元

户型

尚未分割

层高（约）

2.8米

所处位置

处小区的位置一般

小区物业管理

入口处设有门岗，监控系统，物业管理专业化

小区环境景观

小区内有中心花园、草坪、花圃、景观树等，环境景观较好

小区配套设施

水卫、电照、电话、有线电视网络线、煤气管道、宽带网络等配套设施较齐全

备注

平面布置较好，维修保养较好

二、区域因素分析

区域级别

根据榕政综[2006]235号文，该地段土地级别属二级住宅用地

住宅聚集度

附近有正祥江滨假日、武夷国际城等，住宅集聚度较高

交通便捷度

临通江路，交通较顺畅。

距离公交站点半道站较近，有965、42、121、43路等公交车经过，线路辐射范围一般，乘坐的士较方便。

交通便捷度一般

商服繁华度

小区周边人流量较少，商铺较少，商服繁华度较差

环境景观

靠近闽江，环境景观较好

基础及公共服务配套设施

基础设施完善。

区域内有上渡永辉超市、仓山区中医院、金山影院、金山运动生活村、福州市中级人民法院等，公共服务配套设施一般

三、市场背景分析

福州房地产市场现在正处于调整期，市场前景不明朗。

四、最高最佳使用分析

本次估价以估价对象保持现状为最高最佳使用。

五、估价方法

由于福州市前阶段房地产市场较为活跃，在估价对象的同一供求范围内可以查阅到与估价对象相类似房地产交易实例，故采用市场法对估价对象进行估价。

市场法是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格做适当的处理，以此求取估价对象的价值的方法。

其计算公式为：

房地产比准单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数

六、估价测算过程

（一）估价步骤

1、搜集交易实例；

2、选取可比实例；

3、建立价格可比基础；

4、进行交易情况修正；

5、进行交易日期调整；

6、进行区域及个别因素调整；

7、求取比准单价；

8、求取市场价值及抵押价值。

（二）测算过程

1、选择可比实例

估价人员从福州市房地产估价协会信息库中选择了以下三个可比实例。

可比实例情况说明表表一

项目名称

可比实例A

可比实例B

可比实例C

江南水都杰座

江南水都杰座

江南水都四期

房屋坐落

仓山区上渡街道通江路18号杰座17座1003单元

仓山区南江滨路34座403单元

仓山区金山街道闽江大道197号江南水都四期1#楼301单元（4层）

土地级别及类型

二级居住、出让

二级居住、出让

二级居住、出让

结构质式

高层、钢混、条状

高层、钢混、条状

高层、钢混、条状

各层用途

1–11层均为住宅

1–17层均为住宅

1层为商业，2–18层为住宅

所处自然楼/总楼层

10/11

4/17

4/18

交易日期

 2012-2-16

 2012-6-26

 2012-8-4

交易面积（㎡）

135.94

136.95

160.5

备注

二手房，无装修

二手房，无装修

二手房，无装修

成交单价（元/㎡）

7356.19

6279.66

7050

资料来源

福州市房地产估价协会信息库

福州市房地产估价协会信息库

福州市房地产估价协会信息库

2、建立比较基准

（1）房屋状况统一：

估价对象与可比实例A、B、C均为现房。

（2）室内装修情况统一：

估价对象与可比实例均为毛坯房。

（3）其他方面已建立比较基准。

（4）建立比较基准后的单价为：

可比实例A＝（元/㎡）

可比实例B＝（元/㎡）

可比实例C＝（元/㎡）

3、可比实例与估价对象的比较、分析

（1）比较因素的选择

根据估价对象与可比实例实际情况，选择影响房地产价格的比较因素，主要包括：

交易情况、交易时间、区域因素及个别因素，详见表二。

比较因素条件说明表表二

项目名称

估价对象

可比实例A

可比实例B

可比实例C

交易情况

正常

正常

正常

交易日期

估价时点

 2012-2-16

 2012-6-26

 2012-8-4

区域因素

土地级别及类型

二级居住，出让

二级居住，出让

二级居住，出让

二级居住，出让

区域住宅聚集水平

附近有正祥江滨假日、武夷国际城等，住宅集聚度较高

与估价对象相同

与估价对象相同

附近有正祥江滨假日、武夷国际城等，住宅集聚度与估价对象相似

交通便捷度

临通江路，交通较顺畅。

距离公交站点半道站较近，有965、42、121、43路等公交车经过，线路辐射范围一般，乘坐的士较方便。

交通便捷度一般

与估价对象相同

与估价对象相同

临通江路，交通较顺畅。

距离公交站点半道站较近，有965、42、121、43路等公交车经过，线路辐射范围一般，乘坐的士较方便。

交通便捷度与估价对象相似

繁华程度

小区周边人流量较少，商铺较少，商服繁华度较差

与估价对象相同

与估价对象相同

与估价对象相似

环境景观

靠近闽江，环境景观较好

与估价对象相同

与估价对象相同

与估价对象相似

基础及公共服务配套设施

基础设施完善。

区域内有上渡永辉超市、仓山区中医院、金山影院、金山运动生活村、福州市中级人民法院等，公共服务配套设施一般

与估价对象相同

与估价对象相同

基础设施完善。

区域内有上渡永辉超市、仓山区中医院、金山影院、金山运动生活村、福州市中级人民法院等，公共服务配套设施与估价对象相似

个别因素

建成年份（约）

2006年

2006年

2006年

2008年

外观及外墙面饰材

较好，条砖

较好，条砖

较好，条砖

较好，条砖

结构质式

高层、钢混、条状

高层、钢混、条状

高层、钢混、条状

高层、钢混、条状

电梯

有

有

有

有

房屋权利性质

商品房

商品房

商品房

商品房

所处层数/总楼层

4/17

10/11

4/17

4/18

房屋朝向及单元位置

南北朝向东端单元

南北朝向中间单元

南北朝向中间单元

南北朝向东端单元

建筑面积（㎡）

145.73

135.94

136.95

160.5

所处位置

处小区的位置一般

与估价对象相似

与估价对象相同

与估价对象相似

小区物业管理

入口处设有门岗，监控系统，物业管理专业化

与估价对象相同

与估价对象相同

与估价对象相似

小区环境景观

小区内有中心花园，绿化覆盖率较大，环境景观较好

与估价对象相同

与估价对象相同

小区内有中心花园，有人工湖等，环境景观比估价对象略好

小区内配套设施

水卫、电照、电话、有线电视网络线、煤气管道、宽带网络，游泳池，幼儿园等配套设施较齐全

与估价对象相同

与估价对象相同

与估价对象相似

划片重点学校

无

无

无

无

（2）交易情况修正

（3）交易日期调整

（4）区域及个别因素的调整

以估价对象条件为100，各可比实例分别与估价对象的区域及个别因素进行比较，比估价对象好的，调整值为“＋”，反之为“－”。

经比较、分析得出各可比实例的区域及个别因素的调整系数，详见表三。

区域及个别因素调整系数表表三

项目名称

可比实例A

可比实例B

可比实例C

区

域

因

素

土地级别及类型

区域住宅聚集水平

交通便捷度

繁华程度

环境景观

基础及公共服务配套设施

区域因素调整值小计

区域因素调整系数

个别因素

新旧程度

外观及外墙面饰材

结构质式

电梯

房屋权利性质

所处层数/总楼层

房屋朝向及单元位置

建筑面积

所处位置

小区物业管理

小区环境景观

小区内配套设施

划片重点学校

个别因素调整值小计

个别因素调整系数

4、比准单价的求取

比准单价＝可比实例建立比较基准后的单价×交易情况修正系数×交易日期调整系数×区域因素调整系数×个别因素调整系数。

求取过程详见表四。

比准单价计算表表四

项目

可比实例A

可比实例B

可比实例C

建立比较基准后的单价（元/㎡）

交易情况修正系数

交易日期调整系数

区域因素调整系数

个别因素调整系数

比准单价（元/㎡）

可比实例A、B、C比准单价较接近，故采用简单算术平均数求取估价对象比准单价。

比准单价＝（元/㎡）。

5、估价对象市场价值的求取

估价对象建筑面积为145.73㎡，则：

估价对象市场价值＝比准单价×建筑面积

万元。

6、预扣卖方税费的估算

估价对象为普通住宅，但估价对象取得产权未满2年，若贷款人无法偿贷导致估价对象以本市场价值进入市场交易，按照目前福州市有关税费新政规定，卖方需缴交如下税费：

（1）交易手续费（每平米3元）：

（2）营业税及附加（5.55%）：

（3）个人所得税（1%）：

（4）其他税费：

印花税、土地增值税等税费按福州市有关税费新政规定，估价对象均不计取。

（5）预扣卖方税费合计：

7、预扣卖方税费后的抵押价值

抵押价值等于假设未设定法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

由于委托人告之无存在其他法定优先受偿款的情况，本报告的法定优先受偿款仅考虑估价对象如果再次进入市场交易时卖方应缴纳的相关税费，则：

抵押价值＝市场价值－预扣卖方税费

万元）。

七、估价结果确定

估价对象在估价时点（日）的市场价值为人民币***************元整（￥万元），住宅房地产单价为*******元/㎡；针对抵押贷款预扣卖方税费后的抵押价值为人民币***************元整（￥****万元）。

八、变现能力分析（略）

XXXXXXXXXXXX估价有限责任公司

二〇〇九年三月二十七日

附件

（一）交易实例调查表

（二）估价对象及可比实例照片

（三）委托人提供的资料（复印件）

《房屋所有权证》（榕房权证R字第XXXXXXX号）。

（四）估价方提供的资料（复印件）

1、估价机构房地产评估资格证书；

2、估价机构营业执照；

3、房地产估价师注册证书。