中级经济师《房地产》模拟试题及答案共189题Word下载.docx

中级经济师《房地产》模拟试题及答案共189题Word下载.docx

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7、土地价格产生的直接原因是由于（）。

A.土地的所有权或使用权的垄断

B．土地的稀缺性

C．土地能生产出最原始直接的产品

D．土地是人类生活的基础

8、我国土地市场中转移的是（）。

A．土地的实物形态

B．土地产出的产品

C．土地使用权

D．地表的建筑物及其他附着物

9、一般将（）称之为土地地租的资本化价格。

A．每月的地租额

B．每年的地租额

C．地价除以折现率或利息率

D．每年的地租额除以折现率或利息率

10、下列说法正确的是（）。

A．土地一般不存在折旧现象，而且随着社会经济发展还有增值现象

B．土地一般不存在折旧现象，但是随着社会经济发展有贬值现象

C．土地一般存在折旧现象，但是随着社会经济发展还有增值现象

D．土地一般存在折旧现象，而且随着社会经济发展还有贬值现象

11、土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是收益价格，而这种土地价格是与（）紧密联系在一起的。

A．土地的实体

B．土地的权利

C．地表的房屋建筑

D．土地的其他地上附着物

12、土地使用权出让合同的出让方（）。

A．是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门

B．是不特定的，可根据需要确定

C．是特定的，必须是市、县人民政府

D．是特定的，必须是市、县以上人民政府

13、土地使用权出让合同可以分为（）。

A.宗地出让合同和成片开发合同

B．成片开发合同和划拨土地使用权补办出让合同

C.宗地出让合同和划拨土地使用权补办出让合同

D．宗地出让合同、成片开发合同和划拨土地使用权补办出让合同

14、出让金的支付方式是（）。

A．一次支付

B．分期支付

C．按照出让合同约定支付

D．依据受让人的资金状况支付

15、有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的（）。

A．40％

B．50％

C．70％

D．80％

16、下列用地中，使用权出让年限最高为40年的是（）。

A．体育场馆用地

B．城区超级市场用地

C．综合用地．

D．住宅用地

17、以出让方式取得土地使用权的，按照出让合同约定，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的（）时才可以转让房地产。

A．100％

B．75％

C．50％

D．25％

18、土地使用权转让的，转让合同的终止日期和建设项目的完成日期（）。

A．不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

B．可以超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期

C．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让者和受转让者协商

D．是否超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目的完成日期，由转让方决定

19、土地使用权抵押时，（）。

A．其地上建筑物及其他附着物不随之抵押

B．其地上建筑物及其他附着物随之抵押

C．其地上建筑物随之抵押，其他附着物不随之抵押

D．其地上建筑物不随之抵押，其他附着物随之抵押

20、处分抵押的土地使用权所得金额，应首先支付的费用是（）。

A．偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

B．抵押的土地使用权应缴纳的税费

C．处分抵押的土地使用权的费用

D．该宗土地使用权有偿取得应缴纳的土地使用权出让金

处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：

（1）支付处分抵押土地使用权的费用。

（2）扣除抵押土地使用权应缴纳的税费。

（3）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金。

（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。

（5）剩余金额交还抵押人。

21、土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须向（）提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金后方可进行转让。

A．土地主管部门和计划主管部门

B．计划主管部门和规划主管部门

C土地主管部门和规划主管部门

D．土地主管部门和建设主管部门

必须经市、县土地主管部门和规划主管部门共同批准。

22、房地产市场调研的原则是遵循客观性与（）。

A．知识性

B．主观性

C．完全性

D．科学性

房地产市场调研的原则是遵循客观性与科学性。

23、房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在（）

A．市场调研的侧重点相同

B．市场调研的内容不同

C．市场调研的方法相同

D．市场调研的对象相同

房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在市场调研的内容不同、市场调研的侧重点不同、市场调研的方法不同、市场调研的对象不同。

24、一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的（）

A．个人行为

B．个人目的

C．个人偏好

D．个人动机

一般耐用消费品市场调研的主要内容是调研消费者的个人偏好。

25、房地产市场调研在分析消费者特征时会采用一般耐用消费品的（）。

A．电话问讯方

B．抽样调查方式

C.入户访问法

D.路边访问法

房地产市场调研在分析消费者特征时会采用一般耐用消费品的入户访问法。

26、房地产市场营销活动涉及环节和（）。

A．阶段离奇

B．阶段单一

C．阶段复杂

D．阶段众多

房地产市场营销活动涉及环节阶段众多，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。

27、房地产市场调研具有很强的（）。

A．垄断性

B．专业性

C．主观性

D．完全性

房地产市场调研具有很强的专业性，调研的原则是客观性与科学性。

28、房地产市场调研也具有很强的（）。

A．行为性

B．地域性

C．差异性

D．交通性

房地产市场调研也具有很强的地域性，这是由于房地产产品位置的固定性决定的。

29、一般耐用消费品的市场调研主体侧重于（）。

A．消费者

B．设计者

C.开发者

D．投资者

一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者。

房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研。

30、在房地产市场环境调研中，对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规及其变化所进行的调研属于（）。

A．政治法律环境调研

B．社会文化环境调研

C．经济环境调研

D．社区环境调研

房地产市场环境调研包括：

政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。

根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。

31、直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品特有属性的是（）。

A．社区环境

B．生态环境

C．景观环境

D．科学环境

直接影响着房地产产品的价格，是房地产商品特有属性的是社区环境，优良的社区环境对发挥发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。

32、既对某事物未来发展做出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。

这一行为过程称为（）。

A．计划

B．规划

C．设计

D．策划

33、营销策划系统可分（）策划子系统。

A．目标、客户、销售

B．价格、销售、服务

C.销售、形象、广告

D．市场、价格、销售

营销策划系统可分为三个子系统：

销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统。

34、下列反映城市土地开发强度的指标是（）。

A．绿化覆盖度

B．人均土地面积

C．自有资金投入量

D．建筑密度

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。

35、确定城市发展方向、性质和发展规模是城市（）规划的任务。

A．体系

B．总体

C．分区

D．详细

城市总体规划是依据城镇体系规划和城市规划纲要进行的，其基本内容主要是研究城市发展依据，包括城市发展方向、性质和发展规模；

研究城市各项专业工程问题。

36、详细规划采用的图纸比例一般为（）。

A．1／1000~1／2000

B．1／5000~1／10000

C．1／10000~1125000

D．1／50000-1／100000

城市总体规划中市域城镇体系规划图为1／50000-1／100000。

控制性详细规划的图纸比例为1／1000-1／2000。

城市总体规划图纸比例：

大中城市为1／10000-1／25000，小城市1／5000-1／10000，

37、下列中，（）是属于控制性详细规划的内容。

A．竖向规划设计

B．建筑高度控制

C．工程量估算

D．防洪设计

控制性详细规划主要内容如下：

（1）详细确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的控制指标；

规定各类用地内适建、不适建、有条件可的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。

（2）确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。

（3）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。

（4）制定相应的土地使用与建筑规定细则。

38、下列中，（）属于居住区的室外工程。

A．护坡

B．小品

C．市政用房

D．公建

室外工程：

包括地上、地下两部分。

其内容有：

道路工程（各种道路、通道和小路），绿化工程（各类绿地和绿化种植），工程管线（给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施），以及挡土墙、护坡、踏步等构筑物。

39、一般认为，居住小区的人口规模以（）人为宜。

A．3000~5000

B．5000~10000

C．5000~15000

D．15000~20000

一般认为，居住小区的人口规模以5000--15000人为宜。

居住生活单元相当于一个居民委员会的规模，一般为3000-5000人。

40、住宅建筑的面积约占整个居住区总建筑面积的（）以上。

A．50％

B．60％

住宅建筑的面积约占整个居住区总建筑面积的80％以上，用地则占居住区总用地面积的50％左右。

41、对开发项目进行风险分析，一般而言，投资者所获取收益（）。

A．随安全度增加而增加

B．与安全度同步

C．随安全度增加而减小

D．不受安全度影响

一般而言，房地产投资者所获取的收益会随着安全度的增加而减小。

42、风险的一般定义是（）

A．不利于达到预期的目的

B．投入资本损失的可能性

C．对某项事业预期后果较为不利的一面

D．预期收益未达到而遭受损失的可能性

风险的一般定义为：

某一项事业预期后果估计较为不利的．

43、我国房地产投资风险不确定性特征的主要影响因素是（）等。

A．投资额的多少

B．投资周期的长短

C．投资者判断错误

D．国家政策的变化

国家政策的变化，战争的爆发，台风的形成，这种难以预知的特性就造成了房地产投资风险的不确定性。

44、房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于静态风险可通过（）加以避免。

A．经营者自身努力

B．投保方式

C．对投资项目的风险分析

D．市场需求的预测

静态风险和动态风险的主要意义在于静态风险可以通过保险即投保的方式加以避免。

45、房地产投资风险按风险性质可分为静态风险和动态风险，区分这两类风险的主要意义在于动态风险可通过（）加以避免。

A．预防自然灾害和意外事故

C．经营者自身努力

D．投资类型组合

动态风险则需要经营者自己通过自身努力解决。

46、房地产投资风险按风险性质划分时，其静态风险主要指（）带来的风险。

A．由于自然灾害和意外事故

B．企业经营管理状况

C．市场需求变动

D．通货膨胀货币贬值

静态风险主要是指由于自然灾害和意外事故带来的风险

47、房地产投资采用规模投资限制竞争是降低房地产投资（）的对策。

A．总体性风险

B．购买力风险

C．商业风险

D．金融风险

规模投资限制竞争。

在某个区域进行大规模房地产开发，在很大程度上排除了同类竞争项目出现的可能性，降低了投资成本和投资商业风险。

48、房地产投资风险中的购买方风险是由于（）引起的。

A．利率发生变动

B．信用危险

C．市场价格波动

D．通货膨胀

购买力风险。

这是指由于通货膨胀、货币贬值、购买力下降而给房地产投资者带来的风险。

49、房地产投资风险中的业务风险指的是由于（）而引起的。

A．经营条件恶化

B．财务状况不良

C．经营管理不善

D．收益的变动

业务风险。

指由于收益的变动而造成的风险，也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。

50、房地产投资风险中的流动性风险指的是（）而造成的风险。

A．错误地预测房地产行市

B．房地产难于脱手而抛售

C．采用分期付款出售房地产

D．经营利润变动

流动性风险指房地产投资者持有的房地产欲出售时难以售出，或者必须以较大损失为代价才能售出所带来的风险。

51、该公司通过方案选择，选定的投资项目为（）。

A．商场

B．办公楼

C．旅馆

D．三者均可

可利用年值与现值的换算,在与初期投资差比较,A方案最大,故选A.

52、该投资项目第六年末的税前净现金流量为（）万元。

A．165

B．159

C．142

D．123

方案A年净收益150万,平均通货膨胀率为5％，房地产价格年平均上涨率为4％,第六年末的税前净现金流量142万元.按教材130页公式计算.

53、从宏观层面来把握和分析房地产开发项目，找到项目最合适的发展思路，属于房地产（）策划。

A．全程

B．战略

C．形象

D．品牌

宏观层面也就是战略层面层面，属于房地产战略策划。

54、区别于一般工程建设项目，房地产项目具有的特征不包括（）

A．项目时间目标的限定性较强

B．项目具有独特性

C．政策法规条文的多样性

D．费用目标约束性强

房地产项目具有的特征包括：

时间目标的限定性较强、质量要求较高、涉及诸多的政策与法规、。

具有较强的系统性、费用目标较强。

55、房地产工程系统构成的关系为（）

A．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程

B．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程

C．分部工程∈分项工程∈单项工程∈单位工程

D．分部工程∈单项工程∈分项工程∈单位工程

房地产项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程、分项工程组成，范围由大到小。

56、施工准备阶段的收尾过程指的是（）

A．设计图、规划许可

B．上报开工报告，申领施工许可

C．施工招标

D．编制建设准别工作计划

当施工准备工作就绪、具备开工条件后，便可提出开工报告或申领施工许可证，报请政府主管部门批准开工。

57、小型简单项目最好采用哪类组织形式（）

A．职能型

B．项目型

C．矩阵型

D．都一样

职能型组织结构方式适用于小型、简单而历时短的项目。

58、大型复杂而历时长的项目最好采用哪类组织形式（）

大型复杂而历时长的项目适合采用项目型组织形式。

59、房地产项目招标是（）

A．要约

B．要约邀请

C．承诺

D．以上都不对

招标不具备要约的条件，不能称为要约，它实际上是邀请他人对其提出要约（报价），是一种要约邀请。

而投标则是要约，中标通知书是承诺。

60、据《中华人民共和国招投标法》，以下工程项目不必进行招标（）

A．大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目

B．股市融资项目

C．使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目

D．全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目

根据《中华人民共和国招投标法》第三条，必须全部进行招标的工程有：

一、大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公共安全的项目；

二、全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目；

三、使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目。

61、哪种招标方式的特点为招标程序简单灵活，但竞争性差，导致合同条件和价格有利于承包商（）

A．公开招标

B．议标

C．邀请招标

D．都差不多

公开招标的优点是：

招标方可以在较广泛的范围内选择承包商，有利于取得最佳的工程方案，各投标人可以充分发挥自己在技术、资金、管理等方面的优势参与竞争，体现了公平和竞争的原则。

缺点是：

投标人数量多；

评标的工作量较大，容易造成招标的时间长、费用高。

一般多应用于政府工程或规模较大的工程中。

邀请招标的优点是简化了招标程序，可节约招标费用和节省招标时间。

减少了一定的风险，不足是：

招标竞争的激烈程序较差，有可能漏掉某些有竞争力的承包商。

议标的主要特点是招标程序简单灵活，但由于其竞争性差，往往导致合同条件和价格有利于承包商

62、与国内不同，在国际上把施工图设计归为哪个阶段（）

A．施工准备阶段

B．设计阶段

C．可行性研究阶段

D．施工阶段

63、邀请招标的承包商数量最少为几个（）

A．1

B．2

C．3

D．4

邀请招标的承包商数量最少为3个，少于3个招标无效。

64、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用（）。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．建筑造价指数

估价房地产的价格，对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用房地产价格指数。

65、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）万元。

A．323

B．275

C．273

D．258

297/（1-8%）=232

66、市场法是将被估价房地产与在（）的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。

A．委托估价日期

B．实地查勘日期

C．估价作业期

D.估价时点

估价是估被估价房地产在估价时点的价值，市场法是利用估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。

67、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／平方米，不含物业管理费；

乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。

该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。

甲、乙两写字楼的租金相比有（）。

A．甲高于乙

B．甲低于乙

C．甲等于乙

D，不可比

每平方米使用面积10元约合每平方米建筑面积10/1.2=8.3元，50+8.3=58.3小于59故选B。

68、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包括土地和建筑物）的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为（）万元。

A．800

B．900

C．1000

D.大于1000

600/5000=12002800-1200=16001600*5000=800万

69、有一宗房地产交易，成交价格为3000元／平方米，付款方