四川省房产测绘细则.docx

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四川省房产测绘细则

第一章总 则

   1.1目的

   为加强房产测绘管理，规范我省房产测绘行为，统一房屋建筑面积的计算规则，制定本细则。

   1.2适用范围                             

   在四川省行政区域内从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规范》和本实施细则。

   1.3依据和标准

   1）《中华人民共和国测绘法》

   2）《中华人民共和国城市房地产管理法》

   3）《中华人民共和国城市规划法》

   4）《四川省测绘管理条例》

   5）《房产测绘管理办法》

   6）GB/T17986.1-2000《房产测量规范》第1单元：

房产测量规定

   7）GB/T17986.2-2000《房产测量规范》第2单元：

房产图图式

   8）关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房[2002]74号）

   9）转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知（川建厅房[2002]104号）

   1.4房产面积精度要求

   房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。

表1-1    房产面积的精度要求       （S为房产面积,m2）   

   各级房产面积的精度适用范围如表1-2。

   表1-2    房产面积精度测算等级的要求

精度等级

不同房屋选用的等级

一级

特殊房屋或产权人要求的房屋

二级

商品房或进入房地产市场的房屋

三级

其它房屋

第二章房产平面控制测量

   2.1房产平面控制网点的布设原则

   房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。

控制测量前，应充分收集测区已有的控制成果和资料，按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定和要求进行比较和分析，凡符合要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到要求的控制网点，也应尽量利用其点位，并对有关点进行联测。

   2.2房产平面控制点的内容

   房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。

房产平面控制点均应埋设固定标志。

   2.3房产平面控制点的密度

   建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。

   2.4房产平面控制测量的方法

   房产平面控制测量可选用：

三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。

   2.5主要技术指标

   房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定执行。

第三章房产图绘制

   房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。

按房产管理的需要可分为：

房产分幅平面图（以下简称分幅图）、房产分丘平面图（以下简称分丘图）、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图（以下简称分户图）。

   3.1分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规范》执行。

   3.2座落图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本

（1）》。

   3.3分层图的绘制

   1）分层图应标注比例尺，一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺，并标注指北方向。

   2）各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称；夹层须注明第x层的夹层。

   3）房屋的阳台、外走道、室外楼梯等，其线条粗细、虚实都应按《房产测量规范》要求绘制在各分层图上。

   4）一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。

如果一张不够，可用多张绘制，然后一起装订。

如果有几层的外围形状大小及数据完全相同，可只绘低层图形，并注明“x—x层”。

   5）分层图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本

（1）》。

   3.4分户图的绘制

   1）分户图是在分层图的基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系，以明确异产毗连房屋的权利界线，供核发房屋所有权证的附图使用。

   2）以户为单位绘制分户图（当第i至n各层分户户形完全相同时，第i+1至n各层分户图以第i层代替，并在第i层后简注（第i+1至n层同）（i=1、2、3…n）。

   3）跃层、复式房屋的分户图应在同一张图纸上绘制。

   4）房屋内有层高低于2.20m的部位，应以虚线区分其范围，注记边长，且在其范围内注记“h<2.20”。

   5）分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规范》执行。

   6）分户图的绘制可参照《四川省房产测绘示范文本

（1）》。

第四章 建筑面积计算规则

   4.1计算建筑面积的条件

   能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件：

   1）应具有上盖。

   2）应有围护物。

   3）结构牢固，属永久性的建筑物。

   4）层高在2.20m以上（含2.20m）。

   5）可作为人们生产或生活的场所。

   4.2计算全部建筑面积的范围

   1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

   2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。

   3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。

门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。

   4）室内楼梯、楼梯间、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。

   5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

   6）挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

   7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

   8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

   9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

   10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

   11）与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。

   12）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。

   13）属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

   14）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。

   15）与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。

   16）图书馆的书库，其层高在2.20m以上的，均按一层计算。

   17）有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影面积计算。

   18）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。

体育馆（场）看台下方空间加以利用的，净高在2.10m以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层的按多层计）。

   19）房屋的飘窗，其窗台台面与房屋地面持平（落地）、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算面积。

   20）层高在2.20m以上的架空层，按柱外围水平投影面积计算。

   4.3计算一半建筑面积的范围

   1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

   2）未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

   3）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

   4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

   5）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

   6）上有阳台，具有围护结构、独户使用的下层平台，上盖在围护结构内水平投影面积大于二分之一的，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算。

   4.4不计算建筑面积的范围

   1）层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。

   2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

   3）房屋之间无上盖的架空通廊，或无上盖的阳台、挑廊。

阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上，视为无上盖；架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上，视为无上盖；阳台、挑廊的上盖在围护结构内水平投影面积小于二分之一的，视为无上盖。

   4）房屋的天面、挑台、露台，天面上的花园、泳池。

   5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

   6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。

   7）利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。

   8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

   9）检修、消防等用途的室外爬梯。

   10）独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。

   11）与房屋室内不相通的伸缩缝、沉降缝。

   12）与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。

   13）楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用的部分。

   14）楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的部分。

   15）自动扶梯安全间隙大于0.40m的部分。

   16）窗台台面高于房屋地面的飘窗。

   17）上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。

   18）走廊外的台阶踏步，底层室内楼梯延伸出室外的部分。

   19）跃层式房屋上层挑空部位。

   20）斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。

   4.5特殊情况下的建筑面积计算

   1）复式、跃层式房屋预留的楼梯间，根据规划许可的设计图纸，按自然层计算建筑面积。

   2）阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，按底板水平投影计算建筑面积。

   3）未封闭的阳台、挑廊，其上盖在阳台、挑廊围护结构内水平投影面积大于阳台、挑廊面积的二分之一，按上盖在围护结构内水平投影面积的一半计算建筑面积。

   4）屋顶为斜面结构的房屋，外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。

   5）对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋，外墙体向内倾斜的，净高2.10m以上的部位计算建筑面积。

房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。

   6）上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯，下层室外楼梯视为有顶盖，按有顶盖的室外楼梯计算面积。

   7）雨篷仅有一边与墙相连，由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷，不计建筑面积；一边与墙相连，另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；一边与墙相连，另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷，按柱外围计算建筑面积。

   当雨篷由两面墙支撑的（如图4－1），不计算建筑面积；当雨篷除由两面墙支撑外，还设置有一根柱子支撑（如图4－2），则以柱外围向墙作垂线并与墙围成的矩形面积一半计算建筑面积。

当雨篷由三面墙支撑，其建筑面积按如下情况（如图4－3）计算：

雨篷外边线与左、右两面墙相交的，按上盖水平投影面积一半计算建筑面积；雨篷凸出左、右两面墙而使其外边线悬空的，按左、右两面墙最外处的盖板支撑点（P1与P2）连线与墙围成部分的盖板水平投影面积一半计算建筑面积（即悬空部分不计面积）。

8）建于坡地的建筑物利用吊脚楼空间设置架空层或对深基础地下空间加以利用的，当架空层的地面为斜面且四周有围护结构（如图4－4），围护结构内净高大于2.10米部分计算建筑面积；当架空层的地面修整成平地时，不论有无围护结构，其层高大于2.20米的，按柱外围水平投影面积计算建筑面积；当架空层的地面一部分为平地，另一部分为坡地的，平地部分的面积按柱外围和坡地交界线计算（如图4－5）。

   9）建筑物第一层的进门设于凹进的外墙且其顶部为上层建筑所盖（如图4－6）。

凹进部分的进深a等于或大于其长度b者，凹进部分计全部建筑面积，若其顶部高度大于一楼层时，仍按一层计算建筑面积；当上述凹进部分的进深小于其长度时，按有盖无柱外走廊、檐廊情况处理，若其顶部高度大于一楼层，则不计建筑面积。

10）房屋的有盖无柱外走廊、檐廊，其两端由非剪力墙所封闭、正面无围护结构的（如图4－7），按上盖水平投影面积一半计算建筑面积。

11）室外楼梯与台阶

   室外楼梯须同时满足以下两个条件：

   a）室外楼梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度。

   b）室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。

   如图4－8所示，该建筑的下部分利用山坡建成台阶，而上部分架空后进房屋门而形成的桥，则不应作为室外楼梯处理。

但如图4－9所示，该建筑的下部分紧靠山坡，且其最低部分属人工砌填而形成实体，其余不足一楼层高度部分为架空，则该建筑仍作为室外楼梯处理。

12）室外楼梯和室内楼梯

   室外楼梯:

   a）设置于建筑物外墙之外、仅有扶手栏杆、没有墙体封闭的楼梯视为室外楼梯。

   b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的专用楼梯为室外楼梯。

   c）直通顶层的观光电梯视为室外专用电梯。

   室内楼梯:

   a）设置于建筑物外墙之内的楼梯、电梯视为室内楼梯。

   b）设置于建筑物外墙之外的有墙体封闭的非专用楼梯视为室内楼梯。

   c）各层使用兼向外观光的电梯，视为室内电梯。

   13）通风井、烟道的面积计算

   a）地下室或半地下室使用的通风井、烟道，地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；独立于建筑之外的地面部分，有围护结构或柱和上盖，且高度大于2.20米的，按围护结构或柱外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中；设置于建筑物之内的地面部分，有上盖的按一层计算建筑面积，并计入地下室或半地下室的建筑面积中，地面上其通过的各层应除去该部分的面积值。

   b）各层共有的通风井、烟道，按其通过的楼层数计算建筑面积，并计入各层建筑面积中。

   14）多排柱的车棚、货棚、站台等，若柱为斜柱（如图4-10）。

以柱外侧离地面2.20米处（垂距）的连线水平投影范围内（虚线范围）有盖部分计算全面积（斜线部分）。

15）没有结构层的立体车库，以传动式的机械设备作为停车位，在车库的中间部位未设固定停车位或多个汽车进出口的，该建筑按一层计算建筑面积（如图4-11所示）。

   以传动式的机械设备作为汽车载体并在车库中间部位设置多层（结构层）固定停车位的，或使用传动式机械设备间使汽车垂直升降到达多层停车库的，该设备间按立体车库层数计算建筑面积（立体车库层高不小于2.20m）（如图4-12所示）。

16）一栋建筑物围合形成的院子，其闭合走廊为非独立柱时，均属一条有柱走廊（如图4－13）。

当房屋设有外走廊或檐廊时，则非独立柱部分按有柱走廊计算，其余部分按无柱走廊或檐廊计算。

走廊两端有剪力墙的，视为走廊的柱，按有柱走廊计算。

一栋独立房屋的四面设有外走廊或檐廊时，也按此原则处理。

如图4－14所示，房屋的长边一面有柱，两柱之间按有柱走廊计算，其余部分为无柱走廊；若图中柱立于走廊的A、B处，则长、短边的外走廊均为有柱走廊。

17）骑楼底层与临街走廊

   a）骑楼底层的柱子立于该房用地红线之外，且其底层为道路街巷通行的，骑楼底层不计算建筑面积（如图4-15）。

   b）临街走廊为紧临街道的走廊，该走廊的底层全部属该房屋的建设用地范围内，底层部分按规定计算建筑面积（如图4－16）。

第五章 房屋建筑面积测算

   房屋建筑面积测算系指水平投影面积测算，主要包括：

房屋栋、层、户的划分，房屋面积数据的采集，房屋面积的计算等。

   房屋建筑面积以栋为基本单元进行测算。

   5.1房屋面积测算的内容

   房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。

   5.2房屋栋、层、户的划分

   5.2.1房屋栋的划分

栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

原则上，栋以规划部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。

   规划部门没有明确规定的，按以下方式进行划分：

   1）独立建筑的房屋为一栋。

   2）一栋建筑由多个塔楼和裙楼组成，在各塔楼及其相应裙楼之间有两边不相通的伸缩缝或隔墙为明显界线，且各部分之间无共有面积的，则各塔楼及其相应裙楼可按多栋建筑物处理，否则应视为一栋建筑。

   3）本身为独立的楼房，为了利用楼房间的间隙地，底层（或多层）以不相通裙楼的形式连成一片的房屋，其独立的楼房和裙楼分别分栋。

   4）地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大地下室），地面房屋应视为多栋。

   5）以通廊相连的房屋，各为一栋。

   5.2.2房屋层的划分和层次的编立

   房屋的总层数指房屋的自然层数和地下层数的总和，房屋的假层、附层（夹层）、插层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间、电梯机房等不计层数。

   1）房屋的自然层数按室内地平线以上计算，每一自然层各划分为一层，其编号从室内地平线开始向上按1、2、3、……编号。

   2）房屋室内地平线以下的为地下室，其编号从室内地平线开始向下按-1、-2、-3、……编号。

   3）错层房屋的层数按自然层来划分。

   4）层高在2.20m及以上的架空层计入房屋自然层。

   5）跃层住宅是套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

顶层为跃式住宅时，最上跃层部分不计层数，其它计自然层。

   5.2.3户的划分

   户指房屋各权属单元的权界线所围成的范围。

   1）成套住宅，一般以一套划分为一户。

   2）独立使用和出售的商业用房、库房按其权界线分户。

   3）一栋（或多栋）房屋为同一产权人的，一栋（或多栋）房屋可划分为一户。

   4）独立使用的地下室按其权界线分户。

   5）不被分摊的公共部分应视为一户。

   6）权利人房屋产权范围为某一区域（如：

一个单元、一个楼层等），可按一个区域分为一户。

   7）无分隔墙体的商铺、车位等，当有明确的界址线，且界址点埋设有界桩、施工图纸上界线清楚的可按其界址线分户。

   5.2.4分户房屋权界线的确定

   分户房屋权界线的确定应以产权来源为依据。

有合法协议约定的，以协议为准确定；无合法协议约定的，按如下要求确定：

   1）成套房屋的分户权界线取其分户隔墙和外墙的中线。

   2）商业铺位、车位等分户权界线取分隔墙中线，无分隔墙时取界址点点间连线，门面临街部位取其外墙的中线。

   3）整层为一户时，分户权界线为该层外墙中线。

   4）整单元为一户时，分户权界线为单元间共墙的中线和外墙中线。

   5.2.5分户编号

   实地有编号的以实地编号为准。

实地无编号的，按下列方法编号：

   1）成套住宅按单元号、层次、户号编号。

   单元号编立时，面向门洞方向将各门洞从左至右依次编为一单元、二单元、……、N单元。

层次编号按5.2.2条规定编立。

户号编立时，在各单元各层内，按顺时针方向依次编立为

（1）、

（2）、．．．．．．．．、（N）号。

   2）车位、商业铺位按层次、户号编立。

   层次编号同前。

车位、商业铺位编号时，可面向街道门牌号方向呈“S”或反“S”先分块，再对分户顺序编号。

   3）按区域分户的户号按栋编立，编立时，从下层至上层对各户顺序编号，当一户房屋跨层时，该户各层房屋编同一户号。

   5.3房屋面积数据的采集

   房屋面积数据采集主要指房屋的边长采集，也可直接采集房角点的坐标。

边长或坐标数据是计算房屋面积的主要依据，根据房屋数据来源的不同，将其计算所得的面积分为“预测面积”和“实测面积”两类。

   5.3.1基本规定

   1）测量过程应遵循先整体、后局部，先外后内的原则。

   2）测点两端应选取房屋的相同参考点，测点位置一般应位于墙体100±20cm高处。

   3）测量所得的边长数据应记录在边长记录手簿上或注记在草图上。

边长单位为米，取位至0.001m。

   4）测量时，测量仪器或钢尺两端均应处于水平状态，测量边长、坐标均要独立测量两次，两次读数较差的限差按5.3.2执行。

   5）为校核测量数据的正确性，提高测量结果的准确度，施测时应有多余观测。

   6）参与计算房屋面积的边长数据要进行平差处理，相关数据之间不能相互矛盾。

   5.3.2测量边长限差规定

                                                               表5-1

等级

限差（m）

备注

一级

0.01+0.0003D

D为边长，当D小于10m时，以10m计

二级

0.02+0.001D

三级

0.04+0.003D

   5.3.3预测面积的房屋数据采集

   房屋面积预测系指房屋竣工前，房产测绘单位根据房屋规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出房屋面积。

   1）房屋数据采集的资料来源

   a）房屋建筑设计图纸。

   b）房屋销售方案说明。

   c）建设单位提供的其它资料。

   2）房屋数据采集的方法

   a）图纸尺寸可以直接采集。

   b）局部位置无标注尺寸并无法通过其他相关数据计算得出的，可以通过图解法采集。

   c）房屋的拐角无特殊注明或说明的，一般视为直角。

其组成的房屋按矩形采集边长并计算面积。

   5.3.4实测面积的房屋数据采集

   实测面积指房屋竣工后，对房屋实地测算而得出的面积。

   1）整栋房屋外围测量

   a）当房屋外围是矩形结构时，应测量房屋外围边长。

测量时，房屋矩形的四条边均应测量。

当边长较长，或出现障碍物时，应测量房角点坐标，解析出房屋边长值。

   b）当房屋外围不是矩形结构时，应直接测量所有外围房角点的坐标，由坐标解析法计算房屋面积。

测量时，可采用任意坐标系，并布设闭合导线、附合导线、支导线或引点等，保证测站点处于同一坐标系。

   2）房屋内部测量

   a）矩形房屋应测量矩形的四条边，当房屋小于10m2时，可测量矩形的二条边。

   b）当房屋为非矩形时，应根据实际情况将房屋划分成园形、椭园形、扇形、弓形、梯形、三角形、菱形等规则形状，并根据计算面积的需要进行边长、高、半径、直径等测量。

当需要进行坐标解析测量时，按前款执行。

   c）对于超过钢尺或测距仪测程的组合边长，应保持各测段处于一条