房地产司法鉴定估价报告.docx
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房地产司法鉴定估价报告
房地产司法鉴定估价报告
估价项目名称：
位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦营业用房房地产公开市场价值评估
估价委托人：
中江县人民法院
房地产估价机构：
四川广益房地产土地估价有限责任公司
注册房地产估价师：
刘青梅罗敏
估价报告出具日期：
2018年9月25日
估价报告编号：
川广益房评（2018）（估）字第A09101号
目录
致估价委托人函1
注册房地产估价师声明4
估价的假设和限制条件6
一、估价假设6
二、估价报告使用限制8
房地产估价结果报告10
一、估价委托人10
二、房地产估价机构10
三、估价对象基本情况10
四、房地产区域状况12
五、市场背景分析13
六、估价目的14
七、价值时点：
14
八、价值类型与定义14
九、估价原则15
十、估价依据16
十一、估价方法17
十二、估价结果18
十三、注册房地产估价师19
十四、现场查看日期19
十五、估价作业日期19
十六、估价报告使用期限19
附件20
致估价委托人函
中江县人民法院：
受贵院委托，我公司派出注册房地产估价师按照《房地产估价规范》及四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的要求，完成了估价对象于价值时点的市场价值估价项目。
估价对象：
估价对象系位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产。
根据委托方提供的委托评估书附表，建筑面积共计1332.66㎡，及其相应分摊出让商业用地使用权面积，进行了公开市场价值评估。
估价目的：
为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。
价值时点：
二○一八年九月六日
价值类型：
市场价值是指在价值时点的公开市场上的交易价格。
估价方法：
收益法
估价结果：
估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，确定估价对象在价值时点二○一八年九月六日的估价结果如下：
币种：
人民币
公开市场价值总价：
604.99万元
大写：
陆佰零肆万玖仟玖佰元整
上述估价结果详见（估价结果一览表表1）
四川广益房地产土地估价有限责任公司法定代表人：
二○一八年九月二十五日
估价结果一览表表1
房屋坐落
房号
总层数
所在层数
设定用途
面积（㎡）
公开市
场单价
（元/㎡）
总价
（万元）
总价
大写
房产
土地
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-1
5
1
营业用房
30.94
相应
12030
37.22
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-3
5
1
营业用房
68.29
相应
6020
41.11
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-4
5
1
营业用房
51.88
相应
6020
31.23
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-5
5
1
营业用房
68.29
相应
6020
41.11
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-6
5
1
营业用房
60.53
相应
6020
36.44
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
1-7
5
1
营业用房
35.12
相应
6020
21.14
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
3-1
5
3
营业用房
350.03
相应
4030
141.06
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-1
5
4
营业用房
18.98
相应
3890
7.38
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-2
5
4
营业用房
20.57
相应
3890
8.00
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-3
5
4
营业用房
41.13
相应
3890
16.00
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-4
5
4
营业用房
37.97
相应
3890
14.77
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-5
5
4
营业用房
37.97
相应
3890
14.77
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-6
5
4
营业用房
34.80
相应
3890
13.54
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-7
5
4
营业用房
34.80
相应
3890
13.54
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-8
5
4
营业用房
37.97
相应
3890
14.77
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-9
5
4
营业用房
34.80
相应
3890
13.54
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
4-10
5
4
营业用房
34.80
相应
3890
13.54
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-1
5
5
营业用房
18.98
相应
3770
7.16
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-2
5
5
营业用房
20.57
相应
3770
7.75
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-3
5
5
营业用房
41.13
相应
3770
15.51
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-4
5
5
营业用房
37.97
相应
3770
14.31
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-5
5
5
营业用房
37.97
相应
3770
14.31
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-6
5
5
营业用房
34.80
相应
3770
13.12
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-7
5
5
营业用房
34.80
相应
3770
13.12
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-8
5
5
营业用房
37.97
相应
3770
14.31
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-9
5
5
营业用房
34.80
相应
3770
13.12
元整
德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦
5-10
5
5
营业用房
34.80
相应
3770
13.12
元整
合计：
—
—
——
——
元整
特别提示：
该评估值只是作为涉案资产债权价值的量化判断，不能作为进入市场后所能获得的绝对值保证。
注册房地产估价师声明
我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内：
1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告的说明的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见也没有任何个人利害关系。
4、我们已于二○一八年九月六日在法院相关人员带领下同案件申请方一起对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。
估价人员不承担对评估标的建筑物结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。
实地查看人：
刘青梅、罗敏，其他估价人员未对本估价报告中的估价对象进行实地查看。
5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》；四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅《关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》；四川省住房和城乡建设厅《关于印发〈房地产司法鉴定评估指导意见〉（试行）》的通知 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、参与本房地产估价报告的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
8、我们具备从事房地产司法的资格，通过最近年度年检，且无行业协会处罚、惩戒及其他不良记录。
9、委托方对所提供或陈述情况的合法性、真实性、完整性及所引起的后果负责。
估价机构仅对估价报告的操作程序和采用的估价方法的公允性负责。
10、遵守相关法律、法规和估价规范，对评估对象在价值时点的估价目的下价值进行分析、估算并发表专业意见，是我们注册房地产估价师的责任，我们不对评估对象的法律权属状况进行判定；本报告所有资料（均为复印件）由中江县人民法院提供，应保证其提供的资料是真实、完整和合法，若因提供的资料失实造成的估价结论有误，我们不承担相应责任。
估价的假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1、价值时点的房地产市场是公开、公平、自愿的均衡市场。
同时本估价结果未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
2、本次估价是以估价对象能够按规划用途持续有效使用为假设前提。
3、本次估价以估价对象可合理享有配套设施（水、电、停车位等）的使用权益为假设前提。
4、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，且不存在共有权人，无权属纠纷，无法律、法规规定禁止按本次评估目的使用的其他情形为假设前提。
5、估价委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设前提。
6、估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提。
7、本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。
8、本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及自然灾害等不可抗力对估价结果的影响。
9、房地产估价师对估价对象的现场查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，房地产估价师无法对对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行专业检测，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。
10、估价结果为估价对象在价值时点公开市场价值，其公开市场价值为在价值时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：
（1）交易双方是自愿地进行交易的；
（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；
（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；
（4）交易双方掌握必要的市场信息；
（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；
（6）不存在特殊买者的附加出价。
（二）未定事项假设
委托方未能提供估价对象的合法权属证明，在《中江县人民法院委托评估书附表》[（2018）中江法技委字第52号]中已注明，本次评估估价对象为金鑫商住大厦预售商品房已通过竣工验收，虽尚未办理产权登记，但已具备处置条件。
且建筑面积已明确，根据实地查看，27间营业用房位置、面积、用途清楚。
本次评估没有不确定事项假设。
根据《中江县人民法院委托评估书附表》[（2018）中江法技委字第52号]，本次评估范围为27间营业用房及六套住宅，但由于六套住宅因被执行方原因造成入室查看限制，经与法院及相关当事方协商，本次评估范围仅为27间营业用房。
（三）背离实际假设
估价对象规划用途为营业用房，实际为临街商业用房，本次估价背离实际假设。
（四）不相一致假设
根据估价委托人提供的委托评估书附表所载及估价委托人陪同房地产估价师实地查看估价对象坐落为德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房，地址一致，无不相一致假设。
（五）依据不足假设
本次估价，估价委托人未能提供《房屋所有权证》和《国有土地使用证》原件，注册房地产估价师虽进行了尽职调查，根据《中江县人民法院委托评估书附表》[（2018）中江法技委字第52号]中已注明，本次评估估价对象为金鑫商住大厦预售商品房已通过竣工验收，尚未办理产权登记，本报告以估价委托人提供的证明资料合法、真实、完整为假设前提。
二、估价报告使用限制
1、估价对象的房屋建筑面积和房地产权属状况是根据估价委托人提供的委托评估书附表复印件登记情况为依据，我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与房地产权属登记部门“房地产登记薄”中所记载的上述内容有无差异，故本报告不能作为确定估价对象权属和面积的依据。
2、估价委托人提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此估价委托人应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成估价结果有误的，房地产估价机构和房地产估价师不承担相应责任。
3、本估价报告需经本公司盖章及至少两名专职注册房地产估价师签章后有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。
4、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价时点的公允价格，仅作为委托方进行房地产司法鉴定的参考依据，不得用于其他目的和用途。
5、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请估价委托人及时通知本估价机构更正。
6、本报告未经本估价机构同意不得向估价委托人及有权审查部门之外的人员和单位提供，本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
7、估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供应关系变化、市场结构转变以及其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也未考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
8、本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均取两位小数，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况。
但此种情况不影响每一计算结果及最终评估结论的准确性。
9、如在自提交估价报告之日起未来一年中该区域同类型房地产市场行情无大的变化时，本估价报告使用期限为一年（二○一八年九月二十五日至二○一九年九月二十四日）。
如果使用本估价结果的时间超过了报告使用期限，我们对此结果造成的损失不承担责任。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名称：
中江县人民法院
二、房地产估价机构
名称：
四川广益房地产土地估价有限责任公司
住所：
绵阳市涪城区临园路东段12号（兴达国际大厦1栋12层B2号）
法定代表人：
戴志华
统一社会信用代码：
91510703687908583P
资质等级：
贰级
资质备案证书编号：
川建房估备字[2017]0009号
有效期限：
二○一七年七月一日至二○二〇年七月一日
三、估价对象基本情况
估价对象位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房，具体情况如下：
（一）估价范围
根据《中江县人民法院司法评估委托书》[（2018）中江法技委字第52号]要求，本次鉴定（评估）范围为：
位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦27间营业用房房地产予以评估。
（二）估价对象权益状况
1、权属
根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》第六条“注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见”，故本次不对其估价对象权属进行判定。
2、租赁权
据委托方介绍及估价人员现场查看及调查了解，估价对象房屋现空置中，本次设定估价对象为无租约限制条件下的评估价值，评估设定估价对象为无他项权利限制，本报告估价结果未考虑估价对象该权利对房地产市场价值的影响，提醒报告使用者注意，有关估价对象的任何处置等须符合相关法律、法规。
3、抵押权等他项权利状况
根据《房地产司法鉴定评估指导意见》，本次估价不对其估价对象权属进行判定，设定其纳入本次估价范围中的房地产于价值时点未设定抵押担保权，估价对象不存在典权、地役权等其他权利的限制，提醒报告使用者注意，有关估价对象的任何处置等须符合相关法律、法规。
（三）房地产实体状况
（1）土地状况
根据估价人员现场实地查勘，该宗地地势平坦，无明显的坡度。
从总体看，地基地质条件适于建筑。
开发程度：
至价值时点，该宗地外达到“六通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气），宗地内达到“六通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气及场地平整）。
（2）建筑物状况
根据委托方提供的委托评估书附表（复印件）所载：
估价对象房屋所有权人为四川浩林建筑工程有限公司，房屋坐落为德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦，钢混结构，设计用途为商业、实际用途为商业，房屋建筑面积共计1332.66平方米。
估价对象房屋状况为：
估价对象一层1-1号现出租经营手机卖场，其余营业用房空置中，未安装大门，室内清水，处于待装修状态。
第三层入户为防盗门，室内清水，处于待装修状态，无隔断。
第四层入户为防盗门，用隔断分为10间商业用房，安装防盗门，室内清水，处于待装修状态。
第五层入户为防盗门，用隔断分为10间商业用房，安装防盗门，室内清水，处于待装修状态，详见估价对象实景图。
（3）权利状况
根据了解，估价对象已设定限制登记。
四、房地产区域状况
影响房地产的价格水平的区域因素主要有位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。
估价人员经市场调查并经现场查看，该区域有下述特点：
1、位置（坐落）
该区域位于德阳市中江县仓山镇，位于中江县南，辖仓山、龙怀两个办事处，18个行政村，4个居委会，距县城72公里，面积38平方公里，人口36800人。
达成铁路、"106"环线、"318"高速国道横贯本镇，罗桂路、仓淮路于此交汇。
估价对象位于仓山镇场镇金鑫商住大厦，属于仓山镇中心区域，临仓永路、人民路，交通方便，城市基础设施齐备。
2、交通条件
①公交便捷度
估价对象所处区域内附近离汽车站较近，公共交通较为方便。
②道路通达度
估价对象区域内的仓永路、人民路为仓山镇较重要的混合型道路，路网较发达，路况良好，通达较高。
③交通限制条件
无交通限制。
④交通配套设施
该区域道路上有临时停车位，能满足正常使用。
3、商业繁华度：
估价对象区域属仓山镇中心区域，目前区域内主要经营副食品，临近菜市场，商铺聚集程度较高，周边人流量较大，商业氛围浓厚。
4、基础设施：
在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、燃气、闭路电视、电讯等基础设施配置齐全，市政管网可方便地由近距离接入。
区域内有仓山镇汽车站、仓山镇人民政府等，公共配套设施齐备。
五、市场背景分析
（一）、国家宏观经济政策分析
中国房地产经济是支持中国经济的重要支柱，在一定程度上甚至把握住一个国家的命脉。
2016年的季度经济增长保持异常平稳，四个季度的经济增速分别为6.7%、6.7%、6.7%和6.8%，“L”型的经济运行已经进入到横向探底期，也可以称之为“L”型的1.0时期。
从该期的运行情况来看，实体经济的运行环境出现了一定程度的改善，更重要的是成功跨越了“三大风险”，为2017年实体经济探底企稳创造了重要条件。
（二）、四川省中江县经济形势分析
2017年，中江县国民经济全年实现地区生产总值（GDP）344.1亿元，按可比价格计算，比上年增长9.0%。
其中，第一产业增加值82.9亿元，增长3.9%，对经济增长的贡献率为11.3%，拉动经济增长1个百分点；第二产业增加值128.8亿元，增长10.7%，对经济增长的贡献率为46.1%，拉动经济增长4.1个百分点；第三产业增加值132.4亿元，增长10.7%，对经济增长的贡献率为42.6%，拉动经济增长3.9个百分点。
三次产业结构由上年的25.5:
42.5:
32调整为24.1:
37.4:
38.5。
人均地区生产总值31943元，增长9.2%。
使其房地产价格与同等级其他地域相比，竞争优势更大，发展空间也很大。
（三）估价对象区域周边市场分析
位于德阳市中江县仓山镇场镇金鑫商住大厦，比邻仓山镇汽车站、仓山镇人民政府等，区域内设施设备齐全，对估价对象价值有一定积极影响。
（四）商业用房市场背景分析
商业物业作为一种主要以投资为主的物业形式，宏观经济的发展状况对商业物业市场的发展有着决定性的影响，其次，商业物业的发展与区域密切相关，区域的人口构成、物业构成和交通组织直接反映了区域的购买力、需求程度和道路的通达度，生活区域成熟度的具体体现，直接影响到商业物业的发展走势。
因此，估价对象的投资回报率将随着城市的发展、周边商住小区入住率的提高将有所提升，其市场价值也将得到充分体现。
六、估价目的
为人民法院审理执行案件提供估价对象公开市场价值参考。
七、价值时点：
二○一八年九月六日
八、价值类型与定义
本次估价采用公开市场价值标准
公开市场价值：
在公开市场上最可能形成的价格。
公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。
本报告确定的价格为交易双方按相关法规的规定负担各自应负担税费下的价格；
九、估价原则
本次估价遵循“独立、客观、公正、合法”房地产估价执业原则，公平、公正。
公开地开展评估工作，本次估价遵循的房地产估价原则有：
独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则。
1、独立、客观、公正原则
要求房地产估价师本着中立的立场，做出对各方当事人来说均是公平合理的价值判断。
具体地说，“独立”的要求是房地产估价不受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。
“客观”的要求是不应带着评估人员个人的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映估价对象的本来面目。
“公正”的要求是估价中应公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。
2、合法原则
房地产估价活动必须以房地产的合法使用、合法处分为前提，即以城市规划规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度和建筑风格为限制条件。
本次评估中以委托评估书附表中载明事项体现合法原则。
3、最高最佳使用原则
最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
它的一种具体表现，是以使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量，也就是说，估价价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
最高最佳使用分析的前提条件有维持现状继续使用、直接转换用途、装修改造继续使用、装修改造转换用途、拆除重新利用。
根据上述判定标准，遵循合法原则并结合估价对象从设计及使用情况，同时结合城市总体规划及估价对象现实的区位条件，估价对象目前作为商业用房使用，并维持房屋实际用途使用体现最高最佳使用原则。
4、替代原则
根据经济学理论，在同一个市场中，具有相同的使用价值和质量的物品，在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的价格，并在此价格基础上进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素修正。
5、价值时点原则
估价实际上是求取估价对象在价值时点上的价格，所以在评估一宗房地产时，必须假定市场情况停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为依据，坚持真实性、科学性、公平性和可行性原则，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的委托方的商业秘密。
十、估价依据
1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及成都市人民政府有关部门颁布的有
升级会员 