房地产司法鉴定估价报告.docx

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房地产司法鉴定估价报告

估价报告编号：

深国策评字CD[2017]010069SS号

估价项目名称：

成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值评估

估价委托人：

成都高新技术产业开发区人民法院

房地产估价机构：

深圳市国策房地产土地估价有限公司

注册房地产估价师：

赵麟注册号：

5120130053

李欢注册号：

5120080053

估价报告出具日期：

2017年1月17日

防伪编码：

20170102784

防伪查询请登录“国策评估”网站：

致估价委托人函

成都高新技术产业开发区人民法院：

承蒙委托，我公司对帅安伟单独所有的位于成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产市场价值进行了评估。

估价目的是为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。

我公司注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据有关法律法规和标准，经过实地查勘与市场调查，选用比较法进行认真的分析和测算，确定估价对象在价值时点2017年1月13日的市场价值为：

RMB76.1万元，大写：

人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。

估价结果明细表

合同签约备案号

买受人

房屋地址

结构

总楼层

所在楼层

设计用途

建筑面积（㎡）

评估单价（元/㎡）

市场价值

（万元）

382616

帅安伟

双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

剪力墙

住宅

130.16

5,850

76.1

特别提示：

①估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。

②估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据《四川省房地产司法鉴定指导意见》，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。

③本次估价涉及的估价对象的产权信息以估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》为准。

深圳市国策房地产土地估价有限公司

法定代表人：

（注册房地产估价师）

二○一七年一月十七日

估价师声明1

估价假设和限制条件2

估价结果报告4

一、估价委托人4

二、房地产估价机构4

三、估价目的4

四、估价对象4

五、价值时点6

六、价值类型6

七、估价原则6

八、估价依据7

九、估价方法8

十、估价结果8

十一、注册房地产估价师9

十二、实地查勘期9

十三、估价作业期9

附件10

（一）《成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函》10

（二）《商品房买卖合同摘要》复印件10

（三）估价对象位置示意图10

（四）估价对象实地查勘情况和相关照片10

（五）可比实例位置图和外观照片10

（六）专业帮助情况和相关专业意见10

（七）房地产评估机构《营业执照》、《资格证书》复印件10

（八）房地产估价人员《注册证书》复印件10

估价技术报告11

一、估价对象描述与分析11

二、市场背景描述与分析13

三、最高最佳利用分析15

四、估价方法适用性分析16

五、估价测算过程17

六、估价结果确定21

估价师声明

我们郑重声明：

一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中列示的假设和限制条件的限制。

三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

四、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》及《四川省房地产司法鉴定指导意见》的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般性假设

1、注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注，但我们并非确权部门，无法对该权属文件进行查证和确认，无理由怀疑估价委托人提供的有关情况和资料的真实性，本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、有效的为假设前提。

2、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘，估价对象房屋建筑面积与《商品房买卖合同摘要》复印件记载建筑面积大体相当，评估时我们以《商品房买卖合同摘要》复印件所记载数据为准进行相关说明和测算。

3、注册房地产估价师以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

（1）自愿交易的买卖双方；

（2）有一段合理的洽谈时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；

（3）估价对象可以在公开市场上自由转让，买卖双方之间无任何利害关系；

（4）在此期间房地产市场基本保持稳定；

（5）不考虑特殊买家的额外出价；

5、估价对象为“蜀镇•锦丽湾”部分物业，应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

6、本次评估以估价对象能够按照价值时点时完整的物质实体状况、权益状况及法定用途持续使用为假设前提。

7、根据《四川省房地产司法鉴定指导意见》，确定本次评估价值时点为实际查勘完成日2017年1月13日。

（二）未定事项假设

1、估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查和，房屋建成年份为2012年，本次估价以估价对象于2012年建成为假设前提。

2、估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让，若与土地管理部门最终确认不符，应调整评估结果直至重新评估。

3、估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见，根据《四川省房地产司法鉴定指导意见》，本次评估不考虑抵押权及查封情况对估价对象价值的影响。

（三）背离事实假设

根据注册房地产估价师现场调查了解，截止价值时点，估价对象设定有租赁权，但估价委托人、出租人、承租人及其他相关利害人未向我公司提供租赁合同，相关租赁约定事项不详，经与估价委托人沟通确定，本次评估不考虑租约对估价对象价值的影响。

（四）不相一致假设

根据估价委托人提供的《商品房买卖合同摘要》记载，其地址为九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号，注册房地产估价师实地查勘地址为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇•锦丽湾”12幢1单元14层，未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号，本次评估确认实地查勘地址与《商品房买卖合同摘要》记载地址为同一地址，如二者不一致，本报告将作相应调整，甚至重新评估。

敬请本报告使用者注意。

（五）依据不足假设

因估价委托人非买受人本人，注册房地产估价师未能核对《商品房买卖合同摘要》原件，本次评估以估价委托人提供的原件与复印件一致为假设前提。

二、估价报告使用限制

（一）本次估价报告估价结果仅为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据，按照既定目的提供给估价委托人使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。

（二）本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。

若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

（三）本报告评估的市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（四）本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象设计用途、建筑面积或建筑物使用状况发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。

（五）本报告未考虑国家经济政策等发生变化或其他不可抗力时对估价对象的价值影响。

（六）本报告评估的市场价值已包含估价对象（分摊）国有土地使用权价值。

（七）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表，否则将追究相应的法律责任。

（八）本估价报告含若干附件，与报告书正文具同等法律效力，不可分割对待。

估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：

成都高新技术产业开发区人民法院

二、房地产估价机构

单位名称：

深圳市国策房地产土地估价有限公司

住所：

深圳市福田区新闻路59号深茂商业中心16层A、B房

资格等级：

一级

证书编号：

粤建房估证字[2015]026

有效期限：

2018年07月02日止

法人代表：

骆晓红

分公司地址：

成都市青羊区提督街建行大厦2410号

联系人：

梁国平

联系电话：

（028）86751780

三、估价目的

估价目的为司法拍卖（变卖）提供房地产市场价值参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象范围

本次评估的估价对象为成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号住宅房地产及其占用范围内应分摊的国有出让住宅用地土地使用权。

估价范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的二次装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。

（二）土地基本状况

1、土地权益状况如下：

估价委托人未提供估价对象住宅用房分摊的国有土地使用证，根据注册房地产估价师实地调查和收集到的资料，估价对象所在小区为2012年新建商品住宅小区，本次评估假设估价对象住宅用房分摊的土地用途为住宅，使用权类型为出让。

2、土地实物状况

座落

成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

四至

估价对象所在小区宗地南临草金路，北、西、东均临其他规划道路

形状

呈较规则多边形，较便于利用

地形地势

地势平坦，便于使用

地质条件

所在宗地地质条件良好，适合建筑

土壤状况

土壤未受污染

基础设施完备程度

宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平

用途

住宅用地

开发程度

地上已建成住宅物业

备注

估价对象土地实物状况根据估价对象所在小区宗地实物状况描述

（三）建筑物基本情况

1、建筑物权益状况

合同签约备案号

房屋地址

买受人

出卖人

共有情况

房屋总层数

所在层数

建筑面积（㎡）

设计用途

签约备案时间

382616

双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

帅安伟

成都市华兴住宅房地产开发有限公司

单独所有

130.16

住宅

2013-12-0915:

07:

2、建筑物实物状况

名称

蜀镇•锦丽湾

记载地址

九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

实地查勘地址

成都市双流区九江街道办事处五桐路13号“蜀镇•锦丽湾”12幢1单元14层（注册房地产估价师现场查勘未见估价对象房号，根据估价对象所在楼层已张贴房号的其他房屋可判断估价对象房号为1402号）

建筑面积

130.16㎡

设计用途

住宅

总楼层

所在楼层

建筑结构

剪力墙

层高

约3米

户型

3室2厅1厨2卫，布局一般，户型一般

平面布局

平面形状较规则

临街状况

不临街

建成年代

2012年

通风.采光

通风采光较好

装修状况

外墙面贴墙砖

内装修情况为：

入户安装防盗门，室内安装木门、塑钢窗。

客厅、餐厅：

地面地砖，内墙面贴墙纸（艺术电视背景墙），天棚刷乳胶漆；卧室：

地面铺地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间：

地面铺地砖，内墙面贴墙砖到顶，天棚为铝扣板吊顶

设施设备

2部电梯；光纤、电话、网络综合布线；消防栓

维护保养状况

维护保养较好，九成新，属完好房

利用现状

出租

项目配套

地下停车场

物业管理

专业物管

备注

（四）他项权利设立情况

1、估价委托人提供的382616号《商品房买卖合同摘要》未显示估价对象涉及的抵押及查封情况，本次评估不对估价对象涉及的抵押及查封情况发表意见。

2、根据注册房地产估价师现场调查了解，估价对象目前出租，存在租赁权。

3、除此之外，未发现估价对象有其他他项权利。

（五）区位状况描述

名称

蜀镇•锦丽湾

位置状况

坐落

双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

方位

位于成都市双流区九江街道办事处，草金路北侧

与重要场所（设施）距离

距双流区政府直线距离约7公里，距离永康森林公园直线距离约1.2公里

所在楼层

朝向

坐北朝南

交通状况

道路状况

区域内有草金路（双向）六车道，道路状况较好，交通流量较大

出入可利用交通工具

有521、836、208、840等多路公交车及出租车可搭乘

交通管制情况

无交通管制

停车方便程度

停车位较充足，停车较便利

外部配套设施状况

基础设施

供水、供电、供气、通信等基础设施完备

公共服务设施

有五桐幼儿园、全兴北路小学、成都市礼仪职业中学等教育配套设施；有建设银行、工商银行、民生银行、农业银行等银行网点；有通江医院、马家寺社区卫生站等医疗配套设施；有华宇超市、福临门超市、天下怡家超市等购物场所，配套设施齐全。

环境状况

自然环境

自然环境较好

人文环境

人文环境一般

景观

无特殊景观

居住聚集度

周边有蜀镇•锦云阁、蜀镇•锦翰园、蜀镇•锦悦府等住宅小区，居住聚集度较高

五、价值时点

根据《四川省房地产司法鉴定指导意见》，确定本次评估价值时点为实际查勘完成日2017年1月13日。

六、价值类型

（一）价值类型

本次的房地产评估的价值类型为房地产市场价值。

（二）价值定义

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

（一）独立、客观、公正原则

要求注册房地产估价师和房地产估价机构站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的。

即估价不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵制而趋于一致。

（五）最高最佳利用原则

评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

在选择估价对象的最高最佳利用时需要同时满足四个条件：

一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化。

八、估价依据

（一）估价所依据的有关法律、法规和部门规章

1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号，2007年10月1日起施行）

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日修订）

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号，2007年8月30日修订）

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号，1999年10月1日起施行）

5、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第055号，1990年5月19日起施行）

（二）估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291－2015《房地产估价规范》

2、中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》

3、四川省住房和城乡建设厅关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知（川建房发[2011]89号文件）

（三）估价委托人及相关单位提供的有关资料

1、《成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函》

2、《商品房买卖合同摘要》复印件

（四）房地产估价机构和注册房地产估价师所搜集掌握的有关资料

1、注册房地产估价师现场查勘获得的估价对象实况资料

2、成都市双流区房地产市场租售价格调查及有关信息

九、估价方法

（一）估价方法名称及定义

1、比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

2、收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

3、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

4、假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

（二）估价方法适用性分析

注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究，考虑估价对象作为住宅用房，区域内与之类似的住宅用房交易市场活跃，成交案例较多且案例较易收集，故本次估价可选用比较法；估价对象可以出租，但其租金多包含家具家电，估价师无法准确剥离出住宅房地产的净租金，因此本次估价不采用收益法；成本法主要适用于房地产市场交易量较少及市场发展不成熟的地区，对求取估价对象价值适用性较差，本次评估不采用成本法进行估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，估价对象为已建成房屋且正常使用，本次评估不采用假设开发法进行估价。

因此本次评估选取比较法作为评估估价对象住宅用房的基本评估方法。

十、估价结果

RMB76.1万元，大写：

人民币柒拾陆万壹仟元整（取整到千位）。

具体估价结果见下表：

估价方法测算结果汇总表

估价方法及结果

测算结果

估价结果

比较法

单价（元/m2）

总价（万元）

单价（元/m2）

总价（万元）

估价对象

5,850

76.1

5,850

76.1

十一、注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

李欢

5120080053

赵麟

5120130053

十二、实地查勘期

二○一七年一月十三日

十三、估价作业期

二○一六年十二月三十日至二○一七年一月十七日

附件

（一）《成都高新技术产业开发区人民法院委托评估函》

（二）《商品房买卖合同摘要》复印件

（三）估价对象位置示意图

（四）估价对象实地查勘情况和相关照片

（五）可比实例位置图和外观照片

（六）专业帮助情况和相关专业意见

（七）房地产评估机构《营业执照》、《资格证书》复印件

（八）房地产估价人员《注册证书》复印件

估价技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）实物状况描述与分析

1、土地实物状况

座落

成都市双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

四至

估价对象所在小区宗地南临草金路，北、西、东均临其他规划道路

形状

呈较规则多边形，较便于利用

地形地势

地势平坦，便于使用

地质条件

所在宗地地质条件良好，适合建筑

土壤状况

土壤未受污染

基础设施完备程度

宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平

用途

住宅用地

开发程度

地上已建成住宅物业

备注

估价对象土地实物状况根据估价对象所在小区宗地实物状况描述

2、建筑物实物状况

名称

蜀镇•锦丽湾

记载地址

九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

实地查勘地址

建筑面积

130.16㎡

设计用途

住宅

总楼层

所在楼层

建筑结构

剪力墙

层高

约3米

户型

3室2厅1厨2卫，布局一般，户型一般

平面布局

平面形状较规则

临街状况

不临街

建成年代

2012年

通风.采光

通风采光较好

装修状况

外墙面贴墙砖

内装修情况为：

入户安装防盗门，室内安装木门、塑钢窗。

客厅、餐厅：

地面地砖，内墙面贴墙纸（艺术电视背景墙），天棚刷乳胶漆；卧室：

地面铺地砖，内墙面贴墙纸，天棚刷乳胶漆；厨房及卫生间：

地面铺地砖，内墙面贴墙砖到顶，天棚为铝扣板吊顶

设施设备

2部电梯；光纤、电话、网络综合布线；消防栓

维护保养状况

维护保养较好，九成新，属完好房

利用现状

出租

项目配套

地下停车场

物业管理

专业物管

备注

分析结论：

估价对象实际土地开发程度已达到宗地外六通（给水、排水、通电、通路、通讯、通天然气），宗地内六通一平。

估价对象建筑物整体规划及设计合理，能够满足居住需要。

已达到住宅使用的基本条件。

（二）权益状况描述与分析

1、土地权益状况

2、建筑物权益状况

合同签约备案号

房屋地址

买受人

出卖人

共有情况

房屋总层数

所在层数

建筑面积（㎡）

设计用途

签约备案时间

382616

双流区九江街道办事处五桐路13号12幢1单元14层1402号

帅安伟

成都市华兴住宅房地产开发有限公司

单独所有

130.16

住宅

2013-12-0915:

07:

租赁或占用情况：

目前出租，存在租赁权

他项权利设立情况：

估价对象未设定抵押权

3、权益状况分析结论：

估价对象产权明晰，至价值时点，

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