房地产司法鉴定估价报告.docx

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房地产司法鉴定估价报告

房地产司法鉴定估价报告

估价报告编号：

宜佳房估字[2017]第02089号

估价项目名称：

位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值评估

估价委托人：

宜昌市夷陵区人民法院

房地产估价机构：

宜昌佳信房地产估价有限公司

注册房地产估价师：

胡庆平（注册号：

4220130021）

熊玉华（注册号：

4220070016）

估价报告出具日期：

2017年11月15日

致估价委托人函

宜昌市夷陵区人民法院：

受贵院委托，我们对位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地楼面地价、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下：

一、估价目的

确定房地产市场价值，为估价委托人处置申请执行人中外建华诚城市建设有限公司与被执行人宜昌律信投资有限公司建筑工程施工合同纠纷一案涉案房地产提供价格参考依据。

二、估价对象

估价对象为位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产。

三、价值时点：

2017年10月16日。

四、价值类型

1、价值类型名称：

房地产市场价值

2、价值定义

本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点的公开市场价值。

所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售可实现的合理价值。

3、价值内涵

（1）宗地楼面地价：

位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地，在价值时点2017年10月16日，实际土地开发程度达“六通一平”（即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整），容积率2.51，土地使用权剩余使用年限住宅59.25年、商业29.25年的国有出让土地使用权价格。

（2）其他房地产（包括19宗住宅房地产、地下车位、6、7号楼的商业房地产）：

位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的房地产（含房屋建筑物及其分摊的土地使用权）在价值时点2017年10月16日的市场价值。

五、估价方法

1、对国有出让商住用地楼面地价采用市场比较法、基准地价系数修正法估价；

2、对位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产采用比较法、收益法估价，对478个地下车位采用收益法估价；

3、对位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产采用收益法估价；

六、估价结果：

在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对象在价值时点2017年10月16日的估价结果如下：

1、位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的国有出让商住用地楼面地价为1234.42元/m²。

2、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产市场价值合计1090.91万元，大写（人民币）：

壹仟零玖拾万零玖仟壹佰元。

3、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的487个地下车位市场价值合计3,254.16万元，大写（人民币）：

叁仟贰佰伍拾肆万壹仟陆佰元。

4、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产市场价值合计3,183.49万元，大写（人民币）：

叁仟壹佰捌拾叁万肆仟玖佰元。

。

估价结果明细详见表1。

宜昌佳信房地产估价有限公司（章）

法定代表人：

二○一七年十一月十五日

表1-1：

土地使用权估价结果明细表

序号

坐落

土地证编号

容积率

规划

用途

估价设定

用途

估价期日实际开发程度

估价设定开发程度

土地级别

土地面积

（M²）

单位面积地价

（元/M²）

楼面地价（元/M²）

1

夷陵区小溪塔街办梅子垭村

宜市夷陵国用（2011）第020*********号

2.51

商住用地

商住用地

六通一平

六通一平

住宅三级

商服四级

102,600.00

3,098.40

1,234.42

合计

—

—

—

—

—

—

—

—

102,600.00

—

—

表1-2：

19宗住宅房地产估价结果明细表

序号

产籍号

所在楼号

门牌号

楼层

建筑面（m²）

单价（元/m²）

总价（万元）

11

6-013101

6号楼

6-1-3101

31/31F

125.18

5041.00

63.10

12

6-013102

6号楼

6-1-3102

31/31F

111.25

5041.00

56.08

13

6-013103

6号楼

6-1-3103

31/31F

82.27

5041.00

41.47

14

6-013104

6号楼

6-1-3104

31/31F

82.27

5041.00

41.47

15

6-023102

6号楼

6-2-3102

31/31F

125.18

5041.00

63.10

16

6-023104

6号楼

6-2-3104

31/31F

82.27

5041.00

41.47

17

7-013101

7号楼

7-1-3101

31/31F

126.71

5041.00

63.87

18

7-023102

7号楼

7-2-3102

31/31F

83.36

5041.00

42.02

19

7-023104

7号楼

7-2-3104

31/31F

126.71

5041.00

63.87

合计

—

—

—

—

2162.04

—

1090.91

表1-3：

地下车位估价结果明细表

序号

坐落

所在楼层

车位数量

（个）

总价

（万元）

单价

（元/个）

1

山水国际6、7号楼

负一、二层

314

2,137.67

68,078.66

合计

—

—

478

3,254.16

—

表1-4：

6、7号楼商业房地产估价结果明细表

序号

坐落

房屋结构

规划

用途

实际

用途

楼层

建筑面积（m²）

总价

（万元）

单价

（元/m²）

1

山水国际6号楼

框架

商业

闲置

1/31F

804.50

1018.41

12658.92

2

山水国际6号楼

框架

商业

闲置

2/31F

916.90

579.72

6322.61

3

山水国际7号楼

框架

商业

闲置

1/31F

804.50

1018.41

12658.92

4

山水国际7号楼

框架

商业

闲置

2/31F

896.70

566.95

6322.63

合计

—

—

—

—

—

3422.60

3183.49

—

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们承诺本报告签字估价师具备专业的估价胜任能力，遵守估价职业道德，对估价工作勤勉尽责。

2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。

5、我们根据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、我们已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。

7、造价员林学明对本报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：

胡庆平（注册号：

4220130021）签名：

注册房地产估价师：

熊玉华（注册号：

4220070016）签名：

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称：

宜昌市夷陵区人民法院

二、房地产估价机构

名称：

宜昌佳信房地产估价有限公司

住所：

宜昌市西陵一路18号中环广场1203室

资质级别：

贰级

资质证书：

鄂建房估证字第6号

法定代表人：

佘国敏

三、估价目的

确定房地产市场价值，为估价委托人处置申请执行人中外建华诚城市建设有限公司与被执行人宜昌律信投资有限公司建筑工程施工合同纠纷一案涉案房地产提供价格参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象界定

估价对象为位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地、位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产及478个地下车位、位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产。

（二）估价对象概况

1、区位与环境

“山水国际小区”处于宜昌市发展大道与和谐路交汇处，与宜昌市夷陵区人民法院、清江润城小区等毗邻，附近有12路、68路、106路等公交车站点，周边公共基础配套设施齐全，商服繁华程度一般，道路交通条件较为便利。

区位状况详见估价对象位置图。

2、实物状况

（1）土地实物状况

宗地临发展大道、和谐路，土地实际开发程度达“六通一平”（红线内通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气）及宗地红线内场地平整。

截至价值时点，宗地上已建有住宅楼，空地上有道路、绿化苗木等附着物。

（2）房屋建筑物实物状：

详见表2。

表2-1：

19宗住宅房屋建筑物实物状况

序号

产籍号

所在楼号

门牌号

所在楼层

装饰装修状况

1

1-013101

1号楼

1-1-3101

31/32F

外墙面刷防水涂料，装防盗门，塑钢窗，室内为毛坯，水、电、燃气等到户，层高约3米。

2

1-013201

1号楼

1-1-3201

32/32F

3

2-013101

2号楼

2-1-3101

31/32F

4

2-013201

2号楼

2-1-3201

32/32F

5

5-023002

5号楼

5-2-3002

30/31F

6

5-023102

5号楼

5-2-3102

31/31F

7

5-013001

5号楼

5-1-3001

30/31F

8

5-013101

5号楼

5-1-3101

31/31F

9

5-013103

5号楼

5-1-3103

31/31F

10

5-013104

5号楼

5-1-3104

31/31F

11

6-013101

6号楼

6-1-3101

31/31F

12

6-013102

6号楼

6-1-3102

31/31F

13

6-013103

6号楼

6-1-3103

31/31F

14

6-013104

6号楼

6-1-3104

31/31F

15

6-023102

6号楼

6-2-3102

31/31F

16

6-023104

6号楼

6-2-3104

31/31F

17

7-013101

7号楼

7-1-3101

31/31F

18

7-023102

7号楼

7-2-3102

31/31F

19

7-023104

7号楼

7-2-3104

31/31F

表2-2：

地下车位实物状况

序号

坐落

所在楼层

车位数量（个）

装饰装修状况

1

山水国际6、7号楼

负一、二层

314

墙面刷白色乳胶漆，楼地面部分刷绿色涂料，层高约4米，普通水电安装，出入口已安装智能管理系统。

2

山水国际1、2、5号楼

负一、二层

164

表2-3：

6、7号楼商业房地产实物状况

序号

坐落

房屋结构

规划用途

实际用途

所在

楼层

装饰装修状况

1

山水国际6号楼

框架

商业

闲置

1/31F

外墙面嵌外墙砖，装玻璃门，铝合金窗，室内为毛坯，第一层层高约4.7米，第二层层高约4.1米，普通水电安装。

2

山水国际6号楼

框架

商业

闲置

2/31F

3

山水国际7号楼

框架

商业

闲置

1/31F

4

山水国际7号楼

框架

商业

闲置

2/31F

3、权益状况

（1）国有土地使用证

证号：

宜市夷陵国用（2011）第020*********号，土地使用权人为宜昌律信投资有限公司，地号：

5060200050446002，地类（用途）为批发零售用地（051）、城镇住宅用地（071），使用权类型为国有出让，土地使用权面积102600平方米，土地使用权终止日期为商业2046年12月30日、住宅2076年12月30日。

（2）建设用地规划许可证

证号：

宜规夷用地（2011）039号，发证机关：

宜昌市规划局夷陵分局，用地单位：

宜昌律信投资有限公司，用地项目名称：

山水国际，用地位置：

夷陵区小溪塔街办梅子垭村，用地性质：

居住用地R，用地面积为102600平方米。

（3）建设工程规划许可证

证号：

宜规夷建永（2012）005号、003号、004号、113号，发证机关：

宜昌市规划局夷陵分局，建设单位：

宜昌律信投资有限公司，建设项目名称：

1、2号楼、5号楼、6号楼、7号楼，建设规模：

43564.50平方米、33247.30平方米、34481.50平方米、29636.50平方米。

（4）建筑工程施工许可证

编号：

422721************、422721************、422721************，发证机关：

宜昌市夷陵区住房和城乡建设局，建设单位：

宜昌律信投资有限公司，工程名称：

山水国际1、2、3、4号楼、5、6号楼、7号楼，建设地址：

夷陵区发展大道，建设规模：

86879.5平方米、67728.8平方米、29636.5平方米，设计单位：

湖北中天世纪工程技术有限公司宜昌分公司，施工单位：

中外建华诚城市建设有限公司，监理单位：

宜昌宏业工程项目管理有限公司。

五、价值时点

2017年10月16日

六、价值类型

1、价值类型名称：

房地产市场价值

2、价值定义

本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点的公开市场价值。

所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售可实现的合理价值。

3、价值内涵

（1）宗地楼面地价：

位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的一宗国有出让商住用地，在价值时点2017年10月16日，实际土地开发程度达“六通一平”（即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整），容积率2.51，土地使用权剩余使用年限住宅59.25年、商业29.25年的国有出让土地使用权价格。

（2）其他房地产（包括19宗住宅房地产、地下车位、6、7号楼的商业房地产）：

位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村（山水国际小区）的房地产（含房屋建筑物及其分摊的土地使用权）在价值时点2017年10月16日的市场价值。

七、估价原则

本评估报告在遵循独立、客观、公正、合法原则的前提下，按照国家和地方有关法律、法规及其它规范性文件，组织此项估价工作，具体依据以下估价原则：

1.独立、客观、公正原则：

要求估价机构和房地产估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。

具体来说，就是要求估价机构和房地产估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何组织和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价；就是要求估价机构和房地产估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价；就是要求估价机构和房地产估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。

2.合法原则：

房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。

3.最高最佳使用原则：

房地产估价应当以估价对象的最有效使用为前提进行估价。

最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。

4.替代原则：

要考虑同一市场相同物品具有相同市场价值的经济学原理，在同等条件下估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。

5.估价时点原则：

估价结果必须为估价时点的客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估价时点的限制。

总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行房地产价格评估，做到评估过程合理、评估方法科学、评估结果准确。

八、估价依据

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；

（2）《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改<中华人民共和国土地管理法>的决定》第二次修改）；

（3）《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号，2007年10月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过）；

（4）《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，2007年3月16日第十届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；

（5）《不动产登记暂行条例》（中华人民共和国国务院令第656号，2015年3月1日起施行）；

（6）《不动产登记暂行条例实施细则》（2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过）；

（7）国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

（8）国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）；

（9）宜昌市国土资源局《宜昌市城区土地级别与基准地价更新》（2012）；

（10）《宜昌市夷陵区人民法院评估委托书》（（2017）0506委鉴第115号）；

（11）《国有土地使用证》（宜市夷陵国用（2011）第020*********号）；

（12）《建设用地规划许可证》（宜规夷用地（2011）039号）；

（13）《建设工程规划许可证》（宜规夷建永（2012）005号、003号、004号、113号）；

（14）《建筑工程施工许可证》（编号：

422721************、422721************201、422721201200210101）；

（15）估价委托人提供的其他资料；

（16）估价人员实地查勘记录、图片；

（17）本公司收集整理的房地产价格资料。

九、估价方法

根据估价委托人提供的资料、估价对象的特点及现场查勘情况，结合《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》对估价方法的适用要求，本报告选用的估价方法、选用理由及方法原理如下：

（1）对国有出让商住用地楼面地价采用市场比较法、基准地价系数修正法估价；估价对象位于宜昌市夷陵区小溪塔街办梅子垭村，所在区域土地市场较活跃，同类型土地交易实例较易获取，符合《城镇土地估价规程》规定的市场比较法适用条件，同时该宗地处于宜昌市城区基准地价住宅用地三级范围内，符合《城镇土地估价规程》规定的基准地价系数修正法适用条件。

因此宗地楼面地价选用市场比较法、基准地价系数修正法估价。

a、土地使用权市场比较法

经济主体在市场的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选效用高而价格低的，如果效用和价格比较，价格过高，均会敬而远之。

这种经济主体的行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。

市场比较法就是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将等估土地与较近时期内已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的估价基准日地价的方法。

市场比较法计算公式：

V=VB×A×B×D×E

式中：

VB-----比较实例价格

A-----待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

B------待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易日期地价指数

D------待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

E------待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

b、土地使用权基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用基准地价和宗地地价修正系数成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件与其所处区域的平均条件比较，并对照宗地因素修正系数表所对应的修正系数对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在评估基准日价格的方法。

基准地价系数修正法计算公式：

Pi=p×（1+k）×kj+D

n

式中：

k=∑ki

i=1

Pi--待估宗地价格；P--某用途某级别的基准地价；

K---宗地地价修正系数；

kj--估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；

D---土地开发程度修正值。

（2）对位于山水国际小区1、2、5、6、7号楼的19宗住宅房地产采用比较法、收益法估价，对478个地下车位采用收益法估价；对位于山水国际小区6、7号楼第一、二层的商业房地产采用收益法估价。

估价对象所在区域住宅交易市场、租赁市场较活跃，交易实例和租赁实例较易获取，符合《房地产估价规范》规定的比较法、收益法适用条件，对19宗住宅房地产采用比较法、收益法估价，最后综合确定估价结果。

对山水国际1、2、5、6、7号楼地下车位及位于6、7号楼商业房地产，山水国际小区及毗邻的清江润城小区等地地下车位、商铺租赁实例较多，符合《房地产估价规范》规定的收益法适用条件，地下车位及6、7号楼商业房地产采用收益法估价。

比较法是依据替代原理，将估价对象与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等分别修正，得出估价对象于估价时点的房地产公开市场价值。

比较法计算公式：

P=P’×A×B×C×D

其中:

P’—可比交易实例价格；

A—交易情况修正系数；

B—交易日期修正系数；

C—区域因素修正系数；

D—个别因素修正系数。

其中参照物市场单价我们取得相同地段、相同或类似的结构、功能相似的近期交易的房地产的市场单价。

差异因素修正系数根据委估房地产与参照物在地段、楼层、结构、设备、通讯、采光、交易时间、交易方式、建造时间等多方面因素之间的差异修正而来。

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

本次估价采用报酬资本化法中的全寿命持有模式。

收益法的计算公式为：

V=a/（r-g）×｛1-［（1+g）/（1+r）］n｝

式中：

V—房地产收益价值；

a—房地产年净收益；

r—房地产报酬率；

n—房地产收益年限；

g—房地产收益递增率。

十、估价结果

在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛