罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc.docx

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罗湖莲塘片区房地产市场研究报告doc

罗湖莲塘片区房地产市场研究报告

　　　　　　　　　　　　　　　　　第一部分概况篇

　　莲塘片区在早期为旧村和荒地，伴随着深圳经济的发展，它逐渐成为深圳较早的集中型加工工业区之一，其用地亦形成鹏基、莲塘、旧村各居一片的格局。

1992年罗沙公路的建成通车，使莲塘片区成为深圳市区与东部区域联系的过渡性地带，其基础设施的开发、兴建籍此开始。

　　目前，深圳拟建莲塘口岸，形成大交通体系。

莲塘口岸的规划和建设将大大缓解东部的交通压力。

据莲塘口岸建设的远期方案显示，将在莲塘口岸中部向西北，打通隧道穿过塘排山，通过爱国立交连接东环，同时连接拟建中的东部通道，和盐排、深惠、深汕高速公路相连。

这将拉近香港与惠州、汕头等粤东地区的交通距离，形成东部大交通体系。

　　莲塘口岸的建设对莲塘片区房地产市场将产生积极的带动效应，促进其房地产市场的发展逐渐向中心区靠拢。

　　一、范围界定

　　莲塘片区是指梧桐山以南、深圳河以北、梧桐山隧道口以西、西岭下村以东的城市用地，总用地面积为434.66公顷。

　　二、功能定位

　　莲塘地区的建设以综合生活居住区为主要功能，适当配备一些加工工业和为边防口岸服务的仓储业和服务业。

　　莲塘地区是罗湖重要的城市生活性区域，其开发建设活动主要体现在舒适、安全、优美的城市居住环境和景观特色，同时强化深圳河、梧桐山等自然环境与片区环境的互相呼应和借鉴，并加强市空间形象的标志性及城市公共空间的系统性和形态特色。

　　三、发展现状

　　1、交通环境

　　1992年罗沙公路建成通车后，莲塘片区成为深圳市区与东部区域的连接纽带，片区对外交通较为畅通，其距离罗湖口岸和文锦渡口岸不远，从莲塘到罗湖口岸所需车程的时间在二十分钟以内。

　　本片区的主要交通干道有：

　　城市快速路：

罗沙路（双向八车道）

　　片区主干道：

鹏兴路、仙湖路、国威路

　　片区次干道：

聚宝路、聚福路、商业步行街、畔山路、港莲路

　　2、人口构成

　　莲塘总居住人口近15万，主要有以下四类：

　　a）莲塘工业区内的打工者，主要分布在莲塘工业区和鹏基工业区

　　b）莲塘片区原有居民，主要分布在坳下村、莲塘村等乡村居住自留用地区域

　　c）在罗湖上班的人士，居住在近年开发的商品住宅区内

　　d）部分香港客户，主要是一些工薪阶层的人士

　　3、现有配套

　　莲塘是连接罗湖区和盐田区的一个中间地带，且以前是按工业区的规划来建设，一直以来商业服务、文化娱乐等生活配套设施规模小，档次低，缺乏大型购物和娱乐场所，市政配套也有所欠缺。

但从总体上来讲，经过几年的发展，整个莲塘片区正迅速由原来的工业区形象向“以生活为主的城市综合区”转变，生态、旅游、休闲的高尚人文社区渐显成熟。

区内主要设施有：

　　a）教育类：

幼托4所；小学1所；中学1所

　　b）医疗卫生类：

门诊部2所

　　c）行政管理类：

社区管理机构1所；街道办事处1所

　　d）商业类：

民润超市、华润超市、南康百货、优之城、岁宝百货、7-11便利店等

　　e）金融类：

工商银行、建设银行、中国银行等

　　f）道路交通类：

公交停车场1个；加油站2个

　　4、片区地位

　　莲塘片区在罗湖中的地位属于发展型区域。

随着罗湖区的发展、工业外迁等，将有较大的发展扩大的可能，可结合其居住区的开发，形成新的居民点，不再是单纯的村民居住地。

其在罗湖中的商业和交通地位是：

　　a）商业地位：

居住区级商业中心为罗湖第三级的商业系统

　　b）交通地位：

次干道系统（梅园路―田贝四路―太宁路―莲塘北侧十号路）

　　四、片区规划

　　1、规划目标

　　莲塘三面临山，有良好大自然生态环境。

规划要求严格控制对山体的破坏，加强山体植被的维护和建设，依托梧桐山风景保护区，大力发展风景旅游事业。

　　2、人口规划

　　至2010年，莲塘片区的规划人口为65000人，远景人口容量为97000人。

　　3、建筑规划

　　至2010年，莲塘片区的规划建筑容量为402万平方米，毛容积率为0.45。

　　4、土地利用规划

　　a）罗沙公路以南地区：

围绕规划的莲塘口岸，调整用地，配备必要的边防用地、仓储用地、停车场用地等

　　b）罗沙公路以北地区：

以发展综合居住区为主，完善公共配套设施。

迁出莲南工业区，改造为住宅区

　　c）莲塘的东北部：

依山就势，布置一些多层和低层住宅；保留西部和北部的工业区，作为罗湖区的重点工业区进行建设，调整产业结构，以食品加工业、轻型加工业为主

　　5、规划中增加的配套设施

　　a）教育类：

增加幼托4所、小学6所、中学2所

　　b）医疗卫生类：

增加区级医院1所、社区健康服务中心7个

　　c）文娱体育类：

增加一批文娱体育中心

　　d）商业类：

适量增加一些综合市场

　　从片区规划来看，莲塘片区的配套设施将一步到位。

该规划注重完善基础设施和环保措施，并形成都市型的加工业加工区；注重完善商业、服务业，增加娱乐设施和体育用地，形成相对集中的公共活动中心，从而增强了莲塘片区的综合吸引能力。

第二部分房地产市场发展篇

　　一、房地产市场发展概况

　　莲塘以前是个工业区，商品房是在部分工业区搬迁之后开始建的，发展时间有10来年。

从总体上看，该区域不大，二手楼盘的数量较少，且基本分布在罗沙公路的两侧，约有40个左右。

　　早期开发的商品住宅往往规模小，档次低，建筑风格、规划设计落伍，多为普通多层住宅，仅凭籍“低价位”赢取市场份额，如莲塘房地产公司前几年开发的松源大厦，莲泉花园、莲塘花园、畔山花园等。

再加上原有区域功能定位（以工业区为主）的影响，莲塘片区在生活配套、文化娱乐设施建设上相对滞后，整体环境亦显得较为杂乱，往往形成工业厂房、农民房、临时建筑、商品住宅互相混杂的现象，这在较大程度上又制约了该片区房地产的进一步发展。

　　最近几年来，随着莲塘房地产迅速发展，工业开始淡出莲塘，莲塘涌现出一大批崭新楼盘，如鹏兴花园、名骏豪庭、鹿茵翠地、金色年华家园、仙桐合正锦园等，吸引了大量白领阶层置业莲塘。

莲塘已经成为重要的白领居住区，并继续吸引着大量白领涌来，他们收入较高，消费力相对较强，对生活质素的要求不同于传统的莲塘居民，他们的大量涌入会促进本地区各种商业配套的尽快完善。

　　二、房地产市场供给、需求与价格分析

　　1、供给分析

　　莲塘房地产起步较晚，2000年之前主要是莲塘房地产盘踞此地，曾开发景福花园、名骏豪庭、聚福花园、祥和花园、华景园、傲翠庭等项目，同时片区楼盘户型大多为中小户型，楼盘规模不大，分为六期开发的鹏兴花园成为片区的首个大盘，同时中大户型开始进入市场，并占有一定比例。

2003年之后片区大户型继续呈现加大趋向。

　　a）历年供给分析

　　从莲塘历年批售面积图中可以看出，2002年是该片区住宅供给的高峰时期，供应量达到25.58万平方米，名骏豪庭和鹏兴花园是当年供给的主力军，特别是名骏豪庭，供应量超过10万平方米。

2003年至05年的供应量呈上升趋势，但上升幅度不大，这三年的供应量维持在8——10万平方米之间。

　　b）往年楼盘供给分析

　　目前莲塘片区仍有近600套往年住宅供应，其中，名骏豪庭和鹿茵翠地还有近500套住宅供应，占往年住宅供应量的绝大部分比率。

该些楼盘的供应中以中小户型为主，有部分三房、四房和复式户型。

　　c）2005年新增供给分析

2005年，莲塘片区新增供给的楼盘有4个，为城市东座、金色年华家园、鹏瑞仙桐雅轩和仙桐合正锦园。

4个楼盘的总预售面积为9.81万平方米。

新增供给的楼盘以高层为主，容积率较高。

户型方面以中小户型为主，其一房和二房的总供给比率占到65.95%。

　　2、需求分析

　　a）历年需求分析

　　从整体上看，莲塘片区历年住宅的成交面积呈波浪状。

其中，2003年是成交的波峰期，而2004年则是成交的波谷期，波峰期和波谷期的成交面积相差12.31万平方米。

造成2003年成交波峰期的出现主要是受到2002年供给过于旺盛的影响。

　　b）2005年新增楼盘需求分析

　　2005年新推出的4个楼盘的销售情况非常好，其销售率已经都在97%以上，这主要是由于该些项目定位准确，特别是价格方面相对较为合理。

从总体上说，2005年莲塘片区房地产市场销售的成功将带旺该片区的需求，吸引更多的置业者关注该片区今年的房地产项目。

　　3、价格分析

　　莲塘片区住宅价位与中心一线住宅价格相比，平均低2——3成。

从走势图来看，这几年莲塘住宅成交均价一直呈上升趋势，上升幅度最大的是2003年，达到13.53%。

2004年和2005年的上升幅度分别为5.32%和2.7%，升幅相对比较平稳，这说明该片区的房价增长情况比较合理。

　　三、片区展望

　　莲塘房地产市场相对来讲一直都处于温和状态，这是因为土地供给方面涉及到原厂房用地等问题，所以需要一定的时间过渡。

同时，国土规划部门也加强了梧桐山周边房地产项目的管理，以保证正在申报国家级名胜风景区的梧桐山的整体环境不被破坏。

由此推断，莲塘片区的改造工程尚待时日，后期梧桐山周边房地产开发将进一步规范。

　　土地供应方面：

莲塘的东部有莲塘地产公司的莲塘村、坳下村用地，西部为鹏基地产公司用地，这两个地产公司用地范围内的大部分土地已被开发或占用，待开发土地主要集中在本区东、南部。

就目前的土地情况而言，该片区的新用地主要依靠旧城改造项目提供，同时，还有土地储备的开发释放。

　　住宅供需方面：

从2002——2005年供需的数据来测算，该片区仍有6.8万平方米的供给缺口。

片区今年将推出东方尊峪、鸿景翠峰等项目，这能在一定程度上缓解供需矛盾。

东方尊峪和鸿景翠峰的总户数达2000多户，三房至五房为主力户型，同时，该些项目的社区内部配以商业，用于满足业主生活居住之需，这就弥补了片区生活配套上的欠缺，将吸引更多的置业者关注该片区。

　　住宅价格方面：

根据今年前三个月的成交均价显示，其成交均价为7103.27元/平方米。

后期即将推出的几个楼盘依托梧桐山以及体育公园环境的稀缺性，其推出价格必然在目前市场价格基础上有较大攀升，据说东方尊峪均价要过万元，价格直逼盐田部分海景住宅。

　　从莲塘片区的发展脉络上看，其房地产市场的发展呈现出一种上升的趋势，其生态优势和口岸优势必然会逐渐深入人心。

随着东部发展战略的逐步实施和莲塘片区内各项配套设施的完善，它将成为各大发展商逐鹿房地产市场的战场。