浩创领秀城市场调研报告.docx
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浩创领秀城市场调研报告
浩创领秀城5月市场调研报告
一、滑县1-5月房地产市场动态回顾
1、在售项目统计（包含6月即将销售项目）
注：
在售项目6月待售项目
2、项目动态汇总
众恒系列同步开盘，争锋6月众恒引爆滑县
由于众恒华府、众恒翡翠城6月即将开盘，对本项目6月份销售将造成很大的冲击性，并可能影响下半年滑县房产市场的走向，
本报告专行对众恒系列进行专项调研并对其在2011年至今进行推售回顾。
Ø众恒翡翠城：
身未动，赢人心
6月5日即将开盘，5月底约350组认筹客户云台山旅游
中心景观5月落成，彰显开发商实力
项目位置：
滑州路与安长路交叉口明福寺西开发商：
林州市众恒置业
建筑单位：
河南红旗渠建设集团有限公司设计单位：
郑州市建筑设计院
景观设计：
河南太宏建筑景观设计物业管理：
林州市合和物业有限公司
总占地：
177亩总建筑面积：
16.8万容积率：
1.2总户数：
1200多户
建筑类型：
多层、电梯多层、小高层、高层
项目进程：
景观东侧小高层、多层在建，刚建至2层；中心景观5月落成。
项目销售情况：
8月6日开始排号，目前排号340组左右，6月5日即将开盘；
✧售楼部气派，2套样板房实景体验，目前初建至二层，预售证应该未拿到；
✧中心景观带5月落成，优美的园林景观及绿化，尽管工程在建，对客户购房起到了很好的促进作用；紧临明福寺公园，已见雏形的公园和县城客户注重的风水之说，为客户选择翡翠城增加了一项不得不考虑的理由。
✧5月底进行老业主集体云台山旅游活动，很好的稳定了客户，并为6月5日的开盘做了铺垫作用。
✧众恒置业良好的品牌口碑及老业主的良好维系，以及充足的认筹量将引爆6月滑县房地产市场，对项目造成了很大的冲击，营销部将重点持续关注。
Ø众恒华府：
8个月的沉默，市场领头地位有待鉴证
临人民路四期多层小高层约450套，6月18日即将开盘
1、华府基本情况
项目位置：
人民路于新飞路交汇开发商：
林州市众恒置业有限公司
建筑单位：
河南红旗渠建设集团有限公司设计单位：
郑州市建筑设计院
景观设计：
河南太宏建筑景观设计物业管理：
林州市合和物业有限公司
总占地亩数：
260亩绿化率：
43%开发周期：
5年
建筑层数：
6层、7层多层，11层小高层。
取暖方式：
壁挂炉
停车方式：
车库，地上停车
物业费：
一、二期收0.35/㎡签十年合同三期签0.45/㎡
三期栋数：
共15栋，分三批每批5栋开，分别在11年3月、5月、9月开出。
四期栋数：
共12栋，7栋11层小高层，5栋多层，460多套。
项目进程：
三期15栋全部完工，正做小区绿化。
四期基本封顶。
项目销售情况：
三期15栋目前销售完成85%，四期排号约200个。
2、三期、四期房源户型、面积配比基本情况：
三期
共15栋（其中5栋小高层）
户型类型
面积范围
套数
2-2-1
94
55
3-2-1
92.65----121.76
116
3-2-2
125----148
305
4-2-2
162.26/160.02/176
42
四期
共12栋（其中7栋小高层）
户型类型
面积范围
套数
2-2-1
86
50
3-2-1
102/118
144
3-2-2
125----148
216
4-2-2
162.26
50
3、华府三期房源价格基本情况
①三期一批房源开盘价格基本情况（1月11日）：
楼号
层数
套数
面积范围
最低价
最高价
均价
39
6
24
137、92
1940
2780
2270
41
6
48
100、131
1940
2400
37
7
28
176、146
1960
2540
2290
42
7
60
135-137
1960
2320
46
11
33
137、92、137
1940
2780
2380
合计
193
优惠政策
一次性3%、按揭2%；
成交底均价
多层2201，电梯多层2221，小高层2308（以最高优惠计算）
当天成交
销量：
多层基本售罄，电梯房销量一般，约90-100套；
奖品：
可参与抽奖，一等奖空调5台，二等奖电动车5辆，三等奖毛毯100个
②三期二批开盘价格基本情况（5月10日）：
楼号
层数
套数
面积范围
最低价
最高价
均价
36
6
36
101.50、125.34
2170
2500
2398
40
6
36
101.50、125.34
2170
2500
32
7
42
143.98
2100
2550
2502
48
11
33
150、95、139
2530
2760
2593
51
11
33
150、95、139
2530
2760
合计
180
优惠政策
一次性5%、分期3%、按揭2%；
成交底均价
多层2278，电梯多层2377，小高层2464（以最高优惠计算）
当天成交
销量：
多层基本售罄，电梯房销售60%，总计约132套；
奖品：
可参与抽奖，一等奖电动车10辆，二等奖洗衣机20台，三等奖毛毯若干；
③三期三批房源开盘价格基本情况（9月17日）：
楼号
层数
套数
面积范围
最低价
最高价
均价
31
6
36
101.50、125.34
2470
2880
2707
35
6
36
101.50、125.34
2170
2500
34
7
28
148
2430
2900
2817
33
11
33
151、176、139
2880
3100
2908
52
11
33
151、176、139
2830
3030
合计
168
优惠政策
一次性5%、分期3%、按揭2%；
成交底均价
多层2571，电梯多层2676，小高层2763（以最高优惠计算）
当天成交
销量：
多层基本售罄，电梯房销售65%，总计约130套；
奖品：
可参与抽奖，一等奖电动车10辆，二等奖洗衣机20台，三等奖毛毯若干；
④、华府三期价格走势
i.华府三期表均价走势图
ii.华府三期底均价走势图
⑤、华府三期价格分析
✧整体呈上扬趋势，1-5月走势较平稳，9月后上扬幅度较大；
✧随着推售房源由项目边缘楼栋向中心楼栋的变化而大幅提升；
✧由开盘当天的销售程度可看出，客户对价格接受能力较强，但日常销售中基本无优惠。
✧华府在维系老业主和项目口碑上优势明显，建筑质量、景观绿化、物业服务等，以及已经入住的一期、二期的实景居住感受，老业主忠诚度高，对客户接受程度有很大的促进作用。
✧华府价格目前在滑县市场仍处于领先地位（多层、电梯多层）。
4、华府四期销售预判
✧9月三期三批开盘后，截至目前已有8个月时间，客户蓄水时间长，预计排号200余组。
✧随着一二期的居住率不断的提升及三期的实景呈现，以及良好地物业服务，老业主的忠诚度很高，同时可加强新客户的未来居住感受，对四期的销售有很好的促进作用。
✧预计开盘会推出5-6栋楼，约200套房源，户型多为110-130㎡三房，该面积段户型总价低，又能有效提供足够的生活空间，很受市场欢迎。
✧预计四期价格在三期三批基础上略有提升，但幅度不大。
三期三批价格已处于领先地位，随着价格的再次提升，面对纷乱的滑县市场，其将面临很大的挑战。
✧上半年在售项目较少，主要分为三种：
一为边等边售的项目，代表为正德豪城，二为利用降价促销的项目，代表为枫丹丽舍，三为利用活动促销项目，代表为本项目和香悦四季城。
上半年3-4月整体去化量略高于11年11月-12年2月份，随着天气变热，市场将逐步走入冷淡期，众恒华府与众恒翡翠城赶在6月同步开盘，虽然显得略晚，但仍不妨碍其在6月消化掉很大一批刚需客户。
Ø香悦四季城：
大面积阳台赠送，活动促销大力抢市场
推出约120套房源，5月盛大开盘，目前消化70%
项目位置：
解放路与新飞路大宫河西
建筑类型：
4层墅院、7层多层，11层小高层，高层。
取暖方式：
壁挂炉停车方式：
车库，地上停车
项目特色：
中心景观、内设有幼儿园、临解放路配有生态园
✧位置较偏，小区西面为水库，东面为大宫河，生态环境好，规划有内部幼儿园，2大中心景观组团，小区规模较大。
✧户型设计合理，大面积阳台赠送，对客户诱惑力较大；
✧3-5月推广力度大，5月盛大开盘，均价2300-2400元，政策优惠幅度大，当天成交约70套。
✧首批推售120套，目前消化70%，约90套。
Ø正德豪城：
边等边售，平稳走势
二期低调开售，价格销量呈平稳走势
基本情况
案名
正德豪城
项目地址
金牛国际城北50米路西
投资兴建
河南正德置业有限公司
建筑形态
多层、电梯多层，小高层、高层
配套设施
西邻文明大道，东临胡庄东路，老车站
项目特色
欧陆风情社区，地温中央空调，与福星花苑、金牛国际城、天悦名家、龙翔世家形成新房宜居圈层
工程进度
一期房源即将封顶，二期一批建至二层
销售价格
1、一期多层均价2300，电梯多层均价2380
2、二期多层均价2350，电梯多层均价2420
销售动态
一期销售90%，二期5月低调开售
✧正德豪城定位高端，但一直以来推广极少，主要依靠周边项目多，来访多为楼盘对比看房者，同时对老业主加强维护。
✧正德豪城以采用边等边售的销售思路，二期低调开售，预计短期内无大动作，对本项目影响不大，但会对追求价格的客户造成一定的影响，已有本项目客户后来选择正德豪城的情况。
Ø枫丹丽舍：
直降500元/㎡，挑战市场最低价
长期滞销，如坐针毡，大幅降价促销，效果未达预期
1、枫丹丽舍基本情况
基本情况
案名
枫丹丽舍
项目地址
新区管委会西侧
投资兴建
河南远兴置业有限公司
建筑设计
企划销售
多次更换代理公司
占地面积
55亩
建筑面积
11.6万
总套数
约700套
建筑形态
高层
容积率
绿化率
主力户型
151.86/166.96
配套设施
新区管委会旁，东临文明大道，内部9层酒店，电影院，六中/中澳外国语学校
项目特色
区位优势明显
工程进度
一批房源已经封顶，二批陆续开工
销售价格
1、一批开盘均价2960元/㎡；2、5月至今均价2550元/㎡
销售动态
3、4、7、8号楼在售，由于一批价格过高，造成长期滞销；工程进度的推动急需回款，5月推出直降500元/㎡的降价促销活动，有一定的效果，但应该未达到其预期效果
2、一批房源面积配比
一批4栋11层，1栋酒店。
户型类型
面积范围
套数
二室二厅一卫
96.69（顶层复式）
40、4
三室二厅一卫
三室二厅二卫
145.69/151.86
44、88
四室二厅二卫
158.88166.96
44、44
3、对于该项目的分析
✧枫丹丽舍旨在凭借其区位优势，打造滑县豪宅住区，但其户型面积偏大，价格太高，造成长期滞销。
✧5月的降价促销策略并未达到预期目标，反而加强了客户的观望态度，对市场造成反面影响，同时客户对该项目形成了负面心理。
✧由于本项目以多层为主，该项目对本项目影响并不大，但其的降价动作严重影响了本项目的小高层销售（18#楼楼王价位较高，造成滞销）。
Ø其他在售项目
清华园：
5月推出“汽车、家电户户”送活动，5月订房客户可抽取一辆价值3.3万元熊猫汽车及冰箱等家电，该促销活动使其5月消化20余套。
福星花苑：
近期销售情况较差，销售人员情绪低落。
上海城：
停止代理公司代理销售业务，改为开发商自销，目前为自然销售状态，成交量不高。
附：
滑县各项目排号、优惠政策：
项目
排号、优惠政策
备注
开元盛世
一期排号：
2011年1月11日当天20000抵30000，2011年1月12日到2011年1月31日20000抵28000，2月以后20000抵25000.；
一期优惠：
一次性3%，分期2%，按揭无；
二期：
20000排号，优先选房。
众恒华府
排号：
5000优先选房
优惠：
一次性5%，分期3%，按揭2%
华通世纪城
排号：
10000优先选房
优惠：
一次性3%，分期2%，按揭无。
金牛国际城
排号：
10000抵15000
优惠：
一次性5%，分期3%，按揭2%
东海王府
优惠：
一次性15000，按揭6000，关系户1%
天下城
一期排号：
20000抵30000；
一期优惠：
一次性3%，分期2%，按揭无；
二期排号：
0元排号，日增100
上海城
优惠：
6月5日开盘当天20000定金，一次性3%，按揭2%，1~10名送美的电冰箱，11~20名送雅迪电动车，21~30名送名牌饮水机。
十一期间订房按揭5%，一次性7%.
众恒翡翠城
排号：
10000排号日增100
正德豪城
一期排号：
20000抵30000；
一期优惠：
一次性5%，分期4%，按揭2%
福星花园
排号：
1000抵10000，日增100
润泽世嘉
排号：
20000抵30000
金鑫小区
排号：
10000抵15000
枫丹丽舍
排号：
20000抵20000
优惠：
一次性3%，按揭1.5%.
梦想家园
排号：
20000抵30000
优惠：
一次性1%，关系户4%
中央新城
排号：
2000抵20000
德远新领地
排号：
10000抵15000
中建怡园
排号：
20000抵30000
紫竹苑
排号：
15000抵20000
昊尚家园
排号：
20000抵30000
金城国际
一期：
20000抵35000
一期优惠：
一次性10%再2%，按揭10%
二期：
1000抵10000
金秋华城
优惠：
50000抵60000，80000抵，抵
一期排号：
10000抵10000
明福世家
排号：
20000抵30000
优惠：
团购10%
新飞家园
前期优惠：
2月20日当天10000定房，每平方优惠100元。
后期优惠：
每套房子优惠10000
龙祥世家
排号：
买5000送5000，买10000送10000，买20000送20000
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