房产估价师考试理论与方法精讲班课件讲义2124讲.docx
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房产估价师考试理论与方法精讲班课件讲义2124讲
第八章 成本法及其运用
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。
考情分析
■考题所占分值大
■理论性非常强，技术含量高
■计算题多，难度大
2007
题数
5
1
1
7
分值
5
1
10
16
考点
自然增值、在建工程价值、成本法下的价格、功能折旧、折旧率
建筑物重置价格
成本法求正常市场价格
2008
题数
5
1
1
7
分值
5
2
1
8
考点
成本法利息的求取、成新率、功能折旧2、估价公式
建筑物重新购建价格
成本价格
2009
题数
3
1
2
0.5
6.5
分值
3
2
2
6
13
考点
销售利润率、土地开发成本计算、功能缺陷造成的功能折旧计算
投资利息的计算
成本法的概念、投资利润率的计算
成本法的估价
2010
题数
4
1
2
1
8
分值
4
2
2
12
20
考点
装修补偿款评估的价值类型、开发成本项目中的基础设施费、成本利润率、折旧额的计算
成本法运用的注意事项
建筑物有效年龄和实际年龄、成本法适用范围
成本法、折旧
2011
题数
4
2
6
分值
4
4
8
考点
土地取得途径、成本法的积算价值、重新构建价格、建筑物成新率
重新构建价格、物质折旧
第一节 成本法概述
本节阐述成本法的含义（熟悉），理论依据（熟悉），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟悉）。
1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
先把房地产价格分成各个组成部分，分别求取出各个组成部分的价值，再将其相加。
本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。
优点：
价值易于区别项目构成，测算有依据
成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
（ ）【2009年真题】
[答疑编号505561080101]
『正确答案』正确
『答案解析』参见教材P269。
2.成本法的理论依据（熟悉）——生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。
从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润；
从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发；
均衡点，卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。
3.成本法适用的估价对象（掌握）
适用对象：
新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目。
不适用的对象——建筑物过于老旧的房地产。
4.成本法估价需要具备的条件（掌握）
条件：
自由竞争，商品本身可以大量重复生产。
注意事项：
应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。
5.成本法估价的操作步骤（熟悉）
弄清估价对象的价格构成；
测算估价对象重新购建价格；
测算估价对象折旧；
求取估价对象积算价值。
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。
【2010年真题】
[答疑编号505561080102]
『正确答案』错误
『答案解析』如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。
参见教材P271。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
【2010年真题】
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估计委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
[答疑编号505561080103]
『正确答案』ACD
『答案解析』AB中肯定只有1个正确选项。
E违背了估价师独立性的原则。
参见教材P272。
在运用成本法时最主要的有（ ）。
A.区分计划成本和实际成本
B.区分实际成本和客观成本
C.结合实际成本来确定评估价值
D.结合实际开发利润来确定评估价值
E.结合市场供求分析来确定评估价值
[答疑编号505561080104]
『正确答案』BE 『答案解析』参见教材P272。
第二节 房地产价格构成
房地产价格构成（7项）：
土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
①土地取得成本
②建设成本
③管理费用
④销售费用
⑤投资利息
⑥销售税费
⑦开发利润
房地产价格＝①＋②＋③＋④＋⑤＋⑥＋⑦
1.土地取得成本
市场购置下的土地取得成本（三项构成）：
土地使用权购买价格，买方缴纳的税费，可直接归属于该土地的其他支出。
征收集体土地的土地取得成本（七项构成）：
土地征收补偿费、土地使用权出让金、城市基础设施建设费、相关税费、地上物拆除、渣土清运和场地平整费。
土地征收补偿（四项构成）：
土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过前三年平均年产值的30倍。
土地征收补偿标准的改革：
最低统一年产值标准、区片综合地价。
（目的：
公平）
相关税费（五项税费）：
征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用
征收国有土地上房屋的土地成本
2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.3出台。
房屋征收补偿费（五项）:
被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+补助奖励
相关费用：
房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用
在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。
【2011年真题】
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，
D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径
[答疑编号505561080105]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P274。
体现客观成本的要求。
2.建设成本：
勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费。
3.管理费用是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。
4.销售费用，指销售房地产的必要支出。
分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。
5.投资利息
房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。
包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。
借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。
投资利息的计算（五方面）
应计息项目（四项）：
土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：
销售税费一般不计利息）。
计息周期，计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月。
计息期——估算建设期（有些是一次性发生的，有些是建设期内均匀发生的）。
计息方式——单利和复利两种方式。
利率——投资利息计算中一般采用估价时点的房地产开发贷款的平均利率。
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（ ）。
【2010年真题】
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
[答疑编号505561080106]
『正确答案』B
『答案解析』基础设施主要指水电路之类。
围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间费用。
（常识题）
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。
该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2【2009年真题】
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
[答疑编号505561080107]
『正确答案』C
『答案解析』参见教材P281。
开发成本、管理费用、销售费用3亿
投资利息3*【（1+7.2%）0.5-1】=1061.23万元
总成本=31061.23万元
单位成本为310.61
可转让地块单位成本=310.61/65%=477.87
成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（ ）。
【2009年真题】
A.土地取得成本
B.建设成本
C.管理费用
D.销售费用
E.销售税费
[答疑编号505561080108]
『正确答案』ABCD
『答案解析』参见教材P279。
某宗熟地的原生地取得费为540元/m2，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/m2和60元/m2，贷款年利率为8%。
这块地的面积是10000平方米。
采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（ ）元/m2。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
[答疑编号505561080109]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P280、P281。
540×（1.082-1）+90×（1.081.5-1）+60×（1.080.5-1）
=89.86+11.01+2.35=103.22
6.销售税费：
销售税金及附加（两税一费，即营业税、城市维护建设税、教育费附加，为售价的5.5%）。
其他销售税费：
印花税、交易手续费等。
特定规定，销售税费不包括应由买方缴纳的契税、土地增值税和企业所得税（这些进入了买方的购置成本）。
7.开发利润
开发利润指房地产开发企业的利润而非建筑承包商利润。
开发利润指土地增值税、企业所得税前利润。
开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终实际获得的利润，也不是个别开发商期望获得的利润。
根据不同的基数，有不同的利润率指标。
（利润率一般是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的）
直接成本利润率＝
投资利润率＝
成本利润率＝
销售利润率＝
直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小
直接成本好记，7个项目中，带成本字眼的就2个，就是直接成本，销售利润是按照开发完成后的全部价值计算的，包含全部7个项目，注意：
算开发利润时，开发利润也是销售利润率计算的项目。
考试时主要考中间的两个，因为容易混淆。
记忆窍门：
投4成5，总共7个项目，女人“头饰”（头谐音投，投资利润率，取成本项目的前4个）、男人“金城武”（城谐音成，成本利润率，取成本项目的前5个；还一个理解方法:
投资的时候利息还没发生，所以不在投资成本中）。
某商品住宅项目的土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
【2010年真题】
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
[答疑编号505561080110]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P282-283。
先算开法利润。
头饰，开发利润=（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用）*投资利润率
=（600+900+50+60）*20%=32.2
金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息）
=32.2/（600+900+50+60+150）
=18.3%
某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（ ）万元。
【2011年真题】
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
[答疑编号505561080111]
『正确答案』D
『答案解析』8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X
X=20666.67
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。
该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
【2009年真题】
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
[答疑编号505561080112]
『正确答案』B
『答案解析』参见教材P283。
土地投资1000万
开发成本和管理费用1200万
投资利息1000*【（1+10%）1.5-1】+1200*【（1+10%）0.75-1】=242.61
销售费用3000*2%=60
销售税费3000*5.5%=165
销售利润=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39
销售利润率=332.39/3000=11.08%
某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/㎡，正常开发成本为1500元/㎡，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/㎡，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（ ）元/㎡。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
[答疑编号505561080113]
『正确答案』D
『答案解析』参见教材P282～284。
直接成本利润率＝
开发利润＝（土地取得成本＋建设成本）×直接成本利润率＝（1000＋1500）×6%＝150
土地价格＝土地重新取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋利润
＝1000＋1500＋（1000＋1500）×5%＋（1000＋1500）×5%＋100＋150＝3000
利用销售利润率计算出的房地产价值
房地产价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋利润
销售税费＝房地产价值×销售税费率
开发利润＝房地产价值×销售利润率
房地产价值
＝
某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。
【2009年真题】
[答疑编号505561080114]
『正确答案』正确
『答案解析』计算投资利润率时，投资成本主要是土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用这四个项目（头饰），投资利息和销售税费是不包括在投资成本中的。
土地增值税是在房地产转让的时候才缴纳的，不计入投资成本。
参见教材P283。
第三节 成本法的基本公式
1.成本法最基本的公式（掌握）
房地产价值＝重新购建价格－折旧
2.适用于新开发的房地产的基本公式（掌握）
新开发房地价值＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新建成的建筑物价值＝建筑物建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
新开发的土地价值＝待开发土地取得成本＋土地开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
例8-1：
某成片荒地面积2平方公里，取得荒地的代价是1.2亿元，开发成“五通一平”（通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地）熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积比例为60%。
求取该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
[答疑编号505561080201]
『正确答案』
该荒地开发完成后可转让熟地的总价=该荒地取得总代价+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润
假设开发完成后的熟地价值为V
V=
解得V=523200000元
可转让面积=2000000*60%=1200000平方米
单价=523200000/1200000=436元/平方米
3.适用于旧的房地产的基本公式（掌握）
房地合一时
旧的房地价值＝房地重新购建价格－建筑物折旧
＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
只计算建筑物时
旧的建筑物价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧
第四节 重新构建价格的求取
1.重新购建价格也称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出（属于客观成本），或者重新开发建设全新状况下的估价对象的必要支出及应得利润。
重新购建价格就是估价时点的价格，是客观的价格，是在全新状况下的价格。
土地的重新构建价格是估价时点状况（不是全新的）的土地重新构建价格
关于重新购建价格的说法，正确的有（ ）。
【2011年真题】
A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建价格相当于账面价值
C.重新购建价格是客观的重新购建价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
[答疑编号505561080202]
『正确答案』ACD
『答案解析』B账面价值是基于历史成本的余值。
E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ）。
A.重新购建价格是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
B.重新购建价格是在估价时点的价格
C.重新购建价格是客观的价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
[答疑编号505561080203]
『正确答案』ABCD
『答案解析』土地是在估价时点状态下的年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新构建价格就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。
参见教材P287、P288。
2.重新购建价格的求取思路（熟悉）
思路一：
房地合一，模拟开发。
思路二：
房地分离，分别测算，相加求取。
单纯土地，假设土地上没有建筑物直接测算土地部分，有时要考虑土地上已有建筑物导致的土地价值减损。
单纯建筑物，假设在没有建筑物的空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及应得利润。
也可等于支付总承包商的所有费用＋发包人的其它必要支出＋发包人的应得利润。
3.建筑物重新购建价格的求取方式（掌握）
重建成本：
相同的材料＋相同的技术＋估价时点的价格＋与原物相同
——复制，完全复原，适用于有历史或美学价值的建筑物。
重置成本（注意与重建成本的区别）
估价时点材料（新材料）＋估价时点技术（新技术）＋估价时点的价格＋同等效用
——替代，适用于一般项目。
一般情况下重置价格低于重建价格。
记忆窍门：
成语——口蜜“腹剑”，或者记忆“福建”，复制的是重建成本。
建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。
（ ）
[答疑编号505561080204]
『正确答案』错
『答案解析』此为重建价格。
参见教材P289。
4.建筑物重新购建价格的求取方法（掌握）
建筑物重新购建价格＝建筑安装工程费＋专业费用＋管理费用＋销售费用＋投资利息+销售税费＋开发利润
求取方法有：
单位比较法，分部分项法，工料测量法，指数调整法。
单位比较法的实质是市场法。
即修正：
将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。
具体有：
单位面积法和单位体积法。
教材P290例8-2
【例8-2】某栋房屋的建筑面积为300m2,,该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费用为1200元/m2,专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新购建价格的6%。
请计算该房屋的重新购建价格。
【解】设该房屋单位建筑面积的重新购建价格为VB，计算如下：
（1）建筑安装工程费=1200（元/m2）
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