房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第2章.docx

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房产估价师《理论与方法》习题班课件讲义第2章

第二章　房地产及其描述

本章分值不高，（3-4题，4-6分）考题难度不大，考点也相对集中

一、单选题

1.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（　）。

A.相应配套的基础设施

B.土地的形状

C.组合完成的功能

D.立体空间

『正确答案』C

『答案解析』参见教材P49。

2.房地产所有权有单独所有、共有和（　）三种。

A.建筑物区分所有权　　B.建筑物共同共有权

C.建筑物按份共有权　　D.私有权

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P50。

房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。

3.房地产权利的种类中，属于债权的是（　）。

A.地役权　　B.建设用地使用权　　C.抵押权　　D.租赁权

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P52。

债权是债权人要求债务人为（或不为）一定行为的民法上的权利。

不能要求债权债务关系以外的其他人为或不为。

只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。

4.中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（　）属于自物权，其余属于他物权。

A.使用权　　B.抵押权　　C.所有权　　D.租赁权

『正确答案』C

『答案解析』参见教材P52。

使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。

5.下列权利中，不属于土地使用权的是（　）。

A.建设用地使用权

B.宅基地使用权

C.土地承包经营权

D.地役权

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P51。

地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，提高自己房地产效益的权利。

和土地使用权是完全不同的概念。

6.中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（　）。

A.所有权价格

B.抵押权价格

C.地役权价格

D.使用权价格

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P51。

我国实行土地公有制，所有的用地者只能是土地使用权人。

土地有偿出让与转让中的土地价格都只能是一定年期的土地使用权价格。

7.下列几种权利的优先顺序正确的是（　）

A.建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权>其他债权

B.抵押权>建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权

C.其他债权>建筑工程的承包人的优先受偿权>抵押权

D.建筑工程的承包人的优先受偿权>其他债权>抵押权

『正确答案』A

『答案解析』承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。

8.为城市房屋拆迁补偿目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（　）。

A.视为无租约限制的房地产来估价

B.视为有租约限制的房地产来估价

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P30。

以城市房屋拆迁补偿目的而估价，不考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。

9.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　）。

A.户型　　B.楼层　　C.层高　　D.装修

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P49。

B属于区位因素。

10.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用是（　）元/平方米。

A.98　　　B.102　　　C.108　　　D.116

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P68。

五通指水（供水和排水）电路再加上电信。

或者七通中减去“气和热”，对复习备考而言，记忆的内容越少越好。

上题为道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98

11.房地产供给有限特性的本质是（　）。

A.土地总量有限

B.房地产的不可移动性

C.房地产的独一无二性

D.房地产的价值量大

『正确答案』B

『答案解析』参见教材P61。

供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由土地的不可移动造成。

12.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（　）特性决定的。

A.易受限制　　B.相互影响　　C.独一无二　　D.不可移动

『正确答案』D

『答案解析』参见教材P59。

注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。

就地的意思就是不可移动。

这里A是个具有极强干扰性的选项。

因为不可移动，所以受限。

如果是多选题，A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。

所以只有D是正确答案。

13.下列房地产中，变现能力相对较强的是（　）。

A.用途专业的房地产

B.价值较大的房地产

C.独立使用的房地产

D.不可分割的房地产

『正确答案』C

『答案解析』参见教材P65。

独立使用的房地产使用不受太多限制，比起不能独立使用的房地产，变现能力要强。

用于越专，转让越难。

价值越大，也越难找到买家。

不可分割的房地产在使用上也会受到限制，影响其交易。

14.城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的（　）。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利

D.房地产的额外利益或收益

『正确答案』C

『答案解析』参见教材P50-53。

有些限制是源于权利的保护，而规划产生的限制是由房地产以外的因素限制的。

15.经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（　）。

A.相互影响性　　　　　　　　　B.寿命长久性

C.数量有限性　　　　　　　　　D.保值增值性

『正确答案』A

『答案解析』参见教材P63。

16.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（　）万元。

A.610.00　　　　　　　　　　　B.619.05

C.650.00　　　　　　　　　　　D.761.90

『正确答案』C

『答案解析』参见教材P66。

3800-3000×（1+5%）=650

二、多选题

1.房地产的特性包括（　）。

A.独一无二　　B.需求有限　　C.流动性好　　D.相互影响　　E.保值增值

『正确答案』ADE

『答案解析』参见教材P59～66。

2.建筑物区分所有权包括（　）等。

A.按份共有所有权

B.专有部分所有权

C.共同关系成员权

D.共同部分持份权

E.长期使用租赁权

『正确答案』BCD

『答案解析』参见教材P50。

3.房地产的区位包括（　）。

A.位置　　　B.交通条件　　　C.外部配套设施

D.内部配套设施　　　　　　　E.周围环境和景观

『正确答案』ABCE

『答案解析』参见教材P53。

内部配套设施属于房地产实物范畴。

4.房地产的独一无二特性导致了（　）。

A.难以出现相同房地产的大量供给

B.房地产市场不能实现完全竞争

C.房地产交易难以采取样品交易的方式

D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响

E.房地产价值量大

『正确答案』ABCD

『答案解析』参见教材P60。

5.对于抵押房地产变现能力比较弱的说法，错误的是（　）。

A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

『正确答案』ABC

『答案解析』参见教材P65。

标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因为比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因。

熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；小商铺总价低，比大商铺容易变现。

厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。

6.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（　）引起的。

A.装饰装修改造　　B.通货膨胀　　C.需求增加导致稀缺性增加

D.改进物业管理　　E.周围环境改善

『正确答案』CE

『答案解析』参见教材P65。

三种自然增值原因：

外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。

AD属于投资增值而非自然增值；B属于保值而非自然增值。

7.房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。

会引起房地产自然增值的因素有（　）。

A.对房地产本身进行投资改良　　　B.房地产需求增加导致其稀缺性增加

C.通货膨胀　　　　　　　　　　　D.外部经济性

E.建造成本提高

『正确答案』BD

『答案解析』参见教材P66.通胀是保值，建造成本提高，实际上也是通胀因素造成的结果。

“歪吸管”B稀缺D外部性

三、判断题

1.房地产所有权可分为单独所有，共有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅，商业，用房等专有部分享有所有权，对走廊，楼梯，外墙等共有部分享有共有的权利。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』参见教材P50。

2.房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。

自物权即所有权：

他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』参见教材P52。

这种句群的难度是最高的，需要逐句进行判断。

3.供役地因需要为其他权利人提供便利，可能导致该地块价值降低。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』参见教材P51。

地役权包括通行地役权、排水地役权、眺望地役权，为他人提供便利可能导致土地价值降低。

4.一般来说，提高房地产的独立使用性，会提高其变现能力。

（　）

『正确答案』√

『答案解析』参见教材P65。

独立性，指单独使用，不受限制。

5.房地产评估中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。

（　）

『正确答案』×

『答案解析』参见教材P71。

由估价目的决定，根据需要有时包含无形资产，有时不包含无形资产。

本章重要考点

第一节　房地产的含义

一、房地产的含义

房地产指土地与建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义（熟悉）

三、实物、权益和区位

1.房地产实物

包括有形的实体、该实体的质量和该实体组合完成的功能。

2.房地产权益的含义（掌握）

基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和好处。

房地产的各种权利——所有权、使用权、地役权、抵押权、租赁权等

受到其他房地产权利限制的房地产权利——如设立了抵押权的房屋所有权和建设用地使用权

受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利——如城市规划对土地用途、容积率、绿地率、建筑高度和建筑密度等的限制，房地产被人民法院查封，从而其处分收到限制

房地产的额外利益或收益——如楼顶的广告收益

房地产权利的总类

房地产所有权

所有权形式有：

单独所有

共有（按份共有\共同共有）——保障性住房中的经济适用住房，就是一种共有产权的住房。

建筑物区分所有（专有部分的所有权+专有部分以外的共有部分的持有权+因共同关系所产生的成员权）——如商品住房的产权，包括套内建筑面积和共有分摊面积，这种组合而成的产权是典型的建筑物区分所有的产权。

建设用地使用权

宅基地使用权：

农村集体经济组织内部的成员才有的权利

土地承包经营权

地役权：

房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利。

如：

通行地役权；排水地役权、眺望地役权。

抵押权：

债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿

租赁权：

以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利。

租赁权是债权，其他权利都是物权。

注：

物权与债权

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；物权是绝对权，对世权。

债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为；债权是对人权、相对权。

如果特定的房地产，既有物权又有债权的，优先保护物权。

如果有两个以上物权的，优先保护先设立的物权。

“物权优先”“时间优先”

所有权是自物权，其他的是他物权。

他物权中，抵押权是担保物权，其他的他物权是用益物权。

房地产价值决定中，实物和权益都很重要。

3.房地产区位的含义（掌握）

房地产区位包括：

位置、交通（通达性accessibility）、周围环境和景观、外部配套设施等。

容易混淆的是：

楼层和朝向，也是区位因素。

4.房地产的其他称谓（了解）

5.房地产的基本存在形态（了解）

房地产

土地——仅指土地部分

建筑物——仅指建筑物部分

房地——专指土地和建筑物的综合体

第二节　房地产的特性（10特性）

1.不可移动（位置固定性）（掌握）

其自然地理位置不可移动，但其社会经济位置可能发生变化。

不可移动性决定了房地产只能就地开发、利用或消费。

2.独一无二（掌握）

3.寿命长久（熟悉）

注意土地出让年限对房地产使用收益年限的限制：

转让房地产后，受让房地产人的使用期限不得超过原出让年限扣减已经使用年限后的余额。

住宅建设用地使用权期间届满自动续期，非住宅建设用地使用权人未申请续期，或者申请续期但是依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

4.供给有限（熟悉）

供给有限造成房地产具有独占性

5.价值较大（熟悉）

6.用途多样（熟悉）

用途不可以随意转换的原因：

政府的用途管制——符合城市规划（合法原则）

不同用途以及利用方式之间的竞争与优选问题（最高最佳使用原则）

7.相互影响（熟悉）

外部性：

正外部性——某经济主体行为使他人受益，而受益者无需为此花费代价。

典型的例子：

绿地建设

负外部性——某经济主体行为使他人受损，而该经济主体却没有为此承担成本。

典型的例子：

污染

8.易受限制（熟悉）

政府对房地产限制的四种特权：

管制权——对房地产的利用做出直接限制，如利用城市规划限制用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业项目。

征税权——对房地产课税

征收权——为了公共利益而征收

充公权——政府在业主死亡或消失而无继承人的情况下可无偿收回房地产

易受限制还表现为：

不可移动，不可隐匿，难以变现，所以难以抵御制度政策变化的风险。

9.难以变现

影响房地产变现能力的主要因素（七项）：

通用性（用途转化的能力）、独立使用性、房地产价值的大小、房地产的可分割转让性、房地产的开发程度、区位、该类房地产的市场状况。

10.保值增值

引起房地产价格上升的原因（五方面）：

对房地产进行投资改良——投资增值，外部经济——自然增值，需求增加导致稀缺性增加——自然增值，通货膨胀——保值，房地产使用管制改变——自然增值。

记忆窍门：

自然增值——“歪、吸、管”，联想——喝盒装牛奶时的歪吸管

歪，通“外部性”，吸，通“稀缺”；管，通“管制”

第三节　房地产的种类

1.按立法用语划分（11年新增）

土地房屋其他不动产

2按用途分类（10类）

3.按开发程度分类（5类）（掌握）

⑴生地——无基础设施

⑵毛地——有基础设施＋未拆迁

⑶熟地——完善的基础设施＋场地平整可直接建造建筑物

⑷在建工程——已开工但尚未建成，不具备使用条件的项目（包括缓建工程）

【重点】

缓建工程也是在建工程

判定是否为在建工程，以是否完成工程竣工验收为标志，有无工程竣工验收报告

【重点】熟地的类型（掌握）

平都是指场地平整，三通指水、电、路；五通指水（供水和排水）电、路再加上电信；七通再加上热力和燃气

记忆窍门：

三通最简单，都知道；

记七通，七，和气，音通，再就是热力，热力是基础设施中较高的要求，南方可以不要求热力，所以在七通中。

记“七气热”

4.按实物形态分类（9类）

⑴土地——分为空地和有建筑物的土地

⑵建筑物——分为以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

⑶土地与建筑物的综合体

■土地＋现房

■土地＋在建工程

⑷房地产的局部

⑸未来状况下的房地产——期房

⑹已经灭失的房地产——如已拆迁和完全损毁的房屋

⑺现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

■建筑物的装饰装修部分

■不可修复的房地产损害造成的价值减损

⑻以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产

⑼整体资产中的房地产

5.按权益状况分类（20类，考试中密集出题的重点）

⑴“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。

“干净”的含义（6大特征）　房屋所有权和土地使用权为单独所有，没有出租、未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，无拖欠建设工程价款，未被查封，房地产开发建设过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确。

⑵“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产，如房改成本价购买的公有住房，以及经济适用房

⑶“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产，如乡镇村企业房地产，以及农村村民住宅等

⑷共有的房地产。

共有包括：

按份共有和共同共有。

处分共有房地产，应经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

按份共有人可以转让其份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

一般情况下共有人承担连带债务。

共有的房地产作重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，除非共有人之间另有约定。

管理按约定，无约定的各共有人都有管理的权利义务。

⑸有限产权或部分产权的房地产。

⑹有租约限制的房地产。

⑺设立了地役权的房地产。

⑻设立了抵押权的房地产。

⑼有拖欠建设工程价款的房地产。

拖欠形式有：

拖欠施工方价款，拖欠银行价款。

建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。

建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。

⑽已依法公告列入征收、征用范围的房地产。

已依法公告列入征收、征用范围的房地产，不得设定抵押。

⑾被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。

⑿开发建设手续不齐全的房地产。

⒀房屋所有权、土地使用权不明确或者归属有争议的房地产。

⒁临时用地或者临时建筑的房地产。

⒂违法占地或者违法、违章建筑的房地产。

⒃房地产的租赁权。

⒄地役权。

⒅房地产的抵押权。

⒆房地产的空间利用权。

⒇房地产中的无形资产。

6.按经营使用方式分类

7.按是否产生收益分类

判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力

第四节　房地产状况描述（掌握）

1.基本状况描述（6项）

名称　坐落　四至　规模　用途　权属

2.实物状况描述

土地实物状况：

四至、面积、形状、地形地势、地基、土壤、开发程度、其他

建筑物实物状况：

建筑规模、层数和层高、外观、建筑结构、设备设施、装饰装修、日照采光通风等、层高和室内净高、空间布局、竣工日期、维护情况和完损状况、其他

3.权益状况描述

土地权益状况

建筑物权益状况

4.房地产区位状况描述（14项）

（1）位置描述

■坐落

■方位

■距离

■朝向

■楼层（这两个容易混淆，楼层是空间区位）

（2）交通描述

（3）周围环境和景观

（4）外部配套设施（注意和小区内部配套设施的区别，小区内部配套设施属于实物因素）