柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则.docx

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柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

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柳州市住宅小区物业服务收费管理

实施细则

第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理暂行办法（试行）》等规定，制定本细则。

第二条本细则适用于柳州市市区内经工商行政管理机关登记注册，并持有房产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

第四条提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条市、城区价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第六条物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

第七条物业服务包括公共性服务、专项服务和特约服务；对应的物业服务收费为物业服务费（公共性服务费）、专项服务费和特约服务费。

物业服务费（公共性服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主或使用人提供专项性服务而向该部分业主或使用人收取的服务费用。

如车辆停放服务费、装修垃圾清运费等。

特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主或者使用人的需要，与业主或者使用人协商，为业主或者使用人提供特约服务而向委托的业主或者使用人收取的费用。

第八条物业服务收费应根据物业类型、性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。

依法成立业主大会之前（前期物业管理）的住宅物业服务费、电梯维护费、停车收费（包括车辆停放服务费、车位租赁费等）、装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）等专项服务费实行政府指导价；车辆保管费等特约服务费实行市场调节价。

依法成立业主大会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。

第九条实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门核准备案后执行。

业主或业主委员会对物业服务企业提供的服务等级有异议的，可向辖区房产行政主管部门申请复核。

实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定。

第十条制定或者调整物业服务收费政府指导价应进行成本监审。

实行政府指导价的物业服务收费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。

已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

第十一条物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，前期物业管理的住宅物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。

达不到服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。

该行为作为企业的不良行为，记入企业诚信档案。

超高层或超低密度建筑等特殊住宅，其服务等级及收费标准由市房产行政主管部门和市价格主管部门另行核准备案。

第十二条按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区等荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准上浮幅度不超过5%。

第十三条实行政府指导价的物业服务费（公共性服务费）的计价单位为：

元/平方米.月,计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。

已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

第十四条实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

　　4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域消防设施维护费用；

6.物业管理区域秩序维护费用；

　　7.物业服务企业办公费用；

　　8.物业服务企业固定资产折旧；

　　9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

　　10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。

不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

第十五条物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;未列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。

物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第十六条建设单位与物业服务企业依法签订的《前期物业服务合同》是主合同，物业服务企业与购房人（业主）签订的《物业服务合同》属《前期物业服务合同》的从合同。

《物业服务合同》与《前期物业服务合同》内容有不一致的，以《前期物业服务合同》为准。

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。

涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业，建设单位应根据房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准。

达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务费应当直接扣减，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十七条业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据价格主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费。

已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十九条　物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。

业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。

物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。

如：

装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等。

装修过程因破坏公共部位及设施需要修复的费用，按实际发生数额由业主或使用人承担。

第二十条　实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免费配置出入证（含IC卡等）4张。

业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。

出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。

住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第二十一条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。

具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。

业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。

业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业费。

业主或者物业使用人对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准，车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第二十三条治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。

其他车辆在物业管理区域内临时停放一小时内免费；超过一小时的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

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第二十四条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行政府指导价的物业服务费采用包干制。

第二十五条物业服务企业应当每年初在物业管理区域显着位置公告上年度共有部分收益的收支账目。

第二十六条物业交付后，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费或者物业服务资金。

第二十七条业主大会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地价格主管部门申请协商调解；业主大会成立后对物业服务收费有争议的，业主、业主大会、物业使用人或物业服务企业，可以向物业所在地的房产行政主管部门申请协商调解，可以按法制程序向人民法院提起诉讼。

第二十八条物业服务费按月收取。

物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过一年的物业服务费。

第二十九条物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第三十条物业服务企业根据业主的自愿委托提供物业服务合同以外的特约服务，其收费由双方协商。

除此之外一律不得擅自设立收费项目向业主收取其他任何费用。

第三十一条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第三十二条价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。

物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供特约服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十三条本细则实施前已完成前期物业服务招标、申请备案，或已通过协议方式选聘前期物业服务企业并完成前期物业服务合同备案，合同尚未到期的，物业服务等级及收费标准按招标申请备案内容（或原合同）约定执行。

如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。

成立业主大会的，按照业主大会决定执行。

第三十四条原未实行服务等级的住宅小区，在业主大会未成立之前，可参照等级标准选择五项服务中的若干项目及服务等级，经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。

第三十五条本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。

本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第三十六条本市六县可参照本细则制定相应管理措施。

第三十七条本细则从2014年8月1日起实施。