房地产基本知识百问.docx

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房地产基本知识百问

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房地产基本知识百问

一、综合类

1．问：

什么是房地产？

答：

房地产是房产和地产的总称，指土地及地上建筑物、附着物。

2．问：

什么是房地产权？

答：

房地产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

3．问：

什么叫房地产登记？

答：

房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利记载于政府特定的簿册上，颁发房地产权利证书的一种法律制度。

它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

4．问：

为什么要进行房地产登记？

答：

房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。

房地产登记有三个方面的作用：

（1）产权确认，即确认房地产的权属状态；

（2）保障权利人的合法权益；

（3）加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。

5．问：

不办房地产登记对权利人会产生什么影响？

答：

（1）未经登记的房地产不能依法办理转移登记；

（2）未经登记的房地产不能依法办理抵押登记；

（3）未经登记的房地产发生侵害，或其使用发生变化时，其权利人的合法权益得不到有效保护。

6．问：

怎样申请房地产登记？

答：

申请房地产登记，应当按照有关房地产登记的法律、法规及政策向登记部门提交申请表及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记部门应在规定时间内核准登记，颁发房地产权利证书。

7．问：

什么是宗地？

答：

宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。

深圳市的土地以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，简称地号。

8．问：

什么叫宗地图？

答：

宗地图包括土地使用合同书附图及房地产登记附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

9、问：

权属调查包括哪些方面的内容？

答：

房地产权属调查包括：

审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有无合法批准手续，有无加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、坐落等。

10、问：

权属调查的程序及方法是什么？

答：

权属调查的程序及方法如下：

（1）核查房地产登记申请人所提交的资料是否齐全、有效，申请表格填写是否正确完整；

（2）核查申请登记的房地产产权登记档案资料（电脑查档，如不能确定，还须核查原始登记资料）；

（3）如有必要，现场核查申请登记的房地产现状。

11、问：

房地产登记主要记载哪些内容？

答：

房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、房地产他项权利、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、坐标、形状等进行专门的记载。

12、问：

房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？

答：

根据《深圳经济特区房地产登记条例》及政府编制文件的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市国土资源和房产管理局是深圳市房地产登记部门。

登记发证的具体工作特区内由深圳市房地产权登记中心负责，特区外由宝安、龙岗分局负责，登记申请文件由深圳市房地产权登记中心及宝安、龙岗分局的产权办文窗口按规定进行受理。

13、问：

有哪些情形的房地产暂缓登记？

答：

有下列情形之一的，登记部门可作出暂缓登记的决定：

（1）产权纠纷尚未解决的；

（2）涉及违法用地、违法建筑事项，未经处理或正在处理之中的；

（3）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；

（4）房地产权利受到司法机关或行政机关没收、查封等限制的；

（5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。

14、问：

房地产登记的权利人名称是如何确定的？

答：

房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

（1）企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；

（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

（3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；

（4）个人，为合法身份证明上的姓名；

（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。

15、问：

可否用化名、别名、他人名字申请产权登记？

答：

不能以化名、别名申请产权登记。

16、问：

房地产登记中所说的身份证明是指什么？

答：

房地产登记中所说的身份证明是指：

（1）属个人的，提供身份证明复印件；

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件，法定代表人或负责人证明及身份证明复印件；

（3）属事业单位或其它社团组织的，提供政府批准成立的批文复印件，或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；

（4）属国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；

（5）单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；

（6）个人授权他人代理的，提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；

（7）境外企业、组织或个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的需经司法部授权的律师见证。

17、问：

哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

答：

根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

上面所说的有关当事人包括：

买卖双方、抵押人与抵押权人、房地产共有人、房地产交换双方、赠与双方等。

18、问：

哪些房地产登记可由当事人单独申请？

答：

下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：

（1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；

（2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

（3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，有法院协助执行通知书的可单独申请；

（4）变更登记；

（5）因土地使用年期届满的注销登记；

（6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。

19、问：

哪些房地产登记须办理公证手续？

答：

根据有关规定，下列房地产登记应当办理公证：

（1）房地产赠与、继承；

（2）房地产转让、抵押当事人一方或双方为境外组织或个人的，转让、抵押合同应当经深圳市公证机关公证。

20、问：

采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？

答：

根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记部门撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。

情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。

21、问：

什么情况下登记部门可以决定撤销全部或部分核准登记事项？

答：

有下列情形之一的，登记部门可以决定撤销全部或部份核准登记事项：

（1）当事人对房地产不拥有合法权利的；

（2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

（3）登记部门审查有疏忽，核准登记不当的。

22、问：

房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？

答：

国家对土地使用权最高年期规定如下：

（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地40年；

（5）综合或者其他用地50年。

23、问：

土地使用权终止的情况有哪些？

答：

（1）出让合同规定的年期届满；

（2）土地灭失；

（3）土地使用者死亡而无合法承继人；

（4）人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；

（5）用地单位迁移或者被依法注销的；

（6）市政府根据社会公共利益需要，提前收回土地使用权；

（7）法律、法规规定的其他情形。

24、问：

房地产转让、抵押时，房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权是否同时转让、抵押？

答：

《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权份额同时转让、抵押。

25、问：

“二手楼”使用年限从何时算起？

答：

“二手楼”的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或《房地产证》确定的起始日起算。

26、问：

什么叫“确权”？

答：

确权就是房地产登记部门对房地产权利的确认。

即是依照法律、法规、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、产权核准、登记注册、发放权利证书等登记程序，确认某一房地产权利归属的过程。

27、问：

什么是《房地产证》？

答：

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

28、问：

《房地产证》主要记载哪些内容？

答：

《房地产证》主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。

如权利人名称、身份证号；宗地号、土地用途、土地位置、宗地面积、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、用途、建筑面积、竣工日期、建购价款以及房地产他项权利等。

29、问：

旧《房地产证》如何更换新证？

（暂不登报）

答：

可分以下情况分别办理：

（1）属于原特区房地产公司代表政府颁发的房屋所有权证，需到深房集团新峰交易所认证，在办理登记时除提交产权证原件外，还需提交原购房合同书原件。

若有遗失则需在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登遗失声明，并出具具结书，然后到房地产所在地登记部门换领《房地产证》；

（2）属原蛇口工业区产权处所颁发的《房屋所有权证》，需先持原《房屋所有权证》到蛇口工业区房地产公司核实确认，然后持《房屋所有权证》及原购房资料到房地产所在地登记部门换领《房地产证》；

（3）属于原市房管局发的《房屋所有权证》必须先审查土地使用权是否合法，如土地合法或虽不合法但已经处理的，可到房地产所在地登记部门换领《房地产证》；不合法且未经处理的，不得换证。

30、问：

《房地产证》和《房屋所有权证》有什么不同？

答：

现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作的房地产产权凭证，两者主要区别是《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权、房屋所有权统一进行登记。

而原《房屋所有权证》则没有记载土地使用权状况。

31、问：

《房屋所有权证》能否换发《房地产证》？

答：

根据深府〔2004〕193号文《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》的有关规定，已核发房屋所有权证的房地产，经登记部门核实其房屋所有权与其土地使用权权属相符的，可办理换发房地产权证手续。

32、问：

红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》有什么区别？

答：

（1）红皮《房地产证》说明该房地产是市场商品房地产，产权人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利；

（2）绿皮《房地产证》说明该房地产是非市场商品房地产。

绿皮《房地产证》记载的房地产，不得买卖，需抵押或出租的，要按有关规定办理；

（3）上述区别仅是形式区别，实质区别应以《房地产证》及房地产登记簿记载的内容为准。

33、问：

如何查证《房地产证》的真实性？

答：

（1）要确认《房地产证》是否真实，房地产权利人首先应到房地产档案部门查询，看是否有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实。

（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。

其真伪性可向房地产登记部门查询。

34、问：

《房地产证》中的原建购价是如何确定的？

有什么意义？

答：

《房地产证》中原建购价的确定：

购买商品房及其他房地产，原建购价款是指买卖合同中确定的房地产购买价；发展商及其他单位或个人自建房，原建购价款是指该房地产的建造成本价。

《房地产证》中的原建购价款是买房或建房时该房地产的价值，也是以后再转移时计算有关税费的依据。

35、问：

《房地产证》中的建筑面积的含义和来源是什么？

答：

《房地产证》中的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，其具体数据是由房地产登记部门认可的测绘部门提供。

36、问：

房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，如何处理？

答：

房地产实际用途与《房地产证》上记载用途不一致时，由房地产登记部门查核原始登记资料确定。

37、问：

未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

答：

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。

由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

38、问：

申请人如何向房地产登记部门领取办文结果？

答：

申请人带上收文回执，凭身份证明向房地产登记部门领取办文结果。

遗失收文回执的，申请人凭身份证明及遗失收文回执具结书领取。

39、问：

房地产登记的种类有哪些？

答：

房地产登记分为初始登记、转移登记、变更及其他登记、抵押（注销抵押）登记和查（解）封登记等。

40、问：

如何申请办理到期房地产续期手续？

答：

根据深府〔2004〕73号《深圳市到期房地产续期若干规定》的规定，到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用年期已届满的房地产。

到期房地产申请续期的，可以是该宗地上的所有权利人，或共同委托的代理人，也可以是单个业主。

申请续期手续如下：

（1）属整宗用地续期，或整宗用地补交地价进入市场的，由地政部门办理。

核定并收取地价后签订补充协议书或增补协议书。

用地单位凭补充协议或增补协议书到房地产登记部门办理变更登记手续。

（2）上述情况之外的，直接由房地产登记部门受理后核定地价并办理变更登记手续。

二、初始登记

1、问：

什么叫房地产初始登记？

答：

房地产初始登记是指对未经房地产登记部门确认其房地产权利的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

2、问：

哪些情况应申请初始登记？

答：

（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；

（2）在取得土地使用权的土地上建造建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工验收证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。

已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

3、问：

申请土地使用权初始登记应提交什么资料？

答：

申请土地使用权初始登记应提交下列资料：

（1）深圳市房地产初始登记申请表；

（2）申请人身份证明；

（3）土地权属证明，包括：

以出让方式取得土地使用权的应提交：

①土地使用合同书。

根据土地使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；

②付清地价款证明。

以行政划拨方式取得土地使用权的应提交：

市政府批准用地文件；

用地红线图；

征地补偿协议书。

以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。

（4）有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；

（5）违法用地经处理并准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；

（6）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

4、问：

申请建筑物、附着物所有权初始登记应提交什么资料？

答：

申请建筑物、附着物所有权初始登记应提交下列资料：

（1）深圳市房地产初始登记申请表；

（2）申请人身份证明；

（3）土地使用权属证明（同第43题第3项）；

（4）建设工程规划许可证（原建筑许可证或建筑工程规划许可证）；

（5）施工许可证；

（6）建筑物竣工验收证明；

（7）工程结算书；

（8）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；

（9）有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书；

（10）房地产分栋、分户汇总表；

（11）特殊情况应提交的材料：

①合作建房的应提交土地管理部门批准的合作协议书，产权分成详细清单；

②集资建房的应提交有关部门批准集资建房的文件；

③农村统建楼，应提交有关部门批准统建的文件；

④拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议及拆迁补偿清单；

⑤违法用地、违法建筑，经处理准许留用的，应提交行政处罚决定书及缴交的罚款发票；

⑥属历史用地遗留问题竣工项目的，应提交有关文件；

⑦原已核发《房屋所有权证》的提交《房屋所有权证》，可不提交第4、5、6、7、8项材料。

（12）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

5、问：

土地使用年期届满，经批准续期使用的，是否要重新办理初始登记？

答：

按照《深圳经济特区土地使用权出让条例》及《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，土地使用年期届满，经土地管理部门批准继续使用土地的，应按《登记条例》的规定办理初始登记。

三、变更登记

1、问：

什么情形属于房地产变更登记？

答：

下列情形属于房地产变更登记：

（1）房地产使用用途改变的；

（2）权利人姓名或名称发生变化的；

（3）房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

（4）建筑物、附着物倒塌、拆除的。

2、问：

申请房地产变更登记及其他登记应提交什么资料？

答：

申请房地产变更登记及其他登记应提交下列资料：

（1）深圳市房地产变更及其他登记申请表；

（2）申请人身份证明：

（3）房地产权利证书；

（4）改变房地产用途的，应提交批准文件及土地使用权合同书；

（5）需补交地价的，应提交付清地价款证明；

（6）改变权利人姓名或名称的，应提交批准文件；

（7）建筑物、附着物倒塌、拆除的，应提交证明文件；

（8）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

3、问：

《房地产证》破损如何申请换领？

答：

《房地产证》破损，经房地产登记部门查验确需换领的，申请人应提交《房地产变更登记及其他登记申请书》、身份证明，交回破损《房地产证》，申请换领新《房地产证》。

4、问：

什么叫《房地产证》的分割或合并？

答：

《房地产证》的分割或合并是指将房地产面积根据需要分割成若干份或合并成一份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证或合证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》或将几本《房地产证》合并为一本《房地产证》。

当办理房地产分割或合并时，必须按有关规定由规划、建管、测绘等部门批准同意后，提供测绘部门最新的测绘报告，原《房地产证》收回注销。

5、问：

《房地产证》灭失如何办理补发手续？

答：

《房地产证》灭失的，按《深圳经济特区房地产登记条例》规定，权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》上声明遗失，并到房地产档案部门查档，并亲自在房地产登记部门签具结书，申请补发。

登记部门收到申请，经初步审定后，在《深圳特区报》或《深圳商报》上刊登灭失公告，经六个月无异议后予以补发，并在《房地产证》上注明“补发”字样。

6、问：

申请《房地产证》灭失补发登记应提交什么资料？

答：

（1）深圳市房地产变更及其他登记申请表；

（2）申请人身份证明；

（3）刊登有遗失声明的整版报纸；

（4）查档材料（应加盖档案馆的查档专用章）；

（5）遗失《房地产证》具结书。

7、问：

办理安居房换证登记需要提交哪些资料？

答：

办理安居房换证登记，所需提交的资料有：

（1）《深圳市安居房换证登记申请书》；

（2）申请人身份证复印件；

（3）个人授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；

（4）市房改办批复；

（5）《房地产证》；

（6）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

四、转移登记

1、问：

哪些情形下需要办理房地产转移登记？

答：

以下情形下需要办理房地产转移登记：

（1）买卖；

（2）赠与；

（3）交换；

（4）继承；

（5）共有房地产的分割；

（6）人民法院判决、裁定的强制性转移；

（7）依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。

2、问：

申请房地产转移登记应提交什么资料？

答：

（1）深圳市房地产转移登记申请表；

（2）申请人身份证明；

（3）房地产权利证书；

（4）有关行政机关的行政决定书，房地产买卖合同书，（按规定需公证的，应提交公证的房地产买卖合同书）或经公证的房地产赠与书，或经公证的房地产继承证明文件，或房地产交换协议书，或房地产分割协议书；

（5）已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件；

（6）人民法院强制性转移的应提交生效的判决书、裁定书、调解书和协助执行通知书；

（7）非法人企业、组织的房地产转移，应提交其产权部门同意转移的批准文件；

（8）行政划拨、减免地价的土地，应提交主管部门的批准文件和付清地价款证明；

（9）以招标、拍卖、挂牌方式取得房地产的，应提交中标确认书、拍卖成交确认书、土地使用权转让合同书和付清地价款证明；

（10）属于政府福利性商品房的应提交相关主管部门的批复；

（11）拆迁补偿的应提交拆迁补偿协议书；

（12）房地产共有人同意转移的意见书；

（13）收购或合并企业的，应提交有关部门的批准文件；

（14）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨的，应提交有关部门的批准文件；

（15）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

3、问：

有哪些房地产，应当经主管部门批准后，方可转让？

答：

下列房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让：

（一）通过行政划拨取得土地使用权的；

（二）取得土地使用权时减免地价款的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

出师表

两汉：

诸葛亮

　　先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。

然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。

诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

　　宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。

若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

　　侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：

愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

　　将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：

愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

　　亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。

先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。

侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也

。

　　臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。

先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。

后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

　　先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。

受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。

今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。

此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。

至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

　　愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。

若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。

臣不胜受恩感激。

　　今当远离，临表涕零，不知所言。