控制性详细规划样本.docx
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控制性详细规划样本
一、控制性详细规划
1.控制性详细规划
定义：
控制性详细规划重要以对地块用地使用控制和环境容量控制、建筑建造控制和都市设计引导、市政工程设施和公共服务设施配套，以及交通活动控制和环保规定为重要内容，并针对不同地块、不同建设项目和不同开发过程，应用指标量化、条文规定、图则标定等方式对各控制要素进行定性、定量、定位和定界控制和引导。
2.控制性详细规划作用：
2.1承上启下，强调规划延续性。
控制性详细规划核心价值即在于“承上启下”。
2.2与管理结合、与开发衔接，作为都市规划管理根据。
2.3体现都市设计构想。
控制性详细规划可将都市总体规划、分区规划中宏观都市设计构想，以微观、详细控制规定加以体现。
2.4都市政策载体。
3.控制性详细规划基本特性：
3.1通过抽象表达方式实现规划意图
3.2具备法律效应和立法空间
3.3综合性
3.4刚性和弹性相结合控制方式
3.5规划性和引导性结合
3.6通则式与判例式结合
3.7动态控制与互相转化也许（兼容性规定）
3.8强制性内容提出
4.控制性详细规划目的：
控制性详细规划编制目的是指在都市总体规划指引下。
4.1明确所涉及地区发展定位，与上位都市总体规划、分区规划中相应内容相衔接，使之可以进一步分解和贯彻，拟定该地区在都市中分工。
4.2根据上述发展定位，综合考虑现状问题，已有规划、周边关系、将来挑战等因素，制定所涉及地区都市建设各项开发控制体系总体指标，并在用地和公共服务设施、市政公用设施、环境质量等方面配制上贯彻到各地块，为实现所涉及地区发展定位提供保障。
4.3为各地块制定有关规划指标，作为法定技术管理工具，直接引导和控制地块内各类开发建设活动。
5.控制性详细规划管理：
是通过指标制定来实现，其核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控制指标2大类。
控制性详细规划控制指标一览表
编号
指标
分类
注解
1
用地性质
规定性
2
用地面积
规定性
3
建筑密度
规定性
4
容积率
规定性
5
建筑高度/层数
规定性
用于普通建筑/住宅建筑
6
绿地率（30%）
规定性
7
公建配套项目
规定性
8
建筑后退道路红线
规定性
用于沿道路地块
9
建筑后退用地边界
规定性
用于地块之间
10
社会停车场库
规定性
用于都市分区、片社会停车
11
配建停车场库
规定性
12
地块出入口方位、数量和容许开口路段
规定性
13
建筑形体、色彩、风格等都市设计内容
引导性
重要用于重点地段、文化保护区、历史街区、特色街道，都市公园以及其她都市开敞空间周边地区
控制性详细规划控制指标体系拟定普通是以建筑密度和容积率拟定为核心。
5.1环境容量：
依照建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施状况及也许发展规模和需求，按照规划人均原则推算出可容纳人口规模及相应容积率等各项指标。
6.控制性详细规划编制内容：
6.1拟定规划范畴内不同性质用地界线，拟定各类用地内适建、不适建或者有条件地容许建设建筑类型。
6.2拟定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，拟定公共设施配套规定、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等规定。
6.3提出各地块建筑体量、体型、色彩等都市设计指引原则。
6.4依照交通需求分析，拟定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范畴和站点位置、步行交通以及其她交通设施。
规定各级道路红线、断面、交叉口形式及渠化办法、控制点坐标和标高。
6.5依照规划建设容量，拟定市政工程管线位置、管径和工程设施用地界线，进行管线综合。
拟定地下空间开发运用品体规定。
6.6制定相应土地使用和建筑管理规定。
7.控制性详细规划成果
应当涉及规划文本、图件和附件。
图件有图纸和图则两某些构成、规划阐明、基本资料和研究报告收入附件。
7.1控制性详细规划图纸
7.1.1规划用地位置图（区位图）（比例不限）
7.1.2规划用地现状图（1：
1000~1:
）
7.1.3土地使用规划图（1：
1000~1:
）
7.1.4道路交通及竖向规划图（1：
1000~1:
）
7.1.5公共服务设施规划图（1：
1000~1:
）
7.1.6工程管线规划图（1：
1000~1:
）
7.1.7环卫、环保规划图（1：
1000~1:
）
7.1.8地下空间运用规划图（1：
1000~1:
）
7.1.9五线规划图（1：
1000~1:
）
7.1.10空间形态示意图（比例不限，平面普通比例为1：
1000~1:
）
7.1.11都市设计概念图（空间景观规划、特色与保护规划）（1：
1000~1:
）
7.1.12地块划分编号图（1：
~1:
5000）
7.1.13地块控制图则（1：
1000~1:
）
7.2“七线”
“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网；“橙线”轨道交通管理；“黄线”市政设施用地及点位控制线；“绿线”绿化控制线；“蓝线”水域用地控制线；“紫线”文物用地控制线；“红线”都市道路用地控制线。
8.控制性详细规划文本基本内容规定总则：
8.1规划背景和目的
8.2规划根据和原则
8.3规划范畴和概况
9.都市设计引导：
依照规划区环境特性、历史文化背景和空间景观特点，岁都市广场、绿地、水体、商业、办公和居住等功能空间，都市轮廓线、标志性建筑、街道、夜间景观、标记以无障碍系统等环境要素方面，重点地段建筑物高度、体量、风格、色彩、建筑群体组合空间关系，及历史文化遗产保护提出控制、引导原则和办法。
10.规定性控制要素
10.1控制性详细规划控制体系：
10.1.1土地使用
10.1.1.1用地面积
10.1.1.2用地边界
10.1.1.3用地性质
10.1.1.4土地使用兼容
10.1.2环境容量
10.1.2.1容积率
10.1.2.2建筑密度
10.1.2.3居住人口密度
10.1.2.4绿地率
10.1.3建筑建造
10.1.3.1建筑限高
10.1.3.2建筑后退
10.1.3.3建筑间距
10.1.4都市设计引导
10.1.4.1建筑体量
10.1.4.2建筑形式
10.1.4.3建筑色彩
10.1.4.4建筑空间围合
10.1.4.5建筑小品
10.1.5配套设施
10.1.5.1市政设施
10.1.5.2公共设施（行政、商业、文教体卫）
10.1.6行为活动
10.1.6.1交通活动
交通方式
出入口方式、数量
其她交通设施
停车泊位
10.1.6.2环保规定
噪声
水污染
水污染物容许排放浓度
废弃污染物容许排放量
固体废弃物控制
其她
10.2土地使用控制
10.2.1用地面积
概念：
即建设用地面积，是指都市规划行政部门拟定建设用地边界围合用地水平投影面积，涉及原有建设用地面积及新征建设用地面积，不含代征用地面积。
用地面积是控规中各种规定性指标要素计算基本。
10.2.2用地边界
即规划用地与道路或其她规划用地之间分界线，用来划分用地范畴边界。
10.2.3用地性质
即对都市规划区内各类用地所规定使用用途。
用地性质包括两方面意思：
一是土地实际使用用途，如绿地、广场等；二是附属于土地上建筑物使用用途，肉商业用地、居住用地等。
大某些用地使用性质要通过土地上附属建筑物用途来实现。
10.2.4土地使用兼容性
涉及两方面涵义;其一是指不同土地使用性质在同一土地中公出也许性,即体现为同一块都市用地上各种性质综合使用容许与否,反映不同土地使用性质之间亲和与矛盾限度.其二是指同一土地,使用性质各种选取与置换也许性.体现为土地使用性质弹性、灵活性与适建性，重要反映该用地周边环境对于该地使用性质约束关系。
即建设也许性和选取多样性。
10.2.5环境容量控制
环境容量控制是为了保证良好都市环境质量、对建设用地可以容纳建设量和人口汇集量作出合理规定。
10.2.6容积率
又称楼板面积率，或建筑面积密度，是衡量土地使用强度一项指标，英文缩写为FAR，是地块内所有建筑物总建筑面积之和Ar与地块面积Al比值（万m2/hm2）
10.2.7容积率与建筑密度、建筑平均层数关系
建筑密度=用地内所有建筑基地面积总和/用地面积
建筑平均层数=用地内所有建筑总建筑面积/用地内所有建筑基底面积总和
因而,容积率=建筑密度*建筑平均层数
10.2.8建筑密度
定义：
建筑密度是指规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积比例。
建筑密度=（规划地块内各类建筑基底面积之和/用地面积）*100%
注重是建筑基底面积，保证一定空地率、绿地率。
10.2.9绿地率
定义：
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该用地面积比例。
绿地率=（地块内绿化用地总面积/地块面积）*100%
绿地率指标是以控制其下线为准。
绿地涉及公共绿地、中心绿地、组团绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（道路红线内绿地），不涉及屋顶、晒台人工绿地，公共绿地内占地面积不不不大于百分之一雕塑、亭榭、水池等绿化小品建筑可视为绿地。
通过绿地率控制可以保证都市绿化和开放空间，为人们提供休憩和交流场合。
10.2.10建筑后退
定义：
建筑后退是指在都市建设中，建筑物相对于规划地块边界和各种规划控制线后退距离，普通后来退距离下限进行控制。
10.2.11建筑间距
定义：
建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间水平距离。
建筑间距控制使建筑物之间保持必要距离，以满足防火、防震、日照、通风、采光、视线干扰、防噪、绿化、卫生、管线敷设、建筑布局形式以及节约用地等方面基本规定。
10.2.12日照间距
定义：
指先后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定期日获得所需日照量而保持一定间隔距离。
依照各地区气候条件和居住卫生规定拟定，居住建筑正面向阳房间在规定日照原则日获得日照量，是编制居住区规划拟定居住建筑间距重要根据。
普通规定在冬至日中午先后至少要有2小时持续日照时间。
10.2.13交通出入口方位、数量
地块出入口方位要考虑周边道路级别及该地块用地性质。
普通不行出入口设立需要考虑于公交站点、轨道站点、公共服务设施等互相衔接。
10.2.14干道网密度
定义：
都市道路系统中交通干道应占有一定比例。
市中心区规划公共交通线路网密度，应达到3~4km/km^2;都市边沿地区应达到2~2.5km/km^2。
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