北海市场调研和策划报告.doc

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北海地块投资评估报告Page|1目录

第一部分报告假设前提.............................................................................................

一、宗地概况及基础数据假设........................................................................................

二、研究方法.....................................................................................................

三、报告的其他假设和限制条件......................................................................................

第二部分与项目相关的市场调研.......................................................................................

一、北海房地产市场调研............................................................................................

1.北海概况........................................................................................................

2.北海近期房地产发展状况..........................................................................................

3.目前可预见的工地供给分析.........................................................................................

4.区域客群分析.....................................................................................................北海地块投资评估报告Pa|2

二、片区房地产市场调研.............................................................................................

第三部分宗地分析................................................................................................

一、土地个别因素分析.........................................................................................

1.地理位置...................................................................................................

2.地块现状....................................................................................................

3.周边环境和城市规划..........................................................................................

4.地块设计规划要点.............................................................................................

二、地块S.W.O.T分析............................................................................................

1.优势分析......................................................................................................

2.劣势分析......................................................................................................

3.机会分析.........................................................................................................

4.威胁分析........................................................................................................

三、宗地基本评价..................................................................................................

北海地块投资评估报告Page|3

第四部分项目经济效益分析............................................................................................一、项目最优开发方案选择.......................................................................................

1.项目建筑类型选择..............................................................................................

2.各类产品建安成本估...............................................................................................

3.方案组合.....................................................................................................

4.各类型产品市场销售价格评估......................................................................................

5.各方案盈利评估...........................................

二、项目开发成本分析.................................

1.总建筑费用..........................................37

2.管理费用................................................................................................37

3.不可预见费......................................38

4.财务费用..................................................................................................38

5.开发商投资利润................................................................................................39

6.销售费用..............................................................................................39

7.营业税、城建税和印花税....................

三、项目未来收入预测..............................................................................................40

1.商业物业的销售均价预测............................

2.洋房和小高层的销售均价预测.......................................................40

3.销售收入.....................................................................41

四、土地价值估算..................................................................42

五、分析结论...................................................................................................43

1.宗地开发经济效益指标汇总...................43

2.宗地经济效益分析结论................................

附件：

2007年上半年北海房地产市场动态（文章来源：

北海市房地产交易中心）...............................47

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第一部分报告假设前提

一、宗地概况及基础数据假设

该地块总用地面积66667平方米（100亩），土地用途为商住混合用地，建筑容积率≥2.0.，可建设总建筑面积≥133334平方米。

由于地块目前未对建筑密度、容积率、商住比例、配套用房进行详细的规划界定，无法进行比较详细的投资分

析，故将针对目前北海房地产市场的现状，对一些基础数据进行一系列假设。

建筑密度≤30%；

商业建筑面积3000平米，占地面积1500平米；

会所用房建筑面积3000平米，占地面积1500平米；

幼儿园一所2000平米，占地面积2500平米；

其余部分为住宅及小区配套服务用房（变配电房、门卫室等）。

为了解该幅宗地的市场价值和投资前景，同舟济就该宗地的土地开发方案和项目开发的未来经济效益进行研究和分析

二、研究方法

假设开发法

三、报告的其他假设和限制条件

□我们是对该宗地的未来开发方案以及经济效益进行分析，即在该宗地最合理的开发方式下的经济效益。

这里假设：

⑴该宗地买卖双方具有关于房地产交易对象的一定知识，对市场行情及交易房地产的特点都具有足够的了解，均按利己的方

式作出理智的买卖决策；

⑵在此期间物业价值将保持稳定；

⑶不考虑特殊买家的额外出价；

⑷地块的价格按照占地面积算，不计入容积率的因素，不按楼面地价计算地块总价；

□幼儿园所等公共配套设施由开发商无偿提供土地、由开发商承建，并无偿提供给政府。

□会所建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。

□本报告遵循合法、替代、最高最佳使用原则，并具有时效性。

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□我们没有进行实地丈量，该宗地的总面积参照《土地使用权拍卖文件》所记载数据。

□我们依据《土地使用权拍卖文件》所规定的条件进行分析并得出结论，如今后规划情况发生变化，该结论也将作相应的调

整。

□我们查勘了委估对象视力可及的部分，但并未进行地质勘察，未能确定地块内有无地质缺陷。

□本报告仅以市场普遍的情况作为分析的参考，没有考虑在该宗地开发中可能出现的个别因素。

□本报告只对该宗地未来开发的经济效益作出分析，只对特定的报告阅读人评价该宗地的市场价值提供参考，不用作其他用

途。

□随着时间推移和市场情况变化，本报告的内容需作相应的调整。

□本报告仅仅是对前期拿地意向的评估，主要在于确定最高的地面地价，为公司拿地提供指导，不涉及具体的财务分析、

不确定分析等具体事项。

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第二部分与项目相关的市场调研

一、北海市房地产市场调研

北海地处广西南端，北部湾东北岸。

位于东经108°50′45″～109°47′28″，北纬21°29′～21°55′34″之间，西北

距南宁206公里，东距湛江198公里，东南距海口市147海里。

市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。

北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸

省，处于大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。

全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有27个乡镇（3个乡、24个镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。

总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。

2006年末总人口152.06万人（户籍统计数），比上年末增加2.82万人。

全年农民人均纯收入3414元，增长7.36%，扣除价格上涨因素，实际增长4.3%；城镇居民人均可支配收入10380元，增长13.32%，扣除价格上涨因素，实际增长10.1%。

2006全年全市生产总值（GDP）达到215.8亿元，比上年同期增长14.3%。

其中，第一产业增加值51.1亿元，增长6.7%；第二产业增加值87.5亿元，增长21.9%；其中工业增加值为78.5亿元，增长23.7%；第三产业增加值77.2亿元，增长11.9%。

三次产业的比重为23.7:

40.5:

35.8,第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为11.8%、57.6%和30.6%。

按常住人口计算人均生产总值达到14325元。

居民消费价格上涨2.9%。

除娱乐教育用品及服务下降0.1%以外，其余均有不同程度上涨，其中住房类上涨7.9%。

（以上数据来源：

北海市统计局）

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2.北海近期房地产发展状况

2.16月交易量突增2007年6月，北海商品房交易量1644套，交易面积为21.33万平米，其中商品住宅的交易量为1460套，交易面积达到了16.19万平米。

究其原因，可能存在大量新盘集中在4-6月份内开盘，促成了该月的交易量达到历史新高。

2.2市场住宅存量可维持1年半

截至2007年8月9日，北海市的商品房可售套数为13044套，可售面积为152.12万平米，按照近几年100万平米左右的年交

易量，这些存量可以维持1年半左右的交易时间。

2.3销售价格上涨迅速

2007年3至6月份北海新建商品住房价格涨幅分别达到13.7%，23.6%和15.1%，15.5%连续四个月位居全国首位。

原因主要

在于基数低及众多外地购房者迅速增量购买将房价拉高，从今年3月起，新建商品房价格上涨幅度连续位居全国70个重点调查城

市首位。

目前只有极个别售价在2000元/平方米以下，相当部分起价超过3000/平方米。

部分北海银滩附近的海景房，售价高达7000

北海地块投资评估报告Page|7元/平方米。

2.4地价不断飚升

房价升高刺激了地价上升。

4月中旬，北海银滩附近一幅地块拍出每亩168万的高价；6月下旬，四川路一幅面积62亩地块，

拍出每亩147万元。

因地皮升价，一些新建楼盘的楼面价超过1000元/平方米。

参加竞买的大部分是来自福建、浙江、山西、海南

和东北地区的开发商。

但由于这些新拍卖土地的项目基本没有动工，目前房价飙升是对存量的购买热所引起。

2.5交易市场不规范，存在严重的炒房现象

目前北海楼盘在开盘前都采取项目预售，购房者只需要缴纳3万元以内的定金就可以预订，并且允许后期交易更名，助长了

外地人在北海的炒房热。

3.目前可预见的工地供给分析

3.1银滩旅游度假区（中区）

□地理位置：

北海市南部海岸，银滩旅游度假区中心部位

□区域面积：

7.9平方公里（11850亩）

□区域优势：

是国家4A级旅游度假区--——北海市银滩旅游度假区的核心区域，海岸线长8.3公里。

沙滩开阔、海水纯净，

陆岸植被丰富，环境优雅宁静，空气格外清新，自然条件优势突出，可容纳国际上最大规模的沙滩运动娱乐项目和海上运

动娱乐项目，拥有我国南方最理想的滨海浴场和海上运动场所。

□区域开发情况：

区域内已建成“银滩公园”、“海滩公园”等大型滨海公园和大型音乐喷泉、海岸酒店群及疗养基地，区域

主干道银滩中路已完成灯光、绿化改造，基础设施较为完善。

□规划建设内容：

北海市政府于2006年启动银滩中区改造和建设工程，改造工程范围内首批商业、旅游、旅馆业、住宅等

经营性建设用地约2000亩，将于2007年10月份起推出。

该区域建设用地适合建设高档酒店、大型游乐场、休闲度假、

旅游商业或高档临海住宅等项目。

北海地块投资评估报告Page|9

3.2海湾新城

□地理位置：

北海市北部海岸线，湖北路以东

□区域面积：

约2平方公里（3000亩）

□区域特点：

区域位于北海市重点旅游观光大道茶亭路与滨海岸线之间地带，交通便利、景观优美、基础设施完备、易于开

发建设，富有滨海特色

□区域开发情况：

横贯该区域的“广西海景第一路”——北海海景大道已开工修建；茶亭路灯光、绿化和排水改造工程已经

完工；茶亭路两侧“蔚蓝海岸”、“碧海云天”、“香格苑”等高档海景楼盘建成热销；区域内更坐拥国家4A级旅游景点“北

海海底世界公园”以及北海最豪华的五星级酒店——香格里拉饭店。

2006年海湾新城首期163.8亩土地以120万元/亩价格

出让，现已动工建设。

□规划建设内容：

2007年11月将推出临海高层商住用地约300亩，总建筑面积约70万平方米，建筑密度约30%，容积率约

3.5。

3.3银滩旅游度假区（东区）

□地理位置：

北海市东南部海岸，银滩旅游度假区东部

□区域面积：

22平方公里（33000亩）

□区域优势：

位于北海市银滩旅游度假区的东部区域，拥有绵长的海岸线、独特的红树林生态系统，区域内环境优美、空气

清新，土地平整。

区域内坐拥北海大学园区和北海市文化、教育和旅游综合产业区，文化品位较高。

□区域开发情况：

区域内城市主干道已建成通车，北海大学园区已初步建成，吸引了国内外多家学府的眼光；北海市文化、

教育和旅游综合产业区目前正在实施基础设施建设，预计2008年完成土地一级开发。

区域内海景大道已完成路基建设，

预计2008年6月建成通车。

□规划建设内容：

区域内北海市文化教育和旅游综合产业区首期用地3288亩将于2008年初分片推出，规划建设办公、商业、

住宅等项目，区域建设后将成为集行政、科技、商业、金融办公、旅游度假、文化娱乐等功能于一体，具有亚热带城市特

色的现代化城区。

3.4银滩旅游度假区（西区）

□地理位置：

北海市西南部海岸，银滩旅游度假区西部

□区域面积：

10平方公里（15000亩）

□区域优势：

位于北海市银滩旅游度假区的西部区域，属海积平原，土地宽阔平坦，交通便利、景观优美、海景资源丰富，

适合建设高档临海住宅、星级酒店、主题公园等住宅、商业、旅游项目。

□区域开发情况：

银滩西区是北海市一片尚未开发的处女地，区域内金海岸大道及观光道路美景路已建成通车。

□规划建设内容：

银滩西区首期4500亩土地将于2007年10月份起陆续推出，规划建设临海公寓、酒店、主题公园等居住、

商业、旅游项目。

3.5市中心区近期拟出让商业、住宅用地土地位置土地面积（亩）土地用途建筑密度容积率使用年限出让方式

2006-13

南京路东侧、金海岸大

道以北85米

35.09商业、住宅28%1.870年拍卖

2006-15

四川路以西70米、江

苏路以北240米

5.39商业、住宅28%1.870年拍卖

2006-17

南京路西侧、新世纪大

道南侧

80.44商业、住宅30%3.070年拍卖

2006-18

南京路东侧、新世纪大

道南侧

33.91商业、住宅30%3.070年拍卖

2006-20

广东路以西500米、金

海岸大道北侧

17.18商业、住宅28%1.870年拍卖

2007-4

北部湾东路以南，南珠

大道以西

25.81住宅——70年拍卖

2007-5

海景大道东侧、台湾路

以北

103.92商业22%2.040年拍卖

2007-7

北海大道交南珠大道

西南角

18.33商业、住宅24%3.070年拍卖

2007-8

广东路与金海岸大道

交汇处西南角

28.12商业、住宅——70年拍卖

以上土地面积合计348.19亩，由于2007-4和2007-8地块没有容积率，假设其平均容积率在2.0，则近期市中心区出让的土地

总建面积为54.5万平米。

4.区域客群分析

由于十几年前的的房地产泡漠的破裂，北海当地人对房地产已经变得不再敏感。

北海市市区人口在30万左右，本地市场容量

有限。

自从2000年政府启动房地产市场,2002年正式复苏以来,异地客户成了支撑北海楼市的主导力量。

4.1本地客群

本地居民开始改变对于住宅的传统观念，从原有的购地建房开始转向购买商品房。

这类客群的购房意向明确，基本仅用于改

变原有的居住条件，购房投资观念尚未形成。

其购买的房源多为市中心的项目，地段对于这类客群拥有巨大的吸引力和杀伤力，

另外，配套也是这类客群最为关心的购房因素之一。

4.2外地客群

目前，异地客户是北海房地产市场的主体。

自1999年以来，北海市的外来购房者中，一直以西北、东北等北方离退休人员为

主；但2003年开始，来自上海、浙江及广西南宁等地的购房者明显增多，他们特别看重一些高档楼盘。

而近期江浙购房团和上海

购房团的到来，更是托起了整个北海楼市，北海楼市已经成为比较纯粹的外销性质一个畸形市场。

外地客户成了普遍持投资心态，把北海现状跟他们本地当年房地产状况相比，觉得北海房价水平低，有很大