常州凌家塘农副产品市场调研报告.doc
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凌家塘农副产品市场调研报告
1、市场的整体概况
表1、1市场整体概况
市场名
凌家塘农副产品市场
*区域位置
位于江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道。
*建筑形式
*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。
铺位形式
*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。
市场规模
占地面积87万平方米（1306亩），总规划建筑面积55万平方米。
商户数
约1200户
铺位数
铺位约1440间
楼层及单层面积
*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。
主次通道
主通道15米，次通道10—12米，大棚里通道12米。
层高
*细分区域太多，详细请查看尾部汇总。
中央空调
无
出租率
95%
使用率
85%
楼层及经营分区
蔬菜区（蔬菜大棚，蔬菜地产，蔬菜展销，蔬菜精品房）水果区（果品精品房、果品大棚、果品地产、香蕉房）粮副区（粮油区、副食区、荤食区、禽蛋区）水产区（鱼区虾、海鲜区、特种水产区、螃蟹区）
中庭与垂直交通
无
铺位装修情况
铺位内部基本无装修，地板则为水泥地面，刷白墙，无吊顶。
铺位配置
水电、电话、宽带。
出入口
8个人行入口，8个车辆出入口
交易模式
现货批发
市场性质
批发占99%
商圈半径及客户构成
销售覆盖江苏的20个市、县和浙江的安吉、长兴、湖洲、金华、衢州、杭州，安徽的广德、郑溪等，占领常州本地市场份额达到90%以上。
开业时间
1992年9月，2005年进行整体迁扩建和全面升级改造。
营业时间
蔬菜区（AM3：
00——PM18:
00，以到货时间为基准）。
其余区一般都是早5点至晚6点。
市场整体经营状况分析
江苏凌家塘农副产品批发市场是江苏省重点物流基地，创建于1992年9月，2004年整体改制建立现代企业制度，2005年根据城市总体规划进行整体迁扩建和全面升级改造，市场经营来自全国20多个省（市）的蔬菜、果品、粮油、水产品等农副产品1000多个品种，辐射长三角地区的50多县市，常驻经营户1600多户，2008年交易额达到116.8亿元，为江苏省规模最大的农副产品批发市场、华东地区重要的农产品集散中心
总体规划布局为“八区一街八中心”：
蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品、物流配载、加工配送、仓储冷藏、生活配套服务区；配套商业及后勤服务街；物流信息中心、加工配送中心、检测检疫中心、会展拍卖中心、电子结算中心、电子监控中心、信息服务中心、物业管理中心。
目前已完成新市场一期工程，竣工建筑面积21.3万平方米，形成“四大交易区（蔬菜、果品、粮油荤副食品、水产品）”的经营格局。
市场规模说明：
市场规模
市场规划总占地面积87万平方米（1306亩），总规划建筑面积55万平方米，总投资8.02亿元。
2、绘图
1）市场区位图:
江苏凌家塘农副产品批发市场位于江苏省常州市西郊凌家塘立交桥南侧，北临振中路，东临新312国道，南临常金路，西临西绕城高速公路，距离常州市中心约为6.8公里，搭乘公车约要40分钟。
图2、2市场整体布局图
3、商铺建筑特性、经营特点说明：
表3、1商铺建筑特性、经营特点
经营品类
经营商铺照片
开间
进深
层高
使用面积
经营产品
说明经营特点（综合化、专项化）
蔬菜类（蔬菜精品房）
6
11
↓
17
4.5
168
菌类
综合
客菜大棚区
7
5↓
19
3
203
主要销售广东、福建、山东、安徽、河南、河北、等15个地区的蔬菜，共约60多个品种
专项
展销广场
3
10
30
全国蔬菜展销
综合
蔬菜地产
8
10
6.9
80
地产菜主要来自金坛、溧阳、宜兴和市场周边地区的本地菜
专项
干货区
3.5
5↓
12
3
60
各类干货
专项
菇类房
3
5↓
15
3
45
海带、菇类。
专项
果品区（果品精品房、果品大棚）
6
15
6
90
经销全国16个省市的各类瓜果
综合
香蕉房
4
8
4.2
32
香蕉
专项
果品展销广场
3
10
30
全国水果展销
综合
粮副区（粮油区）
4
11
3
88
各类大米、面粉、食用油以及杂粮、花生果、葵花籽等
专项
副食区
4
11
3
88
经营品种有调味品、火锅调料、等数千个品种，
专项
荤食区
6
11
3
132
各种肉类，荤食
专项
禽蛋区
4
11
3
88
各种禽蛋
专项
水产区（鱼区）
3
4↓
14
3
54
甲鱼、桂鱼、鳗鱼、鳝鱼、鲈鱼、回鱼、刀鱼
专项
虾区
3
4↓
14
3
54
各类虾米
专项
特种水产区
6
10↓
14
3
85
牛蛙
蟹
鳗鱼黄鳝大黄鱼
鳜鱼甲鱼龟
泥鳅热带鱼等
专项
海鲜区
6
8↓
14
3
180
各类海鲜
专项
螃蟹区
6
8↓
14
3
132
阳澄湖、太湖、滆湖、高邮湖和邻省等产地螃蟹
专项
4、各经营品类面积及业态比例（按使用面积计算）
表4、1业态比例
经营品类
商户数（个）
商铺数（个）
总的使用面积（㎡）
业态占比
合计
图4、1业态饼状
5、上下游关系调研
商户结构：
囤货区、青货区、郊菜区：
水果交易区：
干杂区、调味品区、干辣椒区、榨菜区：
姜蒜区：
香蕉交易区：
餐饮区：
1）上游货源分析：
a）货源地：
b）上游批发商性质：
2）下游市场分析（采购客户分析）：
。
a）下游市场的地区：
、
b）客户群的类别：
c）采购方式：
采购交通方式：
表5、1上下游关系
经营品类
具体经营
品种
商品档次
主力铺位面积
主力铺位
上游
货源
商户
结构
批零比例
零售客户
批发客户
（开间*进深）
货源地
上游批发商性质
商户地区
商户性质
批发
零售
客户地区
采购交通方式
客户地区
客户群
采购方式说明
采购交通方式
水果类
西瓜、哈密瓜、麒麟瓜
中低端
（在大棚交易，按60元/吨计价）
荆州各地、浙江舟山、新疆哈密、海南
原产地总经销商、瓜农、倒货者
本地
批发商
100%
0（一件起卖共四个）
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
水果类
鸭梨
中低端
（在大棚交易，按65元/吨计价）
河北衡水
原产地总经销商、瓜农、倒货者
本地
批发商
100%
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
蔬菜类
白萝卜
中低端
（在大棚交易，按60元/吨计价）
湖南桃江、宜昌长阳、荆州本地
总经销商、菜农、倒货者
本地
批发商
100%
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
姜蒜类
蒜子
中低端
（在大棚交易，按20元/吨计价）
/
山东金山、河南
总批发商、倒卖者
河南
批发商
100%
/
/
/
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
姜蒜类
生姜
中低端
（在大棚交易，按20元/吨计价）
/
山东莱州
总批发商、倒卖者
河南
批发商
100%
/
/
/
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货。
干货调料类
桂皮
中低端
15元/㎡
大棚内地摊（8米*20米）
广西桂林、重庆
总批发商、倒卖者
本地
批发商
100%
/
/
/
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、美宜佳超市等;工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。
冻品
内蒙古羊肉及羊腿、羊腱子等
中低端
租用冷库按40元/㎡/月计价。
800㎡
内蒙古锡林郭勒转运至河南水产大世界
总批发商、倒卖者
河南
批发商
100%
/
/
/
荆州周边（因为冷冻品在运输中有很高的要求没有专门的设备是不能长途运输的）
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。
榨菜
即食榨菜、生榨菜
中低端
32㎡
4*8米
重庆涪陵
原产地厂家、总经销商
重庆
批发商
100%
/
/
/
荆州所辖地区、湖南华容、常德、益阳、四川、重庆、宜昌枝江等地；周边各类超市（百姓超市）、工厂单位食堂、酒店、餐馆等。
批发商
下游批发商自己开车过来提货或请物流公司发货。
自己开货车或随物流车过来抑或坐车到市场请物流车拖货、可以电话联系发货款项与物流公司送货司机结清。
3）常见农产品品类原产地目录
表5、1农产品品类原产地
经营品类
品牌名
产地
蔬菜
根茎类（白萝卜）
湖南桃江、邵阳、宜昌长阳、江苏宿迁
根茎类（土豆）
甘肃定西市、陇西县、白银市、临夏州东乡县、山东泰安
（莲藕）
本地洪湖、监利
（胡萝卜）
河南洛阳、河北承德
姜蒜类
（蒜头）
山东金乡县
（生姜）
山东平度市古岘镇
叶类（芹菜）
河北张家口阳原县
叶类（包菜）
重庆、湖北恩施
水果
西瓜
浙江温岭、本地
哈密瓜
新疆、四川大汉口、蒙古阿太旗
麒麟瓜
海南、赤壁、本地、宜昌
鸭梨
河北衡水市
柑橘
湖北公安
提子
陕西咸阳乾县、礼泉
葡萄
甘肃武威
干货
木耳
吉林江源、桦甸、蛟河、湖北随州
干辣椒
河北沧州、福建龙岩
调料
酱油
榨菜类
榨菜
重庆涪陵
冻品
羊肉
内蒙古锡林郭勒
6、租金售价明细调研（见附表），
市场从09年9月份开业，免租半年，有些签一年的商户在10年10份再续签合同。
1）商铺租金收费情况
蔬菜区
蔬菜精品房：
铺位面积在168㎡（露台36㎡）二层联租，租金为：
10-12万/年，3年1签，押2付6。
蔬菜大棚区：
铺位面积约为203㎡（露台98㎡）三层联租，正常租金为10000/年，管理公司按商户销售总量提成3%，如年度提成额度达5万，即房租全免。
三年一签，押金半年。
展销广场：
现用于停车，在蔬菜展销活动开放后，30㎡摊位租金为5000/月。
活动一般开放周期为2-3个月。
干货区：
铺位面积为59.5㎡（露台24.5㎡），二层联租，正常租金为7000/年，管理公司按商户销售总量提成2%，如年度提成额度达3万，即房租全免。
三年一签，押金半年。
菇类房：
铺位面积在45㎡（露台30㎡）租金为70000/年，三年一签，押2付6。
蔬菜地产：
铺面均为80㎡，租金为1万/月，一年一签，押2付6。
果品区
果品精品房：
铺位面积在90㎡，租金为10万/年
果品大棚：
铺位面积在90㎡，租金为10万/年
展销广场：
按15/30㎡出租,展销期间,租金价格约为3000-5000元/月
粮副区
粮油区：
铺位面积均为88㎡，租金为5-6万/年
副食区：
铺位面积均为88㎡，租金为4-5万/年
荤食区：
铺位均为132㎡，租金为7-8万/年
禽蛋区：
铺位均为88㎡，租金为4-5万/年
水产区
鱼区：
铺位面积为54㎡，租金为14000-20000元/年，（主通道第一间租金为20000/年，第二间为19000元/年，以此类推，最低14000元/年）
虾区：
铺位面积为54㎡，租金为14000-20000元/年，（主通道第一间租金为20000/年，第二间为19000元/年，以此类推，最低14000元/年）
特种水产区：
铺位面积为104㎡，租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年
海鲜区：
铺位面积为180㎡（含露台）， 租金为20000-27000元/年，（主通道第一间租金为27000元/年，第二间为26000元/年，以此类推，最低20000元/年）
螃蟹区：
铺面面积为132㎡，租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年）
2）市场收费标准
表6、1市场收费标准
买方（采购）车辆收费标准：
人力车1元/次：
人力三轮车、摩托三轮车2元/次；方向盘式三轮车、载货面包车（7座以下）3元/次；小型货车（标准装载量在1～3吨以内），载货小客车（11座以下）5元/次；中型货车（标准装载量在3～8吨以内）、载货大可耻（11座以下）10元/次；大型货车（标准装载量在8吨以上）20元/次
蔬菜售货车辆（郊菜、农户菜除外）按每年收取20元～30元综合管理费。
（装载量在8吨以下，20元/车、装载量在8吨以上，30元/车）；姜蒜、干枣：
净重35吨以下（含35吨）代收综合管理费50元/车，净重35吨以上代收综合管理费80元/车
蔬菜销售收费标准：
（郊菜、农户菜除外）
反季节菜20元./吨（白菜、萝卜、包菜），囤货27元/吨鲜货35元/吨，汉货60元/吨，大葱80元/吨
郊菜收费标准：
郊菜：
指摩托车或小三轮车装载，荆州城郊的蔬菜（毛重5吨以下）标准：
20元/吨
农户菜收费标准：
农户菜：
指摩托车或小三轮车装载量以下装载工具装载的蔬菜标准：
2元/车次
水果市场收费标准：
按交易每吨50元收取，按每车5元/吨收取综合管理费。
姜蒜干枣收费标准：
生姜25元/吨，大蒜25元/吨，种蒜或独蒜45元/.’
[‘pmn吨，干枣100元/吨
表6、2租金售价明细调研
商户名称
螃蟹商户
备注
经营业态
螃蟹区
经营状况
良好
铺位/墙铺本身技术参数
开间
6米
进深
8——14米
面积
132平方米
实用面积
实用率
按实际面积算
层高
8米
铺位形状
方正
其他
本铺位在市场的位置图
囤货区D19～20号
租金、租期及租约年限、押金
租金为20000-30000元/年，（主通道第一间租金为30000/年，第二间为29000元/年，以此类推，最低20000元/年）
租金按使用面积计算
售价及销售模式
没有销售
管理费
800元/季度
按使用面积计算
空调费
无
其他费用
无
7、市场配套调研
1）仓库：
仓库共350间，每间面积为4X11=44㎡，层高6M，租金价格在800元/月。
。
表7、1仓库品类
经营品类
对仓库的需求说明
干货
44㎡租金800元/月。
一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。
粮油
44㎡租金800元/月。
一年一交，自己配备抽风设备、地下铺上防潮膜。
2）其他配套图片及说明：
表7、2配套说明
配套
照片
详细说明是如何运作的
餐饮区
每间面积为4X5=20㎡，层高3M，租金价格在50000元/年。
结算中心
总占地面积480㎡
制冰间
冰块10元/块
冷库
目前市场在入口处D区地块建造了万吨冷库，经营门面房231间，左侧发展发展冷冻食品交易区，占地总面积38540平方米。
其中，冷库总建筑面积15386平方米，其中冷间总面积9695平方米，分低温冷藏和高温保鲜两种功能，低温库测算储藏能力10600吨，高温库测算储藏能力1080吨。
其他配套信息：
长途客运配套：
无
公交配套：
5路、310路、328路、517路、95路
工商税务：
无
银行：
中国农业银行（市场内）、中国邮政西林支局（常金路口，常金大桥西侧）
物流配套：
恒泰物流配载中心
停车场：
无（由于此市场通道较宽，有特定的露天展销场地，各种货车及私家车均停在展销场地）
卸货区：
无（商户均在露台、过道上直接卸货）
医疗：
市场卫生服务站（蔬菜区地产1号房）
安保：
市场警务站（果品区广场南侧）
附件1：
市场经营分区占地面积明细表
市场经营分区占地面积明细表
项目
分区
占地面积
建筑模式
蔬菜区
蔬菜大棚
32200
单钢结构大棚建筑面积25760平米，砖砌铺位3层占地面积6400平米
蔬菜地产
6432
单层钢结构，柱间距8M，层高6M
菇类房
1080
砖砌一层，铺位开间3米，进深5米，露台10米
蔬菜精品
3009
砖砌2层占地面积为1947平米，露台1062平米
干货区
2960
钢结构单层大棚建筑面积2160平方，砖砌铺位二层占地面积800平米
展销场地（停车场）
12000
实际占地面积
合计
46881
果品区
果品精品
5760
钢混结构单层，高为6米，其中通道宽12M
果品大棚
11520
钢结构大棚单层层高6M，棚间通道宽12M
展销广场（停车场）
7020
实际占地面积
香蕉房
2400
砖砌一层，每个铺位含十个对门小铺
合计
20940
粮副区
粮油区
7920
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
副食区
9680
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
荤食区
8480
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间6米，进深为11M
禽蛋区
3600
钢混结构2层，中间通道为8M，铺位对门，开间4米，进深为11M
集贸市场
3000
仓储区
15092
单层屋脊高5M，其中通道为12M
停车场
3000
合计
42852
水产区
鱼区
5796
钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M
虾区
5502
钢混结构，铺位2层开间3米，进深4米，露台进深10M
特种水产
3528
钢混结构，铺位2层开间6M，进深10M，露台进深4M
螃蟹区
9408
钢混结构，铺位2层开间6M，进深8M，露台进深6M
白肉区
3200
详见图片
杀鸡房
2800
砖砌单层，开间4进深10
海鲜区
1260
铺位2层，开间6M，进深8M，露台进深6M
合计
31494
配套设施
餐饮区
320
污水处理站
600
水泵房
200
变电站
320
螃蟹打包房（现宿舍）
1158
3层砖砌，开间4，进深6
制冰车间
300
治安办公室；厕所
200
警务站，办公楼
300
行政楼
450
结算中心
480
整个市场周圈商户办公楼，
在建（平面图中虚线建筑）
附件2:
目标市场招商信息
凌家塘农副食品批发市场于2009年5月11发布以下售价信息：
1、香蕉区，一层商铺，面积约为53㎡，总价约为63万；
2、蔬菜区、果品区、粮油区、铺面约140㎡，总价在89－91万
3、岳杨路南区，岳杨路北区，岳杨路西北区，3层联售，使用面积在180平米，总价在108－130万。
4、在果品区和粮油区2层联售，此种商铺有20套，一层面积在40平米，二层在80平米，总面积在110－120平米，总价在110－120万；
5、公寓式办公有蔬菜区、果品区和粮油区，使用面积在30－40平米，总价在15－16万。
6、露台办公是岳杨路南区、干货区、果品区和粮油区。
使用面积在36－40平米，总价在15－16万。
露台是免费赠送，面积在24平米，价格在27－32万左右。
截止到2010年8月7日，目前还剩2套岳杨路三层联售铺面未售，使用面积在180平米，售价分别为：
153万、143万，得铺率为85%，40年产权，无返租。
23
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