通化市物业管理办法通化市物业管理办法.docx

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通化市物业管理办法通化市物业管理办法

通化市物业管理办法

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市市区物业管理活动。

本办法所称物业管理，是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人，由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

　　第三条物业管理活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则。

第四条建立完善市、区、街道办事处、社区四级物业管理体系。

（一）市公用事业局负责全市物业管理活动的监督管理工作。

其主要职责:

1、贯彻执行物业管理的法律法规，执行国家物业管理的有关规定，制定物业管理的相关制度;

2、负责物业服务企业资质审核，物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金，以及小区内道路或场地修复保证金的监督管理工作；

3、负责批准协议选聘物业服务企业及招投标选聘物业服务企业备案工作；

4、负责全市物业服务查验接收的监督管理；

5、负责划分物业管理区域；

6、负责全市物业管理小区达标考评工作；

7、负责受理物业管理信访，调解处理纠纷，查处物业管理违法行为；

8、协调、指导各相关部门的物业管理工作；

9、定期组织由市、区各相关部门，街道办事处和社区居民委员会参加的物业管理联席会议。

其下设的物业管理办公室负责日常工作。

（二）区级政府物业行政主管部门全面负责本辖区物业管理工作。

其主要职责：

1、负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实；

2、负责指导街道开展物业管理工作；

3、负责本辖区业主大会、业主委员会的监督和指导工作；

4、参与本辖区物业服务查验接收工作；

5、参与物业维修保证金、物业服务保证金使用的监督管理工作；

6、参与本辖区物业管理小区达标考评工作；

7、负责受理本辖区物业管理投诉，查处物业管理违法行为。

（三）街道办事处应当履行以下职责：

1、组织业主召开首次业主大会会议，指导业主委员会换届工作；

2、指导、协调物业服务企业、业主大会、业主委员会、社区居委会开展物业管理工作；

3、对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告；

4、受理本辖区物业投诉、调解物业管理纠纷。

（四）社区居民委员会在街道办事处的指导下，做好以下物业管理工作：

1、监督、协助物业服务企业开展物业服务工作；

2、监督、指导业主大会、业主委员会及业主开展自治管理活动；

　　3、配合街道办事处组织召开首次业主大会会议和业主委员会换届工作；

　　4、调解物业管理活动纠纷；

5、劝阻违法拆改房屋和私自搭建建（构）筑物、损坏公共设施等行为，并向有关部门报告。

社区居民委员会设置专职人员，具体负责物业管理工作，并接受物业行政主管部门的指导。

第五条市建设、规划、公安、价格、工商、环境保护、区民政等相关部门在物业管理活动中应当履行下列职责：

　　建设行政主管部门负责物业保修期限和保修范围内的质量保修责任、物业质量及其配套设施是否完善的监督管理；负责弃置垃圾、破坏市政公用设施及饲养畜禽、圈地、耕种等行为的监督管理。

规划行政主管部门负责核定、验收物业服务用房等配套设施是否按照批准的规划设计配建的监督；负责违法建（构）筑物、棚、亭、厦等行为的监督管理。

　　公安部门负责指导物业服务企业划分停车位及确定在物业管理区域内合理的行车路线，对停放大型客车、货车和危险品运输等车辆的行为进行管理；对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、阻碍消防通道、消防设施和消防安全工作进行检查和指导。

　　价格行政主管部门负责制定物业服务收费办法，定期公布物业服务收费政府指导价格，查处价格违法行为。

　　工商行政主管部门负责物业服务企业注册，核发营业执照，依法对企业经营行为进行监督管理。

环境保护行政主管部门负责物业管理区域内经营场所排放油烟污染，生产、建筑噪声扰民等行为的监督管理。

区民政部门负责指导、协调街道办事处、社区居民委员会开展首次业主大会和业主委员会换届工作。

　　教育、人力资源保障局、卫生、药品监督、文化、公安、工商等行政主管部门审批物业管理区域内的经营场所时，应当查验有利害关系业主同意改变原房屋使用用途的书面意见及市、区物业行政主管部门，以及街道办事处的审核意见。

第六条新建住宅物业和向两个以上业主出售的非住宅物业应当实行物业管理。

原有住宅、非住宅物业的业主应当通过选聘物业服务企业、自行管理或者委托他人管理的方式，创造条件逐步实行物业管理。

旧住宅小区改造后达到物业管理条件的，应当通过选聘物业服务企业的方式实行物业管理。

第二章业主及业主大会

第七条物业管理区域内的房屋所有权人为业主（含未办理房屋权属证书的合法买受人）。

一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。

业主、业主大会按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，享有权利，承担义务。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第八条业主入住达到50%以上或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的，街道办事处应当及时组织召开首次业主大会会议。

分期建设的物业项目，首期入住的业主达到50%以上时，可以成立业主大会。

后期业主入住达到前款规定的条件时，应当重新组织召开业主大会会议。

物业管理区域内，业主人数少于30人的，或者业主一致不同意成立业主大会，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　第九条街道办事处组织召开首次业主大会会议前，应当成立首次业主大会会议筹备组。

　　首次业主大会会议筹备组由五至七名成员组成，包括街道办事处、社区居民委员会负责人、开发建设单位代表、业主代表。

筹备组组长由街道办事处的负责人担任。

　　首次业主大会会议筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

　　第十条首次业主大会会议筹备组应当拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）、确认业主身份、确定业主在首次业主大会会议上的投票权数、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单后，在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　首次业主大会会议筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处组织下，召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十一条首次业主大会会议所需费用按下列规定分摊：

（一）五年内新建的住宅小区由开发建设单位承担；

（二）五年以上有物业服务公司的住宅小区由物业公司承担；

（三）五年以上没有物业服务公司的住宅小区由市人民政府从城

市维护费中列支。

第十二条业主大会会议决定事项可以采用集体讨论，也可以采用书面征求意见的方式，并实行投票表决；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　住宅物业的业主投票权按套计算，每套住宅计一票。

　　非住宅物业的业主投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含本数）的有一票投票权，每超过100平方米再计一票。

　　第十三条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项依法作出约定。

　　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十四条业主大会会议通过的决定，业主委员会和全体业主必须履行。

　　业主大会会议作出的决定违反法律、法规规定的，市物业行政主管部门或者街道办事处有权责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十五条业主委员会是业主大会的执行机构。

业主委员会一般由15人以下的单数组成，应至少有一名社区居委会成员。

根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。

执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

业主委员会成员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

　　第十六条经业主、业主大会同意，业主委员会代表业主行使权利，并履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定；

（二）召集业主大会定期会议和临时会议；

　　（三）按照业主大会的决定定期以书面形式，向业主、业主大会通报物业服务情况和业主大会、业主委员会活动经费使用情况；

　　（四）受业主、业主大会委托，通过招投标或者其他方式选聘物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（五）了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（六）组织实施业主自行管理物业工作；

　　（七）监督管理规约的实施；

　　（八）业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会履行前款第

（二）项规定的职责时，应当书面通知街道办事处和社区居民委员会。

　　业主委员会不得从事与物业管理活动无关的行为。

　第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料到市物业行政主管部门和街道办事处备案：

（一）业主大会成立情况材料；

（二）物业管理区域基本情况材料；

　　（三）业主委员会选举办法，业主委员会组成人员情况材料及身份证明；

　　（四）管理规约及业主大会议事规则。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应在变更后30日内，向原备案部门办理备案变更手续。

　　第十八条业主委员会应当建立档案。

内容包括：

（一）各种会议的书面材料；

（二）业主委员会选举产生、备案材料；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）业务往来材料；

　　（五）维修资金使用情况材料；

　　（六）业主委员会认为需要存档的其他材料。

　　业主委员会档案应当由专人保管，不得损毁、遗失。

业主委员会换届改选时，应当将档案资料移交至下一届业主委员会。

　第十九条业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定，按期进行换届改选。

因故未能按期换届改选的，街道办事处应当督促业主委员会进行换届。

在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生。

　　第二十条业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，经业主大会会议通过，可以在物业服务合同中约定或者在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支。

　　第二十一条业主、业主大会、业主委员会对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业服务费用等损害其他业主合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约的规定，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，也可以向有关管理部门报告，请求处理。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第三章物业服务企业管理

第二十二条物业服务企业取得资质证书后，应当在资质等级范围内从事物业管理活动。

物业服务企业的名称、法定代表人发生变更的，以及歇业、分立、合并的，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更或注销手续。

物业服务企业资质证书必须在物业服务企业办公场所明示。

任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

第二十三条非本市的物业服务企业进入本市从事物业服务活动的，应当事先持资质证书报市物业行政主管部门备案，并主动接受其监督。

　第二十四条物业服务企业的专业管理人员，应当取得国家或者行业相应的职业资格证书后，方可从事物业管理活动。

　　职业资格证书不得涂改、出租、出借、转让。

　第二十五条物业服务企业应当向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业服务保证金。

标准为物业服务项目6个月的物业服务费用。

　　物业服务企业存储物业服务保证金后，市物业行政主管部门向物业服务企业出具物业服务保证金交纳证明。

　　第二十六条物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，违反物业服务合同，有下列行为之一的，由业主申请，经市、区物业行政主管部门审查核实后，扣减物业服务保证金，并依法对受侵害的业主给予补偿。

（一）未返还向业主收取的服务期限以外的物业服务费的；

（二）未按合同约定的标准提供服务的；

　　（三）擅自撤出物业服务项目的；

　　（四）违反规定向业主收取不应该收取的费用的；

　　（五）损害物业管理区域内共用部位、共用设施设备的。

　第二十七条物业服务企业退出服务项目时，应当与业主委员会协商，业主委员会同意后，经市、区物业行政主管部门确认，返还物业服务保证金本息。

有异议的，可通过仲裁或者诉讼方式解决。

　　第二十八条物业服务企业享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定收取物业服务费用；

（二）接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，并向接受服务的业主收取约定的费用；

　　（三）选聘专营企业承担专项服务。

　　（四）对损害物业共用部位、共用设施设备的,代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

第二十九条物业服务企业应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务，收取物业服务费时使用专用发票；

（二）被开发建设单位或者业主大会选聘后，及时备案，并存储物业服务保证金；

　　（三）每半年公布一次物业服务费用的收支情况明细；

　　（四）听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督；

　　（五）制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告；

（六）建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

　第三十条市物业行政主管门每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用程度、服务满意率等方面进行考核评定，评定结果在媒体上公布。

对评定不合格的物业服务企业，责令限期整改；整改后仍不合格的，取消其在本市承接物业服务的资格。

第四章前期物业管理

第三十一条前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

开发建设单位须按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标或协议选聘的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　选聘的物业服务企业按照物业服务收费标准提供相应的物业服务。

　　开发建设单位销售物业时，须向买受人明示前期物业服务合同，承诺物业服务标准和收取的物业服务费用必须明确告知物业买受人，在承诺的期限内不得擅自降低物业服务标准、提高物业服务收费标准。

　　第三十二条新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业，应当按照下列规定，配置物业管理用房：

（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最小不得低于100平方米；

（二）建筑面积超过十万平方米（含本数）的，超过部分按照千分之二配置。

物业管理用房应当设置在物业管理区域中心位置或者主出入口附近，并且是具有独立使用功能的地面以上的一层及毗连房屋。

物业管理用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公室、门卫室、监控室、储藏间等。

规划行政主管部门应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房的位置和面积。

规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。

物业管理用房的所有权依法属于全体业主。

未经占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，不得改变物业服务用房的用途。

改变物业管理用房使用用途有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照全体业主或者业主大会会议的决定使用。

第三十三条已交付使用的但建设单位未提供物业管理用房的物业管理区域，如规划设计已有物业管理用房，无论是否已分摊计入建设成本，建设单位必须按本办法第三十二条规定的标准向业主无偿提供。

旧住宅小区改造后，按照本办法第三十二条规定，最小不得低于50平方米的标准，由市物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法补建或利用原有房屋配置物业管理用房。

第三十四条开发建设单位应当制定临时管理规约。

临时管理规约不得违反法律法规的规定，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　开发建设单位销售物业时，须向物业买受人明示临时管理规约。

　　临时管理规约对全体业主具有约束力。

临时管理规约在管理规约生效后，即行失效。

　第三十五条住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业的开发建设单位，应当向市物业行政主管部门申请确认物业管理用房，划分物业管理区域后，通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业行政主管部门备案：

（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）招标公告或者招标邀请书；

　　（三）招标文件；

　　（四）法律、法规规定的其他材料。

　　市物业行政主管部门发现招标行为有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

　　第三十六条开发建设单位确定中标的物业服务企业后，应当在与中标的物业服务企业签订前期物业服务合同后30日内，持下列资料到市物业管理行政主管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件等资料；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）临时管理规约；

　　（五）招标代理委托合同；

　　（六）物业服务保证金交纳证明；

（七）物业维修资金代交保证书；

（八）法律、法规规定的其他材料。

　　市物业行政主管部门备案后，向开发建设单位出具《实施物业管理证明》。

　第三十七条通过招投标方式选聘物业服务企业，应当由开发建设单位从市物业行政主管部门建立的专家库中随机抽取确定评标委员会成员。

评标委员会由开发建设单位代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上的单数，其中开发建设单位代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

投标人少于3个或者建筑面积多层4万平方米以下、高层2万平方米以下的住宅物业，建筑面积1万平方米以下的非住宅物业，经市物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

第三十八条开发建设单位申请协议选聘物业服务企业的，应当向市物业行政主管部门申请确认物业管理用房，划分物业管理区域后，持下列资料到市物业管理行政主管部门办理审批手续：

（一）规划图纸；

（二）物业服务企业营业执照、资质证书，及法定代表人身份证明；

　　（三）《临时管理规约》；

　　（四）物业服务项目的标准和要求；

　　（五）法律、法规规定的其他材料。

　　符合条件的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《协议选聘物业服务企业批准书》。

第三十九条开发建设单位确定协议选聘的物业服务企业后30日内应当持下列资料到市物业行政主管部门办理实施物业管理证明。

（一）《协议选聘物业服务企业批准书》；

（二）前期物业服务合同；

（三）物业服务保证金交纳证明；

（四）物业维修资金代交保证书。

符合条件的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《实施物业管理证明》。

第四十条开发建设单位应当按照下列规定完成前期物业服务的招投标或协议选聘工作：

（一）预售商品房在取得商品房预售许可证前；

（二）现售商品房在正式销售30日前；

第四十一条开发建设单位在申领商品房预售许可证时，应当向市物业行政主管部门报送下列材料：

（1）标注物业服务用房具体位置和面积的规划详图及书面证明；

（2）物业共用部位、共用设施设备使用房屋清单；

（3）《实施物业管理证明》；

新建商品房屋初始登记时，应当报送上述

（一）、

（二）款资料，由房屋权属登记机关确认、记载、存档。

　第四十二条新建住宅物业及向两个以上业主出售的非住宅物业交付使用前，市物业行政主管部门应当组织开发建设单位、物业服务企业或其他管理人，依据《吉林省物业服务查验接收办法》对物业进行查验。

主要资料有：

（一）质量监督、规划、消防、水、电、气、暖、通讯、有线电视、电梯等配套设施及验收合格文件；

（二）水、电、气、暖、通讯、有线电视等专业管理单位移交协议；

　　（三）物业专项维修资金足额交存证明；

（四）物业维修保证金交存证明；

（五）《实施物业管理证明》。

查验合格的，市物业行政主管部门向开发建设单位核发《住宅物业查验合格证明》；

开发建设单位在办理房屋初始登记时，应当向房屋权属登记机关提供《住宅物业查验合格证明》，否则不予受理。

第四十三条开发建设单位与物业服务企业承接验收后，向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）法律、法规、规章规定的其他资料。

　　开发建设单位在与物业服务企业签订承接验收协议之日起10日内，向市物业行政主管部门备案。

　第四十四条开发建设单位在物业交付使用前，应当按照当地上一年度建设部门核准的物业建筑安装工程每平方米造价2%的标准，向市物业行政主管部门指定的银行账户存储物业维修保证金，作为保修期内属于建设单位物业质量责任的维修费用保证，保修期满后按规定返还本息。

　第四十五条物业服务企业在业主委员会成立前解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知开发建设单位，并移交本条例第四十三条规定的资料。

开发建设单位必须选聘新的物业服务企业，进行物业服务。

前期物业管理期间，开发建设单位不得放弃物业服务。

第四十六条开发建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用、并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担。

市建设、价格、物业等行政主管部门按照国家有关规定对建设单位违法、违规行为进行查处。

第五章物业服务管理

第四十七条物业管理区域由市物业行政主管部门按下列原则划分：

（一）配套设施设备共用的；

（二）位于同一社区或者位置靠近的；

　　（三）原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的；

　　（四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并且能够封闭管理的；

　　（五）市物业行政主管部门认为有必要划分为一个物业管理区域的。

　第四十八条物业服务合同期限终止90日前，业主大会、业主委员会与物业服务企业应当协商续约事宜，续约的应当续签合同。

不续约的，按照下列规定执行：

（一）物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定，足额交纳物业服务费用至合同终止之日；

（二）物业服务企业应当在退出服务项目30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的物业服务费用退还业主；

　　（三）物业服务企业应当在退出服务项目前10日内，向业主大会、业主委员会移交有关物业使用、维修、养护、更新、改造等全部资料。

　第四十九条物业服务合同期限未满，业主大会或者物业服务企业一方提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。

业主委员会应当在此期间组织召开业主大会会议，选聘新的物业服务企业。

　　业主大会和物业服务企业有物业服务纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

协商、仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业服务企业不得终止物业服务。

　　第五十条业主或者业主大会共同决定自行管理物业项目的，业主、业主委员会应当做好下列工作：

（一）组织物业管理区域内（含楼道）环境卫生清扫保洁工作；

（二）维护物业管理区域环境秩序和绿化养护；

　　（三）负