上海新天地南京1912深圳万象城案例研究.ppt
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1,上海新天地是一个将上海石库门建筑旧区改造成国际水平的餐饮、商业、文化、娱乐等多功能的都市休闲景区,旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人,案例研究,2,新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等,太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。
C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑,案例研究,3,上海新天地项目定位：
国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：
集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：
上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成客户定位具有shoppingmall功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：
多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会,案例研究,4,上海新天地业态分布和组成,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。
该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。
估算的业态比例零售：
餐饮：
休闲娱乐38：
42：
20,案例研究,5,现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力,6,新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主；,新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
案例研究,7,新天地南里现代建筑为主要表现手法，集中式商铺为主；,案例研究,8,上海新天地项目定位：
国际化休闲、文化、娱乐中心,功能定位：
集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：
上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客,功能构成客户定位具有shoppingmall功能,提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：
多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点会有很多的活动在新天地举行，很多人在上海新天地聚会,案例研究,9,上海新天地业态分布和组成,北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平,南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。
该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。
估算的业态比例零售：
餐饮：
休闲娱乐38：
42：
20,案例研究,10,“南京1912”是南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌最佳展示地,“南京1912”紧邻总统府西侧，南邻南京文化一条街长江路，北靠南京电子一条街珠江路，离华夏第一商圈新街口仅1000米。
昔日总统府邸，今朝城市客厅；,东西方时尚将在这里交融汇聚，古典与现代文化将在这里前后传承。
11,南京1912由17幢民国风格建筑及共和、博爱、新世纪、太平洋个街心广场组成，分为酒吧、餐饮、休闲三个区域,南京1912呈L型环绕总统府，占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成，街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。
最初规划为展览馆，后来作为“总统府”的一个配套设施，规划成为有文化品位和历史底蕴的休闲消费场所，提升总统府周边的环境，弘扬民国文化。
太平广场,新世纪广场,博爱广场,共和广场,12,南京1912项目定位：
中高档消费的时尚休闲聚居地,功能定位：
集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：
主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,功能构成客户定位,希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京的人一想到总统府就想到，一想到就想起总统府。
案例研究,一是建筑风格。
“1912”拥有南京独特的民国建筑风格，而“新天地”的建筑带有殖民地的色彩，并非纯粹的本土文化；一是文化底蕴。
“新天地”只是一种缺乏具体代表的殖民生活的表现；而南京则是新旧时代更替时期生活的表现。
作为一脉相承的开发思路，南京和上海新天地有着很多的相似，但同时也有深层次的差异：
13,案例研究,南京1912业态分布和组成,南京1912业态主要为餐饮和休闲娱乐，零售功能较弱。
14,南京1912民国式府衙建筑，本身就是中西建筑的完美融合,案例研究,考究的窗,复杂的门,艺术墙,小品,15,南京1912项目定位：
中高档消费的时尚休闲聚居地,功能定位：
集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体客户定位：
主要锁定城市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等,功能构成客户定位,希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地要让到过南京的人一想到总统府就想到，一想到就想起总统府。
案例研究,一是建筑风格。
“1912”拥有南京独特的民国建筑风格，而“新天地”的建筑带有殖民地的色彩，并非纯粹的本土文化；一是文化底蕴。
“新天地”只是一种缺乏具体代表的殖民生活的表现；而南京则是新旧时代更替时期生活的表现。
作为一脉相承的开发思路，南京和上海新天地有着很多的相似，但同时也有深层次的差异：
16,案例研究,南京1912业态分布和组成,南京1912业态主要为餐饮和休闲娱乐，零售功能较弱。
17,项目位置：
深圳华侨城人文主题社区的核心地段占地面积：
3.5万建筑面积:
13万，其中商业面积8万，写字楼1万平方米，公寓酒店2万平方米，地下停车场2万平方米。
开业时间：
2007年10月,国际购物：
国际品牌百货、精品特色超市、时尚潮流专卖国际娱乐：
剧场式真冰场、五星级数码影院、儿童教育中心国际餐饮：
主题概念餐厅、环球特色美食、浪漫观景餐饮露台、城市星光酒吧,深圳益田假日广场：
打造体验特色的国际购物中心,益田假日广场的总体商业业态比例,案例研究,18,北京盈港SOLANA:
国际标准的生活体验式购物中心,项目位置：
朝阳公园西门占地面积：
13万建筑面积:
地上两层，6万平方米（部分挑高912米）地下两层，9万平方米容积率：
0.62开业时间：
2007年底,SOLANA的总体商业业态比例,案例研究,19,北京东方新天地各业态租金分析,高租金（10元/平米.天以上）：
个人金融服务、品牌服饰专卖、精品礼物零售、高档特色餐厅、女性化妆品、珠宝钟表礼品店中租金（6-10元/平米.天）：
餐饮、专业零售低租金（6元/平米.天以下）：
超市、健身,主要租金盈利来自零售店铺250家出租店铺中，零售店铺占73%、餐饮占27%。
零售店铺租金高于餐饮类，最高达300美元/平米.月。
案例研究,20,深圳华润万象城各业态租金分析,高租金,精品零售,中租金,低租金,百货,超市,快餐,电影院,专业零售,品牌服饰,主力店承租水平均不超过300元/月/平米与地铁连通的楼层租金最贵；店铺面积越小，单位租金越高；租金随楼层按照比例逐层往上递减。
大型中餐,溜冰场,高租金（800元/平米.月以上）：
精品礼物零售、化妆品、饰品中租金（300-800元/平米.月）：
快餐、专业零售低租金（300元/平米.月以下）：
超市、百货、电影院、溜冰场等,案例研究,21,华润万象城各层业态分布,-1F,1-3F,4F,5F,各层的散铺业种没有明显区别，每一层都同时存在服饰、休闲、餐饮多种品类；每层都有主力店，但主力店主题各不相同。
案例研究,22,西郊百联各层业态分布,1-3层的散铺业态没有明显区别，每一层都同时存在服饰、餐饮多种业态。
但比例各不相同，且1层主要以品牌餐饮和服饰为主；每层都有主力店，但主力店主题各不相同。
1F,-1F,2F,3F,4F,案例研究,23,深圳华润万象城一期商业是代表深圳都市文化品位且富有个性的主题购物中心,建筑面积：
18.8万平米商业定位：
完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐开发理念：
全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合商业形态：
4家主力店+店中店,万象城案例解析,24,负一层设置华润CITYVALUE超级广场作为主力店，并连通地铁通道,停车楼环形坡道,连通地铁站厅,万象城案例解析,25,根据用地进深偏大的特点，灵活设置停车楼，使停车场成为万象城“最大主力店”,停车楼环形坡道,此蓝色区域设置了2、1、2、2A、3、3A共六层停车场，除了提供数量充足的停车位，还可使驾车者可有选择地直接到达多个经营楼面，弱化了楼层差异。
万象城案例解析,
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