东莞商业地产市场研究报告(客户版).doc

东莞商业地产市场研究报告(客户版).doc

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目录

商业资讯篇 4

一、宏观经济 4

二、政策法规 5

三、市政规划 8

四、全国宏观商业动态 11

五、东莞商业市场动态 14

二级市场篇 21

一、商业地产总体分析 21

二、商铺 22

1、商铺市场总体分析 22

2、商铺供应分析 22

3、商铺成交分析 26

4、商铺库存分析 31

5、商铺潜在供应分析 33

三、写字楼 34

1、写字楼市场总体分析 34

2、写字楼供应分析 35

3、写字楼成交分析 37

4、写字楼库存分析 41

5、写字楼潜在供应分析 42

四、2011年商业地产成交排行榜 44

1、开发商成交金额排行（前10名） 44

2、楼盘成交金额排行（前10名） 44

3、楼盘成交面积排行（前10名） 45

4、楼盘成交套数排行（前10名） 45

三级市场篇 46

一、商铺 46

二、写字楼 52

租赁市场篇 56

一、商铺 56

二、写字楼 61

市场总结篇 65

后市展望篇 67

商业资讯篇

一、宏观经济

2011年中国CPI5.4%超目标，但回落态势明显12月CPI创15个月新低。

2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。

其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。

全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。

其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。

2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。

2011年中国进出口超3.6万亿美元，贸易顺差降14.5%。

海关总署发布2011年我国外贸进出口情况。

据海关统计，2011年，我国外贸进出口总值36420.6亿美元，比2010年同期（下同）增长22.5%，外贸进出口总值刷新年度历史纪录。

其中，出口18986亿美元，增长20.3%；进口17434.6亿美元，增长24.9%。

贸易顺差1551.4亿美元，比上年净减少263.7亿美元，收窄14.5%。

PMI重上荣枯线，12年经济或前低后高。

中国物流与采购联合会发布数据，2011年12月PMI为50.3%，受元旦和春节即将来临节日效应提前释放带动，该指数环比上升1.3个百分点，这一数据好于此前市场预期。

时隔一个月之后，制造业采购经理指数（PMI）重返50%的“荣枯分水岭”上方，显示出当前经济增速回落态势趋于稳定。

预计12年经济增速不会出现大滑坡，全年或呈现“前低后高”的走势。

受发达国家经济震荡下行和国内经济增长动力转换影响，2011年中国经济增速总体呈回调态势。

基于对未来出口和投资增速下降的估计，国内外对2012年中国经济增长普遍存在担心，但中国经济发展的基本面并未改变，经济增速有回调的一面，也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。

2011年东莞经济增速仍然有限，GDP增长8.0%。

东莞实现了“十二五”发展的良好开局，预计全市实现生产总值4735亿元，比上年增长8%；地方财政一般预算收入313亿元，增长了18.2%；固定资产投资总额1079.8亿元，增长了8.1%；全市合同利用外资增长35.1%，引进日资、台资分别增长了129.7%和17.2%；进出口总额1347亿美元，增长了11%，其中出口780亿美元，增长12%。

生产总值前五名分别被虎门347.38亿元、长安270.35亿元、东城252.81亿元、南城236.46亿元、厚街220.13亿元夺得。

同时通胀率也稳步回落，最近11月cpi5.70%。

二、政策法规

珠海出台商品房限价限购“双限”政策

根据珠海市人民政府办公室于１０月３１日发出的《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，自今年１１月１日起，珠海在全国率先对其房地产市场实行限价限购政策。

根据这一新规定，自今年１１月１日起，该市户籍居民家庭（含驻珠部队现役军人和现役武警家庭）、可提供购房之日起算的前两年内在该市累计缴纳１年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非该市户籍居民家庭，在珠海市香洲区（主城内）只能新购１套商品住房。

同时，房地产开发企业必须将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。

报备项目的住房平均价格超过该市２０１１年度房价控制目标（１１２８５元／平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

增值税营业税起征点大幅上调

财政部10月31日发布第65号、66号财政部令，公布修订后的增值税、营业税、资源税暂行条例实施细则，其中，增值税、营业税起征点有较大幅度上调。

新税法11月起在全国全面实施。

　根据关于修改《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的决定，增值税起征点的幅度调整为：

销售货物的，为月销售额5000元至20000元；销售应税劳务的，为月销售额5000元至20000元；按次纳税的，为每次（日）销售额300元至500元。

营业税起征点的幅度规定调整为：

按期纳税的，为月营业额5000元至20000元；按次纳税的，为每次（日）营业额300元至500元。

专家认为，主要为个体工商户的小规模纳税人将受惠于此次起征点的调整，据介绍，中国增值税纳税人中，尽管小规模纳税人缴纳税额所占比重不高，但小规模纳税人的户数占增值税纳税人户数的比重高达80%至90%。

广东中山新建商品住房实行限价限价期为52天

近日在坊间热传的中山楼市限价消息，终于得到官方证实。

昨日上午，中山市政府正式发文宣布，从即日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房售价不得超过5800元/平方米，限价期限为52天。

据悉，在目前省内其他已限价的城市中，均未公布限价期限，中山尚属首例。

昨日中山市政府发布的《关于稳定我市新建商品住房价格意见的通知》称，自发文之日起至2011年12月31日止，全市新建商品住房交易按以下要求执行：

单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的（按建筑面积计算），市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续；单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米，未向市国土资源局提交登记备案资料的，市国土资源局暂缓办理登记备案手续。

中山市政府办公室有关人士表示，此次限价的目的是为了进一步稳定中山楼价，确保实现中山2011年度新建住房价格控制目标。

国土部修法改闲置土地处理房企囤地空间遭挤压

国土资源部正在对一个已经施行12年的法规进行较大程度的修改，而这将直接影响到开发商的囤地行为。

　　一位权威人士透露，这次修改《闲置土地处置办法》就是使之更加规范，更具可操作性，在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定，比如政府在查处过程中要告知企业等，企业也可以进行申诉等。

　他表示，比如开工标准，无论是闲置一年还是两年，都是以开工为起点计算时间，但社会上目前关于动工的标准有好几种，不同的部委也有不同的标准，此次修法就要确定一种标准，起码对土地是否"闲置"有个明确的判断标准，在实际执行中便于操作。

"该办法的修改已经进入了最后论证阶段，一旦修改完善后就会上报国土部部长办公会，待通过后就可以经国土部发布施行。

"上述人士称。

银监会：

对岁末年初资金运行保持高压态势

银监会日前召开2011年第四次经济金融形势通报分析会，强调要高度关注岁末年初的资金运行特点，保持高压态势，严格执行存贷款指标日均考核要求，严禁通过发行短期理财产品变相高息揽储、规避监管要求、进行监管套利。

会议透露，截至2011年三季度末，银行业金融机构总资产107.4万亿元；不良贷款率1.84%，较上年末下降0.6个百分点；不良贷款余额1.06万亿元，较上年末减少1847亿元。

商业银行拨备覆盖率270.7%，较上年末提高53个百分点；资本充足率12.3%，较上年末提高0.16个百分点。

央行：

适时适度预调微调货币政策

中国人民银行昨日发布的第三季度中国货币政策执行报告指出，下阶段中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，同时密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

报告提出，将以加快转变经济发展方式为主线，继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，以巩固经济平稳较快发展的良好势头，保持物价总水平基本稳定，加强系统性风险防范。

报告认为，在一系列政策措施综合作用下，中国物价过快上涨的势头得到初步遏制，政策效果逐步显现。

但也要看到，未来物价走势仍有不确定性，物价稳定的基础还不牢固。

报告称，将根据经济金融形势和外汇流动的变化情况，综合运用多种货币政策工具组合，健全宏观审慎框架，保持货币信贷和社会融资规模的合理适度增长。

报告提出，将继续加强地方融资平台公司贷款、表外业务和房地产金融的风险管理，加强对民间借贷的监测分析，加强系统性风险防范。

东莞：

月入逾5000公积金贷款须交税单，5000以下无须提供

据市民报料，目前东莞申请公积金贷款需要交税单了。

南都记者昨日从市住房公积金管理中心贷款管理科求证了这一信息，不过只有收入在5000元/月及以上的市民使用公积金贷款时，必须提供个人税单，收入5000元/月以下的市民则可以免除这一程序。

当然，收入越高，能够贷到的款项就越多。

温远军提醒，并不是所有市民申请公积金贷款都需要提供税单的，而是只有收入5000元/月及以上的市民贷款时才需要提供税单，收入5000元/月以下的市民是不需要提供税单的。

与现有商业贷款审核相比，目前的公积金贷款的审查仍然相对宽松。

银监会:

密切关注房地产贷款风险

中国银监会近日发布2011年第三季度《中国银行业运行报告》，提出将持续加强重点风险领域的监管工作，要求银行密切关注房地产贷款风险变化，加强地方政府融资平台贷款的规范清理，严防民间借贷风险向银行体系蔓延。

《报告》称，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。

随着调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧。

针对当前房地产市场的形势，银监会要求银行密切关注房地产贷款风险变化，增加风险排查和实地走访频度，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，加强对土地、房产等押品的及时估值和持续管理；在严格执行差别化房贷政策的前提下，应首先满足首套、小户型、自住购房的贷款需求。

国土资源部：

继续深化土地制度改革

２０１１年中国土地学会学术年会１９日在广东佛山召开。

国土资源部副部长、中国土地学会理事长王世元在会上表示，要不断深化土地制度改革、实行最严格的耕地保护和节约用地制度，促进城乡统筹发展。

本次学术年会以“城乡统筹发展与深化土地制度改革”为主题。

王世元认为，深化土地制度改革、促进城乡统筹发展，是中国工业化、城镇化和农业现代化同步推进中亟待破解的重大课题，是破除城乡二元结构、转变土地利用方式的必由之路，也是落实以人为本、改善民生、促进社会和谐稳定的根本要求。

住建部：

年底前建成40城市住房信息系统

近日据消息称，住房和城乡建设部启动的全国40个城市个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。

该40个城市包括省会城市、计划单列城市及一批大型的地级市。

目前，长三角的上海、杭州、南京、宁波、温州、苏州、无锡等地的个人住房信息，大部分已先后联入住建部系统。

据悉，联网后可通过姓名、身份证号，以人为单位查询在40个联网城市拥有住房的信息，包括房产证、住房交易合同。

根据长期规划，未来个人住房信息系统还将覆盖全国256个地级市，并可能包含婚姻、户籍等信息。

央行时隔３年首次下调存款准备金率

中国人民银行１１月３０日晚间宣布，从２０１１年１２月５日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

此次下调距离央行上次上调存款准备金率不到半年时间，也是央行三年来首次下调存款准备金率。

央行上次下调存款准备金率是在２００８年１２月。

之后从２０１０年１月起，央行连续１２次上调存款准备金率，通过对金融机构准备金率共计６００个基点的上调，来回收市场过多流动性以抑制物价的过快上涨。

此次调整后，我国大型金融机构存款准备金率为２１％，中小型金融机构存款准备金率为１７．５％。

经济学家认为，准备金率的下调，有助于在当前复杂形势下稳定国内经济增长“在这样一个外需不稳，国内经济增速放缓、通胀压力趋弱的关键节点上，央行通过下调准备金率传递出稳增长的信号，这是央行货币政策微调的进一步体现。

”亚洲开发银行中国代表处高级经济学家庄健说。

土地征占补偿须专项公开

11月30日，农业部与监察部就进一步加大农村集体财务公开力度联合下发通知，要求按照新修订的《农村集体经济组织财务公开规定》，真正把农村民主管理和财务公开落到实处。

按要求，今后土地征占补偿须专项公开。

《规定》指出，财务公开的内容包括财务计划、各项收入、各项支出、各项资产等。

农村集体经济组织应当按规定的公开内容进行逐项逐笔公开。

凡涉及集体土地征占补偿及分配情况，集体资产资源发包、租赁、出让、投资及收益（亏损）情况，集体工程招投标及预决算情况等重大事项，应当进行专项公开。

《规定》将自2012年1月1日起施行。

三、市政规划

东城：

石井旧工厂改造将建城黄旗山居住板块配套区

根据“三旧”改造方案，黄旗山板块已基本建设完成，但不具备完善自身生活配套需求的条件，需要在区外落实空间载体构建生活配套功能。

石井旧厂地块则位于黄旗山十分钟生活圈范围内，可优先承接黄旗山板块的生活配套功能。

石井旧厂位于东城商业中心区的东部，根据《东莞市东城中心区控规》，东城中心区将由“1个核心功能组团和5个居住组团”组成，其中改造地块位于石井北组团，依托石井大道东侧的商业及小学用地等形成组团公共服务中心。

根据“三旧”改造方案，石井旧厂地块改造面积为29.14公顷，将以路为轴，沿校园路布局绿地、商业、广场等，形成片区内部公共服务设施带，商业氛围更为浓厚。

改造后，石井旧厂地块预计年产值将达到7.59亿元。

虎门大道变身商业街串起新旧两商圈

虎门交通主干道虎门大道将变身商业街。

此前，虎门大道是迎接外来客人的第一形象窗口，变身商业街后，作用也会随之改变。

相隔2000米、靠虎门大道相连的新旧两个服装商圈，几年来一直是冰火两重天。

“把虎门大道变身商业街，让它来串起两个服装商圈，通过商业街的传导作用，将一平方公里的商业氛围传至虎门大道的另一端。

”林超明表示，虎门大道改造后，虎门服装交易区将呈哑铃状。

虎门大道中升级改造项目将打造连接商业龙头与富民商圈的商业大道，全长约4.96公里，按城市I级主干道设计，设计车速为50公里/小时，道路红线宽45-60米，滨海大道以西为双向6车道，滨海大道以东分主车道和辅车道，主车道为双向6车道，辅车道为双向4车道，含4座景观天桥。

该项目西起环岛路，东至S358省道，由镇财政投资，采用BT模式建设，总投资5.37亿元，计划2011年8月动工建设，2012年春节前完工通车。

东莞:

将打造金融集聚和创新服务两大基地

有着金融绿洲之称的东莞，在“十二五”期间将继续发力。

昨日上午召开的市委常委（扩大）会议审定并原则通过《东莞市金融业发展“十二五”规划》，提出了更高目标和更实举措。

市委书记、市人大常委会主任刘志庚强调，要把金融机构当作重要产业发展，做大做强风险投资，大力引进金融机构，强力推动企业上市。

至2015年，东莞金融业发展目标是：

以“大力发展金融产业，将东莞市建设成为金融引领产业转型升级的示范区，打造金融强市品牌”为主线，深化金融改革，优化金融资源配置，推动金融产品和服务创新，扩大金融对外开放，开展金融区域合作试点，提升金融监管的质量和效率，努力将金融业发展成为东莞的重要支柱产业之一，成为东莞产业结构优化升级中的主导力量。

东莞：

“十二五”重点建设高快速路

规划提出，“十二五”末，我市公路客运量突破10亿人次，公路货运量突破1亿吨；港口货运吞吐量突破9000万吨，集装箱吞吐量超过80万标箱，水运客运量达到32万人次，水运货运量达2700万吨，邮轮游船码头，年客运能力超过10万人次；实现深莞惠、广莞一小时交通圈；城区与松山湖、虎门、常平的交通联系不超过30分钟，与塘厦交通联系不超过45分钟；公共交通全方式出行比例力争达到20%，占机动化出行的比例力争达到35%，加强公交专用车道建设，全市公交车辆运营速度达22至25公里每小时；绿道总里程达到2200公里。

根据规划，“十二五”期间，我市将初步形成“一环六纵六横三连”主骨架，一环即环城路，六纵即沿江高速、广深高速、国道107、增莞深高速、从莞高速、博深高速；六横即北环快速、西部干道－东部快速、莞番高速－莞桥快速、虎门大桥－常虎高速虎门港支线一期－常虎高速－惠常高速、龙林高速及其延长线、深圳外环高速；三连即常虎高速虎门港支线二期、龙大高速、清平高速。

南城作为新城市中心区基本成型

“过去五年，是南城变化最大的五年。

”南城街道党委书记钱超接受媒体集中采访时表示，城市建设、经济发展、社会管理、民生建设等各项事业均取得了长足的发展，南城连续五年被评为全市镇街工作量化考核综合总分一等奖，“我认为南城作为东莞新城市中心区已基本成型”。

“作为市中心区，南城打造总部基地和现代服务业优势突出，但是南城还是将高新科技产业列入三大产业，近年更是加大扶持发展力度。

”钱超说，目前在建或已经建好的科技园区有五六个，包括天安数码城、高盛科技园等。

这些项目建成后，将在南城形成规模为200万平方米的科技园区，可容纳各类科技企业上千家，预计产值可达500亿元。

茶山：

借力新火车站带动物流业

“今后五年，围绕‘确保经济增长，促进城市升级，提升百姓幸福’三大任务，全力建设幸福茶山。

”茶山镇人民政府镇长黄少峰在茶山镇第十六届人民代表大会第一次会议上作了政府工作报告，提出了未来五年工作的五大抓手。

在昨日的会议上，政府工作报告当中也提出了“以重点项目、‘三旧’改造等为抓手，推进城镇建设”，并在今后做好镇域道路交通网络，完善城市功能。

在道路网络建设当中，位于石龙与茶山交界处的东莞新火车站建设将成为重点。

黄少峰表示，茶山将把握东莞新火车站和轻轨R2线站建设的机遇，加快提升商贸流通业，重点发展铁路物流业，以培育文化旅游业促进第三产业发展。

长安：

推进“四化”融合建设智慧长安

十二五”时期是长安全面提高小康建设水平的重要时期，也是促进经济社会双转型的攻坚时期。

随着信息化、工业化、城市化、国际化的深入发展和珠三角一体化加快推进，随着穗莞深城际轨道、广深沿江高速、环莞快速二期、虎岗高速长安新区支线的陆续开通，随着深圳前海、广州南沙、珠海横琴岛和长安新区等重点区域的开发建设，地处珠三角经济带重要节点上的长安，区域优势和发展优势更为凸显。

处在工业化转型、城市化加速、国际化提升这一关键时期的长安，要在新的起点上实现更大发展，在新一轮发展中继续引领时代潮流，当好东莞科学发展排头兵，就必须加快信息化与工业化、城市化、国际化相融合，以信息化带动工业化，以信息化提升城市化，以信息化促进国际化，推动信息技术在自主创新、产业发展、公共服务、社会管理、资源配置等领域的广泛应用，把长安打造成为新兴产业发达、社会管理高效、大众生活智能以及环境宜人的智慧城市。

东莞拟5年内建成珠三角新兴物流城市

2011年第18次市长办公会议举行，市委副书记、代市长袁宝成主持会议。

为加快我市发展现代物流业，会议审议并原则通过了《东莞市建设珠三角新兴物流城市工作方案》,《方案》提出，力争在“十二五”期间，逐步形成统一、开放、竞争、有序的物流市场；物流业规模进一步扩大，物流业增加值年均递增16%以上。

到2015年，全市物流业增加值达178亿元，港口吞吐量达7000万吨。

预计未来五年，物流企业实力进一步增强，行业集中度明显提高，形成一批服务水平高、竞争力强的大型现代物流企业，拥有国家A级物流企业3至5家，营业收入5000万元以上企业20家；区域物流布局更加科学，建立起分工合理的物流节点体系，建设一批枢纽型的现代物流园区、配送中心；虎门港物流基地的龙头地位和带动作用日益突出，成为珠三角地区重要的新兴港口。

2015年底要完成三旧改造10-15万亩

“至2015年底，要完成改造10-15万亩，2020年前，要完成改造30万亩。

”会议审定并原则通过的《东莞市国土资源“十二五”规划》提出了上述目标。

规划还提出了中长期目标，如到2020年，耕地保有量3.18万公顷，规划期内确保基本农田数量不减少，质量有提高;建设用地规模11.77万公顷，新增建设用地1.94万公顷，占用耕地0.4公顷；整合农村居民点0.65万公顷；全市绿地覆盖率达40%以上，城市人均公共绿地面积达17平方米等。

此外，接下来，我市将严格实施新一轮土地利用总体规划，并把全市土地分为基本农田保护区、一般农地区、林业用地区、城镇工矿用地区、村庄建设用地区、其他用地区等六个区进行用途管制。

莞城旧厂房变华南最大博物馆

华南最大的收藏博物馆“中和堂”将于12月初开幕迎客。

届时文化部门有关负责人将揭幕这一东莞最具代表性的文化场所——东莞低端制造业变身为高端文化产业项目。

日前，东莞市委副书记、代市长袁宝成在中和堂现场调研时说：

“这是莞城转型升级的一个代表作品，令参观者大开眼界，同样也是文化与产业的结合，政府应大力扶持！

”莞城旧厂房纷纷变身为博物馆、展览馆、大商场、旧村居变身为文化酒吧、美术馆；原本提供登山者休闲活动的樟木头观音山被成功打造成为固定相亲聚会场所；南城有了宏远俱乐部和羽毛球训练基地，“运动之城”已经初具规模……不经意间，东莞的文化实力已经悄然展现，这些汇聚着参与性、高雅、互动和具有实用性的文化场所不断出现，使东莞人逐渐感知——东莞作为文化名城，开始名副其实起来。

四、全国宏观商业动态

北京：

2011年写字楼平均租金涨7.5%

第四季度仅有一个甲级写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。

季内需求保持强劲，净吸纳量增至231,000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。

有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史最低值。

北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

2012年北京甲级写字楼市场将大体维持稳定。

预计将有27.4万平方米新增供应进入租赁市场，但平均出租率仍将保持乐观。

北京：

商业地产逆市升温成避风港

随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。

写字楼市场升温、购物中心涌现。

专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。

一方面房地产企业需要“避风港”，一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失。

中原地产统计数据显示，1至10月，北京全市累计新增办公面积108.6万平方米，10月份供应面积占全部的24.53%，成交金额环比上涨了56.92%，成交价格环比上涨18.96%。

10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.71%。

该机构称，从下半年至今北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。

另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。

根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。

与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9%。

北京：

住宅市场冷清激活商业地产